房地产估价师之开发经营与管理过关题库打印版

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单选题（共50题）1、房地产投资方案经济比选时，各种可能方案中，主要存在着（）关系。A.互斥和相关B.独立和相关C.互斥和独立D.互斥、独立和相关【答案】D2、关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定【答案】B3、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【答案】D4、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性【答案】D5、在房地产泡沫的成因中，()是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】C6、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C7、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与()。A.意愿B.途径C.能力D.动机【答案】B8、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B9、不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.物业保险税【答案】A10、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是（）。A.将现金存入银行B.购进一批材料，货款暂欠C.以银行存款购买设备D.以银行存款偿还银行借款【答案】D11、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】B12、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（）。A.容积率B.空置率C.资本化率D.建安费用【答案】B13、投资者所要求的最低利率是（）。A.同业拆放利率B.存款利率C.贷款利率D.基础利率【答案】D14、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法【答案】A15、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率【答案】D16、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大【答案】D17、土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A18、某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（）万元。A.8.75B.11.25C.13.25D.15.75【答案】B19、收益性物业管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】A20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】B21、复元活血汤的病位是A.胁下B.头面C.小腹D.少腹【答案】A22、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益【答案】C23、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程费用B.最高租售数量C.最高购买价格D.最高土地取得价格【答案】B24、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C25、通常被大型房地产企业所采用，房地产投资信托基金也常采用的模式是（）。A.开发—销售B.开发—持有出租—出售C.购买—持有出租—出售D.购买—更新改造—出售【答案】C26、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】D27、登记账簿的直接依据是（）。A.自制凭证B.原始凭证C.记账凭证D.会计报表【答案】C28、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】B29、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【答案】B30、开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价()的佣金。A.1%～3%B.0.5%～0.9%C.3.5%D.4%【答案】A31、房地产市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问人员提供咨询服务，其中可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等工作的工程师不包括（）。A.造价工程师B.结构工程师C.建筑设备工程师D.电气工程师【答案】A32、关于收益性物业的说法，正确的是（）。A.零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定B.收益性物业管理的收入构成中除租金收入外，还有保证金和大修基金C.在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都包含在租金中D.在出租率达到100％时，收益性物业获得的净经营收入最高【答案】C33、根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段【答案】D34、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到()的极限值。A.利润为零B.最高运营费用比率C.最大费用D.允许的最低经济效益指标【答案】D35、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】C36、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。A.政治法律环境B.经济环境C.人口环境D.社会文化环境【答案】B37、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】A38、风险分析常用的比较成熟的方法是（）。A.解析法B.蒙特卡洛模拟法C.调查和专家打分法D.概率分析法【答案】D39、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格【答案】C40、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】B41、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】D42、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为()。A.9.26%B.10.09%C.11.11%D.12%【答案】C43、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D44、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】C45、在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判断【答案】A46、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数【答案】C47、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】D48、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】D49、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】C50、生姜泻心汤中，干姜与生姜的用量比例是A.1：1B.1：2C.1:3D.1:4【答案】D多选题（共20题）1、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】ACD2、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】AC3、风险估计与评价常用方法有()。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德尔菲法【答案】BC4、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】BCD5、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E促销策略调查【答案】BD6、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（）。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】C7、房地产市场营销因素调查包括的类型有()。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E促销策略调查【答案】BD8、若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即()。A.分散偏好B.集群偏好C.商品偏好D.同质偏好E不同质偏好【答案】ABD9、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【答案】ABCD10、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】ABD11、反映和描述房地产市场状况的指标包括()指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易E存量【答案】ABD12、以下指标属于市场指标的是()。A.销售量B.出租量C.吸纳量D.建筑面积E预售面积【答案】ABC13、下列属于可行性研究的依据有（）。A.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施B.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料C.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等D.国家所规定的经济参数和指标E.招标文件【答案】ABCD14、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领（）。A.《建设项目用地预审与选址意见书》B.《建设用地规划许可证》C.《国有土地使用证》D.《建设工程规划许可证》E.《建设工程施工许可证》【答案】BD15、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征【答案】ACD16、房地产产品经营方式的分析和选择，是对()等经营方式进行选择。A.出售B.出租C.物业管理D.自营E中介服务【答案】ABD17、房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.产权制度【答案】ABD18、在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】BCD19、通过资产负债表，可以了解企业的（）。A.偿债能力B.经营能力C.经济实力D.现金流量情况E.经营成果【答案】ABC20、抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】ABCD大题（共10题）一、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】二、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】三、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】四、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；五、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。【答案】七、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）【答案】八、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】九、H办公用房建于2005