建筑业及房地产业营改增应对策略及措施精讲实例

房地产建安企业

应对营改增的5大措施措施1：合理预判，提前安排措施2：夯实营改增核心理论、把控涉税风险点——守住一条主线，坚持三流合一、辨清十个视同、认清5个不得抵扣措施3：理清财管影响、掌握会计核算、学会税负预测措施4：学会筹划技巧，合理降低税负措施5：了解营改增稽查要点，规避涉税风险新纳税申报表-税务机关风险评估、稽查利器及填写核心点2措施1：合理预判，提前安排

降低税负抑或税负转嫁是否是一个天真童话？假如：合同100万，物料成本40万；营改增前：营业税：100×5%=5万

；增值税：40\（1+17%）×17%=5.81万；合计纳税：10.81万；营改增后：假设建安企业营改增后税率为11%，则：销项税：100\(1+11%）×11%=9.9万，进项税40\（1+17%）×17%=5.81万；应纳增值税：9.9-5.81=4.09万税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫---科尔贝（英）营业税改增值税简介我国目前开征的流转税体系征税范围（全部商品和劳务）营业税增值税消费税营改增第一阶段部分行业部分地区部分行业全国范围所有行业全国范围第二阶段第三阶段营改增扩围路线：

“营改增”分三步走和五步曲——房地产企业什么时候营改增？6为什么营改增？①增值税特点：环环征收、层层抵扣。不重复征税。②营业税特点：道道征收、全额征税。③多数采用购进扣税法、买卖双方形成有机的扣税链条——无形的网因此“营改增”的目的之一：将营业税改征增值税，有利于完善税制，消除重复征税。房地产建安企业营改增6大热点问题：最新营改增政策剖析与展望渐行渐近：四大领域尤其房地产建安企业何时“营改增”？犹抱琵琶半遮面：“营改增”核心——税率问题“营改增”过渡期的政策衔接问题“营改增”是否是拉开地税灭亡帷幕？“营改增”给企业带来哪些税收风险房地产建安企业营改增面临的5大挑战：1、过渡阶段可能遭受重大损失2、建筑业税负增加，开发商可能成为冤大头3、材料、劳务发票无法获得增值税抵扣或抵扣有限，简并税率等原因增加税负4、联营合作项目风险加大5、180天的申报抵扣期限内收集发票的难道也很大。9建筑业现有的管理模式在营改增后产生哪些税收隐患？

管理模式实质主体项目部分包转包劳务分包资质借用自上而下挂靠个人发票管理最乱2310措施2：夯实营改增核心理论、把控涉税风险点——守住一条主线，坚持三流合一、辨清十个视同、认清5个不得抵扣

11营改增范围及易混淆项目解析《财政部国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税[2013]37号）和《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点实施办法》的规定：工程设计属于文化创意服务，属于营改增“7+1”的范围，自2013年8月1日起，开具增值税发票，税率为6%。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）

“7+2”

自2014年1月1日起执行。《财政部国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2014]43号）本通知自2014年6月1日起执行一、交通运输业交通运输业，是指使用运输工具将货物或者旅客送达目的地，使其空间位置得到转移的业务活动。包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务和管道运输服务。远洋运输的程租、期租业务、光租业务航空运输的湿租业务、干租业务、对航空运输企业从事包机业务向包机公司收取的包机费各类运输方式下的辅助业活动：通用航空业、航空地面服务、打捞、理货、引航，系解缆，停泊，移泊等劳务及引水员交通费，过闸费，货物港务费；、装卸搬运服务是否属于交通运输业？押款车是否属于营改增范围？出租车如何纳税？仅出人力提供装卸、运输服务是否为“营改增”应税服务？公园里的缆车运输、索道运输是否属于营改增项目？“营改增”后铁路公司开具的铁路票据能否抵扣？13二、邮政业邮政业，是指中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供邮件寄递、邮政汇兑、机要通信和邮政代理等邮政基本服务的业务活动。包括邮政普遍服务、邮政特殊服务和其他邮政服务。邮政储蓄是否属于营改增范围？快递业？106免税：（十六）中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供的邮政普遍服务和邮政特殊服务。（十七）自2014年1月1日至2015年12月31日，中国邮政集团公司及其所属邮政企业为中国邮政速递物流股份有限公司及其子公司（含各级分支机构）代办速递、物流、国际包裹、快递包裹以及礼仪业务等速递物流类业务取得的代理收入，以及为金融机构代办金融保险业务取得的代理收入。14电信业：包括基础电信服务和增值电信服务。

43文：四、纳税人提供电信业服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信业服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。七、以积分兑换形式赠送的电信业服务，不征收增值税。

15三、部分现代服务业部分现代服务业，是指围绕制造业、文化产业、现代物流产业等提供技术性、知识性服务的业务活动。包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务。（一）研发和技术服务。研发和技术服务，包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。（二）信息技术服务。信息技术服务，是指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。支付宝是否属于营改增范围？京都商城、当当网是否属于营改增服务？淘宝网呢？设计管理系统的开发方案及软件开发过程中的后续咨询活动、软件安装及升级、技术支持等技术性服务、硬件维护服务？16（三）文化创意服务。文化创意服务，包括设计服务、商标和著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。电路设计服务是否属于设计服务？建筑装饰设计是否属于“营改增”范围？广告展位费、促销费是否属于营改增范围？发型设计是否属于设计服务？是否属于营改增范围？接受其他单位和个人的委托，按照他们所提供的广告设计方案加工制作路牌、广告牌、宣传牌、橱窗、霓虹灯、灯箱等业务是否属于广告服务？饭店、会场等提供的会议场所出租及会场布置是否属于营改增的“文化创意服务”？文印晒图？文化培训？税前扣除的广告费是否包括广告设计费？探讨：公交公司将广告载体转让给他人是否属于广告业？17提供商标使用权是否属于“营改增”的范围？商誉如何纳税？收取中标服务费缴纳增值税还是营业税？以无形资产对外投资入股是否缴增值税?《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函〔1997〕490号）规定，根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税：以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。18（四）物流辅助服务。物流辅助服务，包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务。注意和交通运输业的区别货物运输代理服务和交通运输业的区别？港口设施经营人收取的港口设施保安费按照“港口码头服务”征收增值税。搬家公司提供搬运家具的服务，是否属于营改增范围？仓储和租赁的筹划及技巧仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。19（五披）有下形动宽产租霞赁服炸务。有形恩动产愤租赁情，包敞括有剖形动犬产融垮资租绢赁和茅有形腿动产应经营厉性租丧赁。出租纹房屋挨如何抚缴税刃？电杆棋租赁皆费能株否开表增值服税专扫用发掠票？《财政挽部、档国家诞税务援总局丹关于昼固定洽资产梳进项晃税额奶抵扣嗽问题药的通养知》（财税少〔2浩00保9〕觉11姓3号）规梁定，灾《中降华人报民共烦和国贡增值呢税暂落行条串例实基施细典则》贼第二栽十三觉条第蒙二款依所称费建筑舰物，耐是指唉供人枕们在保其内科生产农、生亩活和侧其他挺活动尝的房黎屋或饱者场鬼所，牲具体虏为《眨固定番资产提分类浩与代渗码》婚（GB妨/T洗14塔88肚5-抢19吹94）齿中代傻码前谁两位皱为“02”的抵房屋录；所虑称构牛筑物强，是虫指人巩们不阿在其于内生舍产、密生活屿的人泽工建填造物辨，具歌体为拆《固俗定资胁产分奶类与版代码趴》（GB寻/T醉14肥88择5-止19尘94）狭中代鉴码前葵两位竟为“03”的埋构筑坛物；陕所称贼其他盲土地芽附着悠物，这是指宋矿产掘资源撤及土红地上恋生长档的植野物。以销暮售耗废材为记代价渴免费辆提供棍专用怪设备陵使用忆如何防纳税杨？试点隔实施芦之日华前购神进或贝者自宋制的套有形怕动产饺为标烛的物活提供鸟的经显营租烘赁如言何纳证税？.融资队租赁汉的前泄世今割生及丹税收墙难点国家梅税务身总局跪公告20刺10年第13号融资扇租赁魂合同拖如何隐计贴侮印花辜税？20（六蜂）鉴狠证咨扯询服钉务。鉴证惧咨询教服务的，包交括认挎证服会务、纹鉴证痕服务羞和咨桶询服超务。代理粮记账唯、翻消译服绩务工程劫造价驶鉴证捞、资探产评腊估、钳环境创评估料、房找地产订土地违评估剑、建输筑图膊纸审饼核、姑医疗掩事故鉴鉴定建设侮工程凭项目磨管理稀是否吃属于伪“营渗改增澡”范慌围？建筑塔装饰获设计释是否宜属于烟“营恶改增榴”范贫围？（七寺）广纪播影生视服委务。广播丝式影视炊服务址，包涉括广所播影婶视节艘目（难作品喇）的首制作愧服务斜、发鲁行服冈务和加播映絮（含壶放映洁，下迫同）普服务21已纳第入营研改增郑范围穷的成第本费刷用项扣目。1、工邀程勘贷察勘录探服盾务，盾是指装在采既矿、舌工程诸施工竖前后竖，对拢地形拉、地览质构狗造、怪地下飞资源籍蕴藏早情况活进行磁实地沉调查殖的业胁务活就动。2、会摄计鉴卧证、隆税务很鉴证掌、法校律鉴否证、母工程钉造价堪鉴证养、资浮产评福估、旬环境背评估果、房退地产添土地背评估根、建但筑图滴纸审教核、芬医疗政事故霜鉴定务等。3、设泪备签、材疾料、垫有形即动产扫租赁顾、交筐通运奖输4、广魔告、定设计权、会验议、捷技术尚服务喂、物给流等5、邮但电通撒讯等22营改屯增税瘦率和肺征收载率10茧6号文绪：第小十二负条增值裳税税狼率：（一异）提医供有劝形动找产租某赁服喜务，锅税率驳为17华%。（二询）提键供交恨通运罩输业拆服务胡、邮碰政业或服务天，税服率为11恩%。（三不）提凡供现励代服怀务业氧服务剖（有眯形动拒产租陡赁服脚务除撇外）茫，税圣率为6%。（四饥）财壶政部爹和国魂家税叉务总沸局规它定的敬应税气服务诸，税酒率为灯零。第十宪三条增值女税征藏收率典为3%。包括岸两类内业务拐，一慌类是所小规肠模纳兄税人母适用景的征刑收率踪蝶为3%。另咱一类垂是一忌般纳唉税人裳如有夸符合棋规定可的特戚定项姓目，咸可以桂选择未适用扛简易到计税饱方法记的（36个月谊）为3%.43号文贤：三颠、提掘供基绕础电驼信服透务，状税率臭为11规%。提臭供增恒值电订信服疗务，份税率简为6%。+原增奥值税置纳税犬人：17烛%、13训%、2%23混业要经营删、兼覆营、屠混合逗经营经营行为分类和特点税务处理原则兼营兼营非增值税应税项目的分别核算货物或者应税劳务（应税服务）的销售额和非增值税应税项目的营业额；未分别核算的，由主管税务机关核定货物或者应税劳务的销售额。兼营免税、减税项目的分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算销售额的，不得免税、减税。混合销售概念：一项销售行为既涉及增值税应税货物又涉及非应税劳务特点：销售货物与提供营业税劳务之间存在因果关系和内在联系基本规定：按企业主营项目的性质划分应纳税种。缴纳增值税为主的企业混合销售行为缴纳增值税，反之亦然。特殊规定：纳税人下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：（1）销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。混业经营兼有不同税率或者征收率的应税服务纳税人兼有不同税率或者征收率的应税服务（混业经营），应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。24《关于贤简并冠增值拜税征系收率吨政策旱的通揭知》（财税思（20氏14）57号）为进载一步孙规范捞税制倍、公跃平税绩负，形经国月务院贸批准杠，决甲定简薪并和尝统一节增值裤税征迷收率低，将6%和4%的增鲁值税视征收絮率统获一调肉整为3%按照泼简易体办法伍依照3%征收方率减魂按2%征收胜增值克税“依气照3%征收秆率”《国未家税美务总带局关刊于一积般纳曲税人佩销售乱自己侦使用它过的禾固定谊资产零有关倍增值响税问基题的鼠公告下》（盒国家榆税务驻总局扫公告20喉12年1号）辱：如烛何纳娘税？纳税满人购朵进或呜者自甩制固绵定资自产时瞧为小茂规模上纳税掩人，铃认定宜为一煮般纳净税人镜后销刺售该傲固定吵资产愈；增值跨税一候般纳屋税人误发生胳按简脆易办冲法征仁收增命值税执应税遣行为贸，销旅售其滩按照看规定茂不得参抵扣射且未蚁抵扣伙进项匪税额围的固塌定资周产25简并百税率浊对房告地产茂企业坐营改狠增的音影响积？一般丙纳税崇人销惕售自出产的快下列荡货物转，可济选择索按照少简易旱办法渔依照6%征收孙率计跌算缴博纳增侵值税辱：1.县级缝及县课级以集下小规型水蜓力发借电单睬位生淋产的瓦电力霸。小疫型水韵力发迹电单锻位，套是指递各类箩投资喘主体条建设爸的装疼机容代量为5万千吉瓦以储下（焦含5万千立瓦）夕的小便型水拣力发菌电单经位。2.建筑怕用和籍生产哀建筑航材料蜜所用消的砂滔、土塌、石经料。3.以自楼己采她掘的扣砂、蓬土、大石料扛或其罪他矿间物连蚁续生慰产的遍砖、遥瓦、系石灰堆（不奸含粘覆土实驳心砖晋、瓦饼）。4.用微拨生物师、微要生物丛代谢橡产物必、动厚物毒刘素、枪人或惯动物煤的血俱液或哭组织素制成浑的生阔物制紫品。5.自来致水。6.商品慎混凝塌土（旅仅限铅于以瓶水泥牲为原恐料生包产的隐水泥宗混凝铁土）蛾。一般腐纳税孩人选断择简日易办惠法计唇算缴雅纳增遍值税喊后，36个月途内不大得变障更。26营改挣增纳锹税的斯核心桨理论污及热吨点问逗题解聋析如何蓝正确疯确认传销售宅额（骄雾里蒜看花底——摩价外聪费用柜）10瘦6号文驼：第狡三十阿三条销售界额，劣是指间纳税夫人提张供应财税服愤务取电得的尸全部晕价款唇和价量外费愚用。价外桥费用刚，是看指价工外收远取的激各种淘性质任的价读外收伯费，傲但不馋包括暮同时辈符合缩慧下列寻条件植代为蚕收取孙的政袋府性邻基金瓦或者作行政鸦事业淋性收挖费：1.由国论务院锡或者迟财政坛部批云准设哄立的玩政府树性基禾金，坟由国索务院俩或者够省级门人民贺政府岗及其榨财政反、价永格主作管部亦门批母准设故立的演行政谢事业因性收六费；2.收取映时开诵具省浴级以马上财交政部脚门印讲制的降财政掏票据斥；3.所收揭款项烫全额箩上缴葵财政丈。价外珠费用岸的方个向性遵、从衬属性中止恋、折汽让、借开票求有误业等情里形、肆折扣倚额发膝票注齿意事铲项第四福十条纳税报人提学供应劳税服含务的吴价格明显兔偏低脊或者偏高且不肿具有童合理躺商业撕目的始的，辱或者培发生籍本办抬法第笼十一判条所写列视框同提耽供应灵税服熟务而踏无销啦售额妖的，抖主管柔税务矩机关筑有权勒按照县下列婚顺序阿确定疾销售隶额——案例侮解读十大太视同求销售靠及进价项税获抵扣戴判断勿技巧可及涉鸭税风弦险点10甲6：单位刮和个头体工骑商户责的下诞列情沉形，棍视同兆提供而应税龟服务虎：（一焦）向馒其他哨单位熊或者泡个人壶无偿洁提供违交通绝运输忠业、盼邮政珠业和锐部分柄现代宰服务调业服累务，份但以宣公益扰活动具为目希的或畅者以轻社会耀公众档为对团象的谦除外翅。（二汁）财蜻政部窃和国构家税历务总忆局规报定的航其他尤情形鸟。《中华铁人民还共和身国增释值税胸暂行码条例庸实施葬细则》第四裁条：8（一青）将送货物窗交付逗其他赠单位其或者型个人秃代销亮；（二盛）销碌售代桥销货兽物；（三虾）设呢有两唤个以伴上机荣构并怨实行蜻统一尿核算榴的纳捡税人判，将胡货物部从一读个机欣构移料送其效他机盗构用朋于销敲售，泪但相杜关机静构设苏在同蛇一县暗（市议）的臣除外（四雪）将废自产关或者膝委托前加工弊的货走物用缸于非牙增值删税应僵税项直目；28《中华寒人民演共和哑国增密值税欢暂行扯条例率实施急细则》第四校条单位甜或者沸个体劳工商魂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