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中小]浏览次数：656(\o"技术规范.doc"技术规范.doc)无锡市国有土地上房屋征收评定技术规范

第一章

总则第二章术语一、市场比较法二、收益法三、成本法四、假设开发法五、样本房屋六、基准价格七、房屋基本重置价格八、综合费用第三章评定技术路线一、市场比较法二、收益法三、成本法第四章

评定方法应用一、住宅房屋评定二、非住宅营业用房评定三、非住宅非营业用房评定四、工交仓储用房评定五、在建工程评定六、土地面积大于建筑面积土地使用权评定七、隶属物价格评定第五章征收评定汇报一、评定结果汇报二、评定技术汇报第六章附件附件一可比案例选取要求附件二样本房屋选取要求附件三房屋实体原因修正附件四房屋区域原因修正系数附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率附件六土地综合修正系数附件七综合费用附件八无锡市房屋结构等级评定标准附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正附件十无锡市房屋成新评定标准附件十一房屋用途分类附件十二隶属物及室内装饰重置价格标准

第一章

总则一、依照住建部、省、市关于国有土地上房屋征收评定要求，为维护房屋征收当事人正当权益，规范国有土地上房屋征收评定技术行为，确保房屋征收评定结果客观公平，结合本市实际情况，制订本规范。二、在本市市区内国有土地上，评定被征收房屋和用于产权调换房屋价值，测算被征收房屋类似房地产市场价格，以及对相关评定结果进行复核评定和判定(以下统称征收评定)，应恪守本技术规范。三、本技术规范所指被征收房屋价值，是指被征收房屋及其占用范围内土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况交易双方以公平交易方式在评定时点自愿进行交易金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等原因影响。四、征收评定人员应对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘统计，并拍摄房屋外观及内部影像资料，如因被征收人原因不能对被征收房屋进行实地查勘，能够依据被征收房屋相关权属资料参考同类房屋进行评定，并由房屋征收部门、估价人员和无利害关系第三人见证，关于情况应该在评定汇报中说明。五、被征收房屋室内装饰装修，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等赔偿，由征收当事人协商确定；协商不成，可委托评定确定。六、征收评定应依照被征收房屋用途分别采取不一样评定方法进行。第二章术语一、市场比较法市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。1．可比案例直接比较法将估价对象与在评定时点近期有过交易可比案例进行比较，对这些可比案例已知价格作适当修正，直接估算估价对象客观合理价格或价值方法。2．基准价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一评定时点评定得出样本房屋市场价值进行适当修正，间接估算估价对象客观合理价格或价值方法。二、收益法预计估价对象未来正常净收益，选取适当资本化率将其折现到评定时点后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。三、成本法求取估价对象在评定时点重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。四、假设开发法预计估价对象开发完成后价值，扣除预计正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法。五、样本房屋在征收范围内与多数被征收房屋相类似房屋，各被征收房屋与此房屋仅存在实体原因差异，被征收房屋价值可经过对样本房屋评定价格进行实体原因修正进行估算。六、基准价格基准价格为不一样用途样本房屋在评定时点市场价值(不含其对应结构等级应具备标准以外装饰及隶属物价格)，此价格通常采取可比案例直接比较法、收益法进行评定。七、房屋基本重置价格采取评定时点建筑材料和建筑技术，按评定时点价格水平，重新建造与估价对象具备同等功效效用全新状态房屋所需建筑安装工程费用。八、综合费用按成本法评定原理，综合费用为可计入房地产价格中前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用总称。第三章评定技术路线一、市场比较法1．可比案例直接比较法技术路线为：(1)选取可比案例。可比案例选取条件应符合附件一要求；(2)进行原因修正，求取比准价格。比准价格计算公式：比准价格V=可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4P1—交易情况修正系数。可比案例采取正常交易案例时，该系数取1；P2—交易日期修正系数。系数可参考《锡房指数》分区(或新村)价格指数进行确定；P3—可比案例修正为待估房屋实体原因修正系数，系数确定参见附件三；P4—可比案例修正为待估房屋区域原因修正系数，估价人员应依照待估房屋所处区域繁荣程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格原因，找出因为区域原因优劣所造成价格差异，进行调整。房屋区域原因修正系数确定参见附件四；(3)确定评定价格。评定价格按比准价格算术平均值确定。2．基准价格比较修正法技术路线为：(1)选取样本房屋。样本房屋选取条件见附件二；(2)确定基准价格(Vo)样本房屋评定价格即为基准价格，当样本房屋有类似房地产交易，应选取可比案例直接比较法进行评定；样本房屋或类似房地产有经济收益，应选取收益法进行评定；样本房屋是在建工程，应选取假设开发法进行评定。基准价格能够同时选取两种以上评定方法评定，应该选取两种以上评定方法进行评定。(3)确定评定价格各被征收房屋应与“样本房屋”房地产实体原因进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收房屋价值，其计算公式为：评定价格

=基准价格

×P5P5─样本房屋修正为被征收房屋实体原因修正系数，系数确定见附件三。二、收益法收益法评定被征收房屋价值技术路线为：1．确定房地产净收益a净收益可经过同类房地产正常出租平均税后年租金收益扣除正常空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须维修费、管理费、保险费等费用后得到归属于房地产收益。净收益计算公式：a=A×(1－k)a—净收益；A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采取《房地产估价规范》中要求其它方式求取；k—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金比率，租费率确实定见附件五。2．确定净收益逐年递增比率g净收益逐年递增比率g确定见附件五。3．确定资本化率R资本化率应按以下方法分析确定：(1)安全利率加风险调整值法R1：以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：资本化率R1=安全利率＋风险调整值安全利率取同期银行一年定时存款年利率，不一样用途房屋风险调整值见附件五。(2)复合投资收益率法R2：将购置房地产抵押贷款利率与自有资本收益率加权平均数作为资本化率，即：资本化率R2＝M×RM＋(1－M)×REM—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格比率，通常取70%；RM—抵押贷款利率，通常取同期一年期银行贷款利率；RE—自有资本要求正常收益率，自有资金收益率见附件五。(3)确定资本化率R＝4．确定收益年限n采取收益法评定基准价格时，收益年限依照样本房屋设定土地使用年限确定；用于评定某一详细房屋时则应依照评定对象房屋经济寿命剩下年限和土地剩下使用年限确定。5．确定评定价格评定价格V=×[1－]三、成本法成本法评定被征收房屋价值技术路线为：1．求取土地取得费用土地取得费用通常采取基准地价修正法，基准地价修正法计算公式：土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数(1)基准地价：采取无锡市城镇基准地价（未定级区段可参考相邻区段基准地价进行适当修正计算）；(2)期日修正：采取基准地价进行评定时，应依照基准地价时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五；(3)综合修正系数见附件六；(4)年限修正系数=

r为土地还原利率，见附件五；n为基准地价设定土地使用年限；划拨土地土地剩下使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综适用地50年；(5)土地取得方式修正系数：当被征收房屋占用土地为出让方式取得时取1；以划拨方式取得时取50%。2．确定房屋基本重置价格参考无锡市房屋结构等级评定标准(见附件八)，确定被征收房屋基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件九)；3．确定房屋成新房屋成新评定参考无锡市房屋成新评定标准(见附件十)，采取以直接观察法为主和直线折旧法相结合方法确定；4．确定评定价格评定价格=土地取得费用＋(修正后房屋基本重置价格＋综合费用)×房屋成新综合费用：不一样用途、不一样地级房屋综合费用见附件七。公式中土地取得费用以土地面积计算；修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。第四章

评定方法应用详细进行房屋征收评定时应依照被征收房屋用途分别采取不一样评定方法进行评定，房屋用途分类见附件十一。一、住宅房屋评定住宅评定宜采取基准价格比较修正法进行评定。二、非住宅营业用房评定1．非住宅营业用房征收评定宜采取基准价格比较修正法评定。2．非住宅营业用房评定价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评定价格(此处非住宅非营业用房用途评定价格可不考虑楼层系数修正)。三、非住宅非营业用房评定1．非住宅非营业用房征收评定宜采取基准价格比较修正法评定；2．征收行政机关、科教文卫等由政府出资公益类事业单位用房评定应采取成本法。评定这类性质房屋所占用土地使用权价格时土地取得费用依照同区段工业用途基准地价进行评定，但应进行土地用途修正（土地使用权证载用途为工交仓储除外）。即：土地取得费用=工业用途基准地价×土地用途修正系数×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数土地用途修正系数取1.8。四、工交仓储用房评定工交仓储用房征收评定宜采取成本法。五、在建工程评定在建工程应该具备条件：已取得在建工程占用范围内土地建设用地规划许可证(及附件)、国有土地使用权证(已足额交纳土地出让金)、项目建设工程规划许可证及附件、项目建设工程施工许可证等项目建设施工应有全部手续、工程实体施工进度达施工图设计±0以上。在建工程采取假设开发法评定。六、土地使用权赔偿价格评定1．采取成本法评定时，评定价格中土地取得费用即为土地使用权赔偿价格；2．采取其余评定方法评定时：当征收范围内土地面积小于或等于被征收房屋建筑面积时，被征收房屋评定价格已包含所占用土地使用权赔偿价格，不再另行评定；当征收范围内土地面积大于被征收房屋建筑面积时，大于部分面积土地使用权赔偿价格应采取成本法中土地取得费用评定方法进行评定，但赔偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新差额。3．征收被征收人部分房屋或土地时，上述土地使用权赔偿价格还应另行扣除被征收前后土地使用条件变更增值部分。七、隶属物价格评定1．隶属物评定采取成本法，计算公式为：隶属物现值＝隶属物重置价格×成新隶属物重置价格标准见附件十二。2．隶属物评定范围(1)房屋结构等级标准要求以外隶属物应按实评定。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙、公用自行车库等共用设施不列入分户汇报进行评定；(2)被征收房屋室外地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评定价格内，不再另行评定；(3)构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入隶属物进行评定。第五章征收评定汇报征收评定汇报分两种格式，采取基准价格比较修正法评定，应单独向委托方出具基准价格评定汇报，汇报内容按《房地产估价规范》标准格式撰写；对各被征收房屋分户评定汇报可采取简明表格形式。分户简化征收评定汇报格式：一、评定结果汇报评定结果汇报能够以致委托方函形式，同时应明确以下内容：1．委托评定方：征收评定委托机构为市、区房屋征收部门；2．评定对象与范围：征收范围内，经现场查产认定被征收房屋及其隶属物(含其占用范围内土地使用权)；3．评定目标：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值赔偿提供依据，评定被征收房屋价值；4．评定时点：房屋征收决定公告之日。5．价值定义：不考虑被征收房屋在评定时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成公开市场价值；6．评定依据：《无锡市国有土地上房屋征收评定技术规范》，房屋征收决定；7．评定方法：此次征收评定所采取评定方法；8．适用基准价格：采取基准价格比较修正法应予说明基准价格起源；9．评定结果：征收评定结果货币单位应精准到人民币元，并标明大写金额；10．评定汇报使用期：此次房屋征收时效内；11．评定结果应用限制条件：说明本征收评定汇报应用范围及其它注意事项；12．房地产评定机构：具备对应资质房地产价格评定机构；13．评定日期：出具房屋征收评定汇报日期。二、评定技术汇报房屋征收分户评定技术汇报以表格形式，表格中应明确：被征收房屋坐落、建筑面积、房屋产权情况、房屋用途、房屋结构等级、征收评定采取参数、隶属物基本重置价格、隶属物成新、评定结论等。评定汇报应有两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评定机构公章。不得以印章代替签字。

第六章附件附件一可比案例选取要求1．可比案例应在征收范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈房屋；2．可比案例应选择与估价对象实体情况、区域原因靠近房屋；3．可比案例权益价格类型应为该房屋房地产价格，不含其结构等级标准以外室内装饰及设备价格；4．可比案例交易类型应选取通常买卖二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；5．可比案例成交日期应与评定时点靠近，二者差异不得超出十二个月，通常应选择近期六个月内成交房地产案例作为可比案例；6．选取可比案例数量应为3个以上(含3个)；7．选择可比案例成交单价相互间价格差异通常不应超出20%，在交易案例相对较少情况下，则该价格差异不应超出30%。

附件二样本房屋选取要求房屋征收评定时选取“样本房屋”必须符合下述条件：1．“样本房屋”应按不一样房屋用途分别选取；2．应在征收范围内选取区域、结构形式、成新等原因具备代表性房屋作为“样本房屋”；3．住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调整系数为0%)房屋；4．非住宅营业用房应选择临街房屋一层；5．非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调整系数为0%)房屋；6．非住宅营业用房“样本房屋”所占用土地应调整为40年出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为0.36~0.45之间(临街状态原因调整系数为100%)；7．非住宅非营业用房“样本房屋”所占用土地应调整为50年出让土地使用权；8．每一征收项目评定住宅房屋通常选择一套“样本房屋”。当分期(段)征收或征收项目范围内被征收房屋市场价格偏差较大时，可分期(段)或将征收范围内房屋划分多个区段分别选择“样本房屋”；非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按征收范围内不一样区段，依照各区段房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级“样本房屋”。

附件三房屋实体原因修正一、住宅房屋实体原因修正系数1．住宅房屋结构原因修正系数表(k1)待估房屋修正系数(％)参考房屋砖混一等(多层住宅)砖混二等砖混三等砖混四等砖木一等砖木二等砖木三等砖混一等(多层住宅)1009897951039895砖混二等102100999710510097砖混三等1031011009810610198砖混四等105103102100108103100注：房屋实际情况与对应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；采取可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参考房屋为可比案例房屋(下同)；采取基准价格比较修正法时，待估房屋为被征收房屋，参考房屋为样本房屋(下同)。2．住宅房屋成套原因修正系数(k2)成套住宅房屋：100%非成套住宅房屋：99%k2＝3．住宅房屋成新原因修正系数表(k3)待估房屋修正系数(％)参考房屋三成以下四成五成六成七成八成九成十成六成949799100101102104106七成93969899100101103105八成9295979899100102104九成909395969798100102注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。4．住宅房屋朝向原因修正系数(k4)无朝南门窗房屋朝向调整系数：99%k4＝5．住宅房屋楼层原因修正系数表(k5)所在层次楼层系数(%)总楼层一二三四五六七二100100

三9810099

四9810010399

五9810010310498

六9810010310410398

七9810010310410310098说明：(1)带垂直电梯，楼层系数按表中多层第二层(不含第二层)起每层增加1%(2)不带垂直电梯顶层坡屋面，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%(3)底层带地下室，底层系数在表中底层系数基础上增加1%待估对象为整幢楼时，楼层系数取100%k5＝6．实体原因修正系数计算公式：P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5二、非住宅营业用房实体情况修正系数1．房屋结构原因修正系数(k1)k1=1＋2．房屋成新原因修正系数(k2)k2=1＋3．房屋楼层原因修正系数表(k3)层次楼层调整系数地下室或半地下室30％一层100％二层50％三层35％四层及四层以上30％注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8％；不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100％。k3＝4．房屋临街状态原因修正系数表(k4)临街状态调整系数(%)开间进深比不临街35<0.2792≥0.27,<0.3194≥0.31,<0.3697≥0.36,<0.45100≥0.45,<0.57103≥0.57,<0.8106≥0.8110两面临街次临街面宽不足主临街面宽50%105次临街面宽超出主临街面宽50%、不足主临街面宽100%110次临街面宽超出主临街面宽100%115注：表中开间进深比以房屋单间开间进深比计算。房屋开间为房屋相邻柱(墙)定位轴线之间距离，当房屋产权临街面不足一开间时，以产权分隔墙之间距离计算；房屋进深以该开间房屋前后檐墙(或产权证附图对应产权分隔纵墙)之间距离为准。k4＝k4仅适适用于临街房屋底层，其它楼层k4取1。5．出让土地剩下使用年限修正系数(k5)k5=

n为待估房屋土地剩下使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。被征收房屋以划拨方式取得土地使用权时，k5取1。6．土地取得方式修正系数(k6)划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：k6=1-

r为土地还原利率(见附件五)。容积率为被征收房屋实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。被征收房屋以出让方式取得土地使用权时，k6取1。7．实体原因修正系数计算公式：P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6三、非住宅非营业用房实体情况修正系数1．房屋结构原因修正系数(k1)k1=1＋2．房屋成新原因修正系数(k2)k2=1＋3．房屋朝向原因修正系数(k3)无朝南门窗房屋朝向调整系数：99%k4＝4．房屋楼层原因修正系数表(k4)参考住宅房屋楼层原因修正系数。5．出让土地剩下使用年限修正系数(k5)k5=

n为待估房屋土地剩下使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。被征收房屋以划拨方式取得土地使用权时，k5取1。6．土地取得方式修正系数(k6)划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：k6=1-

r为土地还原利率(见附件五)。容积率为被征收房屋实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。被征收房屋以出让方式取得土地使用权时，k6取1。7．实体原因修正系数计算公式：P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6

附件四房屋区域原因修正系数一、住宅房屋区域原因修正1．区域原因评分表影响原因一等二等三等四等五等自然环境自然景观109876空气污染、噪音、水文87.576.56规划设计小区布局65.554.54建筑密度54.543.53室外公共活动空间与绿化景观76.565.55物业管理房屋、设备维修与管理65.554.54小区治安、及道路停车管理65.554.54环卫与绿化管理65.554.54交通条件离市区主干道距离12111098公交线路情况12111098教、医等基础设施所在学区学校情况65.554.54医院及医疗机构分布情况65.554.54文体娱乐设施65.554.54商业配套主要商业配套设施109876菜场超市1413121110

2．区域原因评分标准序号影响原因一等二等三等四等五等1自然环境自然景观紧邻本市旅游风景名胜区，依山傍水，环境优美。一、三等级之间自然环境通常，附近主要为居住区，有少许公共绿地，卫生环境通常。三、五等级之间附近周围无绿化，拥挤、杂乱、环境差。环境污染空气清新，周围200米内无空气、噪音污染，水域清洁周围150米内无水、声、气污染源周围100米内有污染源2规划设计小区布局布局整齐合理、错落有致，小区内通风通畅、阳光充分。房屋排列整齐，通风、日照条件通常。任意布置、拥挤、零乱。建筑密度与交通建筑密度在30%-40%，外型美观，小区内交通顺畅。建筑密度在50-60%，外型整齐、统一，小区内交通条件通常。建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱，小区内交通拥挤。室外公共活动空间与绿化景观绿地率在40%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富少许绿化，基本无公共活动空间。小区无绿化，无公共活动空间。3物业管理房屋、设备维修与管理有房屋、设备维修与管理，并能及时服务有房屋、设备维修与管理无房屋、设备维修与管理小区治安、及道路停车管理全封闭管理，二十四小时有保安巡查及监视系统半封闭管理，设小区门卫，无保安巡查，无小区治安、及道路停车管理环卫与绿化管理日常有环卫与绿化管理，经常性维护有环卫与绿化管理，定时维护无环卫与绿化管理4交通便捷程度离市区主干道距离距主干道距离小于200米距主干道距离在300-500米之间。或距次干道距离在100-200米之间距主干道距离大于700米，且距次干道距离大于400米之间公交线路情况距公交站点距离100米内，有3条以上主要公交线路距公交站点距离小于300米之间距公交站点距离在500米以上5教、医配套设施所在学区学校情况属于省级及以上重点中学和重点小学学区属于市级及以上重点中学和重点小学学区通常中小学学区。医院及医疗机构分布情况距市、区级医院1000米以内距区级医院米－3000米或距镇级医院1000米以内距区级医院4000米以上且距镇级医院米以上文体娱乐设施距文体娱乐及公共活动场所300米以内距文体娱乐及公共活动场所600米以内距文体娱乐及公共活动场所1000米以上6商业配套商业配套设施在400米范围内有大型区级商业配套设施在600-800米范围内有商业网点，基本满足生活需求在1000米范围内基本上无商业网点。菜场超市在400米范围内有大型菜场超市在600-800米范围内有菜场超市在1000米范围内无菜场超市

3．区域原因修正系数计算说明(1)区域原因评分为各影响原因评分之和；(2)可比案例区域原因评分为KS，样本房屋区域原因评分为KO，则可比案例修正为样本房屋区域原因修正系数P4＝

。二、非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域原因修正非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域原因评分标准可参考土地综合修正系数(附件六)评分标准，P4计算同住宅房屋。附件五租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率一、租费率出租房屋租费率：3%二、净收益逐年递增比率净收益逐年递增比率：2%三、风险调整值不一样用途房地产应采取不一样风险调整值：非住宅营业用房：5%非住宅非营业用房：4%四、自有资金收益率自有资金收益率：8%五、基准地价期日修正系数采取基准地价，基准地价期日修正系数取1(以后可依照土地管理部门公布地价监测指数每年调整一次)。六、土地还原利率土地还原利率取6%

附件六土地综合修正系数一、非住宅营业用房土地综合修正系数序号影响因表一等二等三等四等五等1商业繁荣度32302826242交通情况21201918163宗地本身条件131110984宗地临街情地现在利用情况1098766周围土地利用类型1312111097规划限制1110876

二、非住宅非营业用房土地综合修正系数序号影响因表一等二等三等四等五等1商业繁荣度29272624232交通情况27262524223宗地本身条件121110984宗地临街情地现在利用情况1098766周围土地利用类型131210987规划限制1110987

三、工交仓储用房土地综合修正系数序号影响原因一等二等三等四等五等1基础设施40383534322交通条件36333028263环境质量24222019174宗地本身条件1716151413

四、土地综合修正系数说明1．非住宅营业用房与非住宅非营业用房土地综合修正系数说明表影响原因一等二等三等四等五等商服繁荣情况地处市级商服中心中心地带一等、三等之间地处区级商服中心地带三等、五等之间独立商服地交通情况临对外交通型主干道交叉口距主要干道小于100米，或临次干道距主次干道500米以外宗地本身条件面积适中,形状规则,对土地利用极为有利面积、形状，对土地利用无不良影响面积过小，形状较差，对土地利用产生严重影响宗地临街情况两面临街以上一面临街，宽深比在1.5、0.8之间不临街宗地现在利用情况容积率>31-2<0.5周围土地利用类型商业服务业用地市政公用建筑用地特殊用地规划限制对未来土地利用类型、利用强度无限制对未来土地利用类型无限制，利用强度有较大限制对未来土地利用类型，利用强度有较大限制

2．工交仓储用房土地综合修正系数说明表影响原因一等二等三等四等五等基础设施水电确保率100%，连续大雨无积水一等、三等之间水电确保率达90%以上，通常大雨后无积水三等、五等之间经常停水电，雨后即有积水交通条件临对外交通干道交叉口距主要干道小于100米，或临次干道距主次干道500米以外环境质量有利于生产、生活对生产过程稍有影响，对产品质量及职员身体无不良影响对生产过程、产品质量及职员身体都有较大影响宗地本身条件面积、形状有利于企业布局，地基条件良好面积、形状对企业布局略有影响，地基需略作改造面积小、形状差，地基差，影响企业布局和生产

五、综合修正系数计算说明综合修正系数＝

附件七综合费用一、住宅用房综合费用(元/m2)土地级别一二三四五六七综合费用1565130012251130990860785

二、非住宅营业用房综合费用(元/m2)土地级别一二三四五六七八九综合费用69953270301025351830139011501040910三、非住宅非营业用房综合费用(元/m2)1．行政机关、科教文卫等由政府出资公益类事业单位用房综合费用土地级别一二三四五综合费用130010708608157652．其它非住宅非营业用房综合费用可采取被征收房屋所在区段营业用房综合费用与所在区段住宅用房综合费用简单平均值。四、工交仓储用房综合费用(元/m2)土地级别一二三四五综合费用940810695670640

附件八无锡市房屋结构等级评定标准

房屋类型结构等级适用房屋主体结构屋面、楼地面(内外)装饰门窗设施设备住宅砖混一别墅式住宅(独门独院)基础：素砼、砖条形基础，有少许钢筋砼独立柱基；承重：主要实砌砖墙承重，设结构柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；楼面：＊现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面及阁楼；屋面：＊现浇钢筋砼斜屋面。地面：多孔板架空层、水泥砂浆地面；楼面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层；屋面：＊琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。外装饰：＊外贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。＊铝合金或塑钢或不锈钢窗，带纱窗，内为木门或胶合板门，带纱门，大门为不锈钢或中高档装饰门。必要水电(含中等卫生洁具、厨房间水池)到位。小康型多层住宅基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有结构柱和圈梁，部分钢筋砼柱、梁承重；楼面：＊现浇钢筋砼楼板；屋面：现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面带阁楼。楼地面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层；屋面：瓦屋面、平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：＊外贴块料面层或刷外墙涂料，通常带空调板、装饰线条；内装饰：＊内粉混合砂浆、刷乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。＊铝合金或塑钢窗，带纱窗，内为木门或胶合板门，带纱门，进户门为成品防盗门，装有共用电子防盗门。必要水电(含中等卫生洁具、厨房间水池)到位。住宅砖混二多层成套住宅基础：素砼、砖条形基础，有钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有结构柱和圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层；厨房、卫生间贴地砖、缸砖或马赛克等块料面层；屋面：瓦屋面或平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外粉混合砂浆、块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、刷普通涂料；厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚塑扣板吊顶。钢窗或木门窗，有纱门窗，进户门为普通防盗门。必要水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。三多层非成套住宅基础：素砼、砖条形基础，有少许钢筋砼独立柱基；承重：实砌砖墙承重，有结构柱和圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：多孔板或现浇钢筋砼平屋面或现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层；屋面：瓦屋面或平屋面有保温、防水，有屋面水箱。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆底纸筋砂浆面、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要水电到位，通常有共用厨房、卫生间或无卫生生设施。低层住宅基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁；承重：＊实砌砖墙承重，有钢筋砼圈梁；楼面：＊现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面；屋面：现浇钢筋砼斜屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆地面；屋面：砼或木檩条、木椽子、望砖/屋面板，瓦屋面。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。住宅砖混四普通低层住宅基础：砖或毛石基础；承重：空斗墙承重，基本无钢筋砼圈梁；楼面：现浇钢筋砼楼板(主要为小梁薄板)或多孔板楼面；屋面：木基层斜屋面，多孔板平屋面或现浇钢筋砼(主要为小梁薄板)平屋面。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：水泥砂浆面层；屋面：砼或木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面，平屋面带防水。外装饰：外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗，有纱门窗。必要水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。砖木一高档庭院式或花园洋房基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料上等木柱梁承重；楼面：用料上等木楼板楼面；屋面：用料上等木基层斜屋面；＊用料上等是指洋松、柳安类以上等级木料。地面：水泥砂浆地面或砖地面、普通块料面层；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉混合砂浆、纸筋石灰砂浆；内装饰：＊有挂镜线、窗帘盒、窗台板、筒子板、贴脸、木墙裙等，墙面刷乳胶漆。用料上等木门窗，有纱门窗。必要水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。二正规立贴结构或传统厅堂建筑基础：砖或毛石基础；承重：木柱、梁承重；楼面：木楼板楼面；屋面：木基层斜屋面；＊必须满足以下条件中两个：1.柱脚周长为开间20%以上，2.大梁周长为梁跨度20%以上，檩条周长为开间15%以上。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料通常木门窗，有纱门窗。必要水电(不含卫生设施)到位。住宅砖木三立贴式结构或搁料住宅基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料通常木柱梁承重；楼面：用料通常木楼板楼面；屋面：用料通常木基层斜屋面。地面：水泥砂浆地面或砖地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料通常木门窗，有纱门窗。必要水电(不含卫生设施)到位。非

住

宅钢混一＊综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基；承重：现浇钢筋砼柱、梁承重；墙体：实砌砖墙；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石面层，厨房、卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷普通涂料或乳胶漆；厨房、卫生间墙面贴块料面层，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位。二＊大空间多层营业用房、厂房或仓库等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基，有电梯井基础；承重：现浇钢筋砼柱、梁承重；墙体：实砌砖墙，有少许间隔墙，有电梯井；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石面层，卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆或贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷普通涂料或乳胶漆；卫生间贴墙砖，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。铝合金或塑钢窗，普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要水电(含卫生间洁具)到位；非

住

宅砖混一综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基；承重：主要砖墙承重，设结构柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；楼面：现浇板或多孔板楼面；屋面：现浇板或多孔板平屋面，或现浇斜屋面、木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层或水磨石地面，厨房、卫生间贴地砖；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有组织排水。外装饰：外墙贴块料面层或刷外墙涂料；内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆，厨房、卫生间贴墙砖，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。。铝合金或塑钢窗，普通三夹板内门，外门为铝合金地弹簧门或无框玻璃门(带镜面不锈钢包边)。必要水电(含卫生间洁具、厨房间水池)到位；二办公楼、综适用房等基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁；承重：砖墙承重，设结构柱及圈梁；楼面：多孔板楼面；屋面：多孔板平屋面或木基层斜屋面。楼地面：水泥砂浆面层，卫生间贴地砖等块料面层；屋面：平屋面有保温及防水，斜屋面盖普通平瓦，屋面有组织排水。外装饰：外粉混合砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料；卫生间贴墙砖。木门窗或钢窗。必要水电(含卫生间洁具)到位；

三单层杂物间、综适用房等基础：砖基础；承重：空斗墙承重，基本无钢筋砼圈梁；屋面：木基层斜屋面，多孔板平屋面。地面：水泥砂浆地面；屋面：砼或木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面，平屋面带防水。外装饰：外粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉混合砂浆或纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。钢窗或木门窗。必要水电到位。砖木一厂房、仓库等基础：砖或素砼基础；承重：实砌砖墙承重或用料上等木柱梁承重；楼面：用料上等木楼板楼面；屋面：木屋架，用料上等木基层斜屋面。＊用料上等是指洋松、柳安类以上等级木料。地面：水泥砂浆地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉混合砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料上等木门窗。必要水电到位。非住宅砖木二仓库、综适用房等基础：砖或毛石基础；承重：砖墙承重或用料通常木柱梁承重；楼面：用料通常木楼板楼面；屋面：用料通常木基层斜屋面。地面：水泥砂浆地面；楼面：木楼板上刷油漆；屋面：木檩条、木椽、望砖/屋面板/纤维板、瓦屋面。外装饰：清水墙或外粉纸筋石灰砂浆；内装饰：内粉纸筋石灰砂浆、刷普通涂料。用料通常木门窗。必要水电到位。单层厂房钢结构二不带行车厂房基础：有梁式钢筋砼带形基础；承重：钢柱；屋面：钢梁或钢屋架、C型钢檩条、彩钢板屋面。地坪：砼地坪，可开汽车；屋面：彩钢板屋面。墙体：彩钢板墙面。铝合金或塑钢窗门，彩钢板移门或彩钢板(铝合金)卷帘门。必要水电到位。排架一带行车厂房基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基或杯形柱基；承重：预制或现浇钢筋砼柱承重，H型钢柱；墙体：实砌砖墙，或1.2米以上C型钢墙架，双层彩钢板墙面；屋面：钢筋砼预制屋架及钢筋砼预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：有天沟及有组织排水，预制板屋面有防水，彩钢板屋面带保温层。内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。普通钢门窗、铝合金门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。必要水电到位。二不带行车厂房基础：素砼、砖条形基础，钢筋砼地圈梁，钢筋砼独立柱基或杯形柱基；承重：预制或现浇钢筋砼柱承重，H型钢柱；墙体：实砌砖墙，或1.2米以上C型钢墙架，双层彩钢板墙面；屋面：钢筋砼预制屋架及钢筋砼预制板屋面或钢屋架及彩钢板屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：有天沟及有组织排水，预制板屋面有防水，彩钢板屋面带保温层。内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。普通钢门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。必要水电到位。砖混

厂房或仓库基础：素砼、砖条形基础，砖柱基或钢筋砼独立柱基；承重：砖柱、组合砖柱或砖墙承重；屋面：钢屋架、砼檩条、屋面板或纤维板、瓦屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：通常为无组织排水。内外粉混合砂浆、内刷普通涂料。普通钢门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。必要水电到位；

简易结构一搁料房屋、钢架大棚简易砖基础；乱砖墙、空斗墙或煤屑砖承重，杂木或毛竹檀条、椽子。简易钢柱、钢桁架，无围护简易水泥地坪或砖地坪；冷摊瓦、单层彩钢板或压型金属板屋面。无粉刷、刷石灰水或纸筋灰粉刷无门窗或简易门窗有电无水二竹木简易结构简易砖基础；土坯墙，杂木或毛竹立柱、檀条。简易水泥地坪或砖地坪；石棉瓦屋面。无粉刷无门窗或简易木门窗有电无水注：表中带＊为必须满足条件，水电到位均含下水设施

附件九无锡市房屋基本重置价格标准及修正一、无锡市房屋基本重置价格标准房屋类型结构形式等级适用房屋基本重置价格(元/m2)住

宅砖混一等别墅式住宅(独门独院)1095小康型多层住宅970二等普通多层成套住宅840三等普通多层非成套住宅；低层住宅755四等普通低层住宅630砖木一等高档庭院式或花园洋房1215二等正规立贴结构或传统厅堂建筑840三等立贴式结构或搁料住宅635非

住

宅钢混一等综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等990二等大空间多层营业用房、厂房或仓库等870砖混一等综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱乐场所等930二等办公楼、综适用房等780三等单层杂物间、综适用房等540砖木一等厂房、仓库等780二等仓库、综适用房等630单层厂房钢结构二等不带行车厂房，单跨，跨度18米630排架一等带行车厂房，单跨，跨度18米1015二等不带行车厂房，单跨，跨度18米820砖混

厂房或仓库，单跨，跨度15米600

简易结构一等搁料房屋270二等竹木简易结构、钢架大棚(含水泥地坪)180排架结构厂房为木基层屋面时，其重置价格应扣减80元/m2。

二、房屋基本重置价格修正1．层高范围及修正标准房屋类型结构形式结构等级不作调整层高范围(m)层高调整标准住宅砖混结构一（别墅式住宅）3.3~3.6层高每增减10cm基本重置价格对应增减2%一(小康型多层住宅)2.8~3.2二2.8~3.2三2.8~3.2四2.8~3砖木结构一3~3.2二2.8~3三2.7~3非住宅钢混结构一3.3~3.8层高每增减20cm基本重置价格对应增减2%二3.6~4.2砖混结构一、二3.3~3.6三2.8~3.2砖木结构一2.8~3.2二2.7~3单层厂房钢结构二4.5层高每增减50cm基本重置价格对应增减3%排架一8二6砖混

4.5注：层高调整不足10cm以10cm计。(1)层高确定·多层房屋，以该楼地面至上一层楼面高度计算；多层房屋作为一个整体评定时，按平均层高计算；·坡屋面平房，以室内地面与檐墙中心线和椽子上表面相交点高度计算；前后檐高不等以平均檐高计算；·平屋面平房，以室内地面与平屋面结构层上表面高度计算。(2)凡房屋层高超出不作调整高度范围上限，应以层高上限为基准进行调整，但增加率不得超出45%；低于不作调整高度范围下限，应以层高低限为基准进行调整，但降低率不得超出10%。2．单层厂房跨度及跨数修正·跨度不一样以下表数据修正：跨度(m)12(15)1824修正系数3%0-3%·跨数不一样以下表数据修正：跨数123跨以上修正系数0-6%-10%3．房屋情况界于两等级之间时，其基本重置价格按较低等级房屋基本重置价格进行调整，当无更低等级房屋基本重置价格标按时，方可按高等级房屋基本重置价格进行调整，以上调整幅度不得超出10%。

附件十无锡市房屋成新评定标准一、房屋成新评定等级及说明完损等级房屋完损等级评定说明新旧程度完好房按《房屋完损等级评定标准》相关要求执行十、九、八成新基本完好房七、六成新通常损坏房五、四成新严重损坏房三成以下

二、房屋参考折旧率结构形式年折旧率钢、钢混结构1.6%~1.2%砖混结构2.4%~1.6%砖木结构2.4%~1.6%简易结构10%~6.5%

附件十一房屋用途分类房屋用途应以房屋权属证书及权属档案记载用途为准，征收评定应用时还应按下表中归并类别分别采取不一样评定方法进行评定：房屋用途类别房屋权属证书或档案记载用途土地用途住宅成套住宅、非成套住宅住宅非住宅营业用房商业服务、经营、旅游、金融保险、电讯信息商业服务业、旅游业、金融保险业、娱乐非住宅非营业用房教育、医疗