巢湖城市广场商业业态定位提报NXowerLie

巢湖城市广场商业业态规划提报目录第一部分项目初次提报精要回顾

第二部分商业市场定位

第三部分目标客户群定位

第四部分项目商业功能定位

第五部分项目商业档次定位

第六部分项目商业业态规划定位

第一部分市调精要回顾市调精要回顾商业街沿团结路酒店式公寓沿街底商沿街底商购物中心办公楼大型卖场大型超市东塘路酒店式公寓沿街底商项目商业布局：市调精要回顾一、项目商业布局本项目商业布局主要以东塘路商业为主，以商业街、大型超市、周边底商为辅。分别在团结路与东塘路交叉处、中心广场东边设计了两栋标志性建筑——酒店式公寓；在中心广场西侧为大型购物中心；商业街从东西轴线穿过中心广场；在项目东北处地块设计了一个大型超市和一幢办公楼；沿团结路、健康路和东塘路上做了部分底商。市调精要回顾二、商业布局特征：本商业的体量较大，如果在规划设计的时候没有一个综合性考虑，各自为站的话，最后的结果很可能是商业功能重叠，业态冲突严重，导致销售和经营难度较大。从以上商业布局规划虽然都不相同，但是各自特点明显而互不冲突，高档与大众消费，传统与新型商业形态之间相互协调补充，形成良好的互补局面，属于一种生态型商业布局。市调精要回顾三、超前商业模式：根据在巢湖市场调查发现，本项目商业为巢湖商业全面升级换代版，在巢湖地区的独一无二的，而且由于本商业的地段优势，市场容量等因素，项目商业将在一定时间段内形成巢湖商业无法超越的空白。这样的商业形态在全国范围内都处于领先地位，必将为巢湖地区及来巢湖旅游人士形成一种全新的商业体验。同时，本商业规划也和巢湖市政功能配套规划形成有益的互补，从而形成良性商业循环发展势头。本项目商业市场定位四、项目商业规划理念美国学者托夫勒提出著名理论——“体验式消费”，让消费者不仅仅得到购物的满足，还有难以忘怀的精神享受和情感体验。“体验式消费”的实质就是市场上常提的“集购物、饮食、文化、娱乐为一体”的泛概念的深入表达。本项目商业市场定位迎接体验式消费时代的到来：二站后国际局势相对稳定安全和几次大的经济高速增长，使得世界各国都积累了大量的物质财富。通讯、媒体和交通工具的发明改进将时空大大缩短，各国之间、人与人之间交往日益频繁。这些都为体验式经济提供了物质准备和精神准备。从喜玛拉亚山到亚马逊河流，从纽约第五大道到巴黎旺多姆广场，从埃及金字塔到中国长城，到处都是热潮涌动的人头。人们到当地旅游不仅仅是为了看，更是渴望交流和体验各种不同的文化风俗民情。这里面蕴涵了巨大的商机。谁能首先认识到这一点，并打造出适合这一经济趋势的商业形态，谁就率先冲出起跑线。体验式消费本项目商业市场定位本项目商业市场定位自由、简洁、奢华的纽约第五大道本项目商业市场定位优雅、浪漫的巴黎旺多姆广场市调精要回顾引进新的商业模式，升级商业配套，提升服务品质，将是未来商业发展趋势.本项目将迎合时代潮流，打造体验式商业新模式，此为本案的努力方向五、商业结论：第二部分商业市场定位市调精要回顾一、项目商业市场定位思考：由于本项目商业所占比例较大，故我们的销售重点思考方向也放在商业方面。首先，项商业连两栋酒店式公寓加进去的体量有15万多方，这样大的体量在推广的时候，盛世更多的考虑是用一个什么样的概念来统筹。“其次，新的商业概念统筹下的业态规划主要思考：如何提升商业档次、如何迅速消化，如何在两者之间寻求一个平衡点。最后，地产要与政府加大对外开放力度，最大限度的充分利用巢湖丰富的旅游资源，大力发展旅游业的城市规划相结合，在市政规划新区发展相匹配的商业形态，为城市发展提供最完善和最具竞争力的商业功能。二、趋新概蹲念——肚“豪布梯斯卡版”弹（HO归PS惑CA）本项吵目商尊业市疤场定佩位酒店办公楼停车场购物会场及娱乐设施HotelOfficeConventionShoppingParkingApartment公寓三、HO短PS古CA释义本项沃目商知业市混场定故位◆从业夸态组慌合来坏看，HO明PS辛CA的六骆种元次素本丸项目坝均具另备，茎其中兽，OF村FI沸CE与AP膜AR林TM暴EN馋T可以炎用酒服店式竖公寓诱一并怕代之乱。◆从整指体上盗看，HO迈PS相CA的形帝象定老位与藏项目翁的形都象定钳位相帆符，命都是童最新王业态饼的组锋合，脊全新锋的市歇场形拦象。◆从发奖展战热略来朽看，颜都是盖启动尘商业叮竞争铃中最师有竞炕争力椅的业沟态获权得整显体提潜升，牧项目惯是时榨尚商击业加客动感星娱乐输来启悄动，闭符合HO削PS劈燕CA的，魄变“笼购物麻街”铅为“挎生活拆街”逢的核科心思转想。四、HO催PS笑CA与本而项目缴的结料合本项晕目商兼业市也场定书位本项斥目商鸟业市授场定购位五、易市场往定位全：以情景村体验絮式商谅业为指净导思谎想，钓以半缎汤温荣泉、遣巢湖字风景罩区、便天门长山风独景区团及历掘朝历钥代的海名人俗遗迹抖为依酷托，救以国弃际国洲内外京广大全游客电、巢悉湖地草区与扇外地将客户声及巢危湖中倒小企去业为结目标偶客户践，暴按照HO搏PS咏CA的商滨业精故神实珠质进暑行商牧业业押态的邮规划甩和布泥局，醉把项剧目塑幸造成腹巢湖库最高纠档次广的HO触PS苗CA的形箱象。第三虫部分给目孝标客极户定啊位外省权商业企业树经杀营者和投疤资客训户本省闪商业企业没经哈营者和投毁资客框户项目石商业木目标识客户偷定位1、购盯买客仅户：本项纪目商道业的昂目标帽客户扛主要察为本锹地商鼻业、蓬企业挨经营吼者和莲投资湿客户始，外剂地商奋业企绢业经较营者弄和投资跑客户扭，本业省、住外省愁游客棋三部狠分。他其中录本地恭商业皱、企姐业经杨营投醒资客而户为忽核心旦客户醒。我涝们的业伙态规借划主旁要是张围绕选他们令的需节求展刮开。本地乱商业渴、企业词经营辞者和投隐资客跳户核心连客户重要汪客户外围揭客户项目灭商业佩目标武客户技定位目标颤客户前特征：本估项目电目标感客户勇涵盖经人群虫比较星广泛舅，身懒份繁捡杂，文难以显一言熔一蔽之。和尽管慕如此毕，他尊们还稼是有旧共同腐的特拐征可首以把识握的索：一、堪经济荡界定享：一馆般都璃经济张实力墓比较雀雄厚浊。本匠项目算商业贿定位轧高档崖次，川能够口来本鬼项目涨购买拴商铺盾自营叉或者稀投资庸的都匹是有隶一定详的经罩济收砌入水暮平的好人群宵。二、轨年龄造界定烛：见援多识群广，带年龄扣一般缩慧在35岁以牙上，当有丰屯富的葱经商孤或者浸投资瞎经验馅，在歼具体上购买肾过程中非亭常理嘴性，对聚商铺尾的价损值把绢握会吃经过团反复样的考长察研帝究，蓝不会样轻易帜出手宏。三、鲜需求酷界定泻：由因于有绵较丰需富的周经商悟和投准资经浇验，宵并且芽非常以理性位，因蹦此，燥对于闸产品仿功能煎和空位间布末局、经营遥理念踪蝶和方叫式、开挠发商依实力卸比较迟重视批。四、选交易灭界定种：一旦潜认定赠，则牲比较急果断，成月交意疤向明永显。项目伞商业骗目标奥客户析定位商业贴目标港消费竞客户元群：购物搬中心协、商灶业街葵消费词群：该以本垂地时地尚人惧士为佳主要黑消费稍群体啦，男狱女老捷少皆泛宜。集中煌商业龟消费乡丰群：队以来览巢湖重旅游命人士移、巢迈湖地宪区追视求生忽活高费品质助、高距服务调的中抬上收脖入人麦士为厉主。社区们底商涛：以楼满足激社区卖内自设主人混群的垦日常区消费赌为主社。第四失部分誓项辽目商焰业功涨能定英位本项坑目商得业功侄能定否位集旅扶游、熄酒店泉、购筐物、述休闲魂、金牌融、双会议族、商拥务办令公等鄙功能般为一椅体的国中央较商务慰区城市闪新中抗心巢湖CB榜D商业HO谋PS最CA项目恼商业剃功能浴定位鼻脉络市：本项佛目商畅业功披能定著位酒店坐式公航寓提脊供商世务会晌议和漆休闲屿娱乐客服务动感前地带锻商业妈街提供屯良好存的休容闲、视娱乐齐及大同众精气品购聪物等宅服务时尚SH稻OP叔PI王NG惭M土AL乞L，项曲目商奋业集俯聚核爬点，他全新麦高档受购物吸场所逗。18层办馆公楼沿团哭结路幅酒店丘式公立寓提仇供金啄融、巴会议艰、住把宿功眉能主题侵式集巾中商恰业主题立式集清中商余业沿街况底商沿街挂底商沿街柿底商大型纯超市项目当商业训功能伟定位琴脉络蛇：本项对目商粗业功阶能定却位金融径商务这功能彩定位泛的五矮星大珍酒店一、涛团结岛路酒付店式擦公寓幼功能侮定位本项郑目商艳业功祸能定黑位一、塔团结歉路酒闸店式匆公寓养功能传定位洒分析该物嫌业背皂靠人杯气鼎达旺的溪大型Sh跳op注pi报ng奴m惊al耗l和动怖感商虾业街适，面曾临城字市主乡丰干道胸之一江的团溉结路夜，人攻流量权大、让覆盖验面广览、交举通四平通八侄达，局周边讯金融甘机构哭众多韵，实骗为财删源茂充盛、旁聚财鸡汇宝民的金愈融财晕富中歌心。螺故将禁该物勾业定愈位为狱具备差金融据商务昏功能轿的财锻富大境厦。本项角目商编业功熟能定货位高档胶次情刚景式歇体验误休闲此游乐艇、购余物中君心功凭能商业天街提东供相慌对较议低的廉大众托化休胡闲服坚务功税能三星待级酒全店式厚公寓+裙楼窝商业二、齿东塘估路中绞心商爹业功脑能定栋位分塌析：东塘双路中曲心商部业主初要由统大型Sh胶op素pi详ng涌m江al厌l、商纤业街谊、东鬼侧酒响店式繁公寓华三部牢分综寇合性怒商业络功能蹲组合套而成障。大型Sh权op塞pi胶ng赶m纹al纯l位于渔整个否商业转的核哀心枢壮纽地提位，拔起着戒连结跑各种按物业皂形态浪，汇攀聚各奖种资强源的四作用法。主描要利纵用该茂物业筹本身指的建精筑特诱点、输细节熄装饰糊、功惭能配伞置向涌客户束，尤悔其是赞巢湖办地区臭的年绸轻客社户和催外地醋游客列提供武一种高档末次情猫景式拍体验砌休闲便、娱里乐购笨物服柜务功液能。商业戒街是Sh岛op么pi惰ng肚m如al统l商业赚功能蔬的补歼充和怖延伸些，主村要提工供相沈对较典低的寄大众赵化服贼务功舒能。酒店臭式公斧寓功锦能定嗽位根葱据本游项目燃所在寒地段智及未藏来巢矮湖城适市发柳展需痛要，牺建议惊定位振于为丸旅游储及本恨地客押户的虫提供挠住宿焦功能援的四别星级洒酒店爬服务乔。本项萌目商话业功火能定臭位本项撇目商化业功帆能定耐位以宜道家家把居、吨折扣童店为霜主的饲主题垃商业子超市以协锡亨手吉机、畏新大缓新电显脑等境通讯打信息焦类产悠品为数主的读主题湿商业暖大卖锹场家乐行福超腐市、定大型听娱乐夸城服务旋型商住写晕字楼三、肯集中曾式主赢题商树业功辉能定莲位分议析：本项或目集霉中式鲁主题窄商业盆功能汁主要江有五战大主蜻题。1、位奖于项疼目东假侧的养大型美家乐肌福超咬市，明主要钻功能辽为满州足社拾区及仰周边烈日常罗生活丸用品岛和快荒速消丧费品旨需求筒；2、由亭于健捧康路订上有超洗浴墓城、渗娱乐氏城及位美容吓休闲距店等若，该提路私友下被染称为袋巢湖浓特殊橡服务丸区。岔可以闪说该纵地段女的娱貌乐休姓闲概疏念已除经在抱巢湖叛人心葛目中榨有了和一种舍先入群为主冤的概纸念。积但是捷，除猎了对皆面的乔洗浴扇城稍月微象稻样点浅之外崇，其迈他的猜的休歇闲娱打乐场车所档册次很匆低，牵管理肺也很核差，俗给人惧一种爹缺乏需安全纯感。降因此差，建炭议大芹型超或市四增层改电泉影放都映厅撑为大偏型高艳档娱埋乐城。3、位葱于项日目东充侧提绞供办份公功柏能的奋写字竖楼；4、位而于中吵心广碌场南并侧、筋大型Sh记op符pi畜ng故m杯al挠l对面鉴的集肆中商乳业建晶议其旋调性星和对干面的布购物劝中心戚及商她业街扣起到幅一个躺相互茎协调葡补充图的作能用，咳做一窜些传汇统大身众型贵主题货品牌扛商业绘，如挥宜家活家具篇超市增、乐族购折晚扣店滥等。5、建认议靠娱近健桥康路正的集菜中商准业的克功能搜定位闯为协葬亨手歉机、汤新大袋新电设脑城攻等大庄型主龟题卖份场。本项寇目商顶业功钥能定蚂位本项启目商芹业功粒能定栋位四、封沿街邮底商饿定位睬：沿街券底商务主要币以服仿务社脱区及花周边失生活俭配套樱为主雕。第五总部分鹿项目忘商业蛋档次双定位项目涝商业招档次重定位本项承目商助业功忽能与势档次渔为相拘辅相孤成关亭系。脱功能惧决定限档次读，档妹次提布升功座能。根据在本项芬目商短业主款要分蜻为金废融商圆务功淡能、提中心勇购物过休闲餐功能习、特鹅色主怀题商嗓业功鱼能和决社区裹服务温四大塘块功烟能来继建议骂本定缎位。其中黄金融躺商务忘和中辩心购蛋物休缩慧闲两声大功旷能起欠着打厘造巢挡湖CB坐D，提某升商外业档晃次的份作用虫。而呆旅游推业本家身必草须具偶备的牺吃、章喝、陡游、喉购、越娱等域功能闪也属痕于商丑业功祸能中劈燕高端踢部分崇。因及此，警本项详目商次业档踢次为巢湖脚地区贸最新娃型最场高级皆别商欢业。第六葵部分朋商业半业态胁规划骑定位商业亏业态线定位宏观商业地产状况区域商业状况项目自身商业条件区域商业经营分布区域商业发展历史……可选择商业业态服装家居金融办公综合百货精品礼品电脑电子餐饮娱乐平衡点商业销售招商与经营商场窄销售商业截业态嫩定位裁的分乓析：商业僵业态棍定位商业欧的利淡润大蛙于住并宅，植但是暖商业织的风央险也脸大于殃住宅股。因担此，臣商业败的业戏态定瓜位是姜整个睁商业艇产品届规划介过程异中最临关键识的一毯环。榨经过酿上面友表格总中商世业业卫态的筛分析勾，我西们得嚷出本甜项目展商业圈业态嫌经营沸定位惊最终垮要寻两找的拐是一撕个介捡于现赖时商害业销客售和洋日后招商宋经营记之间怖的一锄个平碌衡点，只真有将菊这个码平衡迹点把凤握好乱，我哄们才宿有可瞎能击拥败竞停争对贫手，冷实现镜顺利舞销售汤。我们昆对巢栋湖商骨业业因态的黑历史登与现次状列技成图舱表形够式进矩行分掠析，习既有松传统大的业稳态，怒如服鹊装家淹居、里餐饮肚娱乐阀类的异，也遥有部券分新俊型业婆态，州如金纷融办宰公、安电脑届电子卫等。摊本项兼目的执业态这组合唐总体填遵循查的原曾则是时尚刻、新纲型商筛业为蓄主，教传统痰商业眉为辅。本项退目的桌商业这业态谷总体坐定位殿为“巢湖CB适D·商业HO摩PS梅CA”。商业等业态蹄定位商业叨业态性规划贿组合：本项值目商手业分悄为四翁大业件态组算合，腰四大模业态陈组合甜之下梁又包燃含若柳干子卡业态商业膨业态述定位商业准业态福总量痒设定拣与布屑局：业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态面积（㎡）酒店、产权式酒店公寓、办公楼36.3金融、商务办公旅游、投资银行、酒店、公寓、会议、证券、保险、广告、房地产和其他56300Shoppingmall、商业街15.72时尚休闲购物情景式体验服饰、品牌西式、中式快餐、影视厅；高档珠宝钻石、大型游戏中心和休闲动感商业地带。24380集中主题商业34.17高档次品牌专业市场商品服务家具、折扣、电子、娱乐主题商业。53000沿街底商13.81社区内及周边生活配套服务日用消费品主力店、电器、日杂、中档服饰、食品蔬菜烟酒等21420总计100%155100商业套业态板定位商业矮业态钱总量绑设定昌分析：上表遣中总台体商长业业盲态定择位和坡前面阔部分昼商业脖功能吓定位迎相一窗致的哨。这拜里需屋要强犯调的是关抱于比例致与面据积方啄面。由榆于功加能不跃同，唱因此话分别目将Sh绍op芒pi辞ng舞ma恨ll和哀集中番商业区障分说养明；锣将商趴业街坚和别筐的底蜘商分族开说蔽明。住这样拌表述宪的目米的一柔方面筝是为耐了商业功割能区晃分需络要，牢一方坛面是冤为了户业态肆组合框的更慌加合益理。爬但是秒，在稼具体旁的组伪合过程中撇，由修于个蕉别数收据在锤总平孙上总龙没有晃详细摔分解喉，因滋此该节数据滚也是汪我们闯经过映一个大致铜测算腊后得僚出的。具志体的逐数据鞠会在遇后续拳的产裙品定柿位方削案中烘落实景。商业舅业态博定位酒店久式公状寓、斥办公岛楼业京态设合定与孕布局残：业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态酒店式公寓；办公楼36.3金融、商务、办公、休闲。五星级酒店极其配套，包括星巴克、卡布其诺咖啡，天上人间酒吧、大型会议中心、大型商业银行等三星级特色自主酒店、餐饮、足浴、健身中心等休闲商业银行、证券、保险广告、艺术、房地产等服务性企业等中小企业商业袭业态愉定位酒店炮式公介寓、椒办公键楼业彻态定沃位分煌析：2栋28层高俩的酒剪店式鲜公寓碗为本钉项目界的标和志性暮建筑旁，也甜是目谷前巢踏湖地淡区标封志性愿建筑娘。尤桃其位滑于团笛结路旁上的19栋楼叠，其忠商业鉴业态在不仅室仅是肝本项绍目中踏最高皆档次摊的，橡也是添整个捆巢湖尽地区纠最高乒档次烂的商郊家进授驻点宝。因欧此，无建议底以大酬型国龄有银姓行、焰商业从银行抹、五棉星级仔酒店扬、卡栽布其露诺咖宣啡、连天上连人间诉酒吧锐等国峡内有石名的高档锹商业亏业态涂组成。东塘将路20乳#楼位呜于本埋项目露中心晌商业掀地带阴，对腥面为朱时尚悟购物呈中心急、底籍下为塑动感翼步行贿商业生街，脆该商克业业疏态定槐位建腿议以舱来巢蹄湖旅械游购机物自导住人倡群为玩主，围其中产权耐式酒杰店公叮寓可作帮为重剃点考壁虑物安业形吵态。18层办某公楼制：该肤物业腿位置牛相对假以保冲险、滔证券肠、会慢议中灶心及躁艺术凉、广沿告、巴房地便产等春中小乳企业仍办公所需要有为主互。商业卡业态今定位业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态大型Shoppingmall；商业街15.72情景体验式时尚、休闲购物；1F：高档珠宝钻石、手表、电器、烟酒及存包、咨询等2F：精品女装服饰、家居、童装品牌男装、鞋帽、皮具等。3F：品牌西式、中式快餐连锁店4F：影视厅、大型游戏厅、游乐场商业街：比较随意性的，主要以服饰与餐饮为主的休闲动感商业地带购物弊中心湾、商袍业步庄行街滨业态卵设定劫与布严局：商业补业态掉定位购物奇中心肃、商休业步尼行街喜业态娃分析世：本商陶业业奶态定肠位依否据为暴商业阶功能橡定位定。大型Sh佛op倾pi膨ng辩ma店ll作为估高档移次物嘉业形港态除羊了提仍升项颈目商锤业级狮别作帆用之灰外，缴同时模还因怜为它闭代表浩的是栋一种思新的喇商业跪形态馅、购畜物理籍念和够全新左消费孤潮流句而受掘到时辞尚人武士欢绵迎。同样辉的，斜相对馆消费凭档次壤更加冰大众全化的省动感沿休闲宫商业枝步行限街也等被年遗轻一恶代所厘追捧洒。商满业街醋人流雨量比巷较大滥，商耀品消刑费也织是面竟向大角众化挖的，芽主要术以大芬众化摘商品此为主丹，消偷费强柳调随障意性贴和选购购性型消费陡理念铜。所具以临抓街商积业的粉业态州定位底可以帽多种捏多样书，不敢必拘酱泥于朝具体捏业态腹的定脸位上秩，只蜜要解决帐好主变力店低的问俊题，即绕可自稿然成准市。覆但是吵因为剖商业刮街更旅注重哪休闲葵随意污，因肿此建育议在须商业惯街多跪设置培雕塑引小品辉和休经闲座列椅。未空间没上也谜要更蚀注重辉开放夜性。所以谊，商崭业街兔和大海型购腔物中午心的衰组合嗽成为非我们要单独见划分盟出来竿的一社类。商业厚业态约定位业态类别商业部分总体比例（%）功能具体业态集中主题商业34.17高档次品牌专业市场商品服务电子类新兴主题大卖场，手机、电脑专卖品牌折扣店、品牌家具超市品牌日用超市，如大润发大型娱乐城集中号式商黄业业英态设将定与滚布局商业期业态颤定位集中垫式商鄙业业散态定荡位分交析：根据