上海大型房地产营销策略报告

xx2012年度营销策略报告2012年2月16日第一部分：市场部分第二部分：年度营销目标第三部分：客户分析第四部分：难点分析第五部分：营销策略总纲第六部分：企划策略目录第一部分：市场部分第一部分：市场部分2008年金融危机2011年美债危机背景：2008年9月14日星期天，雷曼兄弟在美国联准会拒绝提供资金支持援助后提出破产申请，而在同一天美林证券宣布被美国银行收购。这两件事解开了全球股市大崩盘的序幕。2008年金融危机是一场在2007年8月9日开始浮现的金融危机。自次级房屋信贷危机爆发后，投资者开始对按揭证券的价值失去信心，引发流动性危机。危机发端于次贷盲目增长和华尔街的过度杠杆化，是自下而上扩散的，金融业的崩溃导致了全球经济衰退。特征：自上而下的结构性信用危机2007年，房价和成交量高涨，各地不断诞生新的地王，管理层采取了货币从紧政策，在财政政策与行政规定上加以限制。在严厉的调控政策之下，楼市成交惨淡，开发商打折不断。随着2008年金融危机的来临，国家从经济整盘考量，促进楼市发展，以楼市这台刚需发动机带动整个经济的运转。可以说，房地产业为中国战胜08年全球金融危机做出了不可磨灭的贡献，不过08年推出的救市措施同时也导致楼市泡沫迅速膨胀。对于中国楼市的影响背景：北京时间2011年8月6日，三大评级机构之一的保准普尔首次取消了美国债务保持了70年之久的AAA评级，把美国主权债务评级降至AA+。标准普尔史无前例下调美国评级的决定在全球引起震动。随即，全球股市应声下跌。专家认为此次困境是一个由上而下的过程，政府难以刺激本国经济和保持良好的财务状况，渐渐失去了企业和金融界的信任，进而导致私营部门支出和投资的锐减，形成一个恶性循环，造成失业率居高不下和经济增长乏力。特征：上轮救市政策的“反噬期”2009年，为了保增长计划的实现，国家在房地产发展上实施了相对较为宽松的政策。这些这些政策的出台使得2009年房地产市场出现了供需两网的局面。2010年，在国家宏观经济面趋好和部分城市房价大幅上涨引发民生问题的背景下，国家出台了一系列政策对房地产市场进行干涉。2011年，调控继续加紧，由于限购、加息等一系列调控措施，楼市的投资需求得到初步遏制，北京、南京等城市房价更是出现小幅下跌，市场观望气氛浓厚。对于中国楼市的影响新聚仁视角：相比于08年，国家战略层面依赖房地产作为拉动中国经济快速增长的支柱性行业不同，房产调控，限制房价上涨成为了2011年以来的主要目的两次危机之于中国楼市特征经济环境政府态度：坚决调控政府对调控态度依然坚决，高层明确表态：2012年，房地产调控继续政策环境国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整2011年10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。2011年11月6日：在圣彼得堡表示房价这一个月已经开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。2012年1月31日：政府工作报告中强调，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。温家宝总理讲话2011年11月27日，凤凰卫视播出“李克强接受凤凰专访表示将继续房产调控政策”。据凤凰网报道，国务院副总理李克强在接受凤凰卫视独家采访时明确表示，政府的宏观调控，明年还会继续实行目前的抑制房价过快上涨的政策，同时在保障性住房的品质、公平分配上加强监管。“下一步要把保障房的开工建设任务进一步完成，使其竣工交付使用...李克强接受采访政府态度：坚决继续实施稳健的货币政策，短期内货币政策不会全面宽松，房地产资金压力依旧严峻胡锦涛中央工作会议讲话2011年12月12-14日明年经济工作的总体要求是：……继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定……政府对于年底限购政策到期城市的态度：坚决住建部在2011年底时知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。中央调控态度异常坚决，地方政府在与之博弈的过程中被动接受其条件，企图放宽调控的政策都被立即叫停，调控将在全国继续执行2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布最新公告《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》。通知共五条，其中四条是取消了对新购住房的限制，被认为是限购政策的放松。但在不过半天时间内，这条新措施即被紧急叫停。2012年2月9日，芜湖市政府挂出通知称，2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房），在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。另外，对不同面积的交易房源、不同学历的购房者，该市财政部门还将发放50-300元/平方米不等的购房补贴。4天后的2月12日，芜湖政府对外宣布，该通知暂缓执行。佛山芜湖上海市政府态度：2012年继续严格贯彻执行国家有关调控政策在北京、广州、深圳三个一线城市宣布延续限购政策之后，2011年12月20日下午，上海市政府新闻办官方微博“上海发布”透露，在召开的有关会议传出信息：明年，上海继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度。继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。上海2012年继续严格贯彻执行调控政策2012年2月2日至3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会在广西南宁召开，会议指出将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。2011年，由于资金紧张，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据了解，去年三四季度需要等待1~2个月的住房贷款，现在基本在1~2周左右就能审批完成。差别化限购、限贷政策是2012年调控政策的趋势，调控重点向中高端市场转移银行政策人行：执行差别化信贷政策限购为史上最强的房地产调控政策，结合经济杠杆配合，对市场影响的广度和深度不容忽视，2012年依然是个严厉的调控政策年！目标决心周期政策非常明确非常坚决可能更长很不确定新聚仁后续政策研判当下楼市百态：1.调控下，市场需求持续缩量；2.大型开发商（万科、恒大为代表）调整价格，地价快速跑量；3.大部分开发商资金面临严重短缺；应对策略：开源（方式一：通过股市、债市、私募等各级市场融资；方式二：降价销售，快速回笼资金）节流（停止拿地、延缓开发节奏）近期商品公寓市场供求走势市场分析—全市市场2012年1月供应环比减少93.2%，同比减少87.1%；成交环比减少62.5%，同比减少78.7%；2011年上海市公寓市场除1月份外各月都处于供过于求的情况，一年净增存量270万方，而全年成交量仅649万方；传统楼市旺季9、10月份，在政策的组合作用下，并未出现反弹，相反，10月份市场需求跌落到除2、3月份之外的最低水平，成为近六年最差的“金九银十”。据佑威系统统计数据，截至2012年2月14日，上海市可售商品公寓面积775万方，共63万套长期供过于求，政策限制下去化放缓，公寓市场房源存量庞大单位：万方全市商品公寓市场成交价格、套数走势2012年1月成交套数环比减少62.2%，同比减少79.2%；成交价格环比上升2.7%，同比降低2.1%；楼市新政在2011年2月作用于市场，经过适应，在5-7月形成稳定期，成交量、价均处于稳定水平；7月底上海再次出台“沪四条”制约楼市，市场观望情绪开始蔓延，成交出现下滑；10月下旬，部分开发商基于对后市不乐观预期以及资金、未来战略考虑，开始打响价格战，出现区域性降价；12月，作为豪宅旗舰品质的星河湾上海的两个项目高调降价并取得年内最后半个月劲销59套的业绩，由于星河湾较高的价格基数和大量的成交，拉动了全市公寓成交价格。市场分析—全市市场“降价”是第四季度上海公寓市场的关键词，并将在2012年持续单位：元/平米单位：套浦东区商品公寓市场供求走势2011年浦东区全年多数月份的供求关系呈现供过于求的情况；据佑威系统统计，截至2月14日，浦东公寓房源存量98万方，6700套，存量仅次于嘉定区，是全市第二大库存地；12月成交强势反弹是受浦东星河湾降价带来大量成交所致。市场分析—浦东市场2011年上海各区商品公寓成交分布浦东区存量巨大，全区未来面临着如何在弱势下消化巨量库存的问题单位：万方11年浦东全年成交均价32234元/平米，而全年价格波动频繁；后半年有两次区域市场波动较大的情况，一次是8月底仁恒森兰雅苑开盘、另一次是12月浦东星河湾降价，两次都带来了成交量和成交价的双双提升。浦东区商品公寓市场成交量价走势市场分析—浦东市场从区位和产品来看，浦东是全市高端公寓项目集中的区域，价格将长期高于一般区域在目前市场中，浦东星河湾的案例说明大幅降价（或低价下）市场需求依然旺盛单位：套单位：元/平米外高桥板块商品公寓市场供求情况外高桥在11年前五个月处于零供应，接近零成交的局面；6月东源名都开盘，仁恒森蓝雅苑8月开盘、9月续推，本项目（碧翠园）也于年底取得预售证，这才使板块有了可售项目；在新项目陆续进入后，外高桥目前可占到浦东区市场份额的12%。2011年浦东各版块商品公寓成交分布市场分析—外高桥板块板块目前在售项目仍有限，竞争激烈程度一般单位：万方外高桥板块商品公寓市场月度量价走势6月之前，板块月成交量不足十套，均价在2万/平米左右；仁恒森兰雅苑的介入后，使区域商品公寓产品形象提升，量价齐涨。市场分析—外高桥板块在本项目进入前，仁恒森兰雅苑在版块内一家独大，在缺乏匹配的竞争项目下，森兰雅苑价格偏高，后市板块内公寓价格有下调的空间后市宏观环境不乐观，至少在上半年内，市场表现将延续低迷态势；板块作为未来高端居住区域，具备一定的运作机会市场分析—后市预判后市政策：通过行政和经济手段严调，态势不会弱化，但在调控中将更加偏向于中高端项目（现有措施有：首套房贷利率回归基准利率、上调普通住宅标准），机构性调控是后期调控的新趋势。后市市场：需求已经跌入谷底，市场中作为交易双方的买房和卖方均在观望，而部分楼盘降价的行为使消费者更趋向于延后置业，降价热销楼盘也驱使开发商采用降价手段解决资金问题或主动适应未来楼市。板块前景：板块供应量相对少，高端居住环境的形象正在形成过程当中。浦东区域市场情况我们首先来看一下浦东区目前主要在售的项目：板块项目名称总建面积（万方）产品类型最新开盘最新报价（元/平米）主力面积（平米）总价（万元）销售率11年成交套数唐镇绿城御园8.7多层、小高层2011.0950000大平层300-400小高层180-247大平层1400-2300小高层760-110022%48保利御樽苑5.2小高层、高层2011.0525000三房136-146265-33067%95三林浦发御园7.6多层、小高层2011.1125000一至三房65-135170-35038.5%217张江张江汤臣豪园四期18.8小高层2011.0628500两房90三房127-134两房230三房330-37059%390陆家嘴滨江世茂滨江花园9.7超高层2008.0898000三至四房260-3152000-270085.3%38花木浦东星河湾二期8高层2011.0760000四或五房288-6101700-360067%110古北御庭6.4高层2011.1042000两房100-110三房123-148两房370-420三房500-57023%74外高桥仁恒森兰雅苑17多层、小高层、高层2011.0940000两房90四房180-214叠加320-360两房350万四房800-850万叠加1300-1500万43%202从价格水平来看，浦东外环内项目基本都已经超过了25000元/平方米的价格水平；从产品类型来看，在售项目主要以小高层和高层住宅为主；从产品结构来看，120平米以上三房或多房占据主力；从总价段来看，市场主力产品的总价范围基本均在300万元以上。世贸滨江花园绿城御园保利御樽苑浦发御园张江汤臣豪园浦东星河湾古北御庭仁恒森兰雅苑本案唐镇、三林、花木和陆家嘴等地是浦东的主要在售项目区域，但区域产品在总价段方面表现为两头粗中间细，400-800万总价房源有限，项目存在机会点A：区域竞争环境板块项目名称总建面积产品类型最新开盘时间最新报价主力面积总价2011年成交套数目前销售率浦东外高桥仁恒森兰雅苑32万方公寓、叠加2011.09公寓4-5万叠加5-7万两房90四房180-214叠加320-360两房350万四房800-850万叠加1300-1500万20243%区域在售竞争项目项目区域待售竞争项目项目板块项目名称总建面积产品类型开盘时间主力面积浦东外高桥森兰名佳4.4万方小高层10月左右120-230浦东外高桥尼德兰北岸2万方公寓4月或5月70-180南汇航头金地艺华年18万方叠加平墅洋房4月左右叠加260平墅300洋房120-160合计--24.4万方------本案森兰雅苑金地艺华年森兰名佳尼德兰北岸区域在售项目少，未来也有一定量的供应，但竞争楼盘数量少，竞争激烈程度尚可区内主要粘在售项目1：仁恒尺森兰雅秆苑2238户型推盘套数成交套数去化率观邸18412165.76%叠墅391846.15%郡庭441636.36%总数26715558.05%户型推盘套数成交套数去化率观邸581017.24%叠墅1300%铭寓1343929.10%总数2054923.90%第一批第二批森兰雅绪苑总占地20万方，总建面32万方；一期占地10万方，总建面17万方；开盘报价块：公寓4.6匠-5.塌6万，叠加5.1我-5.坊7万（叠赏墅）、6.1-撑8.7万（郡庭谊）近期成挽交价：公寓3.5-此4万，叠脱加4-4.夏5万（叠缓墅），4.5万以上（纺郡庭）森兰雅傻苑四房资去化良筒好，而善第二批攻推出的90平米两房均去化较慢总规外立面物业服务装修配套区位配套森兰雅苑总建面：17万㎡（一期）容积率：1.6物业形态：叠墅、小高层特色：1、公寓围合叠加别墅2、组团+兵营式风格：现代简约风格

建材：仿洞石材干挂特点：项目品质感强，使人感觉典雅大方物业费：5.6元/㎡/月物业服务：1、组织社区活动2、经营会所和提供特色服务3、提供房屋租卖等专业服务4、提供各类特约服务公寓装修标准：6000元/㎡装修品牌：美诺miele电器、劳芬洁具、威宝洁具、科勒洁具、汉斯格雅卫浴、高仪龙头、大金空调、区位配套：1、一期规划有幼儿园2、紧邻五洲大道地铁站3、紧邻森兰绿地，坐享商业配套4、二期规划有商业街、并享受森兰商业配套xx总建面：12.5万㎡容积率：1.6物业形态：洋房、小高层特色：对称规划，仪式感强风格：法式建筑风格

建材：全石材干挂、特点：全石材建筑，彰显大气和尊享品质物业费：5.6元/㎡/月物业服务：1、360°的定制服务2、4008客服体系服务3、私人管家4、主动上门回访公寓装修标准：6000元/㎡、装修品牌：橱柜欧林、厨房家电意大利SMEG、洁具意大利艾乐琪、洁具科勒、龙头和花洒德国汉斯格雅浴缸瑞士劳芬、浴霸日本松下区位配套：1、自身规划有幼儿园、周边在建有优质小学2、距离地铁较近3、离森兰绿地有一定的距离4、自身没有商业配套对比结果略优优势劣势略差相当森兰雅乞苑与本桥项目对谱比分析森兰雅苑着在入市的渣时恰好弥蚀补了外高侨桥市场的恢空缺，再轿加上仁恒肝拥有的忠别实客户的绕拥趸，在旨市场刚开效始陷入低佣迷的环境优中独树一两帜；8月开盘时乳过度以来蛙老客户，怨后续可利英用的客户腔资源不足拜，导致在龄第二批推群出两房房卖源后，难么以再现当淋初热销的胃景象；宏观市侄场后续扁持续不轰容乐观溜，加上灯新城项幅目的高押调介入顺，是仁刊恒森兰刊面临很码大的去继化压力宇，据中膀介传出始的消息瓜，森兰马雅苑近艺期将会童酝酿降舱价。后续去化歪乏力，降三价压力增绝大区域主纯要待售滴项目1：森兰名脉佳森兰国际社区仁恒森兰雅苑森兰商业区域森兰名佳xx商业商务区国际居住区体育园林区中冶尚城金地未植未来户型A户型B户型C户型D户型E三房两厅两卫两房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅两卫三房两厅三卫145-150120-125155-160160-165225-235总建设用地面积（m2）28256.5总建筑面积（m2）64653.5住宅建筑面积（m2）44067.5容积率1.6建筑密度19%绿地率35%总户数（个）284机动车停车位（个）293Art单dec看o风格项目定位耳目标差异妖化区域内饼外竞争，抚借助森兰殖最后一个具国际社区蹄价值，突围市淹场，差滔异化竞惨争动静南北通透灵动空间12m2面宽3.4m静动灵动空间15m2面宽3.1m三房两聋厅两卫脾，户型蜂面积约140聪-15鹊0m2房型南绵北通透酱，动静筐分离卧室最牵小面宽3.4末m，居住长舒适灵动空牲间设置沾附加值卫高两房两厅驱两卫，户羡型面积约120亦-12畅5m2房型动戴静分离羡，宽景弄阳台增尖加居住棋舒适度卧室最小惩面宽3.1m，居住较草舒适灵动空间罪设置附加微值高面宽3.3灯m灵动空间10m2三房两厅晓三卫，户保型面积约225供-23艘5m2房型动静竖相容，客亿厅、主卧瓶采光更佳卧室最午小面宽3.3景m，居住较硬舒适灵动空间趴设置附加案值高森兰名持佳户型地分析户型格颤局合理灶，居住刚舒适，绍低价格种、高附牙加值是辆其优势区域主要呆待售项目2：尼德兰促北岸（高饼桥新城三优期）占地面括积:54辟000平方米需建田筑面积:310橡00平方米开发商披：上海权新高桥钻房开发阅有限公萄司绿化率笑：40%容积率：0.5制8主力户型袍：70-醋150预计单价伙：2-2嫁.2万外立面：壳石材和涂怒料结合总套数：170套物业位置斩：浦东溪毫兰路169弄毛坯交酒付高桥新城狱总占地面葱积约60多万平冒方米，食该项目伍集居住透、商业苍、休闲赞等功能赤为一体茂。项目前罪期别墅项目优势形：综合体椅、别墅景铲观、目前贿外高桥板刻块市场下妄的低价区域主筹要待售孕项目3：金地串艺华年金地艺华映年占地面访积18万方，建纠筑面积22万，是集医褐石风格冻住宅和美赶国波士顿歇褐石商业烛街区为一茫体的纯褐属石社区金地艺斯华年是颈金地上渣海2012年的主要抓项目，属姿于金地产川品的褐石现系列，2011年金地赏艺境打孕出了褐答石系列玻的品牌刺，艺华混年产品咐在艺境库基础上请再次提欢升，主脾要为叠四加别墅牵，平墅膀，还有益部分私虽家电梯帖花园洋躲房。占地面什积:18神000迟0平方米画建筑面匠积:220息000平方米容积率姐：1.2物业地钉址

：眨浦东航妻三路航浸鹤路开发商：铜金地集团开盘时间贿：预计2012年4月金地品森质、褐脑石系列戒、平墅各、私家胆电梯洋咱房是核凡心优势共，陆家孤嘴、联泰洋、碧苹云客源压可沿杨探高路南笔下，与岗本项目后客源有外所重叠市场竞烘争：6号线沿画线市场项目名称物业类型主力户型（平方米）均价（元/平方米）仁恒森兰雅苑叠加高层小高层90平米两房180-214四房320-360叠加40000东源名都高层98-113平米2房117-139平米3房23500爱法新城二期高层小高层118－128平米三房23000碧云公馆高层74-77平1房100-120平2房175平3房22000凯德嘉博名邸高层70㎡一房90-93㎡两房140㎡三房34000逸翠公馆高层104两房28000中海御景熙岸别墅别墅公寓220-275别墅90三房别墅30000公寓22000森兰雅庙苑6号线沿线谷项目较少冤，且多为纳老项目；竞争力较预弱本案东源名都爱法新秒城二期碧云公馆凯德嘉博算名邸逸翠公浴馆中海御赌景熙岸浦东区洪域竞争钩环境总固结项目运作椅机会存在：目前凶浦东区苦域在售考项目总址价在400谁-80涌0万之间削的项目同有限，去与本项偷目形成爸之间竞疾争关系祝的项目袄有限；浦东客免源是项共目的绝洗对主力，主要为曲分布在金饱桥、联洋防碧云、高饰行等可以而通过张杨森路和杨高慌路到达森坏兰的片区心。板块项目名称总建面产品类型最新开盘近三个月成交量后续量新江湾城建发江湾萃40高层2011-12-24--公寓22大平层8大平层12.6洋房3公寓37.5华润新江湾九里25高层2011-08-281.0公寓10大平层3.6新城御景28小高层、高层2011-03-200.6公寓3.7九龙仓玺园10小高层2011-06-230.4公寓1.8大平层1仁恒怡庭6.5多层2011-02-270.3花园洋房3东外滩东外滩一号11高层2011-11-290.5公寓10.5公寓14.5圣骊河滨苑三期11高层2011-03-200.05公寓4合计67.6（公寓52，洋房3，大平层12.6)目前杨资浦板块秃市场仅作新江湾踢城、东窃外滩板创块在售病公寓，价后续供尘应量67.胖6万方；市场后续柿量67.6万方，扑集中公己寓市场被，近期描成交量宝低迷；爸未来公惕寓市场刚竞争激周烈，洋煤房市场尽稀缺B：区外荣竞争环净境市场竞争腿：杨浦价档格表现板块项目名称最新开盘2011年成交量主力面积主力总价段最新成交均价新江湾城建发江湾萃2011-12-241.4257-276880-100034500华润新江湾九里2011-08-282.5166-300714-130043032新城御景2011-03-201.699-111300-33530200九龙仓玺园2011-06-233136-174611-80044930仁恒怡庭2011-02-272.2174、1971200-130068146东外滩东外滩一号2011-11-290.5162-257450-72027793圣骊河滨苑三期2011-03-201.580-133250-42031396市场单字价在300精00-俭450劣00之间，杏主要总盈价段在350规-80签0万之间，鱼相同品质畏下新江湾攻成的较高扔总价，相麦比本项目槽有劣势重点个夹案1—华润新压江湾九禾里开发预商：华润置诞地地理位羊置:杨浦国盗浩路88号开盘日裤期：2011绒.08总医建：25万容积勒率：1.6翼0产品类型疼：高层报祝价：4500泡0元/平方米裹；主力面摸积：二房88平方米三房166平方米；工（主推）五房250乖-30吼0平方主力总细价：二房396万元三房750万元；五房112苦5-1医350万元去化表现觉：去化套歇数59套月均去化10套成交均价4303皆2元/平三期华润新江辣湾九里价喘格4500漫0元/平，主券推166平米三房蛮，主力总终价在750万重点个喷案2—九龙仓玺狡园253179641081112开发灿商：九龙仓框集团有假限公司地理位比置:杨浦殷行回路1000号开盘日觉期：201造1.0奸6总素建：10万容愚积稍率：1.70产品类型岸：小高层报菜价：5500体0元/平方米；主力面积冻：二房137、147平方米三房150、180平方米；四房228、334平方主力总陆价：二房750冰-80棋0万元三房830宋-10壁00万元；五房1200政-1900万元去化表且现：去化套数80套月均去化10套成交均价449屠30元/平九龙仓蛛玺园报邪价5500泪0元/平，总价鲁段在750具-20俊00万之间薪，在售仆精装修隔大平层重点个案3—建发江悬湾萃二期三期一期开阳发卫商：建发集族团有限萝公司地理位置:杨浦国政泓路833弄开盘日期淋：201饿1.1废2总睡建：3.1万容积魔率：2.00产品类型度：高层报镜价：440次00元/平方米巨；主力面杰积：四房276平方主力总客价：四房1214万元去化表压现：--建发江狼湾萃目炒前在售役一期大债平层，志四房276平米大平家层，总价收在1200万之间；二期叠加头待售新江湾傻竞争市春场结论外高桥富板块与辰新江湾粘城板块鞠定位相关同，产悲品力竞狗争机会凤相差较揪小，处设于同质绩竞争；政新江湾敲城板块锡依托精聪装修细声节调整品，总价斑段运作翠到较高吹层次，赵而外高差桥板块命价格优峰势明显脉，具备忆抢夺新辟江湾城城、五角斥场区域痕性客源眼机会本项目受在区域病内的主益要竞争京项目就材是仁恒沾森兰雅划苑，该痛项目目甲前较高拴的价格组有待向虑下作一肚定调整以，区域杂未来市鹊场运作忠环境对炊本项目番有一定击利好。本项目导腹入杨浦区费客源时与凝杨浦尤其榨是新江湾艘城的一些逃高端项目续产生竞争离关系，新丽江湾城的缸竞争项目糖多、产品招档次高，乳该区成熟幅的高端居骄住环境、抄自然环境械和人文环棵境与外高淹桥相比占超据优势，言但我项目畅在价格上莲占据优势钟。竞争环境浑总结于内：与森怀兰雅苑眉相比，坡外部环之境一致糕，物业昏和装修富情况略阳弱，而激价格优债势突出新；于外：与新江捧湾城项目哨相比，距片离杨浦区因车程距离钞相当，价田格优势具题备与新江喂湾城抢夺拨客户资源突的机会第二部舞分：年采度营销刚目标一期余量二期整盘可售小高层两房90套136套226套小高层三房187套82套269套花园洋房40套132套172套合计317350660一期剩婚余小高层两房：90套三房：187套共计15套样板房律暂不可售胖，未计入孕项目余量二期小高层笋：两房：136套三房：82套一期剩纪余洋房墓：40套二期洋点房：128套全盘可连售量2012年销售目损标

套数总销一期余量二期体量一期去化二期去化共销售比例2012年完成签约总销高层两房90136693110044％3.59高层三房187821054515055％7.1花园洋房4013233245732％4.52合计3173502079830775％15.212012年，全解年销售蓄金额：15亿元高层公寓围：280肥0元/㎡；花园洋皱房：一寄期4200袄0元/㎡（剩余为蒸高单价位仁置）；二期3800勒0元/㎡每季度砍销售目散标花园洋低房：2289赢2元/㎡；高层公河寓：1862堤0元/㎡；SOHO小户型衡：1719秆2元/㎡可售

房源一期可售套数均价（元/㎡）2011年销售指标2-3月第二季度第三季度二期可售套数均价第四季度套数金额/亿套数金额/亿套数金额套数金额一期高层两房9028000210.75251.04240.9713628000311.11一期高层三6402.12332.378228000452.13花园洋房404200080.65121.14141.0613238000241.82合计317/593774.3714.43501005.063月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月45#、46#开盘48#49#开盘2期开盘38#、50#39#、40#开盘总推案量征：每次分听阶段的香推出1-3个单元约28-橡56套房源。前提：每个月史都要有两稳定的牵有效来俩人。优势：1、有利于裤价格及时萄调整；2、根据酱市场的全情况及年时调整浮营销策科略。劣势：若选不到淋中意房源割，客户会爱被周边竞拦争项目所删分流。小高层睛推盘节丹奏建议492-3月/套4-6月/套7-9月/套10-12月/套两房20252431三房32403345洋房7121424共计59717798按现阶段项目每月来访计算500750750750我们需要至少1：9的来人成交比我们需要中的成交比对于1：9的来人成湾交比，在执目前的市仪场上几乎己不可能完感成！我们离接这个目乎标还差荡的太远渴、太远较！我们能做羞些什么去残接近这个带目标？首先，我御们先梳理欣一下我们乳已有的客泛户的情况便！第三部分窑：客户分天析3.1已购客挑户分析3.2未购客此户分析一舌已购客浴户分析167创B户型28套47：1套（已塘销控）128A户型52套43：14套45：销控167荡B户型28套46:销控167晴B户型56套41：19套42：11套公寓小高层疤共计销吴售45套房型去化套数可售套数去化比例两房14套50套28%三房31套110套27%373602010201353302010201313002010201232202010201320201分类套数签约共23套大定共6套样板间11套可售房宣源69套洋房共漫售出29套，去化率绒为42%A、按户型戒分类-洋房+公寓-居住、工识作区域居住工作黄埔10闵行01嘉定01长宁10静安11青浦01杨浦——均为三才房和洋迅房客户执，且各融占一半茄。新江熊湾居住帜区的理雹念和方胃式与项晚目有很躬多共同佩点，杨嫂浦的客躲户在经棋过新江培湾板块鞭的教育召之后。怒对于森估兰的规聪划认同酬度较高芹。购买毛本项目枣主要洋稍房产品趣力以及治客户资屯金预算岸的问题盘。张江、虹脸口、普陀——成为客洒源第二仙梯队，咳主要因越素与交含通距离辛、中介传联动以从及对于吐森兰板狸块认知丹情况有犯关。浦东张森杨路、唤杨高路侮沿线——客户来源主要区域，陶与预先且的客户浅判断基眨本一致,地缘性允及中介句联动活健跃，所猪以金桥赖成交客稳户量多杆。B、按户格型分类-两房-居住、仗工作区线域两房——整体区域铃较为分散烦。浦东客户相与全市客携户比例接论近1:1两房呈舱类刚需贸房的客演户分布唐。居住区域工作区域黄埔闵行大连外高桥崇明崇明温州外高桥虹口退休崇明崇明B、按户型壤分类-三房-居住、嘴工作区宫域三房客伤户，金堤桥、杨丧浦、陆做家嘴占企比重很凤大.联洋、碧软云的客户搁基本集中泡于洋房，块三房对于叹其改善意甜义不到。B、按户漏型分类-洋房-居住、工阅作区域居住区域工作区域碧云江西碧云江苏在洋房清的成交搁上，金桥的客户仍诞为主力户浇型。联洋、碧疫云的数据较势其他户型臭，所占比谈例有所提蜜高。但总钢体并未达振到预期目先标。其来访比笨率仅占总变来访的4%，建议下太阶段可适歼当增多对煤于该区域仗的推广强碌度，增加DM的覆盖范浸围和次数字。小结：两房由于性总价户型病因素，导冒致购买人殿群相对分虾散。三房客户窜则主要集扯中于浦东狂、杨浦、彩虹口、崇峡明，距离充相对较近值的区域，地缘性较汪强，下阶瞎段线下三滩房主要推银广方向为共张杨路、脸杨高路沿袭线以及杨禁浦区域。洋房的客平户相对于借三房，呈库现出全市板范围的客润户分布。周在全市范睛围内的推戴广渠道中锦，着重放霜在洋房的博产品信息获的传播。C、按职序业、职抚位分类贸易、雷政府、耻建筑房删地产占完有相当订一部分激的比率违，主要狠于金桥古、外高辣桥、以叔及杨浦剃等区域旷的产业畜构成有尖关。D、按家矛庭结构秀、购房桥用途分狡类结合竞品序四房热销匆：说明市驶场上，忧三口之桂家，甚役至更多且成员家查庭，置贼换房屋遵需求较管强，观倚望的情敌绪也相伟对较弱翁。从购买谷需求上香看，均煮为自住蠢。且改寺善居住但占有主洽导比例贤，周围蚁的坏境臣配套以梦及总价尺致使婚辫房甚至吨低于养握老自住申的比例证。E、按照年艳龄分类户型平均年龄A41.5B30洋房36.5从年龄分须布上看，揭项目主要谨人群为两房平均篮年龄超过40。主要客污户主要串形态：1孩子尚小裙。2、刚结密婚3、中老泡年与子恳女分居毫。三房与据洋房的增客户主奇要年龄讯段为30-架50岁的客户浅，事业正凡值高峰期圣的企业高管艰、私营业凶主、中层扶领导、公暑务员。从年龄结味构以及购贡房用途上采看，30-5圈0岁是本泄项目推妖广的主婶要目标弓群。其次，傍购房养罚老的比联率站到19%。在下穴阶段的软推广中炕，对于重老年群或体的圈伏层适当博增加力棵度。小结：

两房三房洋房总计认购套数29617签约套数12232358签约金额4635024897907961171767309316025518实收金额221341704084930748714370111697847销售面积2043.175143.166233.8413420.17认购以厕及签约痛情况未购买帆客户分胀析

两房未购因素三房未购因素洋房未购因素未选到合适的房源1%2%5%资金、贷款、限购20%22%29%地段、配套、交通10%8%10%周边电厂以及化工厂5%7%10%总价高23%9%12%得房率10%8%4%户型3%19%1%精装修1%5%10%物业费用7%5%2%观望市场20%15%17%未够客户陪主要集中突在限购、座观望、地邪段交通配赶套、总价胶的方面。纳除去这4点的因素屈外。两房，旨主要问味题集中雄于总价高、赞得房率低的问题上洒。这是由院于两房客事户到访客辅户中有一置大部分为犁刚需客户让，其次就去是物业费僻用高的问胳题。三房，竟集中问抢题在于户型、得星房率。相当僵一部分样客户购装房三房宏为了三苗代同堂园，但三骆房的北仙卧室相陷对较小绿致使客声户有较锣多的流龙失。洋房，怒客户非床常中意异洋房的娃附加空秋间。但流部分客董户对于梯精装修而风格，鸡有一定揭的抗性捉。两房未视购客户客户姓名你：萧枫意向房源梅：2房居住地址令：浦西工作地点啦：浦东置业动机伏：自主家庭结构怀：两口之蚊家认知渠道段：户外高雅炮客户描冰述：外么地户口火，在沪传工作，挑现居住象房屋为神杨浦区灶二手老阿房子。树购房主植要为了朗改善居叶住面积香和环境股。其次债，由于肥工作于遍浦东想撕购买距俊离公司举较近的鼓房源。饲未够的路主要因览素为总来价高，汪客户预谈算不足打。三房未姜购客户客户姓名有：黄慧琦意向房什源：3房居住地址捉：浦东工作地发点：浦躁东置业动机钞：自住家庭结构斩：三口之毙家认知渠继道：朋笛友介绍客户描述烤：客户现歼居住面积盟为100左右的段小三房衡，由于甘孩子大疲了想换布个大一行点的房煌子，自筑己孩子踩上学问魂题。其源未够一知部分原红因是由壳于需卖姓掉名下职一套房熊子才能究凑足资疾金，以常及解决朱限购问伴题。对伟于房子善的主要悔抗性是丛得房率系低，次器卧以及怠北卧室颈的较小辱没能满援足其改穗善要求壁。洋房未怜购客户客户姓名塌：王慧意向房绘源：洋悠房居住地乐址：浦询东工作地兔点：浦抢东置业动机辛：自住家庭结构暑：三代同网堂认知渠道香：工地拦仰截客户描述功：客户一面家三代同误堂5口人，由记于家庭人侨口多，看镰过仁恒的4房，认哥为其性映价比不赚高。看周重洋房俱的附送采空间。局夫妻名直下有多性套物业幕，主要得问题为图手上现颜金不足视，需出就售名下蜡的物业逗才能购汗买。从市场愚、营销半目标、狭以及客涌户反馈躁的信息逼。我们对片难点进娱行了总朵结。1、201喇2上半年联市场未痛见好转2、客户信台心不足，伯观望气氛陕浓重第四部棵分：难隙点分析第四部词分：难姐点分析【我们遇愤到的困漠难点——年度经营指标敲的压力大】2-3月/套4-6月/套7-9月/套10-12月/套两房20252431三房32403345洋房7121424共计59717798按现阶段项目每月来访计算500750750750我们需要至少9:1的来人成交比！区域抗性：没发电厂柳每天都怀有浓烟四释放！价格抗性：随氧着仁恒降愚价信息释冬放，对于极项目冲击谋将非常大杜！配套抗性：规稻划成型时掌间未定，2015年初见胶规模？竞争抗性：仁兄恒90、150平方房源负与本项目壳总价相似鞠！购买力抗性：弃客户均楚为改善向购房，究其中洋闪房全线泻限购！户型抗性：128两房、168三房功能成性不足。购买抗性拜增大N个抗性需显要化解，秀传统营销碰手段无法诱有效达成记，我们要将炎行销进行值到底！中央持续疑打压房价通目标明确客户观令望心态搭日趋严奶重；线上推广中效果愈来扒愈差；竞品价格默松动趋向母明显；如何打动客户，促椒成成交？2012年，我们冲遇到的外楼部威胁第五部佳分：营壮销策略本项目核赖心问题界悄定(按常规发垫展的可能化结果)(我们的容期望目裂标)前期客涌户重复纸来访概旋率低后续到访上客户严重辨不足，去化速度藏迟缓年度完成15亿销售目谱标。R1R2?核心问浙题1在推广浮、现场更展示、庸售后服撒务及产哭品提升弓中树立兼豪宅形犹象！核心问阅题2面对政策歌持续打压愿，如何让腹客户放心靠购买！打造豪级宅形象踩。洋房700万-900万的价搞格，我们是豪牙宅！但，距离客户势心目中的番豪宅。我们要做昂的还有很社多！策略关键码词立足豪段宅悉保障购臣买崇主选动开发1.1线上以及质线下1.2现场体裳验1.3产品力的糊提升1.4售后服勇务以及继老客户详维护2.1产品增蒙值服务2.2针对不挣同类型客户的购申买保障计靠划2.3其他3.1登记客户伪层面3.2业内层面3.3政府层求面1.1推广a线上依托洋房泰所特有的夕建筑设计陪理念——洋房与继别墅的亚完美结池合！目的：营推出由茫新城重撑磅打造浴的沪上另又一新坡型的豪说宅产品倡线。1.1推广b线下目的：女通过各残类活动炮举行，使项目与变高端生活庄有机结合游。提升客户迅尊贵感。并不断积雹累客户，拢保证后续婶推盘的持驻续成交根据以上誓客户属性开展高颜端圈层违活动，苍将名牌+名人与本妙项目结合养。组织跨进界营销举策略，名牌+名人生活节奏日常喜好对应传播渠道和方式衣注重品牌向往有个性的奢侈品：品牌跨界活动食高端餐饮，注重健康饮食周边商业中心巡展、饮食健康讲座住现住首改型住房数据库:针对周边首改型社区，单页派发，DM直邮、电信账单投递行中高端轿车电台攻略高端车友会游每年都会有香港或境外旅游法国文化之旅讲座娱高尔夫、健身、奢侈品&文艺展览与高尔夫会所做跨界活动法国艺术、奢侈品系列展览阅读习惯新闻综合类/财经类/周末画报/三联生活周刊/第一财经周刊软文/新民完稿/新闻晨报投资意识炒股、基金30岁-50岁投资理财讲座工作地点张扬路、杨高路沿线、五角场周边户外信息及时更新、精神堡垒制作根据目谷标客户斯喜好定斤制传播浅渠道【五感营锈销】——法式样拌板生活360度体验体验场所创：会所、毅样板景观兄段、样板杨房、楼梯视觉（围菜墙画面修鼻改，视频担应用及展生示法式生庸活场景）听觉（会字所、样板挨房播放法程式柔美音圈乐）嗅觉（堪会所、吊样板房铲淡淡的府香水味想道）触觉（置客户可赤触的工龄法及材收料展示撕）味觉（幸每周末青法式点些心、红嫩酒供应芽、桌上阵糖果供病应）通过现场斩体验，化蹦解抗性，中让客户来圣到现场即皮刻被打动跳！1.2现场体目验关于样板叮区形象展姜示a、业务员仆仪容仪表遇以及行为黎举止培训干考核b、客户以凡及物业工播作流程，钞精神面貌C、设置专详人对以上突两项进行劳频繁定期掌考核D、安保人屋员不同岗坟位不同服阔饰设置1.2现场体验1、业务员蹦门口预约个，中介用德工作证换违带看证。2、提前效预约：死中介必蓬须提前字一天确观认！当天可确毯认名额：缴周一-周五2组周六、杆周日5组3、明令燃禁止：繁锦路丛严禁驻园守，一导经发现处立即对俯该中介泼公司以洽及本人添进行处嗓罚4、停车歼指引：制作停车踩指引的桁压架，提示吉客户将车土停到小区胀内部1.2现场体草验现场中介歉截客控制客户体验碎流程细分小区立面围墙小区入口洋房立面中心景观售楼大厅沙盘展示区强势视觉识别系统人流汇集焦点组团景观样板房会所洽谈区过渡性体验系统核心售卖系统销售道具停车场1.2现场体膨验每一个厨环节的眼一点点眨提升，尘相加在割一起就协是一个帝质的改彻变！目的：根创据客户对左于户型的劣信息反馈斯，迎合客荷户需求。提高项目侮核心竞争门力根据已购淋以及未购秆客户的反谈馈，我们巴的建议如彼下：1.3产品力提励升户型改铃善建议首先，来具看一个对羊于入户门盾厅设计两房A户型建议改为双台盆嚼设计客户意骗见：得房率携不真实茄，128的三房纺客户接番受度更唉高。厨房、客泽厅木龙骨的设计能气不能用其他方案代返替将电梯间哄做入套内霸。三房B户型建议改瞧为双台盆设崭计厨房、呢客厅木旬龙骨的设计残能不能斯用其他方案镇代替将电梯间胡做入套内厘。客户意见寺：得房率目不真实狗，北卧旅室不到10平方面积剑略小。三房B户型由于三房偷作为去化阅的难点和肠重点，要露保证其精饮装修的细银节经得住粒客户苛刻枪的要求。聚仁建议法三房可适肯当增加1个样板卸间1、新样板凯间出来后貌，将原来唐的样板间狡进行修补烦。2、将北事卧室的餐软装风包格做成悠卧室风阳格（小饭孩）。已购客户哄对于洋房耐的附加值污给予了极鉴高的评价作，但同时50岁以下光的客户超，认为较洋房精耐装修稍尊显老气碰。另外对及于洋房稻的得房在率持抱葡有较大科疑问。聚仁建议行：1、建议精锅装修风格厚可以参考授仁恒、天述御往现代突简约的风耕格。2、洋房射木龙骨迹方案约厌占用了10个平方附的套内旅空间，圈建议用额其他方旁案替换镰此方案核。获得晴更多的宿套内空场间洋房1.4售后服富务以及驶老客户枣维护a、重提尊享劈燕会，已成交客辆户成为终蚕身会员，未成交窃意向客驴户可成议为尊享陪会短期纵会员，塌体验高齿端生活虹服务！目的：扁积极维喇系老客郑户，给滋予客户谨高端楼近盘的服论务感受骨，不断问积累老芹客户资拖源。让悲老客户学带来更辜多的客辆户！b、建立客颜户数据把库，在客户逃的衣食住益行、子女规教育、医这疗信息上燥下足功夫箱，以及碧音翠信息资提源平台！斯随时为客查户提供各已种信息以羞及服务。客户关怀侍：节日关页怀、节气池变化关怀锯、生日关惧怀、纪念黑日关怀。C、确定老带妥新策略，让已购克客户享受轮第一份大歪理。建议：促伍成成交送场价值五万隙元的XX东西，同富时为新购黑客户优惠5万元。创新营耕销之[保障策床略]目的：仰针对新阴政，化保解抗性逮，促进倘成交房屋租售肾服务联合中介恢资源帮助包客户出售咳或者出租含现有物业破解改间善型需瓶求（补开贴置换慈成本）补贴交易球佣金（凭2012迈.1～2012爷.12期内中介届交易佣金巴发票，补数贴客户该享笔费用）并针对部析分未满5年的房龄谁客户，进鸟行差额营府业税补贴支措施同时，对拣于客户缴速纳的房产税税，也进傻行税收的穿相应补贴破解二套矩购买（针伸对公寓客摄户）首付分期犯：贷款客续户：首套：1、首付30%签约，滔余款70%贷款。2、首付30%签约，如元贷款额度韵低于70%，则差贺额部分醉自签约稠之日起3个月内补滩足。二套：首苍付40%签约，浩贷款40%。10%于自签约哲之日起1个月内定支付，歇剩余10%于自签绵约之日邀起1~3个月内童支付。非贷款分龟期客户：首付40%签约，剩束余60%分三次表于自签杀约之日院起1~3个月内鸣支付。销售之劫后，我像们面临破更大的册挑战：夹签约回网款参考其他总项目的回洽款周期仁恒森兰四雅苑：30%首付，篇其余款疗项在一跌年内付垮清金地天御千：30%首付，谋其余款兆项在交炉房前付积清四季雅理苑：30%首付，其冒余款项原染则上半年率内付清美兰湖原没墅：30%首付，其虾余款项在汽交房前付旱清本案的费付款周嫁期：7天内30%首付签猎约，一沫个月内谨全款到弄账针对于骑目前的慎市场与傲客户现谊状，付翠款周期座对于客轻户的购喜买因素新已占有淋很重比乖例按照目前阶的回款周惭期，我们党将损失很昂大部分客剥户并难以抖获得新购蚊客户回款优惠铜设置客户能按阻时回款，烦可给车位嘉优惠一个月内私回款赠送帽价值5万元车位瓜抵用券两个月内广回款赠送目价值3万元车不位抵用罗券三个月填内回款槽送价值1万元的跌车位抵固用券。给予优惠五吸引客户晕迅速回款（在原价贤格体系上翻调整，以浊不破底价溉为原则）产品增标值服务掉（针对崇花园洋太房客户巴）让花园洋而房，真正粒回归其居弦住的本质提供几份评个性化的腾花园&地下室绿仰化景观方为案，让客胳户自行选屯择提高大户纤型花园洋软房的增值物配套服务返，更为人厨性化、居瓜住化其他措施以公司名沙义购买，热针对限购音令的另外辱一种购买尽途径的转梢换；——最传统的绩销售手段口，也是最俘行之有效斧的。巡展及Call客巡展建议慰从四月份蹦开始，陆义续在金桥稿、五角场乡丰、联洋进渴行巡展。金桥巡展句尤为重要Cal裕l客，我们已抚经拥有是了：1、巡展客胡户2、业内客案户3、政府背客户4、企业客负户5、来电饺客户6、名单衬客户让客户辜经常听婆到我们崇的声音盘。让他及们总想笔着来我遥们这里吴看看！巡展聚仁老雪客户名盘单开发聚仁服务述之开发商惑、合作企桥业等的参阅观邀约新城的予客户资欧源开发新城供蹲应商专正场除了享受与前述优惠奥，另有其浴他优惠折方扣让我们慕的营销瞎从身边宏朋友开施始，扩船大客源举基数业内购买结合政糊府，举依办一场奶活动，染送上一境份礼物舟，他们闹是最权条威的“弃销售员这”——往往对膨各圈层欧的思想愈有导向亮作用。对象：外港高桥、高添行、金桥萄政府活动方向众：借外高渐桥新市镇申规划概念保，在开盘咱前举办政犹府规划说谜明会同时防。政府圈钉层推广第六部分潮：企划策侄略1、叫好，刻也要叫座辱——提升度本案广告饿的销售力2、通过奥项目品寒牌树立坏，实现哄开发商懂品牌落膏地；3、树立高企端形象和兔区域明星凝个案，为援二期推广德做铺垫<<<秋201然2年企划核午心目标限购限贷高端客源瘦稀缺同价位离房源可克选性多信息泛陆滥时代稻，如何苗快速建蛾立沟通肝关系广告成装本攀升……结论：房地产剩“有房季不愁卖岔”的时软代已经屋成为历鸣史，当胸前的形臂式下，广告的车首要使梨命，是刚促进销言售。之前的xx结论：销帜售力弱视觉形象荐过于偏向辜快消品，浮地产属性刑缺失；诉求语境漆过于温和肺、过于概齿念性，跟陷客户在捉誉迷藏。必须建立胶新的沟通凑形象与诉敬求语境！本案核胞心价值预提炼：xx卖什忆么？PART站:1地段/继联洋铅、碧云非之后，牙浦东最胖后一个滴国际住帽区，上因海四大纪国际住片区之一风格/纯正的冷法式宫碑廷建筑统，雍容坡华贵的执建筑符鸟号，尊银贵厚重圆文化沉伏淀石材/全石材干拉挂立面，浪厚重、奢绿华，贵族阻名门不可狐或缺的建短筑符号,历经百年恨之后，华爷丽变成经贸典。园林/欧洲三大糊园林体系惠之一，中闲央主轴控滑制整体，叠几何辅助悉轴线配合业。喷泉、库雕塑、小食品，主次矛分明，庄较重典雅，辈最具仪式援感的皇家朗宫廷生活精装/精选国功际一线奥精装品秀牌，意父大利SME做G、德国汉规斯格雅、钟瑞士劳芬……以及全漏地暖系忧统、新液风系统赴，打造若最奢华者的成品汇豪宅！空间/纯粹大舅户型设惹计，附绢送双层炸地下室耽、空中绕阁楼、候电梯间圈等。用花空间艺诱术诠释红风云人肝物的生附活哲学钥。会所/超豪华漫专属会煮所，专顷配地下欺豪华泳羊池，健桶身房、吨商务服恩务、娱牧乐、品衫酒，打取造巅峰负阶层专蔬属的交涨流场所踪蝶。xx一座位碑于国际熟住区的幕、法国记宫廷豪秧宅！目标客群曾心理洞察菠：xx卖给扇谁？PAR椒T:2因为工借作或生判意关系非，他们逐普遍具击有涉外每关系或路资源。裙较高的鉴文化教悠育背景涝，使他宅们眼界状开阔，旧见多识苹广，具验备国际张视野。他们看中怨自身的感守受更甚于励别人的看纽奉法，价值您观体系较亲为成熟、械坚定，不抱为他人意搂志所动摇直；他们是疯自由贸亭易的受居益者，油或在跨同国公司税，年轻掌的都市土专业工揪作者，从事那些并需要受过御高等教育虎才能胜任酷的职业，妇如律师、真医生、建捉筑师、工女商管理人萌员、自主星创业私营牺业主等。利他们的年筒薪很高。馆事业上十固分成功，萍踌躇满志虫，恃才傲盐物，过齿着富足的戒生活。他们一般富受过高等净教育，具帝有较高的辞知识水平忽和技能，就能干有上富进心的一如类人。有着较煌优越的别社会背镜景，如膜较高的乞社会地始位。他木们不一焰定年轻旺，但他虫们对奢早华物品颂、高级怠享受热招情十足像。他们峰与现行逐社会体炸制不会油构成太郊大冲突朋。他们南勤奋，攻理性、为沉着。知道各种匆礼仪，心肢里崇拜欧指洲。标签1：具有国爽际视野家庭上毕，上有老购下有小篮，绝对贤是家里彻的顶梁舍柱，给蓬家人一哭个很舒梨适的家菌庭环境裤，是奋斗的一个重要动青力和居偶住考量还淹是希望有厦一个物业耐能满足个我人，和整至个家庭的困放松需要卷。事业上，他们是毁社会中骑坚，正瓣当中年筑，家庭衔美满，挡事业成蝴就。人每生的打贱拼已经提初具规掩模，尽智管工作证繁忙，滚在机赶构环境摸里，他漂们已经络迈入了铁公司的屑高级管茫理层，但同样薪面临职级业经理狡人的业瘦绩压力饼和职业而发展瓶饲颈，上榆有上司瞧的领导丢压力，赴下有部芳门的业腔绩压力总，一方面态是处在察职业中骨游的得往心应手苹，一方面技是向上皆攀登的念事业压鸡力，在计创业豪的环困境里，惩他们还许需要亲茂自去跑于业务犬打点关李系，如挣了点邮钱，但勒却很辛草苦，也德说不出膛那一品天突然校就没有葵业务了辫，压力傻很大寨；标签2：中坚力匆量事业上升欢期，希浓望有更大阻成就，需要身份房诚标签，犒车赏自己，追求成愉就感；他们已恒经成功精越过了方事业发明展的第互一个山续头，收场获过人蝇生财富桶的第一便桶金，拖事业局肤面已经窄初步形孤成，正呢处在平木稳的发排展期，跟他些们可能葬是在同援年龄段条，同一左个圈子哄里处在隶事业的稳前方和阁财富的亡中上层隐，渴望用章物质的拥标签重励新定义肥自己的欠生活层牢次和财罪富层次氏；同学圈挑里，朋碌友圈里秘，往往是大计家的焦点禽，意见领蒙袖，爱面吓子。希望醉有一个能匠够既非常灯