标杆地产集团-成本造价-合作项目成本管理分课件

合作项目成本管理分享CONTENT目录目录01拿地背景02合作项目痛点03管理办法04后续思考1、洛阳土地市场火热，公开地溢价率高企不下从供地量来看，2013-2018年，洛阳市成交土地总建面170-380万方。2019年达到高点，突破530万方，2019年供地量较大。2020年目前土地市场成交14宗，成交面积66.48万方，计容建面193.05万方。从地价来看，洛阳市2013-2017年成交土地楼面均价900元/㎡以下，2017-2019年地价快速上涨，成交土地楼面均价突破2500元/㎡，2020年成交土地楼面均价已突破3200元/㎡。2.高溢价伴随着高合作2019年以来，新成交可公开参与地块15宗，两方或多方合作开发地块9宗，其中2018-47号地为金科绿都合作项目金科绿都天宸、2019-26、27、28为中梁绿都合作项目、2019-55为旭辉朗瑞合作项目、2020-13为美的中浩德合作项目等。土拍市场火热，地块获取难度大，合作竞拍开发成为一种趋势。前言01拿地背景

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投拓绿都中梁白鹭雅集西地块（27#）和绿都中梁白鹭雅集东地块（28#）两块地相邻，实为同一地块，被政府拆分两地块挂牌；两地块均由绿都方于2019年8月21日摘牌，我司与绿都于2019年9月25日签署正式合作协议；两地块总建面56万㎡，总货值48亿。01拿地背景丨股权占比-27#地块股权占比职能分工纯财务投资01拿地背景丨股权占比-28#地块股权占比职能分工01拿地背景丨项目公司组织架构与人员编制-27#地01拿地背景丨项目公司组织架构与人员编制-28#地痛点痛点1：管理要求、标准不一致难点：如何将不一致转化为一致？痛点2：业务版块合作双方交叉负责，事情推进难难点：如何提高工作效率，一次做对？痛点3：如何保障项目运营难点：成立合作项目运营体系。02合作项目痛点1003管理办法I确定产品标准香颂系（新亚洲式）香景系（现代典雅式）香悦系（现代简约式）壹号院系（王府中式）首府系（典雅法式）公馆系（Artdeco式）国玺系（精工现代式）国府系（大都会式）香系列御系列国系列中梁共有三大产品系，分别为国系、御系、香系，其中国系为最高端再改系列，御系为主打产品改善系列，香系主要为刚需产品系；11香颂系（新亚洲式）香景系（现代典雅式）香悦系（现代简约式）壹号院系（王府中式）首府系（典雅法式）公馆系（Artdeco式）国玺系（精工现代式）国府系（大都会式）雅系列云系列澜系列绿都共有三大产品系，分别为雅系、云系、澜系，其中雅系为最高端系列，云系为主打产品系，澜系为改善型产品；03管理办法I确定产品标准12中梁适配根据售价分为T、A、B、C、D五个档次，每个档次对应相应的产品系，且有标准限额单方；绿都产品适配标准分为A、B、C三个档次，分别对应雅系、云系、澜系三个产品系，在适配方面，B标、C标为其最常用的适配标准，分别对应我司的A标、B标；河风雅叙项目经过双方的沟通和融合，在适配方面互相吸取双方优点，取长补短，更好服务于股东利益。企业中梁地产绿都地产档次客户需求产品系列产品标准限额单方产品系列产品标准单方造价顶级终极置业鎏金世家T标/雅集系A标3100起高端高端奢享鎏金国际/华府/时代A标2970-3100云系B标中端刚改改善拾光晓月/颂B标2770-2900澜系C标中段刚改改善拾光风华/里C标2720-2850/低端刚需置业星海悦D标2800以下03管理办法I确定适配标准13标准先行：双方多次沟通，经营算账，最终合作方认可中梁建造体系标准；图纸保障：做法统一，成本可控，有效保障项目经营利润，便于施工图设计工作顺利开展。精心布局，保障效果双方拉通统一做法03管理办法I确定构造做法管理体系原则工具组织架构会议体系维护公司及各股东方利益，提高成本管理水平，合理适配，创造真实价值。周例会月度会专项沟通会董事会项目公司管理制度标准化模块微信群专业介入，严控节点，共同担当，守土有责03管理办法I建立管理体系绿都中梁河风雅叙项目公司管理制度序号项目名称制度表单1绿都中梁河风雅叙项目成本管理制度

2绿都中梁河风雅叙设计管理制度

3绿都中梁河风雅叙招标采购全过程管理细则

4绿都中梁河风雅叙项目工程管理制度

5绿都中梁河风雅叙项目运营考核细则

6绿都中梁河风雅叙会议管理制度

7绿都中梁河风雅叙资金计划管理制度

8绿都中梁河风雅叙项目行政管理制度

03管理办法I制定项目公司管理制度招采细则集中采购直接委托邀请招标各方均有集采情况采用对比集采价格方式，选用对比后最低价。其中有一方或两方无集采，无集采方对比历史价格决策是否选用对方集采。因政府/技术/市场垄断，只能从唯一供应商处采购，直接选用指定供应商。估算金额<30万采用比价方式，双方推荐单位，使用最低价。满足采购要求的潜在供应商资源充足，通过充分竞争获取理想价格。例：电梯双方共同选择通力且都有集采，最终对比集采价格，选用最低价中梁集采。例：围挡工程，合同价小于30万，双方共同推荐单位比价，选用最低价绿都推荐单位。前置工作和合作方共同协商明确全过程合约管理职责体系。和合作方提前协商成立招投标决策小组、工作小组。梳理各家资源目录：集采目录收集、政府主管部门指定供应商目录。领导小组：董事长、总经理等人员。工作小组：各业务职能分管副总及相关部门人员。03管理办法I制定项目公司招采管理制度03管理办法I制定项目公司成本管理制度二审制度：一审单位进行本工程预算的初审，由二审单位进行复核，最终的审定结果需双方确认。竣工验收后六个月完成结算。变更签证：禁止后补指令、指令限额落实、超20万指令需董事会决策。目标成本需双方共同探讨后会签确认。目标成本经各方确认后不能更改，后期项目动态成本需小于目标成本。总价包干：提前介入图纸审核，确保按节点完成总价包干。约谈：约谈需合作双方项目成本负责人参与。实测实量：每周成本进行一次实测实量，并在周例会上反馈。成本细则目标成本过程管控预结算成本清查：每季度合作双方共同清查整个项目成本及成本预警形成书面材料汇报给各董事。03管理办法I建立标准化模块形成最终董事会版目标成本周报工作大事记（大类招标事项进展、信息价等）指令变更成本预警月报已签约合同及付款台账指令变更台账动态成本更新表合约规划已使用情况董事会提报形成标准化周报、月报制度周报、月报标准化目标成本制定梳理各合作方合同界面，沟通讨论形成一致梳理各家各分项工程采购方式，沟通讨论后形成统一梳理各家历史价格体系、历史含量指标，沟通讨论后形成统一目标成本制定标准化步骤03管理办法I建立会议体系会议类型参加人员成本事项周例会各合作方主管专业经办人后补指令通报。项目总经理及联席总实测实量通报，工程部明确整改时间月度会各合作方主管专业第一负责人无效成本通报项目总经理及联席总责任成本汇报专项会各合作方主管专业经办人交付标准、构造做法、适配确认、专项事件各合作方主管专业第一负责人各分工程定标确认汇报董事会各合作方主管专业第一负责人目标成本汇报股东、项目总经理及联席总目标成本一级、二级科目间的成本变动汇报微信沟通群50个03管理办法I各专业固化介入步骤设计品质工程品质合作项目工程管理制度发布合作项目运营管理办法财务风险合作项目风险管理目标品质管理节点风险合作项目设计管理方向客户风险管控标准化工作目的：消除风险执行措施1、房屋销售亮点、交付标准与非交付标准；2、红线内外不利因素；3、楼栋差异户型分布；4、项目需特别提示客户的风险点；5、当前财务及政府政策（贷款银行、公积金等）；客服风险管理误区谁负责、谁主导！效果把控、关键节点介入即可…关键节点把控即可…×××运营节点针对中梁负责成本及中梁不负责成本的不同合作模式制定不同的管理办法。针对不同合作公司特征制定与其合作不同的管理办法，例如：绿都由招采负责清标和定标、财务制度繁琐。发挥合力作用，引进合作方优质优价的单位，借鉴合作方优秀的管理