房地产开发成本全过程管理理念和方法三

房地产开发成本全过程现代管理理念和方法房地产行业的环境新政——土地、金融、限购、预售、自有资金……..

行业门槛提高了形势——消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存利润时间(年)拿地就赚钱阶段1：资源时代阶段2：资本质量时代阶段3：管理与品牌时代客户盯质量公司靠资本关注创新品牌与形象理念与价值观管理规范化创新和成本领先战略房地产企业竞争手段的发展演变房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念一房地产成本控制的主要措施——怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容——控制什么？二三房地产开发项目全过程成本精细化管理方法四新形势下房地产开发项目成本管理的现状及解决思路当前房地产开发企业成本管理现状一二房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题房地产企业在成本管理中三大误区三四房地产成本全过程精细化管理新理念房地产成本管理的现状及现代成本管理的新理念一

1、现阶段多数大型房地产公司都设有一个成本管理部门，负责项目的预算、结算和工程招标，并归属集团集中管理。在实际工作当中，项目的成本管理被公司领导其他部门错误地认为是成本管理部门的责任，跟自己无关，对于成本管理缺乏主动性和积极性，甚至有抵触情绪。2、高层领导往往急于看到成果的心态--盲目追求进度、质量—项目成本增加--项目缺乏资金支持—进度、质量落后，严重的甚至导致项目处于瘫痪状态。

3、房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。

4、投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。总之，由于成本意识淡薄、开发周期过长及规模不断扩大等原因，房地产开发成本控制难度越来越大。一、房地产开发成本管理的现状

1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：

成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；2、成本控制忽视重点：

只重视“显性成本”的控制，而忽略对“隐性成本”的控制；3、成本控制忽视前期阶段：

通常只关注项目施工阶段过程的“事中”成本控制，而缺乏对前期决策、规划设计、招标、合约等前期运营阶段“事前”成本控制的足够重视；4、成本控制手段不当：

把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。（缺乏一个度，质量、进度和成本的关系）

二、房地产开发成本管理中出现的几个技术性问题三、房地产开发成本管理的几个误区误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导，成本管理部和财务部门负责，而把其他部门的员工只看作生产者。全员成本控制误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控制，忽视了对影响成本的控制（比如项目范围、规划设计等）。另一方面，局限于传统的“节约一度电、一张纸”的简单、狭窄的模式之内，忽视潜在的损失（比如资金计划、质量成本、进度成本），尚未对成本实行全方位的控制。

全方位成本控制误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）

成本管理基础工作薄弱，缺少一套完善的成本管理制度和流程，或者制度流程形同虚设。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而事前、事中控制不力，不重视计划（任何管理工作都是PDCA的循环）。

全过程成本控制1、高层领导及成本管理人员的苦恼……（1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；（2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；（3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。为什么项目成本还是难于控制？2、设计、工程人员的苦恼……（1）成本目标束缚设计；（2）招投标与项目采购混乱；（3）变更、签证、价款调整以及索赔管理混乱；（4）遵守流程和赶进度的矛盾激烈。房地产项目传统“成本管理”的误区带来的

苦恼……树立现代房地产成本管理理念实施房地产成本全过程精细化管理四、现代房地产成本全过程精细化管理理念1.项目成本管理的目的——提升价值2.房地产项目成本构成——全成本3.项目成本管理的阶段——全过程4.项目成本管理的主体——全员5.项目成本管理的方法——目标成本管理6.项目成本管理的要点——确定与控制成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益：1、消除无效成本，提升投资价值

2、成本控制不等于省钱，花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键——价值工程的理念项目成本管理的目的——提升价值四、现代房地产成本全过程精细化管理理念1.项目成本管理的目的2.房地产项目成本构成3.项目成本管理的阶段4.项目成本管理的主体5.项目成本管理的方法6.项目成本管理的要点7.成本管理的发展过程8.成本管理的指导思想四、现代房地产成本全过程精细化管理理念价值工程的概念

价值工程的基本公式：V=F/CV------value：性价比F--function：产品的功能/性能、服务、收益C------cost：费用/成本•

C下降，F上升•

C不变，F上升•

C下降，F不变•C小幅上升，F大幅上升•C大幅下降，F小幅下降------具体选择哪种途径，与市场环境、公司经营理念、产品方针有关------价值的评估：有显性的、有隐性的、有眼前的、有长远的，需要综合平衡与决策四、现代房地产成本全过程精细化管理理念成本管理土地成本资金成本建造成本管理成本成本分解房地产项目全成本构成全成本是在时间和空间上的全成本时间：建设全过程都在发生空间：公司+现场；实体+费用1.项目成本管理的目的2.房地产项目成本构成3.项目成本管理的阶段4.项目成本管理的主体5.项目成本管理的方法6.项目成本管理的要点7.成本管理的发展过程8.成本管理的指导思想四、现代房地产成本全过程精细化管理理念

•

立项\定位\设计发包\施工\竣工\维护——由虚到实

•虚拟：估、概、预算

•现实：合同价、预付款、进度款、结算款

——从虚到实的转折点就是发包项目成本管理的阶段——全过程1.项目成本管理的目的2.房地产项目成本构成3.项目成本管理的阶段4.项目成本管理的主体5.项目成本管理的方法6.项目成本管理的要点7.成本管理的发展过程8.成本管理的指导思想四、现代房地产成本全过程精细化管理理念项目成本管理的责任主体—全员（尤其是高层领导）（1）在高层领导的带领下，所有与项目管理相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识；（2）建立责任成本管理体系；

目的：令全员实施自觉的成本管理行为。要素：1）责任范围；2）责任人

3）评价标准；4）评价人

方法：1）一个科学可行的项目成本管理流程体系。2）一个具备充分执行力的项目成本管理组织

结构体系。3）一套切实可行、责权利相结合、规范化的成本管理制度。

4）项目经理是专家型的管理者。成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”。1.项目成本管理的目的2.房地产项目成本构成3.项目成本管理的阶段4.项目成本管理的主体5.项目成本管理的方法6.项目成本管理的要点7.成本管理的发展过程8.成本管理的指导思想四、现代房地产成本全过程精细化管理理念项目成本管理的方法——目标成本管理（1）目标成本管理的内容——目标成本的确定与动态控制两方面（2）目标成本确定的依据—经验数据库、市场调研、对产品把握（3）实现目标成本动态监控的手段—信息化（4）目标成本管理的过程—PDCA循环1.项目成本管理的目的2.房地产项目成本构成3.项目成本管理的阶段4.项目成本管理的主体5.项目成本管理的方法6.项目成本管理的要点7.成本管理的发展过程8.成本管理的指导思想四、貌现代挪房地蚂产成南本全序过程港精细袋化管巨理理秒念6.项目成治本管理仰的要点——确定与唤控制（1）合理稀确定——确定是握控制的捏前提和铜基础，瞧市场定颠价原则摆，没有福准确只为有合理座。（和辱融资计箩划相结寻合、动固态调整曲）成本五的决巷定因橡素：外部—市场；边内部—产品赔策划颗与定嫂位；成本的蓝影响因撑素:诸多经能营、技横术、管轮理方面狡；（如勾资金、材进度、燥协调）成本确遣定的方究法:决不踢是靠才定额胶算出形来的冒；靠户对市脆场和固产品斜的把郑握，谈市场伏包括矛销售增市场夹和原质材料伍市场秩；成本确疏定的过岭程:行业盗特点赤决定犬成本艇的特扯点：您单件始性、赏复杂径性、减多次司性；娇从虚凳到实腿；成本实誓现关键急环节：招标若（发街包）塑，使窜产品觉与市崇场结借合。——招标的谊目的就须是形成寨有效的立竞争；杯竞争是墨降价的武最有效细手段。——定标的影原则：尝合理低冻价；合串理的概插念：能嘴做出符贸合要求润的产品毅。1.项目成旧本管理戏的目的2.房地圈产项卵目成患本构忙成3.项目成廊本管理革的阶段4.项目成鼠本管理达的主体5.项目成使本管理禽的方法6.项目成馅本管理富的要点7.成本饿管理巴的发疗展过唇程8.成本吨管理垦的指渔导思且想1.项目成置本管理咬的目的2.房地攻产项充目成莲本构能成3.项目成铁本管理邀的阶段4.项目晒成本菠管理统的主土体5.项目飘成本晚管理策的方奶法6.项目冬成本蝇管理影的要督点7.成本管危理的发绍展过程8.成本管丝式理的指深导思想四、现壤代房地爷产成本衫全过程裳精细化指管理理视念项目附成本弟管理愿的要首点——确定与荐控制（2）有既效控粒制——动态监循控，做摇到随时冠心中有竞数①控制旷伴随实诉施的全敬过程：保证在滥过程中释的实施凉不偏离丹既定目个标，控总制是动锦态的。②控制渔的要素星：合理的柔目标、漫偏差测替定、及好时反馈姜与修正起。③能颤动的盟控制革：控制不颈等于限斯制，心毙中有数械就可以皮说在控慰制之中目，时刻枕掌握实拜际与目芳标偏差玩的原因梁、幅度航、造成税后果袖，进而列做出相巩应的调盗整方案。（3）技术清经济既小结合又延分离①技术枝：招标——合同目策略早及界好面的温管理—动态跟笨踪②经济株：设计任书务书——目标成停本——目标毯成本乐调整——工程葛量清住单——合同单须价/合价描。1.项目成购本管理炒的目的2.房地产菠项目成鸣本构成3.项目成冷本管理醋的阶段4.项目污成本授管理仔的主图体5.项目浇成本拣管理雕的方黎法6.项目劈燕成本忽管理翼的要屋点7.成本名管理伍的发亿展过指程8.成本管型理的指醉导思想四、它现代舌房地咱产成僵本全勇过程理精细各化管尝理理挥念房地产剂成本管秘理的发形展过程成本管理水平产品价值提升审算型：事后算帐（被动）控制型：动态控制纠偏能动型：主动创造价值强调企业/团队的共同目标面向公司利益，讲求性价比发掘价值，创造价值强调不能突破目标值定额模式下，强调个人经验追求算得快、算量准定额熟、套价正确1.项目嗽成本浙管理玩的目塑的2.房地产努项目成决本构成3.项目成搜本管理伏的阶段4.项目成颤本管理纱的主体5.项目摊成本求管理寇的方肃法6.项目鞭成本识管理蚁的要别点7.成本哈管理伍的发疲展过傻程8.成本还管理些的指养导思剧想四、株现代椅房地狸产成舒本全呢过程级精细葛化管脑理理刑念成本管述理的指简导思想结合产陪品和市喇场，以钱造价计研算和成蒙本分析日为基础罩，以目暑标管理呢为方法歼，以技急术管理执为保障裳，以产品价妈值的实天现为掏目标豆开展全员、陶全方位挠及全过爽程的精世细化难成本粗管理宫工作扇。房地控产开打发项椒目成显本管侦理内守容——控制什瓜么？二(一)房地产钥项目开溉发成本垂管理的周内容合计

不可预见费12其他费用11开发期税费10销售费用9财务费用8管理费用7开发间接费6公共配套设施建设费5建筑安装工程费4基础设施建设费3前期工程费2土地费用1项目序号工程成本项目发展全成本

开发成本(二)房地产督开发成证本（费萍用）所什占总额瘦的比例土地满成本础（约胜占项械目总童成本重的30-知35%左右）群，主要指候土地获德得阶段恋形成的划各类费胖用支出以，包括怕地价、拆土地拆丘迁补偿承费、各急类补偿熟费、土王地契税欠等。在晶房地产春整个开俗发过程艇中，土轰地一旦脸到手，敲其成本绿即基本盾确定，箭直至项闸目开发提完成，份该成本摩一般也粮不会有猪较大变匪化。因疑此控制梁土地成捧本的关涨键在于丽拿地时呜的成本酸准确分码析。工程成再本（约智占项目匹总成本推的50潮-5解5%左右）奖，主要价由分片项工牲程及赌甲供基物资煮成本扔、小肤市政茎管网西和环弟境成筒本、珠公共罪配套吼设施秧等构茅成。诸分项渴工程初及甲婆供物废资成齐本主世要包浸括土斯建、补机电饼安装冶、装沃饰、眼室内辣全装齐修、剥消防补、弱帖电、拦电梯凝、甲士供材日料等移通过前招投肠标确拿定的佛分项孤工程/供货合赴同成本出。前期胜费用啊（约源占项塔目总续成本蒙的５%左右）页，主要指陡设计费管、各类伪报建报档批报审症费、勘耍察测绘目费以及庆可研费筝用。报脊建费、母勘察费在等比重势较小，镜且一般互有相关汇收费标愁准，设猜计费在暖房地产断开发环持节中十叹分重要册，选择糊好设计吃单位成害为关键皱，而成蒸本控制研成为其堵次。三项槐费用劈燕：管倾理费迟用、酱财务土费用猛、销胜售费提用（遥约占裕项目所总成喜本的8-1语0%左右）没。其中可管理快成本某比较如固定漫，在划财务演费用蛙和销态售费献用有定一定揪控制继空间华。城市花基础妙设施舍配套柿费：症这部哄分一沾般占5-歪10差%左右腹。主要是园指项目歪用地红挪线外的蕉水暖电寨气等大罩市政基辉础设施勒配套费岸用，目润前绝大嫂多数城胶市基本奖上已经遣统一收搂费标准射，所以祖，这部家分成本制也相对疯固定。（三）勤房地产米项目开揪发成本坛应重点富控制内挎容隐性版成本显性成遮本项目芹开发及进度漆控制项目资贸金收支门计划管遇理(现金流勿管理)项目携开发象质量霞控制合同多管理建安及迎工程成猾本采购成严本显性剃成本艇（费破用）净的控阀制，摔包括茄土建软、安龄装、绩室外臭工程括、材干料设相备采聪购、恩招投问标等脖方面菊。房地产捧成本如晕何控制陷？——进行目标嘉成本茎管理三如何乱实现琴房地削产企贪业的全成本乳管理？目标成本责任成本动态成本后评估和反馈建立合宵理的目迅标成本将目具标成害本分线解成窑责任挽成本将成本邻控制落垦实到各焰业务操吨作环节乱中量化详评估历体系成本考塘核与绩帐效管理目标成蜜本管理断的总体思思路：一、便目标蚁成本傅的构超成、些归集怎与分靠解进行目标成捕本管理蓬的管理躺步骤二、目除标成本后的有效盗制定三、目浆标成本怕的分解——责任成秩本四、目胜标成本黎的控制伴与责任俭成本落衣实

方案阶段目标成本形成 结算阶段 成本后评估 建立数据库图纸深化与发包阶段目标成本分解与落实 施工阶段成本产生与动态管理目标成本目标捏成本痛是基东于企挨业目亩标和慈项目胆定位社建立窜的目标桨成本努是在筐项目肃运作傻过程芹中逐粱渐形迈成和楼明确鄙的目标耽成本鸡的管义理要挠基于厘完善诊的动屿态成挡本信皂息管肝理目标仪成本质管理丹的实窄施要汉依赖能于责猎任成度本管痰理体亚系进行目标成衫本管理柱的重要恢几点说旬明（一巴）成览本目筑标管丹理的券关键断环节事前然有目辫标：蚁项目他总成淘本目乏标及药分解智；事中宾有监汽控：伏月报牺表，萌动态伴报表押；事后敞有分拖析：向后评轮估报洲告；目标管算理两阶熔段：招煮标前产保品控制被为主，愤招标后辜以动态史监控为酿主。（二）裳开展目坡标管理旗的具体上措施全员理脖解；建立科抢目，结绵合合同冲策划；制定穗目标辫：方刘案、西扩初理、施馋工图掘阶段结；每月专宽人负责讨统计成青本变更友（针对婚每个合病同）；根据荐成本吊月报暮进行耳数据辈及分亿析、继建议葵；对数才据的报及时册性进物行考劫核要债求；成本络控制盾始终茧围绕胸产品创与市级场。进行目标住成本诸管理虹的关纳键环构节及卸措施房地产弓开发项伐目全过甲程成本臭精细化欢管理办他法四项目前期发展环节成本控制办法1项目设计环节的成本控制办法2项目招投标环节成本控制要点3项目工程施工环节的成本控制要点4项目材料及设备采购环节成本控制要点5项目工程预决算环节的成本控制要点6项目前期发展环节成本控制办法一房地产即开发项炊目前期钉发展环木节的成载本控制拳根据项菌目开发炼方式的豆不同而显有所区达别。该楚环节由妻于有国秆家多项鸦法规政孩策的限朋制，运猜作时灵瞎活度较钩小，基借本原则庄是在国跪家规定集范围内俯最大限歼度地控乒制企业减的费用筐。项目顶公司在项目驰开发前层期起主愁要作用叹，因此伤，这一窑环节成挖本控制芦的主要局任务由项目公浊司领导台及前期等部来承律担。立项蕉环节喝的成凑本核纲算控但制根貌据项困目开假发方瞧式的菠不同哄而有糟所区途别。该环勒节特呈点：由于很有国锦家多要项法雹规政贤策的厌限制微，运鬼作时衰灵活赵度较跨小。该环节牧原则：在国家拌规定范新围内最绍大限度律地控制些企业的巾费用。该环百节影蛋响：购地窝阶段趟的成炭本控傅制是融整个危项目翁成本管控制匹的第射一步肺，购从地费页用的之合理赚与否罗，对稳项目壮整个激成本合控制合有直订接影欧响。控制要点控制什么怎么控制谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交；前期部门负责（2）拆迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用；（3）大市政费用（3）自建部分根据施工图纸编制公司市政工程预算，进行招投标程序；交政府部分通过审核预算与公关，以争取最低的大市政配套费用。

工程、规划设计和预算审核部门负责公司自建部分；前期部门负责交政府部分、工程部门配合。（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本。规划设计、前期部门买断项目（1）买断内容明确买断内容明细；前期部门（2）付款总额为公司争取最大利益；（3）付款时间周期长、次数多；（4）三通（或七通）一平标准明确验收标准明细；工程部门（5）手续风险与项目付款时间直接挂钩。前期部门合作开发（1）合作方式（1）符合股东要求；公司领导（2）分成比例（2）双赢原则；（3）交房时间（3）尽可能地延后交房时间；工程部门负责（4）交房标准（4）不低于合同中交房标准；规划设计、市场营销部门（5）付款总额 付款时间（5）符合当前市场最低或最合理原则 选择有利于公司利益的方式。财务部门项目设计环节的成本控制办法二设计往环节存的成份本控雕制所庙占权李重最冠大，庄具有诵项目币建设惩成本字决定煮地位循和作蜓用。变在规寇划环必节进他行成北本控耕制是冒实现幕事前治控制烟的关键，可榴以最难大限摊度的棵减少妖事后剃变动誓带来说的成誉本。扬所以济该环糊节控喘制要骆点和伙控制已内容振复杂庸。基本知原则福是：周密蛾规划娃，科固学讨真论，御严格屈审批赔。尽管设挤计费在付建设工诱程全过切程费用野中的一项般只占隶建安成锣本的1.颤5—邻2%左右乌，但异对工疯程造砍价的兰影响尝可达75缴%以上，填设计质研量的好打坏直接况影响建绒设成本途的多少蒜和工期公的长短历，直接登决定人估力、物锻力、财后力投入丧的多少桂。因此工返程造价梦控制要竭以设计垄阶段为困重点，帅这是最纲直接、身最有效进的的建肤设项目畜投资的历根本所贿在。科学巡寿合理留的设驼计可辜降低守工程筛造价溪的10%乞-20倘%。（一）槽规划设联计阶段须投资控惕制要点骆和策略策略一息：实行设贪计方案镜招投标惹，优化吧设计；策略二朵：实行泥限额落设计博，有我效控留制造失价；策略怜三：加坝强对已图纸膝的会剧审与府审查报；策略这四：深入埋运用荐价值桶工程舌；运用价知值工程和的优势宣：1.既可提吼高工程灶的功能争又可降好低工程晒的造价裕；2.在保证犁工程功圣能不变毯的情况运下降低翼工程造简价；3.在保证例工程造膜价不变争的情况教下提高叶工程功应能；4.可在工悟程功能品略有降趋低的情祸况，使紫工程造绕价大幅丧度降低悉；5.可在踩工程康造价程略有嫌提升荡的情贝况，颤使工桃程功压能大畅幅度蒜提高明。策略五榴：采用锯合同船措施悦，有疮效控那制造塔价蓄。限额设计的管岛理设计人会员要熟弟悉工程响概预算堆定额和畅材料预诸算价设计人吧员按项资目估算行及概算唤控制设并计图各相关饥专业环夫节制定裤双赢策稠略管理蚁者严禁格控渐制设促计变老更开发池商的用造价验管理库人员躬及时鞋提供扒可靠叉基础比资料（二）枕规划设霸计阶段娇成本控胜制节点（1）委三托设豆计阶目段需葱要有右详尽筝的资带料和摄技术习指标喷，明砌确总坟体目泪标；（2）扩得初设漂计阶汽段用纹技术创经济着指标则考量社设计联方案饭，评银价方蜻案的缝优劣片；布局伟是否漂合理如户型袖适用性设计方捞案是否腥经济合理的择考核标浆准如建筑槐的功能亿分区和配拜套设泻计经济泄性是民否合幅理（二）级规划设旨计阶段它成本控杰制节点（3）初布步设北计阶旗段明割确项急目工凳程造止价的绕最高狸限额毙，确歉定造墓价目鄙标；（4）施毯工图横设计幸阶段摆防止畜可能竿出现罚的设碍计问谷题，穷导致淡变更坑造价究；施工图设计阶段五大问题建筑结构没有采用低成本的结构形式基础结构形式的选择依靠初步的地勘察资料结构配筋量标准不一安全系数取值偏大，会影响设计结果结构标示与说明按取最大值的方式进行统一标示说明（5）设计颂交底阳和配诸合施糟工阶读段的倾要设营计单宝位深苍度参挪与；（6）、杂谨慎夜设计侍变更最、材惜料设吗备选茎型等塑。控制要点控制内容控制措施实施部门设计变更（1）设计调整费用设计调整符合市场需求及成本降低要求规划设计部门（2）设计变更洽商严格设计变更流程①规划设计部门②工程部门③成本部门材料设备选型（1）材料及设备选型（2）方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装①规划设计部门②工程部门③成本部门④市场营销部门（3）采购招投标①采购部门②成本部门（二荷）规只划设圾计阶笨段成灭本控装制节膜点（三跃）各救设计氏阶段肚具体思的成菊本优显化措烘施：内容评分备注方案1方案2方案3方案4规划结构规划形态分期开发物业管理卖场安排交通系统规划路网规模停车方式道路断面步行系统与配套关系消防流线1、规等划设雁计阶畅段的真成本倦优化膜措施愚：内容评分备注方案1方案2方案3方案4商业配套商业布局商业业态商业对整体开发的作用配套公建会所市政公建景观设计现状景观改造与利用维护成本1、规伟划设秩计阶快段的裂成本胶优化雨措施罢：规划设凶计阶段泥成本效锡益最大院化的目幕标：建筑专圈业是建吹筑形态鞋对客户乒需求的速彻底体滤现以及舌具有市苍场竞争额力的产越品创新夜。结构羞专业划是最清优化匪的结摔构形身式。设备专溪业是最补优化的厕部品选道择。2、结构茂设计阶那段的成筐本优化颤措施：（1）结构郑设计优胞化的主储要关注野内容。1）基涂坑、鲜边坡哀控制后，使牢土方绸量和鉴安全近性达置到价往值最主大化弦；2）桩基撕选用的摆优化，饮选择经膀济安全宋的桩基永形式（乘一般通济过专家由评审）袍；3）结构嫌含钢量求的控制胃；4）上部俱结构选河型的优址化，空批间感和塔经济安倘全性的孩价值最昌大化；5）特殊解部位的赖结构优锤化处理亏，质量浆、耐久捐性和成具本的价危值最大疾化；6）选用即新Ⅲ钢、域冷扎六带肋煤钢筋扣等技懂术，狂降低计含钢截量。（2）成撤本优神化与梁设计唯合理弹周期艘的确痒定，进行结者构成本俘监控过谜程的分纤阶段控障制。要求设针计周期骄尤其是屿扩初、析施工图果设计周网期科学滚合理。膀只有这饺样，才众能有充鲜分的时毁间进行药多方案喷的比较旁，才能牌保证设阳计成果逗准确、日安全、粥经济。（3）结构论含钢量难限额。由于窝建筑滨产品陆的非框标准绍型、颂物业妨类型慈的多锦样性旺，结吊构的使经济哈性指炒标很仆难同抬工业随标准先化产上品一颤样采闪用绝拘对指筋标。含钢量痒指标不资是唯一哀的经济黄性指标顷，如果墓过分单萌一强调侦含钢量帆，存在崇降低结胳构质量域的风险夺，并对穿体型规叔则要求瞒过高，铅易影响政其内部货功能布环局及外熟立面的葱美观，轻难以保废证产品锈的较高熟品质。应在圾市场也调研删的基格础上绪做出贩合理膝可行缺的含芬钢量熄目标松。3、材飞料设国备选分用的滋成本饶优化活措施（1）设睁立内袄外装受修和秘安装浅的成梳本目巧标——倡导在宅设计管颤理阶段绘，设备忽工作并搬行并前滔置；——倡导严在施绩工图民结束增前，伤完成贺主要雕设备数定样吃定板们。（2）开统展标征准化薄设计顺、进夏行集抗中采摩购标准化草设计将死减少部替品的种肃类数量哗，降低嫂设计工否作量．伐为单一仙部品提概供数量呜较多的福采购额智，从而喘降低招暗投标工姐作量，膊为集中阁采购降辱低成本谁提供条雪件。大型房胖地产开缓发企业味可与设温备、材样料供应隙商形成葵战略伙豪伴合作融关系，蠢达到双锤赢。（3）设蒸备方国面优宪化关衡注点陶：１）覆津土埋深盼与设备丧管线的仆埋设；２）共地下双室层甘高与礼设计趣管线域的关箩系；３）掉设备投参数架以及质设备结型号乔的选叉用；４）选辛用新技刚术、新剥设备的压应用。4、景观米设计成角本优化决措施1）土买方造领型的确合理耀性（最好云因地制扁宜，减庭少土方谷量）2）水景社的合理借布置3）大乔睁木的慎瞎选4）雕塑替品的限阵制5）硬质含铺装和劣木制平甩台的优窄化（在饮不影钻响效齿果的疏情况午下，驾减少捷硬质碌）1)设计变狼更原因1.设计类华：A.超成本慈目标B.设计磁优化C.设计错荐误D.设计缺览漏E.补充设咳计F.二次青设计G.现场条称件2.现场施猴工类:A.施工纳错误B.施工纷困难C.施工芳进度榜要求3.营销类借：A.客户需细求B.竞争需汇求4.其它2）可怠采取货的措尤施——建立施滋工图阶住段的长幼期合作姜伙伴；——给予巧合理驱的设走计周判期；——甲方而完善叛标准亭化构窝造设阅计。5、降低匀设计变拼更签证肢率的措辆施(四)龙头福企业侨的规比划设葱计共来性1）采存取传鸣统工是序前湿置:——提前做傲好70%的准备货工作,以“成勒本换时今间”；——虽然会遵由于最鸣终没有绑获得土砌地而损乐失前期借投入，污但从总锹体上甚看认巨为值颜得。2）采用祸工序并摘联作业闪：——在保椒证时拴间周破期的婶前提即下，军尽可白能将储各项闯作业改交叉钞进行袍。3）采取排规模复枕制模式凶：——采取厚“拿刑来主毁义”灰，再患适当删调改已。4）重砖视长的期性突工作抢：——对市场供的调查位了解把按握准确侵。房地产开发项目招投标环节成本控制要点三招标标阴环节的环成本控秧制涉及制到工程嫁、设计逆、预算乡丰合约、享销售等公多个部拴门的实杰际运作竞，在程搏序上没乱有太多延变数，熊但具体欺内容特耐别是招缎投标评升审人员蜜的选择困则须有洁很强的愿针对性翁。这个先环节成摘本控制注的难点在卧于标书烦制订，谅重点在弹于评标钞。1、招投殿标环节留成本控原制的内煤容（1）招标恩方式的鉴选择--屈--私--公开彻招标逢、邀岸请招霸标和饺议标为什观么招索标，隐房地月产企曲业的纺工程尚师算暂不过凶施工述单位邀的工象程师陶呢？——这是皮信息跟对称优与不凝对称令的问柱题房地产能公司控拢制工程已成本最席有效的摔方式就伯是采取眼外行控蛮制内行鞋的方法然？——货比三陶家。（2）计价闻方法的兔确定根据项岁目图纸枝情况及队招标时尺间确定此用哪一绍种计价汽方式，拆比如总台包招标文，清单涂和费率碰招标二测者各有司优缺点馆，应根页据图纸馅条件及项项目开雄发进度江要求选毁择。房地产开发项目招投标环节成本控制要点三招标化标环铅节的闷成本竟控制到涉及乔到工估程、槐设计轧、预拾算合佳约、协销售关等多霉个部星门的肠实际涨运作颤，在详程序计上没堂有太缓多变波数，爱但具伏体内乳容特阻别是舞招投哈标评猪审人修员的主选择剂则须殃有很没强的淘针对汁性。雕这个台环节络成本青控制供的难点撇在于芳标书苦制订周，重祸点在跑于评籍标。1、招岔投标络环节枪成本扁控制委的内呀容（1）招标会方式的贺选择---好---公开招拾标、邀极请招标游和议标为什庆么招纽奉标，集房地附产企闷业的闷工程性师算浆不过梁施工扔单位锅的工骂程师哪呢？——这是信散息对称巴与不对存称的问调题房地产风公司控计制工程步成本最劣有效的脉方式就遮是采取嘉外行控页制内行飞的方法辉？——货比色三家。（2）计关价方壁法的吴确定根据项睛目图纸弊情况及绞招标时晋间确定剪用哪一采种计价传方式，举比如总杀包招标公，清单秤和费率陈招标二掉者各有日优缺点戒，应根鞠据图纸派条件及晋项目开糠发进度零要求选艺择。2、招投烦标环节痛成本控原制的措叹施控制要点控制什么怎么控制谁来控制

1.投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）资金实力（6）合作经历（7）信用情况①建立承建商、工程监理、材料及设备设备供货商名册及资料数据库。②在公司认可的承建商、供货商、监 理公司中选择投标单位。③选择五家投标单位①成本管理部门②工程部门甲方招投标管理机构考察、评估、筛选三家以上投标单位参加投标①成本管理部门②工程部门（1）投询标单下位的杀选择(2)招标找文件膝的编垃制控制要点控制什么怎么控制谁来控制2.招投标文件

招投标书内容应包含：（1）工期；（2）报价方式；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）评标办法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15）图纸、其他要求等。①主办部门起草、制定招投标标准文本②邀请外部顾问专家审核①成本管理部门②工程部门(3)评标狭和定驴标控制要点控制什么怎么控制谁来控制3.评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标（3）综合评审优先顺序1.技术评标2.经济评标3.合作经历①成本管理部门②工程部门综合审核投标单位；评定中标单位①成本管理部门②工程部门施工艇环节按的成榜本控思制主统要应败注意来三大栽方面舒，一鲜个是露因各砖种变姑更、际现场御签证好增加窝的费驱用，国第二袍个是傍材料妨价格狐上涨替、价咱款调记整以御及工六程款政引起掉的费凶用；处第三棕个方绘面是魂工程染索赔英增加塑的费慕用。御由于涨市场制变化烫与市散场把絮握的贱原因附，施牵工阶引段不夺可避碎免由馋于各太种情掘况而晴要对易施工昏计划棋和内乘容进鹿行改构动，昼而在搁变更牵时明宪确目抓的和缓遵循萌程序膝都是狂必须妹的。房地产开发项目工程施工环节的成本控制要点四1.工程称索赔腾价款费控制2.工程哗变更斤费用索控制3.现场签仓证价款躬控制4.工程虫价款溪支付强控制5.挖掘节兆约工程或造价潜蚊力（一）蛋施工环浴节成本锦控制的沫主要内逝容1.合同管护理合同阿管理偷常用命方法间有：（1）合妄同会们签制隔度：一项合狐同的签辱定，需嗓要公司津各责任萝部门评俘审，各砌自对合固同中的部条款进最行把关辈，避免眉出现专亦业管理偷的空白咳。（2）合着同分查析：包括专申业技术花（漏项搂及可实孙施性）炎分析及格法律风雹险分析涝（合法尝及保障横性）。（3）合袜同交墙底：合同姥分析报后，亏应由叙合同威管理矿人员剖向各快管理屑层作既合同尽交底慈，把扬合同总责任个具体妄落实库到各底责任斥人和断合同抄实施讯的具希体工亦作上歇。并蒙把合刷同间构的衔旨接交饺待清洁楚。（4）合龙同实触施的点控制绕：通过合排同实施恩情况分掌析，找燥出偏差悔，调整秩合同实凝施过程切，达到症合同总阳目标。谎在实施摘中，采汤取“技昆术措施探”、“巴组织和较管理措苍施”“检经济措培施””姐和“合飞同措施泛”予以至纠正。(二)施工环耻节成本屯控制的磨主要环碰节2.索赔管煮理工程层建设朵中索崇赔管旬理的旷任务垄主要尿有索既赔和障反索栋赔（1）索赔：是指哪在合似同实其施中岛，合溉同一枣方因三对方巴不履严行或巾未能慕正确厉履行砖合同戒所规辟定的净义务姿或未萌能保习证承斥诺的毁合同嫌条件腾实现眯而遭徐受损姓失，锹向对痛方提雨出补巾偿要泛求。办索赔果一般颗是承狗包人个向发情包人丛提出行的。常见索兼赔的主劣要起因烫：1）合端同文浑件引酷起的喷（如走图纸范和工妄程量鸡表中慕错误恐的描横述）2）工借程施捐工方晋面（垦如设腾计变筑更和右工程范质量效要求日变更膏引起危的）3）关于炭价款方科面（如酬拖延支汤付进度买款）4）工伍期引阀起的墓（延坝误工冬期损稍失等怪）5）特殊今风险和尖人力不金可抗拒醋（指战碌争、革范命、内祥战等）6）工厦程暂须挺、禁中止薪合同追。（2）反索赔驼：是相对泥索赔而束言，是僵对提出斜索赔的茎一方的劲反驳。趋通常反皮索赔主双要是相导对索赔摸而言，轨是对提轧出索赔挺一方的乡丰反驳。狗通常反蛛索赔主期要是指烦发包人抽向承包朝人的反咳索赔。常见反秀索赔的赌主要理园由：1）工快程质跳量缺弦陷2）拖延绸工期3）保湾留金尿的4）发肯包方逐其他第损失化。3.变更光管理（1）设员计和趋工程闻变更催的主呜要内象容：1）由于童设计单帆位图纸料错、漏田、碰、搜缺，导补致发生改做法变冤动、材赢料代换兽、纠正旱施工图撒中的失哥误或其孔它变更中事项。2）由于具设计部潜门改变喷建设标调准、结格构功能渠、使用霜功能、蚀增减工晴程内容绣，导致沙发生做汇法变动蛇、材料盈代换或堆其它变昨更事项撑。3）由私于工胖程部拐门、畏监理软、施封工单苦位采办用新钩工艺界、新那材料拐或其若它技疏术措搂施等烧，导甘致发麦生做弃法变爱动、杏材料税代换唱或其聋它变泻更事屑项。4）由载于销栋售部斧门、找业主沉要求饼提出通变更棋，导协致发醋生做宏法变差更、冷材料谷代换匪或其阀它变判更事壤项。（2）变更战管理的青主要措漆施：我们夕只担颤心二明种设夜计变伐更，尚重点克控制你。◆第一秤种：是倒维退的泪设计里变更炕，现盾场已夏经施游工了些，因带变更丘滞后辜出现廊重复优施工仓的浪将费旷。◆第二圆种：设计变赠更涉及喝的内容仪，其计仰价方式皆在合同置中没有琴约定（炎比如：织主材变赴了、施驴工工艺刺变了）扫，只能影以独家核协商议分价方式浪确定价卧格，房届地产企牌业的工蝇程成本绒管理“货比显三家”的优扎势失值效，泽必然过会带旷来成问本的写增加药。◆对于信常规设屠计变更枯涉及的展内容：其计价柱方式在乞合同中僻有约定狂，不用细吵架，剑按合同励计算木。对于恨这种设堤计变更胖带来的蚂工程成辟本的增再减，不欧论其是角设计缺封陷或设我计错误讯引起的裹，还是壳营销引发起的，游都是该渣花的钱卫或是不伙该花的样钱。4、现场翅签证管阿理（1）现馋场签攻证的被主要厦内容劝：1）在施超工过旦程中氏出现史的各侧种技绵术措摆施处援理，俯以及厦由于禁施工劝条件腊变化渔、地剑下状剑况（急土质鞠、地德下水舌、构遍筑物币及管怒线）斧变化凡，导该致发闯生增凤减工民程量横，材醉料代晕换或余其它与变更害事项逐。2）由于设计浸变更菜引起预的合捎同出废现漏享项及局招标甲文件胀说明虑不清坑引起畅的措糟施费淋等签卫证。3）由于隆技术措漆施和施治工质量颂标准不嘉清晰及植场地移渠交责任咱不清引豪起的(场地硬崭化、夜漆间施工翠噪音污呼染等)规费等谱签证。4）由吹于主砍材、盘主要抢工艺焰改变汽，但吉已经市做了流施工她样板蛋而引辨起的朋变相默的索爬赔签愚证。5）由于辅事后设恨计变更规导致的秋返工和消技术处牺理措施棕等工程局签证。根据肠上述去，影殖响现估场签贱证的裤罪魁健祸首愁：——现场条妇件及地好质情况踏与预计绒发生变恳化。——合同出竖现漏洞倡。——设计地变更滨。（2）控制深现场签蕉证的原渴则——避免筋签证叮，减梢少签挽证，训规范辣签证释。（3）减少伶因为合刮同不完恭善而引躺起的签随证——工程范气围划分目不清楚裂、不具雁体，为尚承建单汽位索赔它提供了累机会，富导致工辟程签证惭难以控饭制。——工程量礼清单说训明不够笑详细，亮容易引承起签证偏。——付款亭条件耍与形畅象进豆度或躬完成丸工程顷量的喂关系慎不清枣不楚希，增秩加了以工程释管理辜协调朽难度男。——工程技户术要求评或工程妥质量要宽求不具糠体明确扶，无法终保证差格异化产暴品的品六质。（4）减窑少因享为措绞施费泉约定忆不明藏确而预引起旷签证1）施工昆措施费原含义：绢投标人玩完成本凭招标工蝴程所需斧要的技燃术、生备活、安怖全等方救面的非只工程实解体项目核全部费固用，并旗已经充雨分考虑套了招标阻文件的尖施工管第理及技合术要求内。2）控换制原奖则：疼在招这标中禁明确轮“施符工措廉施费子用包厦干”俊施工挂措施妖费包探干原缝则：投标阳措施旨项目钥清单意未填用写部映分，秤视为泳已包效含在亿工程影量清敏单的脆其他洋费用钳中，见措施竭项目盆投标捷报价绝包干求考虑程，结永算时蒜除合叮同规弃定外街不做盟调整左。设计评变更织及签领证工愚程中们，发袖生的逗措施农费用凉亦由东投标暴人在掘报价当表中曲包干音考虑袖。（5）签证道的具体烤管理办见法：1）一单识一算原航则：一郑个设计摧变更及墙签证单响应编制慌一份结幸算单，逃且对应仔一项内击容；2）一月饭一汇总扬原则：守每月汇块总已完纹工的变违更签证帮费用，渗反映在很项目动惩态成本稳中；3）完绸工确梳认原钢则：硬当设商计变贯更及砌现场鞠签证牙完工污后，罩尽快控完成冠签字严确认衫，如忧属隐令蔽工土程，矿必须徒在其诸覆盖进之前英签字坝确认领；4）原件牧结算原市则：设稠计变更泽及现场让签证的缓结算必寨须要有喘齐备的慨、有效杆的原件若作为结现算的依牌据；5）时羞间限届制原蛛则：横设计送变更消、签住证都酷应先强立项伯后实予施。定若有逝特殊杏情况岁，请汤示主寸管领域导同粒意后承实施流，但犯事后后补填脏报变模更、贪签证季单；6）存档岛原则：所变更、登签证所翠有文件众必须存朝档。原凝则上不纠允许发司生人工糠签证。(三)施工环便节成本借控制的药主要措州施1、设计行变更控制要点控制内容控制措施设计变更环节（1）变更评估①项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。②加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。③各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。（2）变更的审核签认①根据变更原因将设计变更分类，不同类别按相应的审核签认流程进行。②设计变更通知单。③变更必须有设计单位、规划设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。（3）变更的审批主管总经理审批后方可进行变更。2、现场钥签证控制要点控制内容控制措施施工现场签证（1）签证的必要性现场签证的确认严格按照合同中约定的条款执行。（2）签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。（3）签证的工程量①认真核对签证的工程量准确。②签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。（4）签证的审批①施工洽商通知单。②必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。（5）签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。3、图牌纸审独核控制要点控制内容控制措施

审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审①图纸多层次会审、会签及审批制度。②各专业互审互签制度。③在开工前把图纸中的问题修改完。4、总分畜包管理控制要点控制内容控制措施总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定①通过投标确定配合费。②应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。5、材料的供应控制要点控制内容控制措施材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）提前安排时间①施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。②先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。③限时编制材料计划。④材料计划签认。⑤要全面考虑可能出现的问题，留出相应的时间。6.工程款庆支付控制要点控制内容控制措施工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度①按合同约定执行付款。（节点控制）②按进度付款。③多层次多角度审核工程进度。付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五材料及窄设备采仰购环节版成本控传制的核纯心要素贫是计划队和信息警，通过激明确而垫规范的狱流程，次就可以丽最大限裁度的减膜少在本讲环节出劝现损失串的概率零，达到思成本控钳制的目谱的。（一）弯项目采广购成本肺控制的姥总策略1.制定采登购预算刺与估计杀成本2.科学合吃理的选只择供应费商（1）选幼择供梨应商移的数改量，魂避免经单一盲货源（2）对用吵量大的裤材料设及备选择抄两个以蛙上厂家池供货（3）合理钞选择供构应商的透方式3.利用德好采洁购环市境（1）把形握好缩慧采购怖外部谱环境丛：指描能对尾项目版采购沿产生折影响春的外细部变娃化，候包括腰市场营季节称性变哪化、竟国家托宏观包经济黎政策狗的变倘化、识国家棵财政龄金融误政策巨的调场整、捐市场撇利率黑的变份化、拐通货薄膨胀承存在橡等。（2）建立勾供应商境及材料乱设备信近息数据州库。

绩效考核的手段建立供应商绩效管理信息系统建立量化的供应商行为绩效指标对供应商进行评级其他相关措施房地产开发项目材料及设备采购环节成本控制要点五（一）迫项目采贿购成本美控制的妖总策略4.加强您对供回应商赔的管喘理（1）与供芹应商建君立战略兆伙伴关馋系（2）对供鸦应商进戏行绩效删考核（二）莫项目采暑购成本丈控制措惨施1.材料焦使用搜时间辰计划控制要点控制内容控制措施材料进场计划（1）采购招投标及订立合同时间根据工程建设进度安排，预留出来材料招标时间和合同订立时间。（2）生产周期与工程进度相配合（3）运输周期具体与采购点远近相对应（4）安装、验收周期与工程进度相配合（5）交叉作业时间与工序安排相联系2.材料仪性价愁比控制要点控制内容控制措施材料的性能价格比（1）市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。（2）技术参数材料设备的技术参数由规划设计部提供。（3）招投标制定招投标计划。不需招投标的材料设备，也采用“货比三家”。3、材料仰价款的售支付控制要点控制内容控制措施材料款支付（1）材料款支付方式（2）材料款支付进度（3）保修款①预付款限额控制②首次验收后付款总额进度控制。③保修款一般不低于合同总价的5%。④依据合同中约定付款。4、材料柳验收、女保管控制要点控制内容控制措施4、材料验收（1）数量验收关联所有方共同确认货到现场数量（2）质量验收①外观质量的验收②安装后质量的验收③投入使用后的质量验收5