某地产项目可行性报告内容指引

万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。禁二、译宗地跌现状偷1选、磨四至柴范围细；采2卸、横地势撒平坦期状况繁，自练然标扣高，拔与周津边地份势比恨较；蝴3狂、反地面拣现状足，包誓括宗钻地内治是否缴有水枣渠、乌较深涉的沟警壑（冲小峡寺谷）件、池反塘及俱高压股线等迈对开绩发有芽较大水影响父的因饲素，冷并计育算因乒此而闷损失蓝的实趣际用汁地面斩积；灭4瓦、钟地面退现有龄居民歇情况啊，包凤括具检体居周住人纺数、普户数棚，工馅厂数刮量、仍规模糕、产怠品性纸质、扬开工重状况幸等，坏并说耽明对垮拆迁吃及项寸目开些发进梢度的缸影响混；呢5科、吧地下刘情况白，包腰括管冻线、机地下婆电缆旁、暗赏渠、昆地上拳建筑赴物原何有桩根基及遣地下雾建筑途/携结构弱等，赤地上盈地下拌都要棒注意虑有没描有受么保护片的历坐史文菊物古涛迹、弓可利妥用的琴构建于；摊6害、臭土地拆的完断整性钥，有迁否市倚政代蜻征地己、市戏政绿朋化带复、市和政道钻路、移名胜屿古迹裁、江黄河湖立泊等叔因素若分割宪土地仍；煎7欺、疮地质社情况纽，包胸括土携地结书构、平承载恩力、剑地下雄水位鹿和抗截震性疫要求勿。显附图遵：平伶面地管形图呼，标因记四届至范渗围及馒相关究数据骨；补地形丈地貌戒图，忠主要午反映董宗地真地面局建筑哄、河键流、详沟壑气、高宿压线绸等内元容；匹地下我状况础图，彼包括冬地下途管线堂、暗捏渠、浇电缆织等。擦三、延项目溪周边绍的社嘉区配菌套释（一线）周远边傅30纳00纸米范莫围内切的社舒区配冒套甚1丝、寻交通抓状况保（朵1旁）侧公交刺系统垒情况味，包痛括主笼要线芝路、淋行车得区间遮等；狂（帖2笼）巩宗地缴出行承主要壮依靠浓的交绝通方赏式，隶是否闸需要升发展薯商自猜己解亿决；椒（柱3虽）锅现有程交通划捷运歉系统悄，近品期或蔑规划胸中是英否有州地铁妨、轻会轨等懂对交句通状链况有眨重大汗影响锣的工赔程。境附图菊：交戚通状查况示香意图津，包汽括现蹦有和辽未来原规划当的城担市公祖共交庙通和毁快速垃捷运搜系统堡；钩2亮、认教育料：大伪中小仙学及走教育麻质量赌情况颈。示3乡、等医院键等级缠和医纺疗水谣平脊4坟、逐大型份购物缎中心届、主盛要商酿业和因菜市怜场廉5丝、城文化虾、体似育、翠娱乐脂设施丹6润、您公园伤7域、哨银行历8枕、来邮局冷9、层其粪他板附图扰：生搂活设费施分斤布图始，具亮体位显置、记距离欢。额（二乓）宗仰地周之边访30炕00勺米外虎但可皮辐射女范围类内主输要社健区配盐套现题状孟四、乔项目逆周边也环境纽（根楚据个刃案特享性描咏述，理没有瞧的可毫以不威写）奋1遥、贯治安章情况蚂2辅、受空气掩状况抖3浆、程噪声糖情况纷4毅、诱污染现情况趟（化兴工厂叨、河数流湖御泊污难染等报）葱5直、登危险饶源情逝况（笑如高基压线献、放魔射性摸、易纯燃易略爆物精品生谱产或魂仓储丛基地耕等）裳6咽、看周边柄景观悠7夺、相风水虎情况尺8幕、舟近期搬或规励划中爸周边旷环境允的主洲要变呼化，准如道嘱路的剧拓宽揪、工替厂的政搬迁粪、大呜型医拌院、圾学校堤、购跟物中割心恶/善超市芽的建摩设等阶。技9、周其骨他虑五、汤大市草政配疏套（程都要开说明房距宗专地距号离、兽成本旋、接扭入的笨可能座性）笼1篇、短道路偿现状菜及规杰划发侵展扮包括发现有称路幅边、规廊划路忘幅，惩规划辩实施怪的时醒间，繁与宗桐地的醋关系涌（影眠响）匆。会2阔、肾供水离状况迅：现晴有管址线、悉管径杰及未抛来规端划和配实施历时间厅。耕3臂、化污水工、雨风水排乎放：伍现有棚管线班、管对径及恨未来段规划限和实绢施时杰间。鸡4罢、咱通讯筐（有校线电俯视、斩胁、网伏络）括：现盟有管隆线、便上源犬位置均、距黄宗地读距离扛、涉股及线避路成石本等符。放5柏、烤永久追性供蛇电和艘临时浸施工扣用电业：现递有管廊线、诉上源折位置愁、距段宗地督距离旱、涉涉及线魔路成龙本等倒。胁6碧、南燃气泡：现墨有管胖线、芦管径宜、上驾源位渔置、博距宗拿地距托离、呈接口棒位置霸。缝7团、温供热纲及生路活热润水：菜现有坐管线叮、管赏径、迈上源歪位置疗、距尖宗地船距离街、接屈口位皆置。康附图痛：说且明上坚述配捡套设深施的袍管线谁走向菌、容报量和功接口蛛位置标，及惧未来主规划秘扩容烂和增屠加的穷情况倘。立六、抽规划偷控制秃要点偿1智、漂总占逢地面债积、游代征俘地面筐积、娘净用酸地面恨积、搂绿化方面积泉、道袄路面抬积甘2她、浮住宅颠建筑漠面积酒、公泼建建上筑面苏积，席公建叶的内缩容，晌并区怖分经立营性慕和非变经营思性公探建的融面积会3嗓、昼综合因容积作率、捷住宅梯容积眠率忌4、熊建臣筑密尊度骑5、讯控岔高池6稳、坚绿化捕率滥7、厌其芹他基七、誉土菠地价讯格稿土地茄价格达计算筒的方插法，围若有壳代征凯地要呀说明孝代征与地价系格。刑根据粗购买竟价格邀计算旅总地熄价、嫂楼面闸地价冤。熄第二餐部分皆：法分律及悟政策由性风递险分塑析柿一、昌合作繁方式哥及条聋件赶1贺、启合作权方基舅本情大况：释名称捧，主开要股耗东投罚资情糠况，炸注册班资本膛，成贴立时痰间、坦特殊虾背景锡等肤2摩、帐合作稻方式作：例丧如：酱一次伐性买诱断土遇地、载建后欲分房喉（面枯积）微、建笔后分娃销售脱收入记、建馆后分惠利润驶、共良同设载立公欠司等懂。除羞直接知从政准府批庭租土血地外嫌，都驶要明趋确对创方一拨定能跪够提算供正渠规税哈务发逼票。楚对分子房、掘分收询入要赌明确绸合作勉方是桌否有床承担款营业惧税的煮义务脸。掌3概、克付款剖进度吨及与校拿地赖程序初的配喉合侄4忆、卡其他桥合作享的主骗要条密件牧5松、啦与合膝作方移式相持关的佣其它使法律已规定累二、妙土地哑法律贵性质薯评估招（一抹）现付状忍1尘、呆土地帮所有缴权归凶属偷2薪、川土地础使用悦权归醒属熟3、惰土由地的篇用途卷翼（二哥）规里划首1栗、规愤划所剥有权首归属绒2逮、规血划使饭用权抓归属扔3测、规诸划的兄用途没三、打取得愚土地权使用倒权程他序评恒估乞1膛、值取得康土地踏使用圾权的落程序同2货、遗取得拦土地皇使用耍权需丧要的高工作京日污3忍、赚取得比商品滩房用锐地土比地使锹用权第所需隙条件俱4抛、寺取得插土地希使用别权的璃风险塌及控罩制（祝取得梁土地堂使用施权存季在的溉不确抛定因燥素及承解决茅）切四、白土地路性质虽变更止的评增估（泽已经搜是商撒品房份用地含可以麦不写仿）用1追、定土地炕性质档变更狸的程练序和姐理由替2弱、锄土地翻性质返变更善的政乌策支射持或磨障碍位3击、磨土地当性质阻变更筐需要植的工牛作日钩五、肃政策弦性风挥险评介估傍城市谊规划贩限制鲜或更嫂改、京突发靠性政朝策等甩政府帅因素剥导致申项目勾中断披开发盏、报视批报侄建流产程无育法完看成、陵项目归开发遵期间固土地拐性质素变更茶受挫闷，从脱而造疗成前令期投赵入全含部或系部分圆损失葛的可理能性直判断折。例桥如：关优诗养美地第二三睁期、知北京推中关俯村建思设停陕建所絮有区药内住龄宅等壳。辜六、投总体虫评价汉对各燕项法稀律手违续和彻程序貌的可栋操作枣性、容合法做性，嚼风险尾的可孟控性即进行收评价炎。如倘：签肝约合首同中作明显译对我警方不鱼利的做条款引及其势考虑撞；部并分或子全部搜条款汤存在块的不况确定抚性因伯素的墨控制水；不米利、械不确魂定条疾款可盗能遭千受的帜损失斗和对不开发师进度动的影壮响等联。亿第三互部分颗：市举场分栏析板一、懂区域焦住宅朵市场覆成长颈状况屈1势、征区域挂住宅之市场融简述续?狼形成珠时间陪?讯各档览次住芽宅区衡域内棚分布稼状况嫂?丑购买习人群脖变化苹2钳、亚区域驰住宅畜市场特各项励指标圆成长偷状况愧（近微3-话5殿年）罢?归开工誉量烘/渐竣工宵量陪?尖销售运量交/畜供需窗比滥?绝平均梅售价绝暴3污、袋区域悄市场眠在市地内各姥项指线标的吉排名婶状况年及发佛展趋叫势珠二、粉区域庆内供渴应产怒品特穗征红1赤、怜各档烦次产插品供要应状悉况娘2墙、乓各档伪次产液品的远集合领特征讲尤其克研究扶与本絮案类蹄似档赛次物垒业的患特征舅?询平均陈售价阀许?基开发流规模俩?驱产品浴形式项?慌平均过消化模率突?望平均笋容积青率信?春物业往在区奋域内睁分布榜特征春3取、蓬区域秘内表驾现最旷好个独案状锈况灾附图妙：项豆目周抱边楼县盘个肚案分慌布图辜，其盯中一祥些具型代表姻性的洽未来饼主要给竞争首楼盘芳还要殃配置漆现场派图片杯。鬼4际、晴未来虽2-舟3挪年区长域内绳可供括应土早地状且况、酸产品雷供应早量和强产品送类型何5超、赛分析雄：本企案在卷区域糕市场坛内的股机会登点州6蹄、陵结论不：挪?纱区域监市场敞在整职体市毯场的尖地位扎及发徐展态快势腹?势本案扎所在熄位置店的价提位区洽间和瞧本案骑开发信产品糟的价饼位区裁间及可产品房形式尝?勾本案宽在区包域内红开发订市场昌潜力称?擦本案枪在开师发中腔的营惭销焦热点问点题若三、耗区域维市场归目标吹客层蛇研究似1堪、异各档哨次产撕品目府标客烧层特顺征及栗辐射皱商圈茫范围吧（建盛立在晓本区尚域参暂照项巡目的夹经验什研究顺及全希市的槽趋势饭特征底上）洒2另、赴结论声：本庙案目惠标人位群的茄区域夕来源华、行渣业特岗点、落产品镇力的绘偏好颈、购低买方勤式和吐主要队的关需注点士、诉屈求点典。象四、倒目标钓市场参定位寄及产扛品定糕位缝1棕、脉市场她定位填2香、萌目标慢人群构特征竿/瓶来源团区域扮/毛行业石特点贫3骨、诸产品板建议榜第四察部分和：规泻划设丧计分秤析备一、漏初步演规划览设计构思路泉1毁、滥设计毕概念台：产孕品体醒现的丘主题锹思想轻，主肠要设隐计风港格、贞设计粮特点姓。雾2框、廊主要勤产品跌类型赵：多扒层、财高层弄，还床是联捞排别庸墅或鞭屋顶谣花园划、顶雅层复胁式等小其他糕类型翠，及失不同椅类型芝产品毛的比夜例。嫩3宝、斗节能临和环邻保型壳建筑俩材料波选用郊的考粘虑。沫4贤、遮在所射在城协市中糊，生括产新匠型、蔽别具罚一格陈产品伟的可稀能性细。脉5载、扁如果转是大聚型、扁超大陈型项津目，堂对营拾造大渣社区舅概念碧的考溉虑。敞二、换规划裂设计谈的可帝行性后分析凉1翻、锐在既好定容个积率服、净槐用地齐面积止、住划宅面摸积、缓配套绞公建信面积宣、控祥高、乎建筑浓密度圾条件升下，榴制造吼出的漆产品蓝是什和么类谷型和骄特性畅，是渣否符咸合前挣面提亩及的般规划奇设计慢概念踢和万时科所返追寻亚的各炉种档铜次高牺品质准住宅斧的要纽求。宽主要口从规爪划设锅计角吨度判茧断将塔上述怜硬指案标转首化成恶现实鞋产品丹的可殃能性达。械2贫、挑容积故率变忧化对望产品咳设计荐概念性、产臂品类拖型和灰特征牛的影闯响。踢3婚、统土地之本身崇特征佣对产郑品设羽计的壶影响极和考太虑。话如：训地势字高低炭、地烦形起梦伏、净地块结的完腔整性也、地们质状针况、半较深攻的沟蹈壑（士小峡麻谷）特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