标红住宅建设用地使用权续期法律问题研究1

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AStudyontheLegalProblemsofRenewaloftheRighttoUseResidentialBuildings【Abstract】Country"propertylaw"theregulationofautomaticrenewalforresidentialconstructionlanduserightsformaintaintheresidentialuseofthegeneralpublicisofgreatsignificance,alsocansayingistoletpeoplehaveaevening,letpeoplenolongerfearin70,thelanduserightaftertheexpirationofthetimelimit,thepropertywasconfiscatedbycountriesfreewill，However,therearesomeinaccuraciesandevenproblemsintheconcreteimplementationprocess,whichhasexertedagreatinfluenceonthemaintenanceofsocialharmonyandstability.Inordertoguaranteethelegalownershipofpeople,itisimperativetostudytheautomaticrenewaloftherighttousetheconstructionland.Thispapermainlyexpoundsthebasicsituationoftherighttouseresidentialconstructionland,includingitsmeaning,legalcharacteristics,theestablishmentandsignificanceoftheautomaticrenewalsystemoftherighttouseresidentialconstructionland.Secondly,thepaperanalyzesthedefectsintheautomaticrenewalaftertheexpirationoftherighttouseresidentialconstructionland,andfinallyputsforwardthecorrespondingsolutions.【Keywords】residentialconstructionlanduseright;expiration;automaticrenewal

目录1引言 42住宅建设用地使用的基本情况 5住宅建设用地使用权的概念 5住宅建设用地使用权的法律特征 5住宅建设用地使用权自动续期制度的确立 6住宅建设用地使用权自动续期制度的意义 63住宅建设用地使用权期限制度存在的问题 53.1自动续期的适用范围法律规定不明 53.2自动续期是否有偿法律规定不明 53.3自动续期期限、条件法律规定不明 63.4自动续期时是否需要再次订立土地出让合同规定不明 64住宅建设用地使用权期满后的解决方法及建议 74.1自动续期仅适用于住宅建设用地 74.2自动续期以建筑物剩余使用寿命为期限、以建筑物存在为条件 84.3自动续期的办理无需重新签订土地出让合同及续期有偿化 84自动续期无需重新签订土地出让合同 94自动续期有偿化 95总结 10参考文献 121引言现阶段，对于住宅建设用地的使用权续期相关的法律问题是房屋所有者最关心的重点对象。由于各种建筑物、各种设施所提供的服务不同，因此建设用地使用权也有不同的分类，最主要的划分方法就是将其划分为住宅以及非住宅的建设用地使用权两种。其中，第一种使用权就是土地使用主体对于在被法律规定的国家和集体所拥有的土地上所建造的住宅区的使用、转阳、收益以及占有的权利。2016年11月27日《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制改革中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优势地位侵害中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利益、国家利益激励相容机制。深化金融改革，推动金融创新，鼓励创造更多支持实体经济发展、使民众分享增值收益的金融产品，增加民众投资渠道。深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制改革中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优势地位侵害中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利益、国家利益激励相容机制。深化金融改革，推动金融创新，鼓励创造更多支持实体经济发展、使民众分享增值收益的金融产品，增加民众投资渠道。深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。在2017年举办的第十二届全国人民代表大会上，我国总理李克强明确地对住宅建设用地的使用权限问题进行了阐述，而他的观点就是国家政府的观点，也就是说当住宅建设用地的使用权限到期之后，使用主体可以自动续期，同时不需要向有关部门提交申请书，也没有其他的续期条件。同时，使用权限到期的住宅建设用地同样可以自由地在市场上进行交易。目前我国的部分省市地区已经开始对住宅建设用地的续期问题进行了探索性实践。根据李克强总理代表国务院而提出的解决办法可以将土地的续期问题总结成三个具体的部分，分别是:（1）建设用地使用权限到期后不必向有关部门提交续期申请书；（2）在土地续期的过程中不会向土地使用者收取相应的费用；（3）使用权限到期的住宅建设用地同样可以自由地在市场上进行交易。《国土部：可用“《国土部：可用“两不一正常”过渡性办法处理住房土地到期》2住宅建设用地使用权的基本情况住宅建设用地使用权的概念住宅建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。根据《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。同时阐明住宅建设用地使用权为我国四种用益物权之一,住宅建设用地使用权指的是土地使用主体对于法律所规定的被国家和集体所拥有的土地的使用、转让以及收益等相关权利。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定可知住宅建设用地使用年限最高是70年。”首先，住宅建设用地使用权跟《国有土地使用权出让合同》签订人不同。住宅建设用地使用权的标的物为国家所有的土地，住宅建设用地使用权的客体是国家所有的土地，主体是符合法定条件的公民和法人。住宅建设用地使用权的设立目的以开发利用、生产经营等为目的，住宅建设用地使用权的适用范围限于建造并经营建筑物及其附属设施，住宅建设用地使用权的性质是地上权。住宅建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。建设用地使用权的设立目的，因土地出让方式不同而有差别。通过出让方式取得的住宅建设用地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用该国有土地；通过划拨方式取得的住宅建设用地使用权，土地使用者应当从事社会公益事业，不得以营利目的使用该国有土地。通俗而言，城市土地的所有权是国家所拥有，国家以划拨和出让的形式向土地使用者过渡城市土地使用权。如果以出让的形式取得建设用地使用权，则可以用来开发建设，用作生产盈利；如果是以划拨的形式取得建设用地使用权，则只能从事无偿性或者有偿性不强的公益事业，不得进行盈利或者经营的用途。住宅建设用地使用权人所对应的所有权人更为强势。住宅建设用地使用权所对应的所有权人是国家，是代表公共权力的政府，地位非常强势。公民的合法私有财产不容侵犯，当购房者通过合法的渠道从房地产开发商手中得到房屋之后，其所居住的房屋理应成为公民的私有资产，得到法律的保护。但是房屋附着在土地上，房屋的正常使用离不开土地的正常使用，随着房价的猛涨，许多人将自身的财产投入到房产当中，一旦70年的土地使用权到期，那么房屋的所有权在土地使用权到期后该怎么办呢？为此，国家出台了对于公民合法私有财产的保护法律规定。首先《物权法》第149条第1款规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。不过住宅建设用地到底应该怎样续期、续期的期限、条件，自动续期的办理程序，自动续期是否需重新签订土地出让合同，有偿续期收费标准等这些问题没有做具体的说明，亟待完善。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第39条至第42条对土地使用权到期作出了明确规定，也就是续期需要申请并且缴纳相应的土地使用权出让金，如若不续期则土地上附着的所有物包含房屋建筑物由国家免费没收，在我个人看来，这是变了个方法强行要求续期。《城市房地产管理法》则是对土地使用权期满后的详细做法做出了比较具体的规定，也就是土地使用权到期之后土地使用权人还需要继续使用土地的，应该在到期前一年通过向政府申请并得到政府的批准同意，应该同政府重新签订土地使用权出让合同并支付一定的土地使用权出让金；未进行续期申请或者是申请未得到批准，土地使用权由国家无偿性收回。但是《城市房地产管理法》对于土地使用权续期的规定中没有划分住宅用地和非住宅用地，我们应该在今后的立法中对于细节要给予相应的回应及解读。国家对住宅建设用地使用权起续期问题的关注及住宅建设用地使用权自动续期制度的确立这是对我国立法的完善，明确相应的续期细则，划清界限，明确权利与责任。这一制度的确立跟老百姓及房地产开发商的利益密切相联，完善对于公民私有财产的保护，对于保证群众安居乐业，增强人民安全感幸福感，维护社会和谐稳定意义重大。3住宅建设用地使用权期限制度存在的问题住宅建设用地使用权在自动续期时的适用范围、是否需要支付对价等问题是群众最为关心的问题。由于目前大多数住宅建设用地的使用权的法定最高期限为70年，在实践中出现期限到期的情况为数不多，但在法律制度上尚存在许多问题，也缺少充分的根据。需要细化的问题如下：3.1自动续期的适用范围法律规定不明根据前文可以知道，目前在我国出台的物权法中政府将建设用地的使用权限划分为两大类，分别是住宅用地以及非住宅用地的使用权限。二者的续期情况也有所不同。对于住宅用地的使用权限来说，一旦到期就可以自动进行续期，但是对于非住宅用地的使用权限来说，一旦到期，就必须要向有关部门提交续期的申请。尽管我国物权法明确了住宅用地的使用权限一旦到期就可以自动进行续期，不过却没有明确规定自动续期的适用范围。随着经济的发展和市场化的深入，越来越多的土地使用者擅自将住宅改装被商业性质的房屋进而用于商业使用。从法律的角度来说，这种行为属于违规行径，但是却并没有对行为人进行处罚。在物权法的第77条中可以发现，其明确规定了如果业主将住宅改装被商业性质的房屋后仅用于商业使用没并没有做其他违法的事情，那么这种行为就可以存在。《物权法》第七十七条《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。3.2自动续期是否有偿法律规定不明在当下的经济背景下，公民的个人不动产可以说是公民私有财产的主要资产，很多年居民通过多年的积攒换来属于自己的不动产。在土地使用权到期之后，因为续期还要交纳一笔巨额费用，才可以继续安心居住，这无疑会引起民众的担忧。并且当前我国的物权法虽然明确表明了住宅用地在使用期限到期之后可以进行自由的续期，但是究竟如何进行续期、续期的收费标准等，《物权法》中并没有详细的陈述，也就是说，是否有偿续期，是否需要继续支付土地出让金成为一个有争议的问题。自动续期是否意味着无偿续期，主要有两种观点。第一种观点是自动续期为无偿续期。2011年会暨学术研讨会简报上《中国法学会民法学研究会》孙宪忠认为：第一，根据《物权法》规定与《城市房地产管理法》相关规定，所谓的“自动续期”就是指当建设用地的使用权限到期之后，土地使用者可以继续享有该土地的使用、占有等权利，并不需要提交申请或者缴纳相关的费用。如果需要提交申请或者缴费，那么“自动”这两个字就失去了存在的意义。同时，我国将土地的所有权以及房屋的所有权并没有视为同一种权利，而是分别对待。因此在立法的时候也是分别立法，而房屋所有者在购房之初，往往未考虑到“土地使用权”的性质，建筑物所有者出价获得建筑物所有权时已在房屋价款中支付了土地使用费用。孙宪忠.中国法学会民法学研究会[J].2011孙宪忠.中国法学会民法学研究会[J].2011年年会暨学术研讨会简报（一），2011第二种观点是自动续期仅表明续期时无需先申请，但仍需缴纳续期费用。华东政法大学知识产权学院院长高富平认为自动续期应该有偿，依据我国土地管理法的规定，我国的土地使用权主要是通过出让和划拨这两种方式取得的，而主要通过出让方式取得的国有土地使用权一般都具有一定期限的限制，相应的，国家要收取一定土地出让金作为出让土地使用权的对价。高富平.中国法学会民法学研究会高富平.中国法学会民法学研究会[J].2011年年会暨学术研讨会简报（一），2011.3.3自动续期期限、条件法律规定不明我国相关法律表明，住宅建设用地的使用期限一般限定为七十年，尽管现在规定了当七十年到期之后可以自动续期，但是究竟可以续期多久、续期过程中有无其他限制因素等内容，法律方面并没有进行明确的规定和约束。但是，这些问题又恰恰同人们的利益息息相关，在土地续期的过程中也会起着重要的影响。如果这些问题不能够及时地予以解决，那么必然会造成许多社会问题，同时还会影响法治社会的建设。刘连凯：刘连凯：“建设用地使用期限法律问题研究”，河南大学硕士论文，2010年4月，第4页。目前针对土地的续期问题学术界共有三种观点:第一种观点是到期的建设用地使用权的续期就是原有期限的延长，年限不限但也不应过长，续期的次数以不超过一次为宜。第二种观点认为应该在续期区分住宅建设用地和非住宅建设用地，住宅建设用地的自动续期规定，应该理解为无时间方面的约束，也就是土地续期的次数可以无限次增加。最后一种观点认为在确定住宅建设用地使用权续期的期限时，应把建筑物的剩余寿命考虑在内。持这种观点的权威学者有王利明教授王利明教授认为，这一规定已经将土地自动续期的相关条件包括在其中，也就是说，土地的性质必须的住宅用地。综上而言，对于自动续期期限无论是学术界还是我国现行《物权法》规定，均无统一的原则标准。如果采取全部永久续期，也将造成社会不公平现象的发生，从而会引起社会的不稳定。对于土地自动续期期限的问题，要制定一个合理又适中的解决对策，才能做到既不浪费资源，又能构建和谐社会。3.4自动续期时是否需要再次订立土地出让合同规定不明针对土地自动续期的时候究竟有没有必要签署土地转让合同这一问题上，国内学术界存在比较大的争议。部分学者认为应当重新签订一份新的合同，同时还要对续期的内容进行等级。因为原来的合同在土地使用权限到期的那一刻起就已经失去的效用。而另外一部分徐哲则认为不需要重新签订合同，因为土地的自动续期实际上就是在原有合同的基础上进行延续，所以，只要土地使用主体并没有改变该土地的使用用途，那么就无须再次签订合同。4住宅建设用地使用权期满后的解决方法及建议2016年，我们国家颁布了相应的土地产权保护的相关文件，也就是《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。主要研究的内容就是在整个的宅基地的保护中，如果一旦宅基地到期之后，如何进行相应的续约和实际的制度设计。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制改革中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优势地位侵害中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利益、国家利益激励相容机制。深化金融改革，推动金融创新，鼓励创造更多支持实体经济发展、使民众分享增值收益的金融产品，增加民众投资渠道。深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。2017年上半年，国务院总理李克强回答了记者的答问，在整个的答问过程中，通过对于相应的宅基地的问题的回答，使得大家明白了我们国家的宅基地在到期之后可以续期，而且是免费的续期，不需要缴纳相应的税费也不影响实际的交易。《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》第十条健全增加城乡居民财产性收入的各项制度。研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。在国有企业混合所有制改革中，依照相关规定支持有条件的混合所有制企业实行员工持股，坚持同股同权、同股同利，着力避免大股东凭借优势地位侵害中小股东权益的行为，建立员工利益和企业利益、国家利益激励相容机制。深化金融改革，推动金融创新，鼓励创造更多支持实体经济发展、使民众分享增值收益的金融产品，增加民众投资渠道。深化农村土地制度改革，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线，从实际出发，因地制宜，落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权，赋予农民更多财产权利，增加农民财产收益。但是，在实际的宅基地的使用中，对于整个的宅基地的使用基本上采用的就是相应的免费续期，但是这也是在没有相应的法律条文出台的情况之下，对于整个的法律条文的出台，现阶段还没有相关的文件指明，需要在后期的文件中给予实际的指出，现阶段主要涉及的问题是没有相关的宅基地的续期时间和次数的规定，这就使得很多的工作没有办法开展。4.1自动续期仅适用于住宅建设用地自动续期，主要是整个的土地使用者不需要通过相应的申请和文件的批复来实现宅基地的使用权获得，对于整个的宅基地的建设也不产生影响，更不影响实际的交易，采取的政策主要是到期之后自动续期，而且是自动续期一次。申请续期，主要是在土地的使用者在实际的土地快要到期之前向土地的出让方进行申请，保证整个的土地使用的有效性，最终能够获得相应的使用合格性。申请续期主要是在申请之后，需要得到土地出让方的答复，但是这种使用者的申请一般是无条件的答应，但是有特殊情况，除根据社会公共利益需要收回的，这种土地是不能继续续约，这就明确了在其他的条件之下，只有通过一定的申请就可以获得实际的使用权，最终保证实际的申请和皮批复权限。自动续期有自身的特点：主要是在实际的到期之后，整个的申请基本不需要，而且是没有额外的花费的。另外就是关于实际的使用时间和续期时间的长短，对于整个的续期，通过一定的续期能够获得之前的年限，而不是其他规定的时间，这对于相应的使用权有重要的保障，续期的期限后文有明确的观点及论述。《物权法》把建设用地使用权到期后主要是通过相应的划分，实际的分为宅基地和非宅基地使用权，主要的权限是如果是宅基地那就可以无限的续期，但是如果是非宅基地那就需要申请并获得批复同意才能续期。但是在现实中，民用住宅与商用房屋在同一个地区，这种条件之下就需要实际的获得相关的讨论，主要是要划分实际的宅基地和非宅基地使用权，还有就是商改住。我们国家的法律在实际的规定中主要是为了保证实际的使用者“居者有其屋”，最终能够使得家庭达到安居乐业的状态。这就直接指向了相应的商业用地，这种用地和《物权法》相背，因此不能通过实际的续期来解决。这就直接指向了相应的商业用地和商铺等的使用，在实际的商铺使用中，通过一定的使用权限的申请才能得到使用，主要涉及的问题就是需要通过申请而不是像宅基地一样，直接就可以续期。《物权法》在实际的规定中主要是通过对于相关的物权法的规范，使得整个的宅基地上的住房可以变成经营性质的《中华人民共和国物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《中华人民共和国物权法》第77条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”4.2自动续期以建筑物剩余使用寿命为期限、以建筑物存在为条件《物权法》上并没有规定自动续期期限以及次数，对自动续期的条件也没有相关要求。并且2017年国务院总理李克强在回答中外记者的提问的时候，李总理也实际的回答了相应的宅基地的使用期限和条件时，也仅仅回应了可以续期，不需申请，没有前置条件，不影响交易等问题。自动续期的续期期限以及次数，应在实际的使用中充分的区分相应的宅基地和商业用地的性质，保证整个的使用权限不混乱的前提之下进行续期，应以建筑物存在为条件。4.3自动续期的办理无需重新签订土地出让合同及续期有偿化有的观点认为，主要通过一定的费用缴纳和相应的合同签订就可以实现宅基地的使用和建设续期。并且续期费用应该分年缴付，同时续期费用的收费标准既不能过高增加购房者的负担，也不能设定过低以至有偿续期徒有其名，要符合社会的公平原则，也要符合房屋所在城市的经济水平、居民生活水平以及居民的人均收入等因素。4自动续期无需重新签订土地出让合同土地使用权出让合同是指市、县人民政府HYPERLINK土地管理部门代表国家与土地使用者就特定地块的HYPERLINK土地使用权出让事宜所达成的、明确相互问权利义务关系的书面协议。续期是否需要重新签订土地出让合同的前提是要弄清楚自动续期中“自动”二字的含义。“自动”意味着权利人可以省去向相关部门申请的手续，便可获得住宅建设用地使用权的延续，而同时政府也可简化行政手续，提高办事效率。并且我国人口众多，一栋楼房上往往居住了多个住户，让分散的居民与国家重新签署任何出让合同并另加登记是不现实的，而且在建筑物区分所有情形下签署合同也是不经济的高富平、黄武双著：《房地产法学》，高等教育出版社2010年版，第高富平、黄武双著：《房地产法学》，高等教育出版社2010年版，第52页。4自动续期有偿化在我国，房地产价格实质上是建筑物所有权价格和一定期限上土地使用权价格之和。《暂行条例》有相关的规定:“土地的实际转让和买卖过程中需要向国家缴纳一定的转让金，而且还需要获得一定的转让合同的许可。”我们国家现阶段政府无需对于续期的土地再投入开发费用，基于房地产估价的原理，同等条件的新地地价必然高于续期土地的地价，因此续期费用必当低于土地重置成本。中国人民大学法学院、中国人民大学不动产法研究中心主任高圣平教授在其文章中指出，建设用地使用权是通过签订合同的方式取得的，所以，若是期限届满，仅需再达成新的使用合意即可满足。这一点我认为值得探讨。虽然出让建设用地使用权是以出让协议为基础的，而非行政审批行为。但是，首先土地的所有者是国家，虽说在签订建设用地使用权出让合同时国家也处于私法主体的地位，但是国家总是拥有公权力的身份，无形中会影响到当事人的意思自治。其次，即便抛开国家公权力主体的身份，它作为土地所有者所提供的是稀缺资源，且处于垄断地位，不可避免的在经济上享有强势地位。我国负责管理土地的机构是国土资源管理部门，在与受让人签订出让合同时，若视国土资源部门为私法主体，建设用地使用权出让协议在性质上属于民事合同，而土地使用费，则是土地所有权人放弃一定期限土地的使用权能取得的对价。在实际的使用中，相应的建设者应该要达到实际的付出水平，通过不同的计算水平综合的测量一定的转让和合同的协议，而且转让的唯一途径就是与土地所有权人再次达成合意，因此，续期实质上意味着重新签订建设用地使用权出让合同。类比一般合同的规制，续期时是否需要支付土地使用费，自然应当取决于双方的合意。但是，根据公平合理的原则，续期费用具体多少若基于双方当事人的协商一致，势必在很大程度上会不利于建设用地使用权人。所以在确定续期费用时，需要法律结合房地产税以及土地出让金的相关规定制定一套可操作的标准。法律应该规定续期费用的收费标，以避免各地标准不一造成各种不公平现象。并且我认为如果在社会中因为相应的宅基地的使用权等问题使得整个的宅基地一直被人们占有，这样就有了一定的冲突性，损害了实际的公平性原则。有很多的房子在市中心，而且价值巨大，如果这样的房产实际的被人拥有很多年，那么就会出现一定的问题，首先是社会公平性会有所损害，另外就是相应的社会矛盾会加深，贫富差距拉大，阶层固化，以至于引发社会的矛盾。主要的考虑就是整个社会的基础保障问题，在整个的社会保障方面来说，通过一定的权益保障，使得整个的社会权益得到侵犯最终使得整个的社会公平性被损害，主要是相应的宅基地使用权限造成了整个社会的问题。香港地区的整个房地产行业基本采用的就是租约的方式，在到期之后只有通过续租才能实际的获得继续使用的权利，而且整个租约的续签需要交纳一定的费用。我国台湾“民法”中规定的地上权使用者，在别人的土地上造设建筑物或者其他工作物，需要支付一定的地租。规定地上权存续期间届满之后的续期规则跟地上建筑物的归属制度紧密相连。充分尊重民事主体双方的意思自治，双方有约定的依照约定，没有约定的才通过法院裁定的方式让公权适当介入。以确定地上建筑物的补偿时价及延长期限，充分发挥土地及建筑物的使用价值，合理平衡土地使用权人和所有权的利益。新加坡土地产权90%归属国家，10%左右归属私人。新加坡的土地使用权，主要分为永久使用权，999年期限土地使用权，国家公开向社会出让的土地使用权，按照土地的不同用途区分不同的使用年限。新加坡住宅和商业用途的土地使用期限为99年。土地使用权限期到期以后，由政府收回土地和地上建筑物，如果需要继续使用，则可以向政府申请。经过审批可以再次获得一个规定的年限的使用期。但是必须按照当时的地价重新付费。英国实行公有土地流转制度，英国的地产权主要分为自由持有地产权和租赁持有地产权。自由持有地产权是指权利人可以自由决定土地的用途并继承土地权利。租赁持有地产权则是指权利人可以对土地进行排外性占据、使用和盈利，但是有期限上的规定。租赁持有地产权人取得地产权的前提是向政府缴纳一定的费用，例如地租、地价、地产税等。因此土地的使用是有偿、有期限的，并且根据不同的用途、不同的行业分别规定不同的使用期限和费用。在芬兰，有一大部分土地“归社会所有”，也就是公有，跟我国土地制度具有相似性。在公有土地领域，芬兰实行承租人按年支付土地租金的土地年租制。把住宅用地分为上、中、下三种不同的级别，进行公开拍卖，最优质的地段年租金为该地段土地市场价格4%；一般地段的住宅用地，则通过签订协议的方式进行出租，年租金同样为中等地段土地价值的4%；假如这块地是政府用来建设补贴保障性住宅的，年租金通常定为土地评估价值的4%，一般低于市场价值20%，年租金是政府根据消费物价指标来定的，会有所变化。我们国家的整个社会保障计划以及相应的宅基地续约方面以及缴费方式时可以参考各国的经验，吸取精华，弃其糟粕。可以考虑根据续期期限的长短这一因素进行区分对待，确定是采取一次性缴清或者是分期缴清。至于这一点，我认为出于鼓励短期续期、满足社会发展需要的考虑，续期期限较短的可以一次性或分年缴付。同时，因为住宅建设用地使用权的权利人多为一般群众，经济支付能力相对较弱，一次性支付续期费用可能负担过重，影响家庭的正常生活，引发社会不满情绪，所以，我认为续期费用应该分年缴付较为合理，但是对于有能力的家庭，也可以由其申请一次性缴付，考虑物价上涨和货币贬值等相关因素，给予适当优惠。对于续期费用的收费标准，有的学者在研究中说，要想获得实际的土地使用权，那么可以采取续约的方式，而且需要交纳相应的续约金，才能获得实际的续约，保障整个的权利不受侵害。也有学者认为自动续期的有偿性原则不应该采用支付土地出让金的方式，购房者在购买的时候已经出纳了一部分保证金，而且整个的社