金地商业房地产战略定位沟通稿经营管理策划

金地集团商业房地产战略定位二〇XX年X月第一部分 报告摘要第二部分 商业地产的盈利本质第三部分 商业地产的发展趋势第四部分 金地集团商业地产发展战略内容概要商业房地产IRR的内在含义

商业房地产的本质是追求较高、稳定的净营运收益，这是其价值的基础，也是项目获得较高IRR的基础； 选择在不同时点出售商业房地产，对项目IRR的影响不一样；2. 集团商业房地产战略定位

集团整体的战略定位是快速高效滚动发展，扩大规模，追求资金的高效运用，因此重点考察资金的投资收益率（IRR）；长期持有稳定性收益不是现在的战略定位；

金地的商业房地产战略定位为：适当开发+中短期销售。 3. 集团新投资项目策略

纯商业房地产项目税后IRR大于等于15%；

在2006年6月份之前一律不考虑该类项目投资；

住宅项目的配套商业，应保证住宅+商业的整体税后IRR大于15%，同时对商业部分现金流单独测算，其税后IRR要求大于10%。集团已有商业房地产物业的经营调度要求

已有商业房地产项目是否销售由集团统一调度，在住宅利润满足集团年度利润要求时，不销售；否则，集团统一调度商业房地产的销售。 在商铺没有销售之前，子公司应抓好商铺的租赁管理，提升商铺的净营运收益水平。 集团每年对各子公司的商业物业收益进行评估，如达不到投资收益要求，集团将视作不良资产进行销售处理。第一部分商业房地产的盈利本质（一）主要结论：项目净营运收益及其稳定性决定商业房地产的价值；对于进入成熟稳定期的物业来说，只要转售时的资本化率低于投资第一年的净租金收益率，就能实现比长期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商业还没有成熟时进行销售，所实现的IRR较低；一般是在将项目经营到具有较高的稳定的租金净现流的情况下，才会有投资者购买，才能实现项目IRR的最大化。作为商业房地产开发为主的公司，应该选择一个较好的下家（战略合作伙伴），来以较低的资本化率收购该物业，实现上家以较高的IRR收益率退出。（1、1）净营运收益及其稳定性决定商业物业价值

其本质是由商业房地产估值方法决定的 ——国家标准《房地产估价规范5.1.5

》规定：

收益性房地产的估价，应选用收益资本化法作为其中的一种估价方法。 ——收益资本化法

（income

capitalization

approach）

预计估价对象未来的正常净营运收益，选用适当的贴现率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ——国外机构投资者如何评价商业房地产？相关术语的定义净营运收益（net

operating

income）

净营运收益=潜在毛收入—空置损失—运营费用贴现率 指将房地产未来每年的净营运收益折现到估值日期的折现率。它应当与大于等于资金的机会成本。实际上是一项投资的收益率。1234567n该物业价值多少？第一年净营运收益CF1贴现率r。。。收益资本化法某商业房地产于1998年7月1日以出让方式取得50年土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得净营运收益10万元，该类房地产的贴现率为7.5%，则该房地产在2004年7月1日的价格为多少？估值案例一永久年限12345678910每年净营运收益增长率g%：该物业价值多少？第一年净营运收益CF1贴现率要求为r。。。永久年限有限经营期。某商业房地产土地使用年限为70年，于估价时点已使用了5年，预计该房地产未来第一年的净营运收益为8万元，此后每年的净营运收益会在上一年的基础上增长2%，该类房地产的贴现率为9%，试求该宗房地产的价格。估值案例二永久年限在美国，由于商业房地产的使用年限为无限期，因此只要使用公式：如何简化估值或者就可以计算出某商业房地产的价格。因此，他们只要能找到同期市场上已经出售的具有真正可比性的商业房地产的相关数据，计算出比率系数K，就可以算出被估值的物业的价格。其方法称之为直接资本化法，他们又称比例系数K为资本化率。 假设市场上已经销售的某物业的净营运收益为10万元，售价为100万元，则K=10%，那么与该物业相类似的另一商业房地产的净营运收益为20万元，其售价为多少？举例：在中国，由于商业房地产的使用年限为有限期，因此计算时要考虑年限：或者因此，要使用类似美国的直接资本化法，应注意在计算K值时，要选取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物业数据。已知竹某商当业房尼地产疼的年姐净营冬运收洲益为210万元腿，受迷益年渴限为45年，配为利活用直即接资迅本化缎法评祖估该舰房地傲产价帖格，施可在屈与该歉估价虫对象番同一染市场摆资料增中，伯选取4宗房地知产作为食可比实铲例，利尖用其价亿格、净犯营运收以益、使刮用年限槐资料，单计算K值。举例：可比实例净营运收益售价剩余使用年限K=CF1/PV权重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910该物坚业价稍值？11CF笼1CF世2CF白3CF4CF5CF6CF7CF钞8CF9CF梳10CF滨11CF销10汉=N跪OI间10摔+PP=炕CF睛11史/K贴现现的值法实际读案例—越秀房追地产信倚托资产—白马兼市场租金收域入增长愈率预测转售胶资本绕化率表取值折现细率取丙值费用俊支出泊预测重要肉提示卵：房地产斥的收益塘有实际筐收益和脾客观收及益之分生。实际叮收益是础指在现渗状下实道际取得石的收益袄；客观煎收益是她排除了镇实际收赠益中属屋于特殊怨的，偶买然的因角素后所堆能得到宿的一般换正常收繁益。在估价赠时，要英采用客绿观净营钥运收益肃。影响扣估值惯的两缘瑞个重良要因拍素：每年净刘营运收衫益的大毙小，即CFn：在其袖他因素沈不变的论前提下百，CF氏n越大则盖价格越红高，CFn越小，赴则价格清越低；御获得撞该净营薪运收益顽的可靠谨性，即r：由绢于获新得净行营运沫收益煤是否浩可靠正将影醒响投词资风吃险的摧大小货，而班风险锋的大晓小又谅决定宾了贴富现率r的大小欺。硬件虑：妥商业老项目螺选址嫂、前造期定丑位、乔规划腊设摆计奏、业雪态选使择等软件钥：获招商坐管理钻、零灾售管目理、系租赁步管理稳定可助靠的、忍较高的淹租金较高鸦的净龄营运枕收益皂、较讯低的离资本叹化率较高珠的市唐场估罩值（1、2）商业层房地产沸投资IRR的因素深分析在同样紫的租金卡净收入慕情况下仪，长期捏持有出愉租与短散期内销汤售相比验，一定疑会降低梢项目的IRR吗？12345678910第一型年净奸营运出收益100题0万，租逼金净收带益率为10%每年与净营榴运收钳益增坦长率5%1亿元如果宝是永敬久性靠持有障，该笔投腐资的IRR为多少？商业物宇业投资京的IR虾R高低取员决于净孤营运收删益率及症净租金庄增长率12345678910在第端一年个转售在第五登年转售在第十判年转售

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率10%10%10%

实现的项目IRR15.0%15.0%15.0%15%如果转孤售的资泻本化率心等于第对一年的遵净营运仇收益率10%，各种情娱况下的IRR不变盐，即铃不论僻持有拍年限垮多长框再转薪售，IRR都是闯一样淘的。如果转兽售的资邀本化率小于第一年衬的净营凉运收益稍率10%，变成8%，则越为早销售愁，IRR越高稍。

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率8%8%8%

实现的项目IRR41.2%19.0%16.6%15%

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有转售的资本化率12%12%12%

实现的项目IRR-2.5%11.9%13.8%15%如果转测售的资貌本化率大于第一附年的南净营购运收晶益率10%，变县成12%，则越信早销售次，IRR越低破。针对寻锻求资金撞高回报裁率（IRR）的逮公司鸭来说较：当商业株物业达沈到成熟榆期时，升尽管租终金收益蔑仍然在砌不断的大增长，转但是，饲只要转垒售的资桥本化率圆低于投山资第一川年净营霸运收益狐率，就熟应该转偷售，从新而获得添较高的IRR收益。（1、3）商下业房老地产揪的三月种投西资收冤益模但式1234567891011CF尿1模式一酿：开发辰后立即朋销售模式岩三：隆长期缘瑞持有模式戒二：葱中短品期持兄有后刺转售转售助估值（1、4）眨当采煮用开顶发后缝再销搁售的康模式息，一瓦般是社在将晕项目丢经营描到具刷有较小高的疼稳定垫的租托金净悉现流披的情韵况下萍，才车能实阁现项嚷目IRR的最大朋化。1、如果亿没有进说行很好印的招租榜和商业财陪育就飘进行销做售，一沟是租金之没有达梯到成熟恰期的水敞平，租有金收益箭较低；狮二是此告时投资侵者认为鸡会面临昨较大的五风险，舍因此在嚼估值时仰会调高吊资本化范率要求善。两者结结合使挎得估值零偏低，束实现的IR狸R也低揪。除忆非进悼行一陵定的害价格夫折让弯，不订然投谊资者霉不会墙来买窄。12CF锦12、进行扇很好的扶租赁、目经营管宇理的情敲况下，难一般3—艰5年会衣进入句成熟惨期，桑此时勒净营站运收添益实楚现较竖高水土平、演而且如稳定贩，估文值时伞的资西本化舱率取职得较距低；摆从而催实现骆较高诞的估践值水所平。院实现揭的IRR也高油。123456CF13、在柄项目Un里-l在ev偶er枯ag挠e肉IR催R贝14卫.7知4%中，可限以分解满为由租大金收入题净现流订和由转雅售收入心净现流手构成的IR舅R，经过窝计算发绞现，租应金现金淹流占IRR的34室%，而转鄙售收入珠占IRR的66然%。可见雹项目转置售时的执售价在型很大程岭度上决他定了该腔类项目董投资的艘回报高何低。4、在限不同狐的时首候进违行转片售，辩项目需所实从现的IRR是不一引样的。昏一般会获在项目罚实现稳袭定的、像较高的解租金收华益时转械售，且玻资本化猫率低于器稳定期蹈第一年跨净租金鸭收益率瓶，所实奖现的IR湾R达到最暗大值。左因此，屡项目一蹄定要通如过恰当泽的估计竿来判断姨合适的东销售时膏机，以续实现IRR的最雄大化渣。（1、5）污如果倒采用湖长期要持有辟的模泻式，IR哀R将会循维持韵在固华定的禽水平踏，难寄以实妻现较滴高的葱水平谈，从撕而降士低资距金使吃用效僚率，迈不利尺于公岁司快舒速滚堂动发隙展。因此渠，作减为商潜业房晒地产甩开发福为主尝的公谷司，预应该坐选择适一个弄较好拦的下愉家，胆来以得较低团的资夫本化鱼率收免购该屡物业要，实泥现上输家以略较高宽的IR毁R收益率景退说出。目前胡，可糕以找延到很网多机好构投究资者势、RE首IT杜s等割愿蝇意以扩较低犯的资坊本化柱率进固行收比购。标因此智应该劲设计浑一个层很好斧的商涨业模计式，旋寻求冰战略鄙合作呀者，阳来进壶行商倾业房阻地产棕的开凡发。1234567891011如果速长期脱持有蚕，不茧考虑僚转售查，IRR将维瞒持在杆固定便的水贵平，验不利米于提拢升资贞金使弟用效谜率。在较佣低的君资本丽化率滚水平荡下，拍转售统之后IR冷R才能达社到较高招的水平匆。123456第二部律分商毫业房地设产的发记展趋势（2、1） 美暖国商业废房地产主发展趋碌势商业染房地偶产以布整体欢持有短，租糕赁为宾主；资本市牵场发达弊，提供挂长期的斜低成本坑资金支语持；REI触Ts发展明迅速姑；美国象疫商场、秀办公楼拒、工厂愚等商业标房地产绣主要以吐租赁为魂主要经宿营方式茅，虽然椒有买卖吐，但比史例比较仙小，而扶且买卖唱往往是耕整幢转岔让，受突让者再闸分租，拳分割出延售的很赤少见。郊有以下欧优点：有利于表房地产沃的专业凉化规模素化经营贿；可以减摩少了公期共部分看产权分觉割带来填的许多亲麻项；有利于词租户盘盐活资金奋，资金幕不会被宾套在房种地产上绿，且进柜退容易戏；有利于骂房地产懒证券化童的发展葛；提高房厨地产市御场分析公的“效订率性”稍，由于橡房地产辉租金水杏平能比粉较准确绣地反映差房地产搭市场的侦供求关贺系以及升社会整称体经济封形势，飘租赁经采营将使沿房地产厌价格的隙透明度阁增加，敏收集信选息的效采率提高怪，克服肥了房地图产售价衰的易变像和不可宴捉摸性街。资金售来源录和投损资对霉象私人资本公众资本权益直接投资（流动性小）房地产投资信托和房地产营运公司（流动性大）债务抵押贷款商业抵押贷款证券美国破商业妖房地证产的斥权益渔性资内产结载构美国商迷业房地词产的债掩务资产陡构成美国Re午it袄s的发斗展情惜况房地肝产投默资信荐托基截金（Rea穴lE紧sta女te丘Inv撕est址men糟tT罪rus勿ts,简称RE习IT罢s）是一斯种以发厉行收益抽凭证的爆方式汇途集特定诸多数投谱资者的歉资金，粉由专门是投资机轨构进行尊房地产烈投资经曾营管理艘，并将料投资综润合收益板按比例挠分配给浮投资者甲的一种赵信托基映金。从19去92年开始交，Re侵it帝s在美椅国得缩慧到迅闹速的货发展（百万桌美元）主要拒优势悄：——股本金荣低，持垫股灵活辆：美国REI牌Ts的出现某为公众滋提供了填参与商柿业性房液地产权大益投资烫的机会套，民众皂可以通比过购买REI移Ts收益凭会证的方锈式参与册投资，逗分享美甚国宏观厌经济增绳长带来邮的收益闸。主要优银势：——属多元化化组合利投资，慎市场回路报高：RE武IT叮s通过多暑元化投鸦资组合碰，选择伯不同地奏区和不映同类型灿的房地科产项目高及业务挥，有效要地降低键了投资贪风险，释也取得分了较高鸟的投资蜡回报。RE泳IT馋s最吸鸡引之身处，是是定乓期的赵股息敏收益太。而陆且股绑息率约相对啦优厚拖，由199欣3年12月至20习03年1月期间采的平均蛙年度股镇息率达6.9府6%，较拘十年未期美卖国政降府债冲券（5.8传6%）、标捎准普尔眨指数公拣用股（4.4径5%）及标述准普尔500指数（1.7寇9%）为佳印。主要优穴势：——具有较魂高的流算动性甜：REI陵Ts是一种化房地产呆的证券乞化产品桥，通常态采用股险票或受舱益凭证浪的形式至，使房车地产这斥种不动陆产流动孔起来。示而且由茶于REI社Ts股份宋基本嘉上都计在各肃大证覆券交郑易所欣上市滴，与赶传统纲的以撞所有股权为兰目的惧房地范产投橡资相伪比，贤投资网者可困以根笼据自载己的偷情况吐随时慕处置影所持RE盈IT出s的股单份，醋具有勉相当边高的府流动勾性。主要优嗓势：——税收优句惠、股恨东收益指高：根据《19风60年美野国国保内税西收法燥案》规定舍，如雨果REI隆Ts将每年拔度盈利逝的大部执分以现重金红利楼方式回递报投资浇者，则蝴无需缴苗交公司丧所得税浑，这就剖避免了弱对REI津Ts和股恩东的种双重幅所得蜘课税饶。通早常房院地产耍投资债信托猜公司薯是将挣每年锹盈利甜的大田部分押以现载金红些利方食式回雕报给秋投资梨者，缺再由班投资收者自深己缴趴纳个饲人所扶得税品，因竹此REI类Ts所发叮红利疮特别痕高。（2、2） 中驱国商业编房地产隙发展趋霉势商业房旺地产的牲发展主嫂要力量熄为国有谢企业、杂外资；资金渠梳道单一别，集中贷在银行象，而且初绝大多偏数为短节期贷款仇；通常衔持有模率式是利愤用高溢乌价评估瞎，将项偶目抵押低给银行辰，把前压期投资么的钱拿权回来，董用低回截报维持未经营，甩等待升那值。以商害业房述地产青开发厅为主朽营业丑务的浙公司宝很少治，即岸使开盛发商犹业房锅地产恐，仍辉然以副开发兰后销涝售（鼓甚至性是散球售为葵主要猫方式也，比捎如深爬圳CBD）为主她，即延清续住宅附开发的果模式；境外燃投资麻机构俘纷纷羊涌入宁，收产购国晶内优火质商伍业资励产；随着处香港赞、新规加坡RE吸IT衫s的发两行，穷境内凶企业守以REI堡Ts上市渣为目删标的财企业迁逐渐惧涌现叨；专业纠化商化业房捞地产碍开发助商开腔始出宿现；对于慨大型至商业村房地时产，徒以开贞发后夕散售爽为主踏要方累式的指盈利透策略瘦将难怖以为尸继；在当坝前的仁融资惯环境嘴和产极业政律策下肥，以史长期认持有众出租感为目板的的鸦房地爹产公次司将格面临感资金辟上的脖较大填压力宣，难兄以快窝速发港展；寻求保与机挪构投勇资者辨合作蠢，引节入长谁期战煮略性厌投资牲；或街者寻即求RE仅IT灰s上市能是取对得突蛋破的寨方法拒；大连变万达氧的商哪业房茧地产参发展匪经验主力厌店单店+持有销售快速扩两张调整，疼只租不湿散卖原有弓散售伏模式捡行不页通卖给机洋构投资肚者发行REI倘Ts新的开污发回收镜资金增发继续厦卖持有帅部分漆股份实现议增值“只租猪不售”万达滥前10个购嫁物中同心，问有部傲分商珠铺是雨销售穿的，锻一共岗卖了9万多平端方米，剃全国平肃均单价3万多/平米吗，回帽收将袜近30个亿长。但除弄了南硬京、粮青岛济等项乏目，烦都桥出了呼问题紧，商迁铺在盐销售潮之后遍，再野进行预商业哀规划捕、整绍合，键有两贩个方店面保矮证不朴了，柏一是捉经营溉的整淋体性译，二狸是经束营的极有效款性。待小业定主的器投资有回报城无法夹满足幻玉。绝大部怕分出售逗商铺全堵都拿回絮来，保凤证业主僻若干年8%的回较报率煮，个派别地汗区9%。200使4年，做速出决定敲，购物拥中心只英租不售厅，以租棚为主也猜不行，重只能只投租不售远。“在这视个行业炼里，最药需要的籍就是资盏金，而犬且是低两成本的短、能长发期使用洪的资金掀。”目前国迫内资金烈主要来忽源都是陆银行短核期贷款述，最长2-衡3年，倘短融会长投剃的弊愿端非快常明瞒显。估原来洒靠出券售商墙铺回疤收资竞金，堡解决篇银行勾还款宪的问蛙题，申共卖南了9万平半米的于商铺滨，平僚均售终价3万/平米融，解技决了俘大部蛇分资翼金问菊题；匪现在披改为划只租翼不售葬，资揪金链因非常附紧张眠；由军原计元划的移“保5争8”调整详为“盲保3争5”。解决责不了灿长期爪资金顿的问缠题，吗商业左地产迟是很蛇难做寻的，页即使猾能做六，也冈走不提远。文所以匹最重称要的丑，做惭商业问地产桃，首花先要佛有资屠金实军力，驱或者淹有长刘期能炭使用摸的资饶金平好台。“先译招商伙后开轮发”做购醋物中星心，亦非常跃重要别的是及做对臭程序籍。一班定要因先租弱后建傲，招之商在羊前，创建设狂在后迷。阶主要壳原因虽：如果建隙好再招拣商，谈魔判时处六于弱势醋，只能啄被迫接惧受租户妙提出的未价格育；做一过个购阳物中掉心，灭一般例有七礼、八罪家主底力店送，主除力店室一定降要是餐不同灿业态们的组根合在钞一起旨，这局样才拆能满裁足一哥站式逮购物音的需泽求，烛同时耕提高芬大家泽的比蚕较效葱益，沾而且参很多洒大的贵主力竞店签课约时续都要到求排核他性王，不竟能出火现同央业态源的竞才争对林手。招商在庆前还有链个明显壶的好处纳，能节弊省巨大识的投资偷，根据负需求进娱行设计购，避免捆无效面疮积。万达的坦启示：一定要黎解决资逐本途径泊，同时叫要有较聋强的商各业开发伤管理能印力，才漫能保证摊商业房铅地产开乞发的成哄功。第三部锤分金偏地商业坛房地产刻发展战蚁略目标碧：商业股房地踏产开骆发经锅营属披于战倘略新蹦举措忽，短咏期内夕不会周占用太公司希大量圣资源俘而大历规模湾介入过，3年内适属于景能力门积累栋期。稳不以害长期澡持有枪为目哥的，锅通过效参与吗商业聋房地温产开奥发及磨整体腐经营绍、转虏售，泪实现黄较高继的IR句R回报降，实撇现资赤金的纳高效涂利用总。投资埋标准处：项目税脚后IRR大于15狂%；实现路应径：寻求诞商业怠房地娃产战坏略合松作伙仗伴，静成立稍商业童房地封产合窑作公驼司，吐共同就开发队，共方同经拜营，如中短汁期内民销售筝给机须构投字资者概。（3、1）为钱什么戒不长迎期持备有？服从打公司晒整体寇战略先定位旧，寻顾求高陡的项转目投拨资回击报，烂即较析高的昼项目IR慢R水平。第一帮部分傻的分住析已剩经很纷清楚彼，持向有商成业房兽地产蚕的IR牌R水平寄比较倡固定析，而踏选择筒在合孙适的驶时机刺转售匙，能弊实现念更高皮的IR六R回报礼。虽然董持有暗能带种来稳衬定的菠现金蚀流，添但在倘公司衰规模覆较小容的时陷候，垄持有房诚大量怒的商疏业物泛业将严不利雾于公季司快带速发疑展。（3、2）投拔资标脑准为阻什么践为项储目税培后IR捆R1墓5%；公司的淡战略定蚂位为快匠速滚动蜜发展，食住宅项劳目的投曾资标准它为项目忍税后IR掩R大于等杯于15%。商业房兼地产项丛目的投仔资同样委应为项脑目税后IRR大于等肺于15悄%，否则悄不如去领做住宅应开发。（3、3）为抢什么铺要寻亏