房地产项目可行性报告案例

房地产项目可行性分析报告案例一、总论1、项目建设背景A州新区新桥镇农工商总公司下属的新城房地产开发公司由于资金不足，不能及时启动本项目。恰逢整个地区的企业改制，有意转让本项目，这是能得到这个项目的重要的外在因素。新桥镇为了能改善居民的生活质量和提高本地区的房地产整体水平，所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而某省特别是B市的房地产开发公司不论是资金实力，还是开发水平在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据A州的城市总体规划发展以及新区新桥镇片区控制性规划要求，该片区将是新区乃至整个A州重要的住宅区。本公司经过对A州全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据A州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足A州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心项目的销售，而且有丰厚的利润。该项目已经取得了土地使用权证和项目规划许可证，各项目谈判工作已相继展开。2、项目概况该地块位于A州新区何山路和塔园路交叉口。紧接A州科技学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，有新山大桥与古城区相连。项目占地126亩，其中120亩是建住宅用地，6亩是建配套幼儿园用地。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能为品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。二、A州市介绍A州位于长江三角洲中部、某省东南部，东经l19°55'--121°20'，北纬30°47'--32°02'之间。东邻上海，西傍金陵，南接苏杭，北依长江，面积8488.42平方公里，占全省面积的8.27％。市区392.3平方公里，其中建成区68平方公里，古城区14.2平方公里。所属六县市面积为：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成国内生产总值1760亿元，经济总量在三角洲位居第二，列全国第六，人均GDP按现行汇率折算超过3600美元，显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万，城区人口为80万。新区的经济发展保持良好的发展势头，全年实现工业销售产值400亿，同比增长17%；完成国内生产总值160亿，同比增长14.2%；实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。三、A州市住宅市场分析1、2002年以前A州市住宅市场分析在这之前，A州市住宅水平一直维持在工业园区2300元/m2，古城区2500元/m2，而新区住宅价格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下几点：①土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个项目中只占很小的一部分。②整个A州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。③居民居住观念没有改变。大多数A州人认为，过了运河就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为A州新区是一个工业区，不适宜居住。同时，新桥镇一直以来治安、环境都不好，在一定程度上限制了该区域的房价。④消费观念也限制了整个A州市的房价。许多A州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。缴⑤式这段贫时间槐里，装虽然建有出互现过恋许多暖有利仅于住伍宅发梳展的拆政策牢（比溜如货摇币化吊分房剖的实房施）蠢，但血一直旨没能壁使A挎州房皱地产醒更上道一个推台阶雪。惊2、依20线02凳年以帮来A纯州市浓住宅锹市场抛分析乡20蓬02唉年是摩A州敬房价路飞涨饥的一词年。想20离01疯年1伟0月缸份，检A州斜市土拦地全听面实裹行招砖投标我。这质对于田A州正整个盐房地蔑产市省场是誓一个崭重要茎的转罪折点龙，从撕至，守开发概商取忆得土揭地的同唯一泻途径涝就是正市场杯招投及标，陪土地灶市场盛更趋就于公脂平。基与此划同时信，政朵府出主台了朵一系倒列的袜相关轧政策胸。寿①颜A聪州强菜化“冈强市牺富民内”意卫识，绍努力孤使全瓦市经凭济继忠续在今高平艇台、件低波您动中啊运行甲，2饿00破2年扮全市机经济截继续伏走强散。同姓时，全改变宏全市厅居民芽的消驾费观喝念。篇②殃规范剪房地焦产开西发，迎改善套投资蜓环境府，使降房地宵产开策发逐森步走销上规孔模化角、集乡约化朗经营龟。把录房地兔产开呆发作茂为城酸市新补的经伍济增蝶长点谨，大豆力发然展城挽镇建书设。动③唤在市县区范谨围内款，加钱快土剪地供泥应制芳度的辛改革楼，停庆止新贵批量厅土地堆的开纹发项奏目，参对存岁量土郑地开饱发项关目采劣取限留制的绳态度辱，使供开发淘总量丸得到冈控制确。同爪时，挎积极惕引导案开发观企业筋参与牧园区告、新心区的炸开发及建设份。准④疮加强盾城市膏建设猾步伐嫌，动芝迁量倾大幅衡上升街和货温币安凝置政芬策使婚市场炼上对获商品堪房的钻需求斧迅速抗膨胀幻。下3、晌A州锁新区盆住宅次市场住具体条分析挑A州托去年炒10蹲月份美拍卖凝的土墨地中包还没观有一蝴块形殖成楼咬盘，央而许粘多开薄发商寨已经袭闻风秩相继辉提高呜楼盘歪价格车。据阶A州听市建希设局丢市场馅调查谈统计番：A趋州市产今年苦房价末总体恼上涨周了1摊4.鲁8%替。划A州播新区沟最新摔房价冷：得序号飞楼盘晴名称久住宅武类型涝价格抵（元啦/汉m槐2认）委1踏美之堪苑敲小高看层（匀复式握）郊36蝇00饮~3茶80种0舒2骑星城秤多层伞公寓末32萌00浩（均袖价）偷3填绿林塘花园糠多层持公寓醋30识00则（均勺价）祝4美太阳浊水岸扶小高聋层枯35蚁00胁（均桂价）胀5季景苑宪阁死高层底45跌00齿（均药价）袍综上律；新枪区的妄住宅校均价东公寓疏在3角00脂0元惯/唯m2假，泰小高抖层在宣35获00药元/烧m筹2稠，复击式楼昏中楼短在3娇60父0元帆/末m2云。

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