商品房销售培训相关问答

商品房销售培训问题1-15前言：本培训主要涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业管理、住房公积金等客户关心的问题，同时也是营销人员从更深的层次上需要掌握的房地产相关知识，希望通过培训，大家能进行主动学习，主动思考，成为一名客户认可的、优秀的房地产销售专家。1问：商品房现售、预售的含义？答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（点评：

）2问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行？答：按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。（点评：

）搅3动问：易商品僵房现痛售应粮当符桑合的配条件践？界答：服（一逮）现匠售商洁品房掏的房万地产午开发果企业男应当佛具有扯企业晓法人成营业四执照叠和房坏地产亮开发歉企业励资质河证书潜；册（二聋）取挥得土沙地使选用权杰证书弄或者衔使用朝土地债的批唱准文胜件饺（三粗）持盼有建赚设工蝇程规元划许散可证翁和施阵工许驳可证离（四求）已费通过况竣工积验收贫（五帜）拆壳迁安织置已尖经落遥实储（六圈）供析水、报供电塌、供轮热、挪燃气顽、通钢讯等劳配套述基础句设施警具备竟交付榴使用焰条件技，其胆他配缠套基迫础设寒施和介公共岁设施泰具备堪交付玩使用粉条件惜或者雪已确缸定施商工进押度和逆交付满日期怎；船（七扭）物绍业管沙理方栋案已包经落君实室（点却评：挂严觉树诊尾百亏盆糕细谨密战洒及锹杨怨蛙字闸银隙好丛）未4县问：黑房地扯产开膜发企发业应端当在越商品译房现善售前般将哪员些文敞件报部送房讽地产铃开发葬主管坊部门茧备案冻？豆答：体房地僻产开箭发项哪目手忍册及粘符合喇商品居房现代售条织件的葡有关畏证明调文件变。文（点粥评：喜迹奇挡默铃吃任迅承幸洁问贩制常绣昆问出民饮蝇极常植）称5尺问：船房地猪产开饥发企扛业销贱售设冶有抵霉押权糊的商错品房辩，其却抵押英权的聋处理胞按照茎哪些碎规定此执行谱？勤答：刮按照程《中址华人步民共巴和国近担保叙法》沫，《躲城市伯房地锄产抵爱押管民理办赌法》趋的有队关规辩定执违行。研（点畏评：白膝叛左剂剃鸟电箱裙杜铜最笔枣搬老感弄花客欧附骗袜）床6抄问：瓦房地敞产开特发企删业是酷否可槽以在很未解围除商致品房觉买卖弯合同恋前，塞将作琴为合狗同标酬的物呼的商怀品房殿再行围销售志给他基人？崇答：在否瘦7垒问：素房地披产开演发企鸦业、拖房地膊产中乱介服勾务机蕉构发路布剖商品迹房销替售宣扔传广告告，或应当抱执行殊哪些咸规定愉？演答：垦应当摇执行森《中式华人撞民共侨和国区广告闻法》姜、《痕房地映产广冲告发璃布暂桨行规想定》印等相羽关规帮定，灾广告惧内容厅必须纱真实谨、合朱法、素科学槽、准系确。班房地是产开堵发企飞业、碍房地亏产中颂介服恩务机帅构所欺发布按的商彼品房耗销售项广告践和宣炉传资音料所壶明示搁的事颜项，千当事润人应冤当在感商品焦房买凶卖合都同中顽约定则。债8弦问：弄商品已房销凑售合代同应阳当明州确蛛哪些产内容捉？潜答：坝（一捧）当围事人熊名称龟或者著姓名搜和住印所竹（二判）商忽品房猾基本做状况季（三按）商才品房溪的销浓售方鞋式纠（四风）商懂品房痰价款粱的确裁定方满式及子总价席款、奴付款庄方式四、付绩款时氏间；鄙（五大）交汇付使述用条惊件及参日期将（六雁）装梁饰、坊设备莫标准离承诺兰；遇（七防）供阶水、欲供电舟、供事热、搬燃气脾、通巧讯、挡道路棒、绿严化等劲配套伏基础狱设施授和公枝共设匪施的火交付婶承诺亡和有道关权除益、困责任车；驾（八感）公衣共配沿套建谷筑的都产权魔归属丙（九坟）面递积差霞异的扛处理拘方式蛮（十扑）办令理产退权登壤记有运关事错宜蚀（十阳一）拖解决畜争议桶的方撕法；轮（十按二）触违约郊责任惠（十州三）之双方少约定尚的其欠他事附项胶9问倚：奇商品拳房销翠售有蹲几种抖计价西方法吴以及池商品滑房建号筑面储积竹的规伐定？运答：云商品碑房销牛售可碎以按晃套（域单元揪）计跨价，浑也可皆以按袖套内坛建筑撑面积鲜或者改建筑肆面积侍计价协。弹商品炼房建辈筑面断积由爹套内锯建筑菌面积芬和分页摊的倦共有北建筑踏面积味组成洁，套给内建宗筑面嘱积部扁分为肯独立钩产权撤，分慨摊的我共有铲建筑闭面积澡部分酷为共陷有产馅权，兰买受吨人按胡照法疯律、赠法规宅的规郑定对狭其享司有权渐利、困承担漏责任昏。则10奸问塑：《带商品政房销委售管堤理办先法》搬对按筹套（捷单元山）计仁价的搁现售完房屋亡有哪团些规豆定？耍答：没按套炊（单凝元）息计价哈的预限售房厌屋，心房地星产开智发企黄业应控当在漏合同观中附炼所售割房屋径的平栗面图雀。平隆面图匆应当避标明午详细扭尺寸魂、并管约定氏误剪差范敏围，红房屋裁交付药时，歪套型岁与设鹅计图汪纸一袋致，熟相关缩尺寸绒也在议约定猜的误沈差范仍围内村，维怜持剃总价粉款不艺变；洋套型链与设扇计图衰纸不桐一致笑或者处相关基尺寸救超出配约定姑的误霞差范坚围，惠合同琴中未摄约蜻定处市理方览式的登，买姥受人货可以州退房告或者枪与房雨地产铜开发电企业领重新裳约定挠总价果款。贝买受激人退盾房的糊，由舱房地欣产开绞发企候业承悔担违割约责丛任。准11脑问梢：按饿套内呆建筑芬面积拴或者健建氧筑面宽积计象价的僵，当款事人揉没有扶在合钻同屠中约蛾定面校积与味产权塘登记非面积狼发生妙误差上的处川理方绞式，恩根据虑法律间规定储，按晕什么解原则次处理托？主答：牛（一亚）面载积误棋差比承绝对爷值在赌3%域以内扩（含板3%罢）的围，据丰实结董算房梳价款施；何（二浇）面您积误米差比攀绝对写值超生出3奶%时抹,买片受人伙有权滋退房掀.附买受异人退邮房的拨,房捡地产亿开发阅企业蛙应当德在买凶受人识提出羞退房林之日啦起3彩0日漫内将辱买受躁人已葬付破房价瓣款退板还给摄卖受滥人,靠同时嫂支付傅已付隐房价程款利籍息.够买受舟人不蒙退房梯的,例产权演登记爆面积滨大触于合芽同约弦定面徐积时顿,面念积误俯差比早在3裕%以蝇内(粥含3蝇%)青部分博的房若价款桶由买舍受人绣补足匠；超助出3克%部背分的束房价甘款由屈房地绕产开组发企榜业承殖担，庄产权胸归买捏受人献。产福权登塔记面训积小沉于合依同约之定面螺积时光，面安积误规差比勾绝对就值在束3%柔以内延（含只3%递）部暖分的土房价独款由蒜房地锅产开悦发企林业返银还买于受人特；绝供对值琴超出枝3%优部分赠的房陶价款伏由房愚地产膊开发怪企业顷双倍我返还描买受粉人。及面积止误差捷比=督（产贡权登岸记面袍积-找合同尺约定纺面积意）甚X港10脆0%角合同锈约定边面积角12踢问秩：房谜产广纷告怎屯样才浸能做浩到不狸违法观答：唤《商漆品房机销售凤管理展办法佣》出影台后讲，不魔少开概发商迟在研捎究该沿办法蝶的同篮时，粗也产盒生了鹿不少搏的疑虾问和疾困惑胖，其嫌中对倘于房尿产广扇告感盒觉越赢来越虑不好拖做了匠，好辫像一饱不留陵神，厚就有笔虚假套广告男的嫌张疑，寒有关披房地会产广启告中谜的一井些问扑题，哲确实杜需要升开发演商和渡有关北部门拢引起芹重视跨。在扒有关险规定偏尚未即完醒善的市现状闷下，典开发穷商的候房子拆还是疾要卖壁，房宅地产已广告捧还是结要做筐，但肌在宣悬传时蚀，应挽当注树意相画应的眠一些疾问题然：刺饺形象察广告择可以温做株泄根据撇《广砌告发也布规巩定》愁第五狸条、修第六锅条的剥规定找，开您发商躲在发忙布预管售商混品房讯广告告时，裂应当卫具有堪销售忆许可崭证证茫明。奉同时煮广告咸中，约应载乎明开罪发企蜂业名誓称、迹代理暮销售反机构子名称端和销农售许剥可证唐书号么。但漆是，外该即规定冻第六总条第宁二款饭又规写定，宴“广找告中已仅介煌绍房铸地产侮项目巷名称管的，盲可以运不必晴载明姜上述畜事项春”。福因此额，笔看者理吵解项攀目在厘取得止销售河许可拆证以肚前，掘具体舒的销佛售广叙告是疾不能肆发布阀的，素但如霞果仅缓仅是炸对项棚目做登形象单宣塔传则静可以盆发布欠。溜匪未实茄现的列细节藏先告汽知周须根据架《广侄告发五布规庄定》欺第十纠一条黑、第猎十九妄条的烧规定蛛，“辫房地识产广烦告中挽涉及捐的交毙通、右商业进、文爽化教践育设支施及塘其他仗市政字条件史等，定如在缘规划爆或者杂建设仅中，哥应当脾在广走告中直注明筛。”洞姻“房顽地产竭广告漏中涉尊及物谜业管悬理内党容的垄，应图当符锄合国紫家有司关规炼定；专涉及制尚未评实现短的物扛业管架理内添容，梢应当鱼在广虚告中槽注明帽。”赞据此导，如生果在正期房随销售低中，途涉及泊到规螺划道季路、杯配套秆设施补、物姨业管根理等鉴内容灰，而副有关纪内容弯又尚兴未实度现时盯，应徒当事务先告雕知。移这一岩规定察对于宪开发漆商而肝言，纱还是场具有纲实际穷的操竖作价哈值的示，因么为许鸡多购灵房者凶之所彻以在燥签约京时，厦对很滑多细酷节提授出疑辰问，披甚至薪认为作开发貌商有沙欺诈钩行为怠，主既要是艇有许卵多细瘦节，啄开发少商没席有事拦先绿告知田。洋瓦促销坑广告荡要严盗谨喂吊根据翁《中滥华人筋民共习和国筒广告直法》则第九贿条第捉二款削的规乖定，夹“广筑告中满表明趋推销坛商品酷、提迟供服哪务附章带赠除送礼治品的抽，应架当标分明赠纽送的羡品种籍和数滚量。更”因印此，坟如果膛刊登概促销奔广告拖的，娱要标竖明赠群品的巴细节陆。此芬外，悉根据螺《反衡不正粪当竞佣争法哥》和被《关惩于禁运止有毕奖销禽售活趁动中夕不正颠当竞坑争行拜为的卸若干偷规定忽》，南如果温售译房时柱，采垄取抽潮奖式灭的有贴奖销经售，牙最高朴奖的挠金额劲不得盾超过耗五千肤元人宣民币今。调遭广告器承诺反口说哨无凭谈根据胶《商溉品房西销售稻管理纳办法蚊》第右十五周条的绘规定没，“族房地佣产开败发企卷业、循房地福产中是介服江务机妖构发故布的肌商品铁房销转售广菊告和狸宣传肝资料总所明男示的域事项祸，当荐事人低应当番在商射品房驴买卖询合同惕中约蹄定。印”根闭据这妻一规齿定，轻开发运商在隐广告桃中所馒明示作的内赌容，趟需要果写入概合同毕，这冬意味穷着许凳多属秀于要锤约邀竭请的浅内容棍，就询变成粒了要区约，保而根便据《疏中华初人民窄共和舰国合肆同法蛮》的乌规定挣，要院约邀砌请是眉无须唉承担都责任蚕的，娘要约驴则要祥承担录相应椅的法增律责蛋任。多（点宏评：那价差骄估撇党屡侵静跪解衣蓝禁正震宵凑架彻晓怪蛾冻）狡13绘巧识展房产稻证的算真伪贷首先搅，格娃式内士容不捎一样耀。新杜的房葬屋权秆属证迅书由贫建设诊部设锻计监烂制，眉中国剧人民害银行控北京劫印钞孩厂独依家印巷制。举新证仿共分倾三种依：即我《房翅屋所舰有权业证》克、《甘房屋至共有唉权证肿》、腾《房摘屋他亮项权皇证》砍。内摊页印思有誉统一叶规范童的填位写项系目。面由于剃是统惩一监东制、后独家支印制土，保楼证了矮权证扇的规殃范、疮标准右、统要一，付增强私了权条证的饭权威找性。绕其次她，权蹲证印号制质适量上庸乘。填封面岗为红姻色(坚他项茅权证驰为蓝胳色)列，印甚有金笼色国继徽。锣材料肯为进须口护弃照面雪料内链页为舍粉红嘴色印浅钞纸帐，采旺用了符护照泼和钞您票印励制工汪艺。柏第三闸，增悉加了衣防伪违功能虚，如降注册恳号、驱团花匙、水谈印等佛。第效四，睡发证煮机妹关和冰用印皇真实邀。资驼按照纺以上光新证弹的特隆点从箩总体娘看它模的印浮制质您量。酒由于木新证拖是独造家按畏照专宴门工惊艺和含选材黄印制纠，它醉的质塔量、氧质地债和印铸制非体一般易可比隔。印距制精冈良者推为真谢，印理制粗搞糙者画为伪旱。最勤重要筒、最励本质妙的辨兰别方荣法是举把握读新证羞的特源点和违防伪赛功能导。主魔要有旗以下踪几禁个方但面：疑和建房区注册芒号。和由于缘新证颤是建展设部浑监制纹，建直设部诊对每眨个能公够发俗证的练市杂(县辈)发所证机躺关进许行了涂注册染登记猜，并款予以阵编号玉。在懂辨别笔时，藏要看俘它是搅否订有编历号，用编号槽是否桂是建轮设部宋公告滥的全条国统刃一编莫号。答垂发证坚机关花(盖垮章)障。这扔里要矮注意酿两个跳方面蔬：一输是规茂范的教发证谦机关造是市巡(县翁)的惧房地送产管尚理局崖(房动产管响理局佩)或俭市(灵县匪)人船民政似府。辅别的病任何装单位扰或部嘴门都凳无权某发证宇，它挠们发蛋的权怒证都乏属于带非法则、无冰效的俭；二疫是所驳盖印蛮章均稳为套穴印，睁印迹误清晰撑、营干净殖、均纸匀，著手工宗盖印错是不读可比息的。冬慌团花激。在筐封面千里页匹有土菠红、粘翠绿互二色梦细纹扩组成乡的五及瓣叠何加团观花。漏线条寸流畅缠，纹扛理清骂晰。液花边纷。首陶页，格即发沿证机余关盖舰章页窝有上法下等睡宽、粮对称惯，左呈右等吸宽、办对称狗的咖俭啡色割花纹足边框猾。花掘纹细踢腻、锣清晰怀。笋急暗印驾、水笼印。忙所用行纸张徒为印循钞纸谦，浅这粉底荒色，默并印靠有等俱线宋婶体“帖房屋萍所有刘权证抗”底伪纹暗晓印。姜将纸含对着炒光亮园处，爹则可漠见高毛层或字多层刘水印谢房屋乱。茅统编号帽。在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