房地产项目物业管理策划

《房地产策划》

第八章

房地产项目物业管理策划5/23/20231第一节物业管理的早期介入第二节选聘物业服务企业第三节制定物业管理方案第四节制定相关管理制度本章目录5/23/20232

第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的概念

物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业以前，从物业管理和住户使用的角度对项目的规划设计、建筑施工、工程验收等环节提供建设性意见，协助开发商把设计、施工和验收关，确保设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件。

物业管理的早期介入不同于前期物业管理。5/23/20233二、物业管理早期介入的必要性

1.能提前解决项目交付使用后的问题2.有助于物业服务企业全面了解管理对象3.有利于后期物业管理工作的顺利开展4.有利于树立物业服务企业的形象5.有利于优化项目规划设计6.有利于提高工程建造质量5/23/20234三、物业管理早期介入的内容

1.规划设计阶段物业服务企业介入规划设计工作需要重点审视土建构造、电力、电梯、安保、消防、给排水、暖通空调、智能化、车库、内外装饰等方面的合理性。可以从以下几个角度进行考虑：5/23/20235(1)需要考虑配套设施能否满足客户的需要(2)需要考虑规划设计的经济及节能等问题(3)为今后的发展留有余地(4)规划设计是否以人为本，能否方便住户使用(5)既要考虑大的功能布局，又要注重细节5/23/202362.建造施工阶段物业服务企业参与施工质量监督的重点部位有地下室(防止渗漏)、回填土(防止地面沉降)、楼面屋面混凝土(防止地面及屋面渗漏、空鼓)、墙体砌筑(防止墙体裂缝)、外墙装饰(防止外墙空鼓、渗漏)、门窗(防止门窗渗漏)、给排水、设备安装等。5/23/202373.施工验收阶段物业服务企业应站在业主的立场上参与工程验收，对房屋外观质量、建筑防水防渗、建筑设备设施性能、消防系统及器材等进行重点检查验收。5/23/20238

第二节选聘物业服务企业一、物业管理招标的基本概念

1.物业管理招标的含义物业管理的招标是指开发商或业主委员会在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业服务企业竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。前期物业管理的招标由开发商来完成。

5/23/202392.物业管理招标的特点(1)物业管理招标的超前性物业管理招标的超前性是指由于物业管理超前介入的特点，决定了物业管理招标必须超前，即在物业动工兴建之前开发商就应进行物业管理招标工作。(2)物业管理招标的长期性和阶段性由于物业管理工作的长期性和多阶段性，对不同阶段和服务内容，招标内容和方式也有所不同。5/23/2023103.物业管理招标的原则根据《招标法》的规定，物业管理招标活动中必须遵循公开、公平、公正及合理的原则。4.物业管理招标的方式常用的物业管理招标方式大致可分为公开招标、邀请招标和协议招标等。5/23/202311二、物业管理招标的程序

1.招标准备阶段(1)成立招标机构(2)编制招标文件(3)制定标底2.招标实施阶段(1)发布招标公告或投标邀请书(2)组织资格预审(3)召开标前会议(4)开标、评标与定标5/23/2023123.招标结束阶段

(1)合同的签订(2)合同的履行(3)资料整理与归档5/23/202313三、物业管理招标文件

1.招标文件的组成(1)投标人为投标所需了解并遵循的规定：包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求。(2)投标人必须按规定填报的投标书格式(3)中标的物业管理企业应签订的合同的条件具体组成要素包括：投标邀请书、技术规范及要求、投标人须知、合同一般条件及特殊条件、附件。5/23/202314

2.编制招标文件的时间

大多数物业管理招标均在物业开发建设的后期。然而，随着开发商对物业管理的要求不断提高，物业管理“超前招标”已屡见不鲜。“超前招标”确实有其优点，然而过早地制定招标文件，加之此时存在大量的不确定因素会使得招标文件编制难度加大，可靠性降低。因此，应注意把握招标文件制定的时间，使编制出的招标文件内容既严密明确，又不失前瞻性。5/23/202315四、物业服务合同

1.物业服务合同的概念物业服务合同是用以标明或界定某物业的管理业务和责任权利的法律文书，是开发商或业主委员会与负责物业服务业务的物业服务企业签定的，旨在明确双方的权利与责任的协议文件。5/23/202316

2.物业服务合同的作用(1)明确委托方和受托方的权利、责任和义务；(2)为物业管理过程中双方出现的争议和纠纷提供调解、仲裁直至诉讼的基本依据；(3)在约束物业服务企业经营与管理行为的同时，对业主委员会也提出要求，实现双方的权责利对等。5/23/202317

3.物业服务合同的内容(1)合同序文：说明物业的名称、规模、坐落；定义和解释；订立合同的日期、地点；合同双方的名称、法人代表及地址等。

(2)合同正文：委托标的的范围与内容；管理形式与期限；双方的责任、权利与义务；管理费用及其支付方式；违约责任与索赔；不可抗力的界定及由此带来的损失与责任的分摊；双方互相协作事项；合同的期限与合同的终止；合同的纠纷与仲裁等等。5/23/202318(3)合同结尾：合同使用的文字、生效日期；合同的正副本份数；合同适用的法律；双方的法人代表(开发商或业主委员会)签字；公证机关公证等。(4)附件：说明本项目的特殊条件、特殊要求及在通用合同格式中未能详细说明的内容以及物业的平面图、设施、设备清单、有关情况和指标的说明等。5/23/202319

4.物业服务合同的签署物业服务合同由物业的开发商或业主委员会在招标决标或选定(选聘)物业管理公司之后，在双方谈判磋商、达到基本一致的基础上签署。5.物业管理合同的执行物业管理合同一经双方签署即具有法律效力，当事人要恪守和履行合同中规定的相关的权利和义务。5/23/202320第三节制定辈物业泡管理栏方案一、俩确定芝物业圾管理别的档劣次首先根新据物业躺类型、握功能等够客观条吃件以及膨住用人茄的群体素特征和折需求等帆主观条斩件，规除划物业缝管理消驾费水平烦，确定刊物业管蒜理的等争级和档浊次。如果开县发的物对业是写衔字楼，军那么相职应的管指理服务斜标准就胳应适应朋物业本围身的档逢次，如黑果开发鹿的物业筋是住宅屋小区，绵用户普哑遍为中旁低收入牌者，则祸应考虑剩物业管戏理的服岸务费应梢适合居煮民的实匙际情况饿。5/5欲/20失2321二、确定物誓业管理凤的服务夸项目和尊标准根据物帮业住用甘人的需舞要和物己业管理伯的档次绢确定物挤业管理垮的服务隔项目和倍服务标纤准。普通母住宅跟项目阶物业蚁服务壁的项违目和筝标准弓可参重照中茄国物通业管训理协箩会印炸发的《普通住递宅小区挨物业管交理服务括等级标飞准》(试行)(中物挡协[2吵00副4]蜂1号)的规定抵来制定救。5/咱5/虚20筹2322三、确定缎物业舞管理苍的收购入预度算1.物业管靠理经费影的来源(1话)定期贼收取追物业窝服务抽费(2)物业信共用辅部位内、共液用设溉施设隙备维晶修基序金(3)物业管亡理企业拴开展多幻玉种经营塞的收入葵和利润(4)政府多曾方面的扬扶持(5能)开发商辅给予的代支持5/5革/20炊23232.确定属物业风管理蓄收费草标准确定物篇业管理歇收费标蹈准要遵不从以下遥原则：(1)不违橡反国倦家和投地方撇政府建的有监关收现费规筐定(2接)收费时标准厦要与国住用觉人的砌收入针水平浆相适链应(3)优质加优价颗，兼逗顾各奋方利候益(4产)微利原弊则，收卵入扣除章支出后叉略有剩刘余(5)公平用原则5/5练/20罢23243.物业管排理的支睬出项目物业管稿理的支衔出项目心主要包贪括：(1)公共竖物业稀及配像套设界施的雾维护挺保养印费用(2)聘用太及管贸理人愿员的谨薪金(3种)公用蛾水电庄费的临支出(4泄)购买或扁租赁必株需的机盖械及器可材的支郊出(5驾)物业财含产保险者及各种悦责任保焰险的支怕出(6)垃圾南清理托、水鞋池清信洗及甲消毒困灭虫脂的费完用(7疯)清洁公蕉共地方陕及幕墙彼、墙面穷的费用5/阅5/溉20令2325(8)公共区怕域植花窑、种草衡及其养案护费用(9)更新尽储备顽金，烂即物挽业配幸套设韵施的炉更新袖费用(1压0)聘请律匠师、会殿计师等泄专业人辟士的费神用(1摆1)节日兔装饰淹的费液用(1粮2)行政它办公窜支出(13选)公共州电视吉接收馒系统奏及维凑护费狗用(14桶)其他为比管理而踏发生的犹合理支拦出(15荡)税金5/5迈/20协2326第四汗节制定掌相关篇管理谋制度一、物崖业服务升企业内麦部管理爬制度1.物业筹服务末企业触岗位粱职责包括掩总经钱理、下副总舍经理顺、职柜能部鬼门经柱理、羡管理堂处主查任、答管理瞒员、斯内勤坛员、亏文员筛、出偷纳、孕保安腐人员探、清复洁人脉员、迈绿化屑人员承、维元修人朴员等拼岗位疾职责泄制度拐。5/肿5/窃20助23272.物业服业务企业漂部门职缓责包括至经理鼠室、弓办公额室、送财务锐部门遭、各让个管支理处心以及除各职僵能部胃门的腿职责闲制度坦。3.其他内丑部管理于制度比如企肌业劳动赚用工制墙度、工浆资制度嗓、福利北制度、盯考勤制枯度、考矛核制度促、奖惩稿制度、持员工行幅为规范番、接待易制度、显来信来脾访来电筐制度、土投诉反急馈制度众、文书喇管理制厌度、办户公设备掩使用管角理制度拌等。5/缸5/凝20槐2328二、秀物业萝服务弃企业蛾外部彼管理芽制度1.物业馆验收奏与接舅管制赔度制定蒜验收伸与接况管制渴度需矛要注祝意以维下几甜点：(1惜)选派业抛务素质轻好、工笑作负责催的人员扬参加验白收(2阀)从业主疯及物业叉维修养注护角度超严格验妙收(3净)对验收擦中的问贵题记录奏在案并梳及时督伟促修整(4)与建设贩单位签情订保修掉合同(5南)物业挤接管旱应办瓣理书搞面移敌交手皮续(7锯)应向薯建设岸单位贱索要厌全套袜图纸亮技术阻资料5/5部/20祝23292.楼宇入哨伙制度(1醉)入伙涛通知容书(2)入伙朵手续当书(3)收楼须屿知(4)住合约挺等5/5时/20薪23303.物业管湖理公约物业管间理公约恶应该包塑括：(1即)业主奥的权崖益、障义务唇和责哪任(2法)物业开百发商应球享有的趁权利、仰义务和代责任(3)物业涝服务缸企业纽奉的权课利、像义务蒜和责吨任(4谈)对物业熊公共部愧位及公敬用设施换的管理率制度(5)对物骗业全祝部或日部分剖损坏远无法迈正常监使用集的规迁定(6局)管理盒费用寻