培训课件：工程设备设施运行管理制度的编写

标准工程管理彰显效劳品牌----工程设备设施运行管理制度的编写1.工程设备设施运行管理指导书概况介绍2.工程设备设施运行管理制度编制工作要求3.个案讲解1、概况介绍□表达出朱董提出的“工程设备设施管理是我们的核心竞争力〞的公司战略开展；□徐总撰写“前言〞，提出贯彻要求。上海浦江物业有限公司合肥市政文外滩物业管理有限公司

2011年9月日常管理制度专业设备管理规范设备运行操作规范管理人员岗位职责消防安全管理应急预案与预案演习设备保养与维修前期介入与交接检查工程设备设施运行管理指导书物业设备设施管理内容标准制度?设备设施运行管理指导书?介绍21/111个文件1.01工程管理职业经理人应具备的职业素质1.02如何编写工程设备设施运行管理文件1.03文件阅读/工作布置/信息沟通和记录制度1.04班会/例会和专题会制度1.05工程人员礼仪着装形象标准1.06工程人员言谈、礼貌修养规范1.07工程人员劳动纪律1.08工程部值班及交接班制度1.09工程人员报告制度1.10报修服务规范1.11外包项目管理制度1.12外包单位物业现场工作跟进管理规范1.13二次装修管理规范1.14安全管理制度1.15机房管理制度1.16月度管理报告1.17突发事件处置规范1.18BA系统报警处置规范1.19常用工具配置表1.20工具使用记录表1.21月度采购计划第一章日常管理制度2.01工程部各专业工作界面界定2.02工程部经理岗位职责2.03强电主管岗位职责2.04弱电主管岗位职责2.05暖通主管岗位职责2.06给排水主管岗位职责2.07强电领班及员工岗位职责2.08弱电员工岗位职责2.09暖通领班及员工岗位职责2.10给排水领班及员工岗位职责2.11二次装修管理员岗位职责2.12工程文员仓库管理员岗位职责第二章管理人员岗位职责

12/111个文件第三章专业设备管理规范

3.01强电设备日常运行管理规范3.02弱电设备日常运行管理规范3.03电话通信系统管理规范3.04暖通设备日常运行管理规范3.05给排水设备日常运行管理规范3.06电梯运行管理规范6/111个文件第四章设备运行操作规范4.01设备操作与调整规范4.02变电所设备安全操作规范

4.03变电所转电操作规范4.04应急发电机组操作规范4.05中央空调制冷系统操作规范4.06蒸汽锅炉操作规范4.07生活变频水泵设置操作规范7/111个文件第五章设备保养设备维修5.01设备保养管理制度5.02强电设备保养规范5.03弱电设备保养规范5.04暖通设备保养规范5.05给排水及其他设备保养规范5.06电气配电箱控制箱维修保养指导书5.07电机维修保养指导书5.08发电机维修保养指导书5.09风机类设备维修保养指导书5.10电加热锅炉维修保养指导书5.11泵机阀体类设备维修保养指导书5.12设备维修管理制度12/111个文件第六章消防安全管理6.01消防设备管理规范6.02消防设备定期检查细则6.03烟温感手报水指消话消广定期检查记录表6.04消防泵定期检查记录表6.05消防风机定期检查记录表6.06消防设备联动定期检查记录表6.07双电源自切箱定期检查记录表6.08诱导灯定期检查记录表6.09应急发电机定期检查记录表9/111个文件第七章应急预案预案演习7.01工程设备设施管理的预案与演练7.02火灾发生时的工程保障应急预案7.03电梯困人应急处理预案7.04喷淋头意外爆裂应急处置预案7.05台、汛处置应急预案7.06幕墙玻璃破碎应急处置预案7.07停电应急处理预案7.08停水应急处理预案8/111个文件

弱电各项

给排水

暖通

强电

房屋建筑

图纸资料第八章前期介入交接检查

8.01前期介入管理工作指导书8.02前期管理工作指导书8.03工程管理中应用的规范/规定/标准名目8.04工程设备设施交接程序及要点8.05图纸资料交接记录表8.06检测证书交接记录表8.07保质期设备保质资讯交接记录表8.08设备维保资讯交接记录表8.09房屋建筑交接检查记录表8.10用户单元交接检查记录表8.11机房交接检查记录表8.12玻璃幕墙交接检查记录表8.13洗手间交接检查记录表8.14变配输电交接检查记录表8.15电梯交接检查记录表8.16中央空调冷水系统交接检查记录表8.17中央空调热泵系统交接检查记录表8.18中央空调溴化锂系统交接检查记录表8.19VRV空调系统交接检查记录表8.20锅炉系统交接检查记录表8.21水箱供水系统交接检查记录表8.22变频供水系统交接检查记录表8.23喷淋系统交接检查记录表8.24消火栓系统交接检查记录表8.25排水系统交接检查记录表8.26-8.36弱电11个分项交接检查记录表36/111个文件2、编写?工程设备设施运行管理制度?2.1总体要求□管理中心/处没有?工程管理制度?的，按?指导书?的框架，编写?工程管理制度?；□已有?工程管理制度?的，按?指导书?的框架要求，根据运作实践，修改、完善?工程管理制度?；□贯标的管理工程，要结合贯标要求编写，不要搞二套文件?设备设施运行管理制度?编写的根本要求：□先按公司提供的?设备设施运行管理指导书?作为框架，按工程设备配置实际和业主的运作要求编写；□管理实践中再修改、新增；□根本稳定后装钉成册；□全面性涵盖管理工程工程管理的各个方面；□系统性条理性强，逻辑性强，?制度?文本要表达出标准和专业；□操作性符合管理工程设备配置，满足管理工程的管理要求、运作流程；纸面上的制度做的到；□长效性能应用较长的时期〔不包括短期、临时的流程〕；2.2?设备设施运行管理制度?编写、应用要求?设备设施运行管理制度?的应用要求：□?管理制度?全体员工要知晓，要培训；□?管理制度?不是检查时的道具，员工要拿得到、看得到，是工作行为、管理流程、标准作业的依据；编写管理制度不是一件困难的事，1-2个人，化点时间，能完成；困难的是执行，要求全体员工、长期、自觉执行，不是一件容易的事，工程负责人要经常催促，检查。2.3时间□时间按排：11月底前，完成编写工作；新接工程半年内〔业主要求除外〕；□特殊情况不能按时完成的，向公司提出书面延期申请，说明理由和延期完成日；□装钉前〔文本〕送公司审阅2.4责任人□各管理工程工程主管，为编写本管理工程工程管理制度的主导人;□各管理工程的工程经理，为本项工作的第一责任人；2.5检查□以后公司到管理中心/处检查工作，检查管理中心/处是否完成?工程管理制度?的编写，将作为主要检查内容；□以后公司来管理工程检查工程管理，?指导书?及?工程管理制度?将作为主要检查依据；□管理中心/处编写?工程管理制度?，将作为年终干部考核重要内容；3、个案讲解之一外包工程管理制度3.1年保外包单位的选择□新签年包工程除非业主/公司指定，新签年包工程都应经招标程序；□再签年包工程对乙方上年度效劳认可，未得到负面反映，外包费用符合预算，可进入外包工程的合同再签流程；乙方提供维保方案和合同管理中心/处依公司合同文本，吸取乙方方案合同中有利内容，和现场具体管理要求拟写合同拟写的合同约乙方征求意见，乙方签署合同管理中心/处填写合同流转单，随合同及附件送公司公司流转会审，公司签署合同其中二份合同返管理中心/处，由管理中心/处转乙方3.2外包合同拟写与审阅流程3.3外包合同的主要要素3.3.1全包，小清包，大清包；小清包的范围约定；3.3.2合同约定例保到场周期，维保内容；3.3.3最有利管理的例保时间按排3.3.4合同约定一般维修和应急维修到场时间3.3.5零件也可我方购置3.3.6乙方购置零件供货期，正常运行后的保质期3.3.7常用零配件价格清单3.3.8先做后付，一般为每三月一付，购置零件费用与最近合同款齐付3.3.9购置零件的程序约定3.3.10罚款：例保周期和内容，一般维修应急维修到场时间，连续维修3.3.11?工作单?描述与约定?指导书?新增内容：外包维保合同范本1、VRV空调维保合同2、空调热泵机组维保合同3、空调冷水机组维保合同4、空调水处理效劳合同5、锅炉维保合同6、电梯维保合同7、消防设备维保合同8、自动门维保合同9、污水处理维保合同10、车库收费系统维保合同11、BA系统维保合同12、弱电设备维保合同3.4即包外包单位的选择□低于5000元，在每月采购方案中注明，送公司报批；□5000-30000元，管理中心/处寻找不少于二家单位比价，送公司报批；

□高于30000元，管理中心/处寻找不少于三家单位进行招投标，送公司报批；3.5乙方提供方案和报价的根本要素□工程量：面积，长度，重量；□乙方提供主材材质、品牌、型号；□乙方施工周期；□需我方提供配合，如：水、电、垂直运输等；□营业执照，专业资质，及其资质证书有效性；□付款方式〔应为先做后付〕，质保金〔是否需要留有质保金，一般为5%〕；□保质期〔一般为一年〕；3.6、清包合同零件更换审批流程3.6.1低于1000元，现场〔管理处、中心、区域〕审批；3.6.2高于1000元，报〔要有现场负责人意见〕公司审批；3.6.3最近一次付款时，与合同款一併支付；3.6.4付款申请时与购置零件的公司批复一併提供；3.7清包合同零件更换审批流程乙方提供零部件报价送管理中心/处管理中心/处填“文件审批流转单〞，并提出意见送公司报批公司相关部门流转审批公司办公室将公司审批意见“文件审批流转单〞批复书面转管理中心/处3.8合同付款要求合同约定维保评估公司审批付款期数服务期限付款额付款期1本期付款金额：申请人：管理处：日期：……4本期付款金额：申请人：管理处：日期：外包合同付款审批单物业名称：维保工程：---------------维保单位：合同期：合同总价：---------------按合同填写每次付款填写1、合同期内连续使用2、可知要付和已付的款项3、个案讲解之二管理人员岗位职责管理人员岗位职责□工程部各专业工作界面界定□中控室各弱电设备与保安部管理界定□按工程人员配置编制各岗位职责工程部与保安部管理界面划分□中央控制室内，楼宇自动控制〔BA〕系统由工程人员操作，其它弱电设备由保安部员工操作及外外表清洁保养；所有保安操作的弱电设备，发生故障时，均向工程部报修；□BA系统管理：----工程人员专人〔业主要求〕管理；----无专人管理的BA，弱电工定时巡检，空调主管即时按需操作；----弱电工工余时间应常在中控室；----BA报警设为自动，当达报警值，蜂鸣报警弱电工不在场时，由保安人员通知工程人员；□工程部负责保安人员操作设备的前期操作培训；□大楼内公共照明如不是BA系统控制开/关，且开关在公共场所，公共照明灯的开/关，由保安巡楼时顺带开/关；3、个案讲解之三设备运行时刻表设备运行时刻表□××设备运行时段〔24H运行或开/关时间〕□开关方式：人工〔开/关操作岗位，定时钟，BA〕□管理中心、处各部门，工程部各员工都知晓××设备几点几分次开，几点几分关，便于催促检查〔夜间、节假日局部电梯的停用〕□便于客服人员向用户介绍统一3、个案讲解之四专业设备(强电)日常运行管理标准□各强电机房巡检周期规定□巡检强电机房时对强电设备的观察要求□巡检强电机房时对机房环境〔温度、湿度、清洁等〕要求□巡检强电机房时对机房设备配件检查要求□巡检强电机房时对配套设备运行检查要求□变配电设备运行定时巡检记录：巡检周期、巡检记录工程、设备运行技术参数要求等，定时巡检记录本的使用与保存要求□转电管理流程□变配电机房设备标识与上墙系统图□管理工程的节能措施□用户电费单价确实定□用户电表抄表标准〔时间，人员，记录各参数〕□各公共区域公共照明开/关时间，谁开谁关□其他应约定强电管理内容3、个案讲解之五设备运行操作标准