房地产基础知识终稿

基础知识篇第一章房地产行业一、房地产概念及特点房地产的概念房地产是房产和地产的总称，房地产也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地单纯的房屋土地房屋的综合体房地产的特点特点：位置的固定性；地域的差别性；房地产的高值耐久性；房地产的增值保值性。房地产位置的固定性土地是自然的生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到的地理位置的制约和影响。房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用年限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年。房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。房地产的保值和增值性凉房地四产商矛品在拳国家肃政治洞、经章济形弃势稳浸定情兴况下脏，其利价格亏呈不咏断上咐升的币趋势资，即灶房地日产具竹有保谦值和烧增值捷的性能质。您房地项产的统这种皂性质夏主要游是由垦于城惠市的盛土地浩性质粗决定民的，准土地呆的有蛾限性拿和不弟可再析生性拼是城察市土怖地处逗于稀孤缺状念态。拳由于链人们箱对土纷地需溪求的笛日益蜓增加命，是阶房地宿产产腰品价层格呈延上升夫趋势倾.走3．场房地维产业发的概己念和吊内涵邪房地救产千业较是从绒事房龙地产飞开发车、经首营、纱管理次、服鸣务等迁行业挑与企酒业的爬总称惨。房殊地产唤业是殊一个原巨大再的产选业体喊系，但房地商产业碌的主霜要内艇容是金：恼（1膨）土痛地开饼发和施再开磁发；雄（2蓝）房貌屋开酱发和朋建设己；搏（3群）地趣产经券营：墨包括盐土地竿使用低权的杯出让闻、转币让、痛租赁寨和抵贼押；心（4准）房寒地产搂经营搭：包禾括房可产（弱含土翼地使晴用权裂）买诸卖、庆租赁掌、抵遵押等辈；捕（5寺）房黎地产捞中介羽服务淘：包但括咨水询、比估价安、测仗量、颗服务疮、律拍师、细公证你等；沫（6贞）房绳地产葛物业辆管理敲服务肿：包舰括家慰居服桶务、蚀房屋墓及配录套设骆施和敢公共瞒场所敢的维谷修养秘护、爆保安甘、绿皂化、笨卫生殊、转乏租、渗代收扫代付嗽等；岗（7全）房祝地产厚金融栗：包白括信烦贷、谣保险疮和房槽地产圈金融届资产原投资爪等。应4．业房地驼产业艇的发劲展前阀景献房地教产业厕一直罪以来舰做龙槐头产使业受幅到举回世瞩丹目的肝关注苦。住摘宅建誓设是奏房地链产业架的主军流，炕而且艺住宅幕产业损的发曾展将岔对推凶动国讽民经济济的骡增长回起到伴愈来为愈明矿显的势作用救：介●枯城市驱化水哲平稳蜓步提挪高对刮住宅串形成偷巨大啄需求剖●翁流动彻人口对的增动长对芹住宅鸡形成颠巨大狸的需坦求屑●捏居民转消费加结构寸变化右形成警对住棵宅的垂需求与●训旧城番改造舌的速附度加肉快，铜安置同居民稳住宅舟大量匪需求淹●吐深化复改革庆与市话场发槽展刺弟激了相对住啊宅的蓄需求荒A．枝政府购行为壮：扩领大内蝇需，科深化仍住房笨改革秘制度胖；艘B．蜻取消迁福利作分房峡，实饲行住蛾房分傻配货席币化才；填C．旗开放桥二手托市场略，以招存量绸房流棒动带息动住乓房消良费；除D．搁下调柄存贷膨利率耻，吸严引大扮量投头资性扶及消孩费住孔房的貌积极限性；相E．抄下调敬税费护，出丧台相歌关政瘦策、勇法规沾，刺捕激住遵房消蒜费。为二、飞房地柴产的馅开发伶与经仔营眠房地放产开葵发裤房地丝产开用发，谢是指屿房地级产开急发企飞业在递依法艳取得局土地随使用最权的赚土地可上按念照使溉用性霞质的厕要求箩进行仇基础舍设施闯、房幸屋建善筑的距活动挽。辛房地醋产开侄发经通营的赚主要骄阶段狼和过钞程治建设照工程院项目侧设立甲和企盖业组伯建：精房地松产建丰设工厉程项欣目规辉划与蛾审批金土地再使用拜权的符取得愉：柔征地供与拆叨迁；津工程未建设杜与管鞠理：价房地双产的椒租售启管理娇；女房地活产的竞物业式管理及。昌2、拌房地饥产开尘发经册营的字基本坟程序械虽然滚房地劝产业攻具有猫区域用性特丝点使拐得各弓地区纳或各缎城市谎情况堂不完碧全相碑同，覆但是语房地绍产业谢运行敞的规费律和叙阶段犯基本夫相同牵。提出立项意见书，向市规划部门进行咨询提出立项意见书，向市规划部门进行咨询向市计委提交立项报告书，申请立项向市计委提交立项报告书，申请立项。市计委同市规划办审批，发立项批复意见书，市计委同市规划办审批，发立项批复意见书，申请者向市计委、市建委提交项目可行性研究报告申请者向市计委、市建委提交项目可行性研究报告市计委、市建委与各专业局审查报告，下达批复文件、规划设计任务书市计委、市建委与各专业局审查报告，下达批复文件、规划设计任务书根据批复办理征地及前期规划准备工作，再到市规划局领取规划设计任务书通知单，并办理征地意见书根据批复办理征地及前期规划准备工作，再到市规划局领取规划设计任务书通知单，并办理征地意见书到土地局及原土地使用部门征求意见到土地局及原土地使用部门征求意见新征土地，即农村所有的土地旧城改造范围地区土地，即城市国有土地新征土地，即农村所有的土地旧城改造范围地区土地，即城市国有土地到区县土地局、规划局及用地乡政府、村公所征求意见到区县土地局、规划局及用地乡政府、村公所征求意见规划局审查后，下达规划条件通知单申请确定规划设计条件第一部分将以上结果报市政府审批后，正式办理用地手续收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行三部工作规划局审查后，下达规划条件通知单申请确定规划设计条件第一部分将以上结果报市政府审批后，正式办理用地手续收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行三部工作到规划局办理规划用地许可证第二部分方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证将规划设计方案图送规划局审图通过后进行施工图设计，并报规划局审图规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见到规划局领取设计方案送审书委托或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案第二部分方案图批准后，到城市建设档案馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证将规划设计方案图送规划局审图通过后进行施工图设计，并报规划局审图规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见到规划局领取设计方案送审书委托或采用招标投标方式，选择规划设计单位进行规划设计并提出规划设计方案画桩位，并给出打桩条件持规划许可证，完成以下各项工作持规划许可证，完成以下各项工作画桩位，并给出打桩条件持规划许可证，完成以下各项工作持规划许可证，完成以下各项工作画桩位，并给出打桩条件将打桩收集到的数据提送设计单位委托测绘院钉桩并进行测绘画桩位，并给出打桩条件将打桩收集到的数据提送设计单位委托测绘院钉桩并进行测绘第三部分第三部分持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告，经市计委、市建委、省规委批准的项目可行性报告、规划设计方案、设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地局办理征地手续持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告，经市计委、市建委、省规委批准的项目可行性报告、规划设计方案、设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地局办理征地手续征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、投标招标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需交纳耕地占用税征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、投标招标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需交纳耕地占用税地政部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证地政部门审查拆迁安置方案并发给拆迁许可证对建设用地进行对建设用地进行“三通一平”具体工作如下具体工作如下到园林局申请伐树许可证到供电局申请用电报装做正式供电方案申请施工临时电燃气、道路、上下水等现状管线改路了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案到园林局申请伐树许可证到供电局申请用电报装做正式供电方案申请施工临时电燃气、道路、上下水等现状管线改路了解线路情况并与供电局协商改造、移线方案到税务局领取税单并持年度计划、税单到区计委领取投资许可证登记卡登记并取得许可证完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作第一部分到税务局领取税单并持年度计划、税单到区计委领取投资许可证登记卡登记并取得许可证完成以上各项工作后，即可进行施工前的准备工作第一部分第二部分第二部分到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签）到市计委申请列入计划（此申请须经建委会签）到市建委工程处领取开工审批表到市建委工程处领取开工审批表持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程报装工作持开工审批表到各专业公司办理市政配套工程报装工作报装工作完毕，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（按建筑平方米收取）报装工作完毕，在开工证上加盖公章，并交纳四源费（按建筑平方米收取）到市建委主管部门核实任务到市建委主管部门核实任务到市建委工程处办理招标审批手到市建委工程处办理招标审批手续填写招标申请书，并到市招标办办理招标工作填写招标申请书，并到市招标办办理招标工作组织招标办及投标单位到现场勘组织招标办及投标单位到现场勘察对施工单位进行资格预审对施工单位进行资格预审建立预算审查处审查标底建立预算审查处审查标底招标办审查标底招标办审查标底建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议建设单位组织招标办及各投标单位召开开标会议编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书编写评标报告，经开标评标确定最佳建设单位，发出中标通知书经招标办同意正式确定施工单位经招标办同意正式确定施工单位施工准备工作即进尾声，还需以下工作施工准备工作即进尾声，还需以下工作委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督到市统计局落实任务到市开发办秘书处登记备案委托质量监督总站和监理公司进行工程质量监督到市统计局落实任务到市开发办秘书处登记备案市审计局审核资金来源任务来源及一切手续到市建委领取开工证，进入项目施工到市建委领取开工证，进入项目施工建设施工单位进驻施工现场后，建设单位应召集上下水、道路、煤气、电力、热力及设计单位，召开市政工程设计协调会，确定各管线位置、高程；确定市政管线综合图建设施工单位进驻施工现场后，建设单位应召集上下水、道路、煤气、电力、热力及设计单位，召开市政工程设计协调会，确定各管线位置、高程；确定市政管线综合图妈3从．藏房歼地产瓦开发层经营便企业艇的类卷型：互开发颜经营违管理疯企业漏中介皇组织大企业习物业借管理颂企业位房地曾产金麻融企别业员4途．杠激房地番产开号发经错营风佳险狱（一页）房顷地产薪开发吗经营稀风险异的成稻因笨任何护经营性管理耻风险骗都是祝有风歌险的烛。所阁谓营卡管理购风险剑，就鸟是经津营管馆理者犬在经苦营管雾理活佳动中役由于宁受到香各种原因素炮的影搬响，抗无法插实现员预期肝目标逝，从筒而造才成经宜营管横理损话失或地失败柔的情赶况。稿房地烛产经仍营管眠理的兰特殊竹性，借决定现了房懒地产卖经营疲管理束具有泉更大榆的风锡险性宿。况房地散产位科置的缺固定绞性在生地域要上决绳定了捏房地鱼产对膝市场算供求勿的不遣可调析剂性绘；对房地冻产投季资时块间的苹长期俯性决乌定了旋房地脊产经撇营对魂市场锡供求饱变动剃的不步灵活白性；怨房地况产投从资经松营的膛固定刺性决幻定了炕房地惩产投香资经膊营的冠不易葛变现秆性；巴房地奇产市暗场信纸息的坚分散孤性决唱定了温房地善产市锯场的构不充隐分性妥和变至现的竹困难聚性。隙（二蔬）房曾地产设开发薯经营羊风险狗的类转型酷为了惹认识学房地皇产经钟营管咬理风良险的约本质田和规押律，努提高禁对房撕地产倚经营忘管理做风险炼分析胞的认岗识水待平，滑加强凳对房觉地产村风险演的管乘理，瞎根据讲一定耍的标死准可把以把固房地赖产经蚀营管暮理风凤险划皆分为溉不同免的类棉型。置房地族产经叨营管锣理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