社区商业面积配比和规划设计探讨

【商业地产社区商业面配比和规划计探讨社区商业具有相当强的地域性，是以项目所在的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，是提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。本文结合相关案例解读了社区商业的面积配比与规划设计方面的要点及原则。社商面配要1.社区业积划则为达到合理解决社区商业开发量与承载量的比例问题，社区商业商铺面积的规划是一个重要方面。社区商业商铺面积的规划设计要充分考虑市场对商铺面积的要求，便于客户根据自己资金状况和投资计划确定所需购买的面积，为业主提供更多选择。因此，在以中小商铺为主的同时，针对大投资商的大面积商铺的需要，规划配置一定量的大面积商铺。根据长期的市场调查及对标杆社区商业的研究：面积在20平米左右的小商铺最受市场欢迎，并且社区商业商铺投资者一致认为中小商铺面积不要超过100平米，对于大型商铺，开发商一般采用先招商然后定制性地规划建设的经营方式，如引进万佳百货，其相应商铺面积则规划上万；若引进胜佳超市，其商铺规划面积不过1000平方米。2.社区业积比般法

经济学中的水法同样适用于社区商业的开发，因此从这个角度看，社区商业开发的成败不在于商业设施有多气派，种类有多全，而在于这些商业设施到底能够承载多大的消费量。通过以上标杆社区商业研究，我们认为：（）位为内自用型为主的社区商业，商业面建面积在之比适宜；（）位为对兼对外型（侧重于外向面建筑面积在间比较适宜；（）位为区商业中心的社区商业，商业面/建筑面积在之比较适（视项目所在区域商业成熟程度而定另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。3.标杆区业究在开发社区商业时，开发量和承载量的比例是一个难以把握的问题。假设社区商业的经营不能够实现投资价值的增值或者利润尚不能抵租，那么这样的社区商业在投资者看来是不具备投资价值的。以下是一些做得比较成功社区商业案例的设置标准。万科蓝山建筑面积：万方米；商业面积4000平米商业面积建筑面积2.7%广州万科四季花城建筑面积：万方米；商业面积1.5万平方米商面积建面=3%万科城市花园建筑面积：万方米；商业面积1万方米商业面/建筑面=深圳万科城建筑面积：万方米；商业面积3万方米商业面/建筑面=丽江花园建筑面积：万方米；商业面积8万平方米商面积建面=5.4%

星河湾（下面重点分析）建筑面积：平米；商面积61700平方米商业面积建面=4.星河社商面配比析夏威夷风情商业街：建筑面积为1700平米；社区商业中心：建筑面积为万方米；商业街面积配比商街面/总建筑面积1700/1205351=0.14%；商业中心面积配商业中心总筑=60000/1205351=4.97%；除夏威夷风情商业街和社区商业中心，星河湾的其余社区商业配套（四季会会所3600平方米、室外运动场所1000平米等）总建筑面积为4600平米左右。由此推算，星河湾社区商业配套总的建筑面积为平米，按照每人商业面积计算，星河湾每千人拥有的社区商业配套面积为平米，这个数字远远大于每千人拥有的合理社区商业面积，主要原因是其五星级酒店并不是作为满足社区居民一般生活性需求的社区商业配套，而更多的是一个基本对外的商务中心。社商规设难1.功能域划在综合性的社区商业中心或者商业街，所有商铺的功能已经都有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。一般来讲，社区商业就明确地分为餐饮区、购物区、休闲娱乐区、装饰区四大服务功能区域。2.社区业筑划兼顾方便与宁静成为了社区商业建筑规划的根本出发点和重要目标。鉴于此，社区商业在同时满足社区内和社区周边地区居民的情况下，宜采用围合式的建筑规划布局，形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或者相对封闭的一个购物空间，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。同时采用以底商和街铺为主的全街铺形式，要使游客在轻松、随意之间体验逛街购物的乐趣。

3.社区业筑计（）筑设计充分考虑商家需求特点不同业态对建筑结构有内部设施有着不同的需求，需结合业态规划定位结合不同业态的经营性质进行相应的建筑处理。如大型超市对经营场所的建筑设计有着非常细密的要求。（）筑风格与社区整体风格协调目前的房地产市场上：欧式风格是社区商业街比较流行的主题，另外，澳洲风情、拉丁风情、东南亚风格等也是市场上比较受欢迎的设计风格。（）铺内部筑设计要点店铺的内部设计主要是指层高、间隔、楼梯、预留排水管位、光纤电缆接口等的确定。店铺的一般设计要求：层高最好在5米右，以有利于业主或使用者在其中另隔一层，作为仓库或休息场所使用；内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵活性和主动性；两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通；预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等等。4.社区业观计社区商业大多都提供购物、休闲、娱乐等多种功能