房价到底是由谁决定的

房价到底是由谁决定的？影响房价的因素中国房地产的背景及现状房价由谁决定及原因ABC目录CONTENT一、中国房地产市场的现状

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。行业现状（1）一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象。（2）还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龙头房企资金实力雄厚和品牌影响力较大，而取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度；（2）多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企；（3）中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，市场份额逐年缩小。3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。4、一二线重点城市房价将延续上涨态势（1）房地产行业需求角度：城镇化和存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。（2）利率市场化和金融管制放松的大背景：国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓（1）2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。（2)不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低房价的涨幅。

二、房价由谁决定及原因PQQ*P*DS价格是由市场决定的在市场经济条件下，房地产需求方面的因素A人口C购买力B消费偏好

D动机主体随着城市化速度的加快,大城市日益吸引各方面人才的进入城市人口增量这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求城市人口储量为调整城市土地利用结构,加强基础设施建设,改善市容市貌及居民的生活环境,全国旧城改造步伐呈现加快趋势拆迁引发的强制性需求1、居住消费2、投资消费训内容来分投资消费的主体：民营资本在国际国内双过剩条件下,存款负利率、股市不景气,加之其他投资渠道不通畅,急于寻找新的投资方向。例如,温州低技术含量,高竞争强度的民营资本大量过剩,从而直接引发了遍布全国各地的温州购房团。通货膨胀时代,货币供应量过快增长条件下城市居民储蓄存款余额的不断攀升,由于利率的影响,这部分存款与其放在银行,不如出来寻找别的投资渠道。在人民币升值预期下,海外资金不断增加对大陆收益性物业的投资。从而一方面可以享受物业升值收益,另一方面又可以从人民币未来升值中套利。投机消费是严重影响房地产市场健康发展的不安定因素,也是造成局部结构性失衡的主要诱因。在市场中,投机客主要采取两种方式从中获利一是在交易监管缺乏下的炒作,预售前的购买优先权,然后将购买优先权加价转让获取利差另一种就是短进短出,炒高楼价。这种投机行为催生了房地产商品的价格上扬。3、投机消费制定1、住宅供给向多元化方向发展

5％~10%发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％至10％左右比较合适中国》政府<10%由于土地资源总量是固定的，随着经济发展，可供开发的土地资源必然越来越少，因此土地的供给弹性非常低。一方面，土地作为生产和采掘的目的而被利用，另一方面，土地又作为人们生产和生活空间而被利用，供不应求的现象几乎无法逆转。来自土地供给减少的压力。2、土供地给状况

商品住宅业的发展离不开土地的依托，而土地又是一种不可再生的稀缺资源。我国人均土地、人均耕地仅为0.287公顷和1.08公顷，大大低于世界的人均水平。一方面，我们要用占世界7％的耕地养活13亿人口，另一方面，经济要发展，无论是工业化还是城市化都需要占用一定数量的土地。因此，农用地与商品住宅用地的矛盾一直十分尖锐。商品住宅用地农用地

近年来，我国31个特大城市的城区规模已扩大了50．2％，但是由于对建设用地缺乏宏观控制，致使城区内可供普遍商品住宅开发建设的土地十分有限。土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模。

供给胁曲线热与需甲求曲护线在正果常情碍况下乞，房途地产扭市场仰的需翅求曲霜线具谣有负效斜率公，需携求弹恶性很奶小，铅价格她上升殖，则饮需求使减少县(见型图3脾一1移)。以假定郑由于盗居民音收入哲上升门，增亿加了寄对房锅地产惊的需嗽求。舒房地逢产市景场需州求曲洞线向瓣右平糊移，租从D1平移到斧D2。如傲果不辟增加韵供给举的话米，影汇响住拍宅房咱地产踪蝶价格史上涨译的因塔素由雀于需棵求增窗加，思势必曲推高熟房价赢，图刷中从自A点桐移动毫到B仆点。置我们拳可以巩看到支由于种供给阶曲线麦缺乏风弹性六，需驼求曲荣线仅爬移动线一点蒜，就虚会造键成价绒格上馋涨很访多，医由P1升高逐到P2。如果稼房地欺产市当场上宫投机葡需求戚占的烛比例耗越来妇越大把，需锯求曲罢线将赖逐渐邪变平小。在巨图3戴—2芝中，份需求桂曲线洋由D1，变详成D2。当投凡机需求喘超过了嫁某个比贯例之后眼，整个择房地产参市场的衬需求曲师线将拥纤有正斜榜率，变距成了D3。在米这种降情况葵下，仁增加踢供给叫，将匙供给呜曲线驾由S1。平鞭移到S2。新义的均近衡点辛将由张A点帜移动炉到了或c点残。在肥投机葱需求送旺盛院的时共候，太即使丈供给设增加扑了，倾房价旦仍然林上升凶。可见，嫌在投机叶活动非肤常嚣张指的情况氏下采取皆增加商跑品住房唐的供给栽并不会能平抑房终价，反慰而会把院房价太醉高。基于展上述圾分析匹，不倘难看托出由椒于供晓给和进需求逢之间零的影纽奉响，哀使得胃住房第价格笑上升鸡。住点房的驼供给错缺乏冷弹性豪，高准、中观、低苹档房滤屋供贪应结孤构不大合理纲，中漏低档遮住宅曾相对合短缺祥，而幼需求滥方面桂无论指是真深实需雁求还喷是投特机需爽求都负比较晓旺盛沃，在液这种碍供不筛应求圆的情奖况下丽，也弯是住尊房价迈格上罗涨的问一个印重要棕因素醋。三、影响届房价小的因厨素房价政治因弱素自然因葵素经济滴因素社会检因素行政因异素一、扮政治捕因素影响枯住宅傲价格跳的政义治因杨素：政府机汤构大变珠动或重赖大政治半性政策赏出台等的二、俩经济役因素（1羽）经浴济发挠展和巨城镇坝居民谋收入蝇的提晶高（2构）物室价、牺工资否及就房诚业水歇平（3蓬）储们蓄率（4）利率（5）地园价1.经济阳发展心和城洲镇居垃民收葡入的自提高随着从我国具经济蛙的持托续快脸速发呆展，娱城镇傻化进辈程加愧快，乏城镇顽居民捷可支秧配收啦入不岸断提箭高，梯形成害了对评房地包产市肃场持惧续强发劲的古需求重。三、行垂政因素土地纳利用委规划六及供愈应管报制房地产匠税制住房齿政策政策弦法规城市规法划公共惑建设房地之产税廊制房地悠产税胸制是彻指与亩房地搬产有结直接疼关系很的各妈种税成收制亡度，载是国荣家调呀控房撒地产肤市场将经济爽活动难的有蛮力杠冶杆。抵中国宾税收泪制度党中涉估及房接地产凶的主尼要包兰括1礼0个膀税种旺，即引营业概税、故耕地装占用条税、耕城镇首土地擦使用位税、脂契税投、土香地增绒值税泥、城世市维蛙护建泥设税够、房沙产税状、个屠人所旨得税铃、企首业所伏得税轰、印俊花税鬼。

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