长沙商业地产市场

长沙商业地产谁主沉浮？036一、长沙商业地产现状二、典型案例分析：万达VS中天三、对“擎天广场”的思考1分布情况（一点三线）

一点：火车站；

三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线市场特征以酒店式写字楼、专业写字楼为主；酒店式写字楼是目前市场热点。长沙高端写字楼市场现状：高端专业写字楼主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主。

公寓式写字楼专业写字楼酒店式写字楼湖南新闻大厦金源酒店湖南文化大厦维一国际建鸿达现代城顺天财富中心亚大时代新时空NO.1新世纪花苑城市之心凯旋国际华联大厦万达广场五一新干线嘉顿新天地平和堂商务大厦名汇达广场联合商厦湘域中央湖南财富中心运达广场恒隆国际第一大道中天广场曼哈顿新贵通程酒店银华酒店BOBO国际佳程大酒店2高端写字楼市场：专业写字楼建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质。指标主流水平点评建筑高度100米以内目前长沙基本没有超高层写字楼，在建的除外建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象3高端写字楼市场出租率：近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。06年前06年后1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢4长沙写字楼市场发展现状综合1.写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品创新、新设计等理念仍未投入使用。2.物业服务不到位。1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区已开始进行摸索。长沙在这方面做的还远远不够，大多数仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50%以上的比重。主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。5长沙写字楼市场发展趋势：品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面超100万㎡，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化。

项目区域规划区写字楼建筑建面专业写字楼空间建面工程进度等级保利·南湖广场天心区南湖新城10万㎡5万㎡在售超甲级（200米）华远·金外滩芙蓉区五一广场13.15万㎡6万㎡在售超甲级（198米）万达广场开福区五一广场21万㎡10万㎡在售超甲级（200米）泊富广场开福区五一商务区9.7万㎡6万㎡在售超甲级（228米）国际金融中心芙蓉区五一商务区20万㎡10万㎡筹建5A世茂滨江岳麓区滨江新城12万㎡6万㎡在建超甲级（240米）绿地滨江岳麓区

滨江新城——

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在建超甲级6酒店式写字楼案例-万达广场

——形象定位主题化：专门针对高新科技、金融、文化、旅游产业的主题式办公楼个性化：

室内空间设置、服务配套方面强调个性特色自由无柱办公空间可依客户要求，上下层增设可拆卸楼板，适合不同功能组合和空间布置

生态化：节能玻璃外遮阳设计设置雨水贮集利用系统引入共享绿化平台人性化：

共享性极强的新型办公形态写字楼净高2.65~2.75米，10~12米的最佳进深，四面采光、周边景致尽收眼底7酒店式写字楼案例-万达广场

——产品主要价值产品主要价值地段价值：位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗邻王陵公园，背枕银洲渡假村，眺望橘子洲头区位价值：铁路、公路、航空、水运交通四通八达；地属长沙中心地域，至火车站10公里，至黄花机场30公里；位于过江遂道的出口处；毗邻地铁二号线；地标价值：区域内地标建筑:来源于建筑的节能、绿色、环保；前瞻性创新设计:打破区域固有产品形态,带动智能写字楼未来发展；高端性目标定位：高端产品对应高端客群，突出企业品牌形；品牌价值：万达雄厚的实力与良好的声誉；丰富商业地产运作经营经验；高端的物业服务；8酒店式写字楼案例-万达广场

——项目布局9酒店盖式写茂字楼陶案例-万达乒广场——优劣雀势分厦析项目名称楼层规划硬件设施优劣势分析优势：1、毗邻湘江和市中心，城市标志性强，凸显王者气派；2、规模恢弘：市区仅有，配套齐全；3、业态组合：国际购物中心、高级酒店、室内商业步行街、超高层写子楼（42层）、景观豪宅、风情酒吧街4、实力雄厚，品牌效应巨大；5、室内外硬件达奢华级水平；6、开发速度非常快，订单式的开发模式快速复制；7、产品模式：订单式商业地产模式，租售率超过80%以上，得到市场较高认可；8、政府层面的政策支持劣势：1、距离中心地铁站和公交站较远，增加交通的机会成本2、毗邻的中山路路面狭窄，交通压力较大3、价位偏高，本地客源较少，造成营销成本和营销难度非常高5、附近老居民区对项目形象有一定影响10专业意写字摆楼案锦例-中天达广场透明畅玻璃求中空否外墙网络愚地板走道植玻璃材隔断TO昼TO洁具占地连面积:18感74卷1.周4平方剃米建筑傅面积:23发00穿00蒙.0平方板米主力绝面积链：20严0-谢40患0平米层高意：26层，3.屑6米层朵高配置负：中约央空扔调、孟日立隔电梯施、5A智能棒安全哑防护秘系统锯、24小时磨热水僻（单锦梯服犬务面挤积仅50碎00平方秀米）租金中：3.碑5元/天·平物管祥：浙搜江绿版城3.叠5元/月·平停车径场：穴地下钳停车淡场68腾8位大堂日：80服0平，15米挑耗高入驻楚率：60高%优越役地理胖位置舍、独聋特外梅立面沸造型甲设计拔、当炼年全沿市最脚高端掀硬件味配置球使其娇成为代最耀馅眼专霜业写表字楼页明星昏。11中天窄广场推入驻辛企业绢：以大磁型企食业为凯主，排以金轰融、司贸易古行业汇为主敌。这里地理牙位置醒好、我宪们一凤直想吓在这肾一块降建自巩己的办公桃楼，究但是胜一直艰没找扭到，签正好振中天未这个形象则和物管都比嗽较到红位，医符合主我们泡的需蜓求，卧就是价格贵鼠了点、不留过还眨可以医接受泄。——招商俯银行交股份塞有限赏公司狗长沙校分行12专业爆写字严楼代细表楼束盘分骑析项目名称楼层规划硬件设施优劣势分析优势：1、位置绝佳：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即达；2、规模大：中心区罕有，配套齐全；3、建筑设计风格独特，标志感强；4、开发商实力雄厚，品牌效应佳；5、管理服务一流；6、5A级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、双层中空玻璃幕墙等硬件一流；7、写字楼空间组合灵活；8、豪华大堂，挑高15米，3.6米层高，更舒畅更自如劣势：1、容积率高，使用率较低2、占地面积小，绿化少3、开发成本高，价位偏高4、附近老居民区比较杂乱，对项目形象有一定影响13写字咐楼对读比分摸析小优结从长过远来绿看，感酒店种式写级字楼怀相比象专业动写字选楼拥催有更悲大的卧市场云发展肉空间殿，项依目规暮模和羡层次组进一洞步提必高，台市场菊竞争士趋向宣白热冬化。酒店岂式写窝字楼艳：优点焦：1、气老势恢丹宏；2、服迅务到践位；3、配所套齐经全；4、项鲁目规清模较膊大。专业摧写字责楼优势崭：1、专铅业写百字楼茫形象温好；2、硬渔件领英先，优办公仪配套均设施晴相对筐较齐欧全；3、物柴业管攀理服惑务优烧良。酒店权式写照字楼笛：缺点尚：1、租炉赁及警管理戏费用篇高；2、一这般都御不售贡，客敏户无军自主京权。专业精写字验楼缺点梨：1、生悟活配惊套不原是非甩常齐村全；2、项启目较轻小，观对区车域经田济影恢响力酬不够讨。14对于蛙“擎斑天广师场”孕项目斜的思熄考项目狡拟规川划建虑设超30次0米超肿高层板建筑灶，总签投资倒近60亿元煌，总削建筑义面积将近40万平鱼米，仁集超竭五星芒级酒诱店、寇高端猾商业戒、5A顶级潜写字叼楼、船白金价酒店彼式公恳寓于宰一体扇的大乖型综须合体悼。裁项蜻目位低于长基沙核匪心主设干道蛋五一尿大道23关6号。谨南邻灿五一近大道画，东命邻芙勇蓉华剩天大懂酒店烟，雄煌踞五纠一大洗道，先袁家业岭政胞务、往商业络中心普。与界地铁2号线通（于20锡13年底滥开通培运营治）袁臭家岭咳站直州接相著连。晴距长肚沙火掘车站扛和湖呜南省也委仅50难0米，浊是长狗沙政伙治、罪经济长、商译业、斤文化柜核心台之地腰。完整叫的高机端物括业组匆合+大平债层户权型+豪华邀精装廉修+优质揉物业话服务+高端咳物业诵形象编打造+高性缺价比挎，通过郑高端茫活动+线上彼推广留铺排+针对捏性渠蜡道拓迈展，坏迅速台积累咽客户印，带杆来开含盘热表销15写字图楼的杠目标矩客户君群主巡寿要分舍为两紫类：无一类蒸是投氧资客就；一佳类是痕自用灶客户谋。投资渣客户猾：主要柿来自汽本地艘及周撤边地户区，梯也有嫩来至铸包括艳江浙串一代会的外对省客犬户。自用铃客户押：主要泻来之粘三个锁方面锋：暖一是邻具有缸雄厚换实力五和发零展历彻史的竞境内咳外大红中型惜公司息企业公；粘二是瓜成长熔中的伪中小扇型企侵业；灵三是聋政府疤及国伶有机挺构。对于天“擎欢天广携场”嫂项目宏的思籍考16客户类别客户范围需求分析A大中型公司企业注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购买比例高B中小企业注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用比例高C政府及国有机构注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域，费用问题不大，购买比例较高D投资客投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的档次和品味写字他楼的抱目标辫客户灵群主拾要分哑为两肠类：谷一类本是投盐资客答；一屯类是径自用准客户鸣。投资孩客户场：主要秀来自计本地率及周挎边地兼区，亡也有都来至朴包括踩江浙也一代湖的外疾省客系户。自用州客户范：主要拿来之惕三个状方面句：缎一是己具有绝雄厚典实力呢和发祥展历赴史的花境内爽外大偿中型朱公司圣企业冰；速二是庆成长窗中的淋中小顶型企剧业；挣三是介政府遍及国被有机呀构。对于句“擎捞天广首场”招项目借的思摊考171819价格塔承接烧能力良：20消09年下腹半年握开始傻，经圾济的聪快速渗回暖烧吸引颗了大咽量公识司和鉴个人牛通过陶购买施写字划楼拓寇展和向投资欠，拥蚀有财隶力雄左厚国卵