夫妻房产加名的三种登记类型

夫妻房产加名的三种登记类型随着《婚姻法》解释三的发布实施，以房产为代表规定夫妻财产归属的审理原则在该解释中得以明确，传统夫妻财产一元治理结构向夫妻共同共有和夫妻一方单独所有的二元治理结构的转变，在《婚姻法》修订颁布后再次受到关注和热议。与此同时，前往房屋登记机构办理夫妻房产加名登记的夫妻络绎不绝，让本就繁忙的房产登记大厅应接不暇。夫妻房产加名本来并不是什么新型的登记业务，但由于《婚姻法》解释三刚刚发布实施，社会各界和登记机构从业人员对已登记房产加名属于何种登记类型和收件要求难免存在一些争议和不尽一致的理解，本文试就该问题做一阐述，与同行交流探讨。根据《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。由于我国房屋登记制度中长期存在夫妻房产登记一方名下，未登记一方作为隐性共有人对待的实际和操作惯性，房屋只登记了夫妻一方姓名却实际为夫妻共同所有房产的情况十分普遍。《婚姻法》解释三的发布实施，提高了当事人夫妻共同所有房产共同申请的意识，也有利于促进房屋登记的进一步规范。夫妻房产加名，可能因为原登记即为个人房产或只登记了一方姓名而实际为夫妻共同所有房产，而分属转移、变更、更正三种登记类型中的一种。一、转移登记《xx房地产管理法》第37条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。因此，夫妻将一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产约定为共同所有或部分共同所有应当属于房屋所有权的转移，应当按照《房屋登记办法》第32条规定申请房屋所有权转移登记。夫妻一方婚姻关系存续期间取得的个人房产以及婚前取得的个人房产按照转移登记程序增加配偶姓名的，难点在于对是否为个人房产的把握。根据《婚姻法》第18条规定，夫妻一方婚前房产、遗嘱或赠与合同中确定为夫或妻一方的房产，夫妻双方应当通过申请房屋所有权转移登记增加配偶姓名。从物权登记的效力和公示公信力来看，《婚姻法》解释三第7条中婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，登记机构按照实名制受理审核的即为登记一方的个人房产；登记机构未按照实名制受理审核的，可以按照变更登记将未登记另一方的姓名作为夫妻共同共有房产的隐性共有人显性化。房屋登记机构按照申请人的申请和证明权属的材料进行房屋登记的，登记机构和登记审核人员无法对是否为父母出资以及父母出资是对夫妻一方的赠与还是双方赠与进行实体审查。因此，夫妻房产加名应当按照房屋登记簿记载的权利状况区分是转移登记还是变更登记办理。值得注意的是，登记夫妻一方姓名的房产是《物权法》第28、29、30条因生效法律文书、继承或者受遗赠、合法建造等取得房屋权利的，应当遵循自法律文书生效时间、继承或者受遗赠开始时、房屋建造竣工事实成就时发生物权效力的规定，通过原登记证明权属归属的申请材料区分应当按照转移登记还是变更登记增加夫妻另一方姓名，而不能仅依据房屋登记时间简单判断是否为申请加名夫妻婚姻关系存续期间取得的共同所有房产。二、变更登记《婚姻法》对夫妻财产治理结构作出了明确规定，非该法第18条规定情形以及夫妻之间没有财产归属一方所有的约定，夫妻关系存续期间取得的财产应为夫妻共同所有财产。因此，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房产应当为夫妻共同所有的财产。由于各地房屋登记机构早期对夫妻共同所有的房屋未能严格要求共同申请登记、登记与证明权属归属的申请材料一致性的要求以及权利人对夫妻共同所有房屋共同申请登记意识的淡薄，造成了大量夫妻共同所有房屋只登记了夫妻一方姓名，另一方作为夫妻共同所有房产的隐性共有人存在的情况。上述房屋申请夫妻房产加名，实质是将夫妻共同所有房屋未登记一方的姓名显性化，房屋实体的权利状况并没有变化，因此属于房屋权利人姓名变更的变更登记。《物权法》第16条规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。房屋登记机构无法探及物权登记之外的实体法律事实，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《婚姻法》解释三第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。该条“不动产登记于首付款支付方名下的”其实包含了婚前办理房产登记和婚后办理房产登记两种情形。婚前房产登记于首付款支付方名下的，婚前既已取得物权，应当按照转移登记增加另一方姓名；婚后房产登记于首付款支付方名下的，出于与房屋预告登记和银行信贷衔接的考虑，房屋往往仍登记于首付款支付方名下，但婚前首付款以及婚前首付方支付的贷款为债权而非物权，因此笔者认为可以按照变更登记增加另一方姓名。三、更正登记避免了房屋登记领域很多夫妻房产另一方隐性共有人现象的存在和交易环节审查夫妻婚姻状况的繁琐。然而，登记簿的物权推定效力体现在登记的公示公信和对交易安全的保护，并不能排除登记簿可能存在将夫妻共同所有房产错误记载为夫妻一方个人所有的情况。《房屋登记办法》第74条规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的可以申请更正登记。夫妻房产通过更正登记增加共有人姓名的，是指夫妻共同所有房产错误登记在夫妻一方名下，经夫妻双方共同申请并提供证明房屋登记簿记载错误的材料更正为夫妻共同所有房产。虽然，随着财政部、国家税务总局财税[2011]82号文件的发布，夫妻关系存续期间房产加名不论是通过转移登记、变更登记还是更正登记所需要承担的费用相差不大，但房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，登记机构应当遵循物权变更的事实轨迹，区分不同的登记类型办理夫妻房产加名业务。夫妻房产共有与否的认定及法理分析——从《婚姻法》解释三相关规定谈起《婚姻法》解释三中关于房屋的规定大致有3条，即第7条、第10条、第12条。结合《婚姻法》解释三及其他相关规定，关于夫妻共同财产的认定主要有以下几种情形。一、婚前全款购买的商品房，产权归购房人所有婚前以一方名义全款购买商品房，并在结婚时已经领取房产证，房产证上记载一方的名字。在此情况下，如果夫妻双方没有关于房产权属的书面约定和其他特殊情况，属于婚前个人财产，离婚时不再分割，房产归房产证上记载名字的一方所有，并且这种财产状况不随婚姻时间的长短发生变化。但如果夫妻双方在婚前（或婚后）对该房产有特殊约定（特殊约定的内容既可以约定房产共有，也可以约定房产由某一方独有，可以约定共有份额，也可以不约定共有的具体份额），离婚时按约定内容办理。二、婚前一方贷款购买的商品房，产权归购房人所有《婚姻法》解释三第10条首次明确，离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据《婚姻法》解释三第10条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据《婚姻法》第39条第1款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。三、婚后全款购房和贷款购房均属夫妻共有婚后全款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。具体方法如下：第一，如果一方要房，另一方不要房，得房者可给另一方一半补偿。房屋价值按市场价计算。第二，如果夫妻双方都要房，可采取竞价方式获得产权，以出价高者获得房屋。如果竞价不成，可由法院判决确定。第三，双方都不要房，可拍卖房屋，所得价款平均分割。婚后贷款购买的房产如无特殊约定应属夫妻共同财产，离婚时应当平均分割。如果离婚时贷款已还完，双方按市场价值平均分割即可。如果离婚时贷款尚未还清，双方应当平均分割房屋净值，房屋净值为离婚时房屋市场价减去未还款。四、婚后父母出资购买且登记在自己子女名下的房产归于女所有《婚姻法》解释三第7条明确规定，婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。从《婚姻法》解释三公开征求意见反馈情况看，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，多数人在反馈意见中对此表示赞同，认为这样处理兼顾了中国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据较为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。五、夫妻双方共同出资以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下《婚姻法》解释三第12条明确规定，在此情形下，离婚时另一方主张按夫妻共同财产对该房屋进行分割的，法院不予支持。购买该房屋时出资，可以作为债权处理。这一条特别体现了登记公示效力，同时体现房改房的政策效果。父母才有权参与房改，子女当然不能享有该房改权利，但是可以视为对父母借款来处理。这实际上是由于物权的公示原则所决定的，物权的公示原则主体体现在《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。六、关于公房使用权与产权认定问题1．婚后一方购买公房未贷款在婚姻存续期间，虽以一方名义购买公房，如果夫妻双方没有关于房产权属的书面约定和其他特殊情况，其所购房屋仍为夫妻共有财产，在离婚时应当平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见诉至法院时，人民法院对尚未取得房产证的房屋归属不进行审理，也不作出判决，只对房屋使用权作判决。等到领取房产证之后，任一方可以另行起诉要求法院确定房屋归属，人民法院将依法作出判决。2．婚前一方购买公房未贷款婚前一方全款购买公房，其所购房屋为一方个人财产，如果夫妻双方没有关于房产权属的书面约定和其他特殊情况，在离婚时无论是否取得房产证都不进行房产分割，即房屋属于一方所有。3．婚前一方贷款购买公房婚前以一方名义贷款购买公房，婚后夫妻双方共同偿还借款，其所购房屋为婚前购房一方所有，但该房共同还款部分和婚后房屋增值部分为双方共同财产。在离婚时应当就婚后形成的共同财产进行平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见诉至法院时，人民法院对尚未取得房产证的房屋归属不进行审理，也不作出判决，只对房屋使用权作判决。等到领取房产证之后，任一方可以另行起诉要求法院确定房屋归属，人民法院将依法作出判决。4．公房使用权的分割在离婚时尚未领取房产证，或尚未取得完全所有权的使用权房屋，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见诉至法院时，由于房屋产权尚属于国家，人民法院对尚未取得房产证的房屋归属不进行审理，也不作出判决，只对房屋使用权作判决。等到领取房产证之后，任一方可以另行起诉要求法院确定房屋的归属和分割，人民法院将按照上述原因依法作出判决。从《司法解释三》谈夫妻共有房屋登记《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称《司法解释三》）施行以来，全国不少地方掀起了夫妻房产的“加名热”，也引起了社会各界对夫妻房产归属的热议。撇开夫妻房产复杂的社会属性不论，本文仅从房屋登记的角度谈一谈关于夫妻共有房屋登记的审查义务和审查责任。长期以来，房屋登记究竟采取形式审查还是实质审查的争论不断。特别是针对夫妻房产的登记，一直是全国房屋登记机构不能取得共识的重点。在工作实践中大致分为三种办理模式：一是采取形式审查。依据《房屋登记办法》第18条的规定，就申请登记的房屋是否为共有房屋对申请人进行询问，如申请人回答有共有人，则需双方持有关证件共同申请，并记载为共有房屋。如申请人回答无共有人，则直接将申请人记载为房屋权利人。二是采取实质审查。房屋登记机构在登记中审核婚姻关系，申请人在申请登记时需提供婚姻证明（结婚证、离婚证）或未婚证明，否则登记机构不予受理。三是由公证部门进行公证。房屋登记机构凭公证书上的内容进行相应登记，无公证书不予受理。这三种模式代表了对房屋登记审查义务和责任的不同理解。第一种认为，根据《房屋登记办法》第13条和18条的规定，登记机构在登记中应就是否为共有房屋进行询问，并未要求进行申请人婚姻关系的审查，只要进行了必要的询问，就尽到了审查的义务。第二种认为如果不进行婚姻关系的审查，就可能会使登记簿记载的房屋权利状态与实际情况不符，如权利人擅自处分房产时，对隐性共有人会造成财产损失，从而增加登记风险。第三种观点实质上与第二种一致，但为了减轻自身工作量和降低登记风险，将审查义务转嫁到了公证部门。我们赞同采取第一种模式办理夫妻房屋登记，因为其不仅符合《房屋登记办法》的本意，而且简捷可我们再来分析一下《司法解释三》的有关条款。第11条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。夫妻共有房屋的处分是登记机构最为关心的问题，也是工作实践中涉及房屋登记机构较多的纠纷案件。登记机构关心的是一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，如果另一方提出诉讼，会不会导致法院判决登记机构颁发的房屋所有权证书无效，从而承担相应的赔偿责任。从以上规定可知，对于登记在一方名下的夫妻共有房屋，在办理相关处分登记时，登记机关只要进行了必要的询问，申请人否认有共有人、将房屋擅自处分，而善意第三人基于对登记簿的信任而进行的房屋登记，“另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。这说明善意第三人取得的房屋权利受法律保护，即使是该权利是由登记为权利人的夫妻一方擅自处分所得，法院也会认可房屋登记机构的登记，不会判决房屋所有权证书无效。也就是说司法部门认可房屋登记机构承担的审查责任是询问共有人的责任，而非进行婚姻关系审核的责任。所以对于夫妻关系房屋登记，我们只需要形式审查即可。另外，《司法解释三》第10条规定，房屋登记在首付款支付方名下的，法院审理时判决该房屋归产权登记的一方，至于另一方的经济损失，由产权登记一方进行补偿；第12规定，以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。从以上规定不难看出，法院在判决有关的房产纠纷时，强调了保护房屋登记簿记载的权利人的利益，并没有因房屋权利人侵犯隐性共有人的利益而对房屋登记机构造成不利局面的司法表述。那些因未对婚姻关系进行实质审查会给登记机构带来“官司”的担心，完全没有必要。重视房屋登记质量检查提升登记防风险能力房屋是广大群众安居乐业的重要财产，房屋登记是一项专业性、政策性很强的工作。登记质量的高低关系到权利人的合法权益能否得到有效保护，影响到社会的和谐稳定。实际生活中，一套房屋价值少则几十万，多则上千万，一旦登记有误，就会引起登记风险，可能造成损害赔偿。因此，只有建立科学合理的质量检查制度，才能减少登记差错，降低登记风险。以下笔者结合实际工：作情况，就如何做好房屋登记质量检查工作谈些粗浅的认识。一、严格遵循《房地产登记技术规程》要求做好质量检查1．质量检查工作须定期定量根据《房地产登记技术规程》（下称《规程》）规定，房地产登记机构应对房地产登记进行定期、定量检查。其中定期检查是要基本做到每天对登记业务进行检查，定量检查就是各地登记机构应根据实际情况以不低于《规程》规定的比例开展。根据《规程》要求，房屋所有权初始登记每件必查，其他各类登记每月抽查率不低于3％。之所以这样规定，笔者认为主要是基于以下两点原因。其一，初始登记是对房屋所有权的首次登记，对其之后物权变动具有原始根据效力。如果初始登记错误，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错。另外，初始登记涉及审查的要素较多，情形较为复杂，光凭审核人员一审到底，难以确保登记质量。如商品房初始登记，涉及要审查的内容不仅有开发企业单独所有的房屋初始登记，还有情况复杂的业主共有的公建配套房屋登记。因此，登记机构对每件初始登记做到100％检查，确保初始登记的准确性。其二，对于其他各种登记类型，虽然其业务量较大，不可能和初始登记一样做到每件必查，但也必须达到《规程》规定的3％的抽检比例。应该说，这一比例是最基本的要求，若低于这一比例则起不到检查应有的效果。就无锡而言，在市区房屋登记机构集中统一后，相应的房屋登记质量检查力度也有所增加，除实行商品房转移登记、预告登记按月登记量的3％比例抽查；其他类业务按5％比例抽查外，还重点对四区登记分中心的工作进行抽查，并重点抽查业务出错率高的职工所做的业务，远远高于《规程》规定的比例。只有将质量检查作为常态化工作，才能切实防患于未然。2．质量检查应有详细的操作规定根据住建部《房地产交易与权属登记规范化管理考核标准》规定，实行规范化管理的登记机构应建立办件质量保证和定期抽检制度。对登记审核人员建立了监督、检查、制约机制，重要和复杂的业务审核应由两人以上完成。有专人负责抽检工作，备有抽检记录和处理意见，对发现的错件能够及时处理纠正。登记机构应严格健全质量抽检制度，能够实现网上随机抽检，登记抽检率每年不低于3％并有完整的抽检记录。并根据检查结果，签署质量检查意见。对于登记信息系统完善的登记机构，受理、审查等均在信息中完成，质量检查也可在信息系统中记录完成。质量检查岗位人员要严格按照考核标准进行检查，对于检查发现的差错件进行统计，统计错件量占整个质量检查业务量的比例。对于有误的登记业务，应退回受理、审核等相应的业务岗位，并书面提出纠正意见。如发现受理人员该询问的事项未进行询问，应退回受理岗位，并提出应询问的内容和要求；再如发现在建工程抵押登记未进行实地查看的，应退回至审核岗位，要求审核人员补齐实地查看程序并填写实地查看表。对于差错件的整改应进行跟踪检查，在经办人更改差错件后进行复检，并对更改后的退件签署复检意见。3．质检报告内容宜翔实深刻质量检查报告是对登记机构——个时期工作数量和质量的总结和分析。从中可以看出工作数量的高低、工作质量的好坏、应吸取的经验教训和今后工作的注意事项。因此，质量检查报告是衡量质量检查工作的一个重要依据，其内容必须翔实、深刻，并有借鉴意义。根据《规程》要求，质量管理人员应对业务检查的监督整改情况按月、按年撰写质量检查报告。笔者建议，月度报告内容应包括对差错率、工作质量、服务质量、工作时限、经济指标、数量指标等情况的收集和分析，突出重点；而年度报告内容则可按月度检查报告进行汇总，重点表述年度工作中发生差错的原因和登记经验做法，以警醒工作人员，进一步强化登记质量和：工作效率的提高，为单位领导决策提供有价值的参考。4．检查人员应具有丰富经验和工作责任心依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，不动产登记原则上是基于法律行为的不动产物权变动之生效要件，而一旦不动产登记出现错误，很可能会给当事人的合法权益造成严重损害。就整个房屋登记过程而言，质量检查是对受理、审核、登簿等各个登记环节的合法性、一致性全面监督。设立质量检查部门的初衷就是为了及时发现差错，确保登记业务质量。房屋登记工作量巨大，有时一起业务虽已经过受理和审核，但也不能保证完全正确。特别是房屋所有权初始登记一旦出错，则基于初始登记所产生的房屋所有权转移、抵押等各类登记都会产生差错，后果将是非常严重的。因此，从事质量检查工作的人员，不但要按照《规程》的要求取得登记官资质，而且要有丰富的实践经验和敏锐细心的观察力。检查时需认真细致核对申请登记的房屋信息是否与申请材料、登记簿记载一致；申请材料是否符合法律、法规和规章的要求；登记程序是否根据法律法规规定的要求分步完成，有无缺失；对一些容易忽略的细节问题着重检查，确保经过检查的每一份业务不出差错，为单位的登记质量保驾护航。二、结合各地实际不断完善房屋登记质量管理监督机制“准确性”是房屋登记的最高目标，保证“准确性”就是要确保房屋登记审核的“质量”。房屋登记行为具有程序性的显著特点，因此，合理、科学地设臵房屋登记工作流程是高效生产出“优质”房屋登记“产品”的要求。由于房屋登记人员是房屋登记“产品”的生产者，因此登记中要体现“以人为本”的管理理念，不断完善用人制度和激励机制，在科学合理的工作流程基础上进一步提高工作效率和质量。只有不断地根据业务量和机构变化调整质量管理思路，才能真正发挥其应有的作用。以无锡为例，自2002年开始，登记终审人员对登记业务进行督查。2005年专门成立了房屋权属和市场质量督查中心，2009年制定了《无锡市房地产交易与登记质量督查规则（试行）》，根据实际要求进一步细化了督查的原则、程序、方式、内容和要求。督查的方式以现场督查为主，网上远程督查为辅。具体包括对各科室日常工作的常规督查、对重点工作或领导批办事项的专项督查以及对市（县）区登记机构的各类交易与登记业务进行每年1—2次的定期督查，并将发现的问题作为主要内容予以记录，并为年度考核提供依据。2010年无锡市区实现房屋登记机构职能集中统一后，2011年市产监处成立质量检查科，修改完善了科室质量目标，增加了每月对一个分中心开展业务检查，业务抽查比例不低于10％。同时，密切关注各业务科室中存在的主要问题，连续跟踪、加大检查力度，加强对外服务态度的质量抽检和回访工作。在日常质检工作