某某项目价格定位报告

1佛山城南某工程整体价格定位及各期价格目标一．整体价格定位1．佛山城南某工程概况佛山城南某工程位于佛山市城东南湾梁路，邻近美丽的东平河。小区占地15万平方米，总建筑面积约22万平方米，容积率1.65，绿化率达53%，首层全架空，由108座多层和小高层住宅组成，共计1468户。2．定价日期：2002年9月3．价格类型：市场买卖价格4．定价过程：发1〕杜收集挎市场围资料抓：慕在对抢城南康片区做的数足个楼鸽盘实甲例进盒行筛谜选、娇整理税、分批析后佣，选俊取丽围日豪技庭、仗山水角居及塔湖景此湾三乡个项牌目作校为比例较实疲例。剩具体鸽情况倡见下荷表：壤工程碗名称突丽日扇豪庭助山水谦居忧湖景晓湾阁比拟安单位纤瑞日潜丽居谨、朗窗日丽纽居窝旭日侄丽居铺、晓亏日丽凉居缝3-柳17动#萍现已曾推出榆的多撑层单永位予坐落较位置盏大福值南路规与魁袖奇路惕交汇嗓处侦(绿难景二索区)矩绿景孝路与就汾江死南路锤交汇桂处脸(文址化广骑场)陕湖景跌路洪〔荷错苞湖医〕怠所处刑地区顿城南怒魁奇失路以注北梢城南障魁奇波路以糖北块城东耀南魁摊奇路机以北枪用途仗住宅荡住宅火住宅练产品拉类型拉多层遵、小滔高层义各一两半烧主力州为中芬高层头多层兆交易新方式棕市场腔买卖保市场棚买卖览市场个买卖比小区宰规模彩23饲万平甲方米呢13差万平弊方米路12浓.5签万平彩方米症均价补38荐00截元/使平方奋米拨39绵00挠元/烫平方穴米类3丸40劲0元苗/平泳方米丙开发附商呆佛山开锦月暂房地倡产开披发有彩限公坛司枣佛山晒鸿基贿房地的产发斥展有狭限公牛司柜佛山截石湾晶恒基退实业殃开展援有限烤公司饱容积看率历1.虏9晨2.滤5劝2.谊1妨2〕主交易陕情况陵修正耗虽然鹅这几专个项满目都境采取嚼面向木市场葬，直胁接买烤卖，箩但从硬销售选情况胸看，眨山水变居的第销售剖速度避更快忘，销慰售业笛绩也员更为枣理想虾，而寨丽日讲豪庭吸及湖蚀景湾纱的销摇售速落度较顽为平否常，摩我们扇将丽移日豪轰庭的滨交易垂修正病系数裳定为统10露0/恰10摇1、固山水预居的翁交易互修正影系数犹定为更10荒0/婆10洁0星，湖率景湾呀的交答易修败正系案数定爽为1醋00兼/耍10畜0瑞。宜3〕药区域筹因素脉修正缠比拟视因素认某项嚷目程(娱东平涂河)飞丽日既豪庭祥(绿肯景二姻区)棚山水泽居渴(文这化广么场)霜湖景伙湾窜〔荷绒苞湖绳〕饰距市猎中心厘距离鹿20售23直22夏20器.5都周边拔自然腰环境默15关1仪3屋1往3祥14慧.5挪周边壳社会滋环境蹲15呆1垫8眼1蝇8左1所6做周边盗生活那配套缝10挨12侵.5坐1垫2请10霉交通酷条件虾10限1都2切1朗2瓜10痛市政营根底珍设施溜10抢1判1舞1担1板10筐教育因、社判会福战利设备施己10底1滩1.飘5丢11袜10鸭.5出两年望内发急展前显景简10甜1厅1烘11昂.5苦10井.5怖总计钞10刚0除11夕2盲1度1璃0创.5似10懒2肉通过项上表拔分析莫，丽犬日豪访庭、巩山水竟居、磁湖景进湾的填区域敬因素液修正松系数讽分别拍为：脏10伸0/乳11昆2槽、1隙00惧/1阵10质.5视、1贱00蚂/1度02益。跨4〕古产品报规划总设计剂情况咸修正篮比拟汗因素弯某项避目漫丽日讨豪庭展山水类居勉湖景车湾妹户型驶设计僵30仗28产.5废2裂8许28盏园林峰规划职30委27夹29躁28鉴.5大配套拦设施凑2刻0钞20准19妈20驱外立堆面坡10续9委9.朽5期9.需5篮物业焰管理翼10糖9.惩5阁9.斜5厘9.尊5舍总计拌10狱0宝93掌.5答9胃5辽95愧.5携据此蝴，丽看日豪梅庭、纵山水嗓居、喊湖景狐湾的究产品昌规划葵修正脖系数戒分别蚊为：它10绵0/花9借3堂.谷5消、1秧00谈/9馋5宫、1慈00猪/9泥5石.光5镰。如5〕指产品骄类型日修正敢丽日舒豪庭兽与本哲工程洒结构斜形式角一致谜，多燥层与雨小高统层住非宅各抢占约女一半貌，而被山水悲居的喜结构钥形式身全为罚中高已层，铜对应滩售价输应略轮微偏煌高，虾湖景商湾主代要为止多层房，故兵考虑啄多层倾与小蛋高层崭的价析格差粥别〔样一般缘相差积5%排〕，瑞我们准对其用价格雨修正卫为：箩丽日宋豪庭票10锻0/释10笔0，纹山水凭居1莫00荣/1撇03欣，湖纵景湾圾10乖0/陵99访。铁6〕腾市场浅宣传明推广唉修正羊考察蜂这三由个项辟目的锡市场伸推广腰情况任，我初们将牌各项各目的纪宣传澡推广鸟修正萝系数塌定为嫁：丽卸日豪鸭庭1羡00反/1冠00卡，山处水居根10亚0/袖99轨.5痒，湖把景湾翻10丝0/挪10姥1。把7〕漠交易品时期加修正答我们庙的考船察是孝以九麻月份银的市首场以祥及当瑞时各胡工程旁情况塔为基谈础，体考察牺时丽万日豪命庭及榨山水瞎居都每根本孙上为月现楼题，而辰湖景宣湾与娱本项绣目一洒样都柄是远款期楼汇花，煌考虑厘到现近楼与呢楼花垦的价疯差因贤素〔期一般钟现楼专要比植楼花皂价格辆高5轮%左馒右，鸣比平阳均实弓现价堵格要吨高2河.5困%左捉右〕膜，我壮们对缩其价吴格修埋正为胖：丽好日豪眉庭1革00圣/1乔02蹦，山副水居车10标0/般10培2，翁湖景势湾1红00普/9扬8。庭工程瘦丽日辜豪庭演山水共居鄙湖景窃湾渠修正杆系数宾10拨0/填10流2庸10普0/龟10太2拣10爬0/崇98记8〕请总结疮诸因咳素修块正后咽，列际表如非下：腥工程喘丽日角豪庭歉山水旨居器湖景肯湾油交易纵价格已38蜻00狠元/道M谷2牛39眼00窝元/迈M肆2雷34辨00悼元/撑M挥2偿交易匠情况衡修正捧10躺0/斗10哪1坑10疤0/春10款0字10绪0/雕10围0绝区域捞因素速修正卧10腔0/畏11禽2辫10协0/色11拳0浅.5佳10裹0/陪10匹2尽产品遮规划穷设计此修正拾10利0/怎9狼3.喂5单10北0/打9速5叶10伤0/贼95最.5置产品甚类型弯修正反10待0/箩10念0纯10石0/猪10座3烟10器0/蜘99目市场屿宣传待推广仪修正肥10珠0/从10醉0征10努0/业99踢.5才10皂0/隆10傻1额交易振时期缘修正勾10把0/饺10缝2像10雁0/址10瞧2垒10左0/垒98临修正英后价闭格浩3移5财22捉元/嘴M漂2喉3秒55芒4元饺/M圣2例3沙56笑2元说/M旧2勤对上洒表四塔个项核目修贡正后淡的价出格进鱼行综掠合：兰简单漂算术饶平均薪综合浊某项极目绑单价蚀=拆〔3蜜52艘2+下35殖54蔽+3烧56告2〕梳÷顿3依=缴3着54共6棒(溪元/秘M峰2吃)叮加权浆算术距平均浇综合疗由于察湖景衔湾与抽本项乘目地罗理位程置、减推出术时间助、产箩品类倒型相方似性懒更强忙，可桌考虑功给予渠50姨%的蚂权数贯，丽素日豪海庭和甩山水怖居各去给予铜30查%和违20足%的照权数充。那么续：犬某项涉目疫单价竭=纯3来52灯2益×垄30林%+黎3勉5康54砍×亲20主%+阻3轧5巧62椅×吴50距%圈例瓜=栋35软48粉贵(壮元/狼M我2尘)配可威见，叹两种穷计算蹦方法绣得出揪的结丽果基脖本接沃近。忘5．宜定价辞结论繁根据曲以上梢分析鹅与综绿合，密我司塔确定基某项少目疗的最呈终实真现均忧价可狼定为耍35乎50里元/吴M灰2分左右宽。当完然，桥在项电目推叼广销肌售过咱程中仪，我垮们还到应密愧切关体注市挂场，讲根据驻具体站的市表场变络化情怜况对泥此价俱格进乏行调吵整，列但这站种调巾整必朵须是南在维蛮护开漠发商绍利益逆、同包时又捧不影爹响销肃售业硬绩的及根底侍上所庆做的自小幅肺调整盗。脚注：排以上宽定价沉过程悔是在猪假定桨某项伐目院与其评它项铺目在扭使用忌率及封物业胀管理迎费水油平基象本相垃当的惊根底现上所绒做出子的评摇估。溪假设本喝工程壮二三壳四期拢使用肌率仍卵然偏埋低或朋管理蝶费水除平远结远超嗽出其于它项融目，盗那么此柱定价兄结论勒需要窗重新盯评估帮。蚂二．寻各期局价格东目标流一期皮：住旬宅总兼面积逐约3园.沸2万距平方堤米臣〔不猾含3肺#、洽4#池〕，额权重盼14秒.8原1%植二期筋：住吵宅总再面积荐约8连.港4万茅平方异米敌〔含尘3#挤、4速#〕伍,倚权重凝38越.8伙9%广三期梳：住怜宅总担面积箩约鱼5万居平方临米诞,基权重圣23战.1蔽5%宅四期蜡：住介宅总阀面积辞约茅5万蹄平方俘米限,死权重该23积.1脉5%炼1．译横向怎价差宾〔同趋一时迅段推狭出各顷栋楼映宇，恨由于羞自身估品质赖差异葬造成壤的价这格差兵别〕壳推盘领顺序着1期霉2期正3期匠4期感园林华景观茶〔4碍0〕伪38巾39乒.5表37废37蕉外围静视野蹄〔4韵0〕棵39悼39菜.5夸37模38朋噪音变〔1鼓0〕吩9.减5袖9.缠5旬10哨10杯朝向态〔1汗0〕挺10欣10炊9幅9必合计们96吉.5卸98缓.5嘱93胆94令横向稍价差袜〔元疼/M汁2嫌〕域+鬼20四+赞65务-禽70婆-4屑5存权重如14针.8戏1%循38姨.8臂9%茶23书.1劈5%同23剑.1致5%起加权能求和沙约等悦于零暮2．脱纵向芝差异宰〔不罩同时遵段推呜出不吃同楼酿宇，衫由于手销售冤目的蒸不同地、工膨程进劳度造堪成的术客户撕信心巨不同挥、品窜牌认渗知程匙度不纺同造奥成的均价格鲁差异羊〕节1期洒以追母求销累售率点及创聋品牌芬为根房本目熄的，男加上热同时撕缺乏唱硬件归支撑袍和品小牌号山召力规，建店议以护相对素较对葱价格糠面市旦；澡2期伞推出威时硬船件设那么施〔今园林纹、建扭筑、蛋会所密等〕屋根本锋具备锤，且劝1期蛋已打徐下良烛好基滴础，吧建议捐以追内求价耀值最纲大化仗为根蹦本目辟标；就3期斥推出劈时已凡有相巾当的妖品牌劳号召害力和累支持柳客户稼群体霉，价波格可妥进一元步走猛高；邪4期翁推出邻时应谎尽快专扫尾投，为廉开展槽下一笨个项屿目腾询出人染财物照，价拜格可醋与3社期持揪平。意推盘妹顺序简1期热2期症3期卖4期太推售铺时间刮20很02饥年1盆0月猛20况03候年5吵月溉20酿04嘴年4订月接20炎04保年1烟0月比纵向富价差庭〔元在/M食2药〕司-1然30喝-1抹0级+庙50创+惠50段权重杂14挪.8蓝1%表38荣.8咳9%曾23筛.1晌5%白23期.1拔5%酒加权辆求和准约等番于