土地估价报告撰写要点课件

土地估价报告撰写要点李磊山东省土地估价师协会教育委员会委员山东正衡土地房地产评估有限公司副总经理课题目标针对日常工作中土地估价报告容易出现的问题，通过对报告实例的对比分析，和大家讨论一下土地估价报告撰写过程中需要注意的问题。土地估价报告封面第一部分摘要第二部分估价对象界定第三部分土地估价结果及其使用

第四部分附件

封面要点—项目名称项目名称：（说明估价项目全称：目的、价格类型等）

目的：无目的；目的不明确；目的与实际不符合；前后不一致价格类型不清楚：国有出让土地使用权、国有划拨土地使用权、集体土地使用权

示例返回摘要要点估价目的地价定义价格结果土地估价结果一览表估价目的估价目的（估价满足何种需要及其估价依据（含文号、批准单位、批准日期）、估价结果的应用方向等）容易出现的问题：1.目的不明确2.依据不充分3.无应用方向4.过于简单示例返回地价定义1地价定义（说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度、用途及理由，现状及规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”（指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等）和场地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度和用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权（或其他内容）价格）地价定义2容易出现的问题：1.价格定义不完整：漏掉了开发程度、实际用途、剩余使用年限等2.定义错误，与前后不一致。划拨与出让；年期与修正3.报告过程中有两种地价定义，未描述清晰4.文字描述为划拨用地价格,表格中又设定年限为50年5.未说明是否现状利用6.地价定义开发程度与估价对象界定中描述不一致返回示例估价结果价格结果〔说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额。并附土地估价结果一览表。如需用外币表示，应说明外币与人民币的比价〕问题：划拨土地估价结果未扣出让金住宅、商业用地没有楼面地价与规划面积和用途不一致缺乏土地估价结果一览表盖章签字和数字不在一页示例返回土地估价结果一览表容易出现的问题

—格式不规范,内容不完整

—其他需要说明的事项内容空缺土地估价结果一览表

估价机构：估价报告编号：估价期日：估价期日的土地使用权性质：估价期日土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定用途容积率估价期日实际开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面积平方米单位面积地价元/平方米总地价万元备注合计一、上述土地估价结果的限定条件1.土地权利限制：（说明是否影响地价的土地权利限制及具体内容）2.基础设施条件（主要描述估价对象实际土地开发程度，即通路、通电、供水、排水、供暖、供气、通讯等及宗地内平整状况）3.规划限制条件（说明是否影响地价及土地利用的规划限制条件以及具体内容）4.影响土地价格的其他限定条件（说明是否影响地价的其他限定条件及具体内容）二、他需要说明的事项（参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”）估价机构（加盖公章）年月日示例返回土地估价结果一览表

2估价对象界定要点估价对象概况土地登记状况土地权利状况土地利用状况影响地价的因素说明一般因素区域因素个别因素土地登记状况土地登记状况〔说明估价对象的来源及历史沿革，土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等〕容易出现的问题缺土地来源及历史沿革缺乏位置说明没有说明面积等依据没有说明资料来源四至不全或者无四至示例返回土地权利状况土地权利状况〔说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利都要详加说明〕容易出现的问题：没有说明权属问题没有描述土地所有者、土地使用者没有说明他项权利描述不全、不详尽无出让合同及具体出让金额等

示例返回土地利用状况土地利用状况〔说明估价对象利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建、构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建筑物应说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和建筑容积率及其他地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关和批准日期、具体规划条件等〕容易出现的问题：简单含糊不清未详细描述土地规划利用条件未说明规划指标的来源未详细描述建筑物结构、建成年代、用途示例返回一般因素一般因素〔说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）；房地产制度和房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）；产业政策（含税收政策等）；城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄和投资、物价变动等内容）。容易出现问题：描述的内容与规范各式要求不同统计数据未更新，有1999年资料不全面、不具体、太抽象示例返回区域因素1区域因素（说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：⑴区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）；⑵交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件等）；⑶基础设施条件状况（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）；⑷环境条件（含区域人文环境和自然环境）；⑸产业集聚状况（规划限制等）（区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定）区域因素2（一般和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述）容易出现的问题：描述的内容与规范各式要求不一致将“区域”的范围理解错误统计数据未更新描述不规范示例返回个别因素个别因素〔说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明〕容易出现的问题：过于简单描述不全面,现状情况未作说明未着重描述相关因素示例返回土地估价结果及其使用要点估价依据土地估价估价原则估价方法估价结果估价结果和估价报告的使用估价的前提条件和假设条件估价结果和估价报告的使用需要特殊说明的事项估价依据估价依据〔说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等〕容易出现的问题：法规依据不完整，只有部分，重要文件缺乏估价依据缺乏针对性：抵押、出让、改制、破产、司法仲裁等依据有所差别部分法规依据已过时，有些已经取消。无基准地价、成本法、剩余法等相关文件依据文件依据缺乏文号、发布时间等

示例估价原则估价原则〔简要说明该项估价所遵循的主要原则，各项原则具体内容参见《城镇土地估价规程》，具体可根据估价对象特点及估价目的选择〕容易出现的问题：原则缺乏针对性：报酬递增递减原则与成本法关键性原则缺乏自己创造估价原则

示例估价方法估价方法〔简要说明估价中采用的主要方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）、方法选择的依据，估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致。要求所选估价方法不少于两种〕容易出现的问题：没有说明估价中采用的主要方法选择方法没有说明理由或方法选用理由不充分方法选用存在问题甚至错误只选用一种估价方法示例估价结果估价结果〔说明每种方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价〕容易出现的问题：没有说明每种方法的估价结果无土地单价、商业住宅用途土地没有说明楼面地价、未说明币种确定结果的理由不充分加权平均（比如80%和20%）无依据，有人为高估或者低估的嫌疑没有表述充足的理由，而舍去某种方法的结果示例估价的前提条件和假设条件估价的前提条件和假设条件（说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等）、假设条件（如估价对象的用途设定、年限设定、估价基准日设定等））。容易出现的问题未说明估价报告与估价结果成立的前提条件假设条件的描述不充分示例估价结果和估价报告的使用⑴估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依据法律、法规的有关规定发生法律效力）⑵本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定估价目的下使用，注明估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方；⑶土地估价结果的有效期。说明估价报告和估价结果的有效期；⑷申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权；⑸违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。估价结果和估价报告的使用容易出现的问题

：无估价报告和估价结果发生效力的法律依据未说明使用的方向和限制条件未说明违规使用的法律责任有效期错；无有效期示例需要特殊说明的事项⑴有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；⑵对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的响应措施；⑶估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明原因或依据。⑷其它需要说明的问题。问题：没有进行说明对报告中的一些特殊处理没有详细描述示例第四部分附件〔应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料（附宗地图）、（出让土地需附出让合同或协议）、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片（从不同角度体现宗地的主要建筑物、用途及利用特点）、有关背景材料（如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件）、估价对象如设定他项权利时的有关权利人的证明材料、估价机构资质及签字估价师证书复印件、委托方营业执照等〕示例第四部分附件（在提交有关估价对象土地产权证明时，估价人员必须对土地产权证明原件，如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等进行验对核实后，在复印件上加盖估价机构公章）容易出现的问题：没有在产权证书上加盖评估机构公章未附土地证房产证等产权资料无宗地概貌性照片无区域位置示意图出让土地没有附出让合同示例土地估价技术报告封面第一部分总述第二部分估价对象描述及地价影响因素分析第三部分土地估价第四部分附录封面要点项目名称：（说明估价项目全称：目的、价格类型(土地使用权或其他)等字样。在估价项目全称后加括号注明估价对象所在市县全名问题：缺少土地所在地市县关键词：估价对象所在县市全名，与项目名称中县市名称一致估价目的，简要说明“企业收购、转让、破产、合资等”估价机构全称年度（提交报告所在年度）问题：没有按照要求确定关键词示例地价影响因素分析1地价影响因素分析〔说明影响估价对象地价水平的因素〕1、一般因素〔同“土地估价报告”格式〕2、区域因素〔同“土地估价报告”格式〕3、个别因素〔同“土地估价报告”格式〕〔上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”中的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅做参照。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析〕地价影响因素分析2因素要通过定性与定量进行分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度和影响趋势，并对土地估价过程中有关的方法选择、参数确定、因素分析和比较内容相对应，要求对地价影响因素的分析与估价结果的确定联系起来，作到分析合理，参数有据、估价得当，不能前后矛盾）〔地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述〕容易出现的问题没有对地价影响因素进行分析没有地价影响因素分析结论返回示例土地估价估价原则估价方法与估价过程地价的确定估价方法与估价过程〔要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程〕〔应根据待估宗地特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求〕问题：选择方法没有说明理由或理由不充分方法选用存在问题甚至错误估价方法应用过程中出现的错误估价方法收益还原法市场比较法剩余法(假设开发法)成本逼近法基准地价系数修正法收益还原法可能会出现的问题收益为待估宗地的实际收益不是客观收益收益确定依据不充分或不合理费用确定可能漏项或多项建筑物还原利率、土地还原利率的确定不合理地价计算中年限错误

示例市场比较法可能会出现的问题实例选择不符合规定。因素选择不合理。比较因素说明未量化，过于笼统。确定因素条件指数中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表）不一致。因素条件修正系数表中可能会出现因素内容与前表（因素条件说明表或因素条件指数表）不一致。地价指数、容积率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明显错误。示例剩余法可能出现的问题对于现状利用的土地也采取假设开发的方式计算土地价格对于最优化使用没有分析说明预测开发不动产总价依据不充分或确定错误或不合理，没有市场案例费用确定可能漏项或多项利润计算时考虑了利息示例成本逼近法可能出现的问题费用成本无依据税费不全面，税费的确定没有明确的法律和文件依据无年期修正无区位修正开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致示例基准地价系数修正法可能出现的问题无基准地价成果介绍或介绍太简单无基准地价的公布时间、批注文号、批准机关无基准地价修正体系介绍(条件说明表、修正系数表)无具体计算过程(待估宗地条件说明、修正系数确定)容积率修正无说明或不进行容积率修正(商业、住宅)开发程度修正没有依据未充分说明原因，进行其他修正期日修正无依据或人为编造地价指数示例谢谢！项目名称示例×××公司国有出让土地使用权抵押价格评估×××公司国有划拨土地使用权出让价格评估×××公司抵押贷款土地评估返回估价目的示例根据××政函（2003）45号文，×××公司进行企业改制，本次评估为委托方改制后办理出让手续提供市场价格参考依据。为委托方利用土地使用权设定抵押权提供市场公允价格参考依据。×××公司欲将其现使用的×××公司以南、潍县北路以西的国有出让土地使用权进行抵押，土地登记面积为29531平方米。按照国家及省市对办理土地使用权抵押手续的有关规定，×××公司现委托×××公司，对拟办理抵押手续的土地使用权进行价格评估，为国有出让土地使用权抵押提供价格依据。

返回地价定义示例企业改制

1根据委托方提供的资料和评估人员对现场所进行的查勘，待估宗地估价基准日土地使用者为××××××，登记土地使用权类型为划拨，设定土地使用权类型为出让，登记用途为文化娱乐场所，设定用途为商业服务业，设定土地使用年期为40年，实际开发程度宗地内为五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水、场地平整），设定开发程度宗地内外为七通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）、宗地内场地平整。本次评估价格是指在设定的用途、土地使用年期、土地使用权类型、开发程度等现状利用条件下，评估基准日为2008年1月27日土地使用年期为40年的国有土地使用权市场公允价格。地价定义示例抵押贷款

2根据委托方提供的资料和评估人员对现场所进行的查勘，待估宗地估价基准日登记土地使用者为×××××××，登记及设定土地使用权类型为出让，登记及设定用途为工业，设定土地使用（剩余）年期为40年，实际开发程度宗地内为六通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、场地平整），设定开发程度宗地内外为三通（通路、通电、通讯）、宗地内场地平整。本次评估价格是指在设定的用途、土地使用年期、土地使用权类型与开发程度等现状利用条件下，评估基准日为2008年1月27日土地使用年期为40年的国有土地使用权市场公允价格。

地价定义示例3本次评估因只考虑城市基础设施对地价的影响，故土地开发程度的界定均指宗地红线外的基础设施开发程度和宗地内地面平整。本报告所评估的待估宗地地价是指本宗地在估价基准日二00七年九月十日，评估设定宗地外通路、通电、通讯、供水、排水“五通”和宗地红线内“场地平整”的土地开发条件下，用途为工业用地，土地等级为四级，剩余使用年限为49.18年的国有土地使用权抵押价格。宗地名称估价期日的实际用途估价设定的用途土地剩余使用年限估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度×××公司工业用地工业用地工业用地49.18年宗地红线外“五通”（即：通路、通讯、供水、排水、供电）及红线内“五通一平”（即通路、通讯、供水、排水、供电及场地平整）宗地红线外“五通”（即：通路、通讯、供水、排水、供电）及红线内场地平整根据委托方提供的资料及现场勘察，待估宗地具体情况见下表（表一）。返回估价结果示例商业1根据《城镇土地估价规程》和在对当地土地市场进行充分调查分析的基础上，本着独立、客观、公正的原则，采用基准地价系数修正法和收益还原法确定的估价对象在2008年1月27的土地价格为：土地面积：2294.37平方米（折合3.44亩）单位面积地价：2085.00元/平方米楼面地价总地价：4,783,761.00元大写：肆佰柒拾捌万叁仟柒佰陆拾壹元整币种：人民币详见第3页土地估价结果一览表估价结果示例工业2

根据《城镇土地估价规程》和在对当地土地市场进行充分调查分析的基础上，本着独立、客观、公正的原则，采用基准地价系数修正法和成本逼近法确定的估价对象在2008年1月27日的土地使用权价格为：土地面积：90394.7平方米（折合135.59亩）单位面积地价：355.00元/平方米总地价：32,090,119.00元大写：叁仟贰佰零玖万零壹佰壹拾玖元整币种：人民币结果一览表

估价结果示例3根据当地房地产市场分析，经估价人员现场勘察和对评估资料的收集，依据《城镇土地估价规程》的要求，遵循地价评估的基本原则和估价程序，选择适当的估价方法和估价技术路线，评估得到待估宗地在估价基准日二00七年九月十日、估价设定土地用途、剩余使用年限及土地开发条件下土地使用权抵押价格为：评估土地总面积：29531平方米评估单位面积地价：364元/平方米评估土地总地价：10749284元 总地价大写：壹仟零柒拾肆万玖仟贰佰捌拾肆元整。（币种：人民币）结果一览表

返回土地估价结果一览表1估价期日土地使用者坐落宗地名称土地证号或权属材料登记土地使用权类型

设定土地使用权类型

登记用途

设定用途

设定土地使用年期（年）

实际开发程度

设定开发程度

登记面积(m2)

本次评估面积(m2)

单位地价（元/m2）

总地价（元）

×××××××××划拨

出让

文化娱乐场所商业服务业40

宗地内为五通一平

宗地内外为七通，宗地内场地平整

合计土地估价结果一览表2土地估价结果一览表3返回土地登记状况1待估宗地位置、估价期日登记土地使用者、使用证号、用途、使用权类型、面积、图号、地号等详见表2土地登记状况一览表。表2土地登记状况一览表来源、登记证书号、四至、登记时间位置土地使用者座落土地证号或权属材料用途使用权类型地号图号登记面积(m2)本次评估面积(m2)×××××××××国用(1989)字第12号文化娱乐场所划拨3692.072294.37土地登记状况2土地登记状况待估宗地现土地使用者为×××公司，实际用途为工业用地，土地总面积为29531平方米。使用权类型为出让，终止日期2056年11月19日。该宗地位于×××公司以南、×××北路以西，东临×××北路，西邻×××村，北临×××公司，南临×××街。根据×××市城区土地级别图，该宗地属四级工业用地。国有土地使用证编号为：×××国用（2007）第C124号。

登记内容不全土地登记状况3土地登记状况

待估宗地位于日照市日照市新市区，海曲东路北侧、烟台路东侧。该宗地已办理了土地登记手续，领取了国有土地使用权证，土地使用证号日国用（2007）字第0635号，土地使用者为日照**有限公司，登记时间为2007年9月11日，用途为商住用地，使用权类型为出让，登记面积8327.98平方米，商业、居住用地比例为3:2，本次评估土地面积8327.98平方米。终止日期商业用途部分至2044年11月17日，居住用途部分至2074年11月17日。四至、登记内容返回土地权利状况出让1土地权利状况待估宗地登记土地使用权类型为出让，登记用途为文化娱乐场所，设定用途为商业服务业，至估价基准日，国有土地使用证登记的土地使用者为××××××，属××市城区一级商业基准地价范围。待估宗地无抵押、出租等他项权利限制。所有权、出让金、剩余使用年期土地权利状况出让2土地权利状况待估宗地以出让方式取得，至评估基准日宗地四至清楚，权属来源合法。太简单、应当描述的内容缺乏土地权利状况3待估宗地为国家所有，由×××公司于1998年12月通过出让方式取得。待估宗地登记用途为商业用地，登记土地使用权终止日期为2038年12月，出让年期为40年，于估价基准日土地剩余使用年期为30.67年。委托方于1998年12月23日签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳土地使用权出让金为9028.4元。待估宗地来源合法、产权清楚，无土地权利纠纷，不存在他项权利。

返回土地利用状况示例1土地利用状况待估宗地南面建有一栋二层砖木结构的电影院，建筑面积2400平方米；东面建有一栋二层砖混结构的录像厅，建筑面积860平方米；西面建有砖木结构的平房，建筑面积260平方米，以上建筑物成新率约60%。其余为空地，地面已硬化，利用效用较好。

容积率、建筑密度土地利用状况示例2土地利用状况该宗地现正为×××公司做办公、生产等使用。太简单土地利用状况示例3土地利用状况待估宗地于估价基准日地上建筑物为喜洋洋大酒店，其房屋所有权人为×××公司，房屋坐落于×××街道办事处南桥村南104国道西侧，房屋所有权证号为济房权证长字第004048号，总层数为四层，混合结构，建筑面积为886.68平方米，设计用途为商业，建成年代为2003年。返回一般因素示例11、地理位置和行政区划2、自然条件和资源状况3、城市规划与发展目标4、房地产制度与市场状况5、社会经济发展状况产业政策一般因素示例21.地理位置2.自然环境3.行政区划4.社会经济状况5.房地产政策与房地产市场状况6.城市规划与发展目标一般因素示例31、城市资源状况①地理位置②行政区划和土地③城市人口2、房地产制度和房地产市场状况①土地制度②住房制度③地价政策3、产业政策4、城市规划与发展目标5、城市社会经济发展状况①城市经济布局②城市发展水平③城市综合实力④社会储蓄与投资⑤物价变动一般因素示例4-1日照市是一个以轻纺综合、外贸港口、海洋科研、风景旅游为主要特点的沿海开放城市，北临青岛，南接连云港，东与韩国、日本隔海相望，西与欧亚大陆桥相通，有新亚欧大陆桥东方桥头堡之称。日照作为港口城市，经济腹地辽阔，并位于我国众多沿海港口以及环渤海经济区和长江三角洲经济区的中间位置，不论发展对外贸易还是国内南北转口物资都相当方便，优越的空间位置使其成为新的投资重点区域。设立地级市以来，经过十余年的努力，城市的总体实力有了很大的发展。一般因素示例4-2在我国城市中，日照市的自然条件非常优越，属暖温带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，气候温和。城市面海而建，环境优美，水资源、非金属矿产资源较丰富，为城市建设提供了很大的便利条件。日照作为新兴港口旅游城市，以“蓝天、碧海、金沙滩”著称，在长100多公里的海岸线上，拥有海滨森林渡假区、全国水上运动基地、海水浴场、海滨名山、生态观光景区、民俗村、古文化遗址等山海胜景和旅游胜地，可谓珠连翠叠、风光旖旎，旅游发展潜力很大。返回区域因素示例1-1

1、区域概况泰城为市政府驻地，位于泰山南麓，地势北高南低，西高东低，相对起伏较大，北距省会济南66.8公里，南至曲阜74.6公里，城市市区面积122平方公里，到2010年城市市区人口控制在95万以内。是全市的政治、经济和文化中心。

2、交通条件泰城对外交通便捷，四通八达。设有长途汽车站多处，火车站一处。区域因素示例1-2铁路方面，京沪、泰肥、辛泰铁路交汇于泰城。2006年末全市等级公路通车里程(含农村)达12150.4公里。公路密度达162.1公里/百平方公里。全市公路货运量6083万吨，货运周转量32.2亿吨公里，分别增长13.8%、26.2%；客运量4608万人，客运周转量28.1亿人公里。公路方面，京沪、京福两条高速公路交汇于山东省最大的互通立交桥—泰山高速立交桥，与泰城周围5座互通立交桥、12座大型分离式立交桥相连，形成了以泰城为中心，环城高速公路为纽带，与泰安至北京、上海、福州、莱芜、肥城5条放射状高速公路和普通干线有机相连的公路网。泰城区域内交通方便，路网稠密。有岱宗大街、东岳大街、灵山大街、财源街、环山路、红门路、温泉路、长城路、迎胜路、虎山路、向阳路、迎春路等交通主次干道直接与104国道、京福、京沪高速公路和市中心相连，城市“六纵六横”的路网框架已经形成。2006年末出租车1292辆，公交标准运营车辆480标台，泰城的交通便捷度和车辆保有量均高于全市平均水平。

区域因素示例1-33、基础设施状况泰城城区基础设施较完善，主城区已达到“七通”（通水、通电、通讯、通气、排水、通路、供热）条件，可以基本满足区域内生产、生活需要。泰安市区现有三座自来水厂、四座加压泵站及三座高位水池，城区总供水能力为31万立方米/日，管网布置以环状网为主，枝状网为辅，供水保证率达95％以上；电力供应主要来源于肥城石横和莱芜两大电厂及山东电网，共有47座变电站，其中：220千伏安7座，110千伏安35座，供电保证率达98%左右；泰城位于基本通讯营业区内，固定电话、移动电话、宽带网普及率较高，通讯便捷；泰城供气管道长390公里，供气面积约45平方公里，煤气普及率为67.8%；排水采用雨污分流和雨污合流两种形式，形成了较为完整的排污系统，雨水和污水能顺利排出；泰城有供热企业2家，主要供热管道达60余公里，大型换热站11座，集中供热率和气化率分别达到62.5%、95.1%。区域因素示例1-4

4、环境质量状况泰安市先后荣获“国家卫生城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市”等光荣称号。泰城以建设“蓝天、碧水、青山、绿色家园”最佳宜居城市为目标，以“六路、两水、三大项目、四项整治”为重点，加快“绿、亮、净、美”工程的进度，天平湖公园、东湖公园、南湖公园相续建成并对市民开放；标志着六大公园簇拥泰城的格局已经形成，完成了第二污水处理厂、垃圾处理场等一批城市基础建设项目，共改造、扩建和整治城区道路81条，实现了城市面貌的重大改观。2006年共完成环保污染治理投资7.2亿元，完成19个列入南水北调污染防治治污项目，淘汰4吨/小时及以下燃煤炉灶近千台，环境质量进一步改善。区域因素示例1-5泰城建成区园林绿地551.4万平方米，绿化覆盖率33.2%，人均公共绿地面积14.6平方米；垃圾、粪便无害化处理率分别达到了97%、98%；空气环境质量达到二级标准，空气全年污染平均指数为69，空气优良天数357天；水质符合《生活饮用水卫生标准》（CB5749-89）的规定，生活污水处理率、工业废水排放达标率、工业废气烟尘达标率、工业固体废物综合利用率分别是71%、98.6%、94％和87.3％，烟尘控制区覆盖率、环境噪音达标区覆盖率分别为100%和87%，目前泰城已初步形成了“三大广场、三大水面、六大公园、六条玉带”的生态格局，成为“环境优美、社会文明、卫生安全”的山水园林旅游生态城市。

区域因素示例1-6

5、产业集聚状况泰安城市性质定位为以泰山为依托的历史文化名城和园林旅游城市，城区工业发展有一定的限制，区域内工业呈松散分布，结合旧城改造和总体规划的实施，高新技术企业以及新建和续建企业正在向开发区集聚、转移和搬迁，全国知名的部分大型企业和高精尖技术企业已陆续落户泰安高新区，产业集聚效应正逐步显现。主城区主要以办公、商服、饮食、旅游、金融等第三产业为主，集聚程度较高。区域因素示例2-11、区位概况待估宗地位于潍坊×××有限公司以南、潍县北路以西。近年来，潍坊市寒亭区经济发展迅速，特别是潍坊市委、市政府大力开展招商引资，优惠的投资条件和环境，吸引海内外大批客商到潍坊市寒亭区开发建设，使潍坊市寒亭区经济发展走向快车道，日新月异。区域因素示例2-22、交通条件公路市区建立了交通干道系统。内环路由北宫街、月河路、健康街、鸢飞路形成；中环路由玄武街、长松路、宝通街、北海路形成；整个市区由北环路、西环路、南环路、东环路组成环绕市区的大外环，规划主次道网密度为3.2KM/KM2，目前城市主次道路网密度为1.8KM/KM2，形成了纵横交错的路网框架，道路状况良好。区域因素示例2-3铁路、航空潍坊市是环渤海经济圈的重要城市。是环渤海经济圈和黄海经济带的陆上交通纽带。潍坊市地处胶东半岛的咽喉要道，胶济铁路、济青高速公路、烟潍公路在自东向西穿过，潍坊飞机场位于市区以南五公里处，青岛海港距潍坊城区二百五十公里。城市道路向阳路、和平街、鸢飞路、潍州路和东西向道路健康街、胜利街、福寿街、北宫街，基本形成了以铁路、公路为主，其他交通形式为辅的格局，对外交通条件优越。区域因素示例2-43、基本设施情况供水潍坊市市区供排水设施较完善。市区供水主要来自6个水厂、朱里水源地和峡山水库，总需水量为3.6亿立方米/年。除市区自来水公司集中供水外，各厂矿企事业单位自来水井占相当大的比重，年供水保证率在95%以上，能够满足正常生活、生产用水。排水主要街道两侧的排水渠道已基本实现雨污分流，雨水通过管道就近排入各河道水系。目前，城市污水排放处理能力为8万吨/日。区域因素示例2-5供电潍坊市城区供电状况良好，电网结构为220千伏外环网、150千伏中环网、35千伏网，供电保证率达95%以上。通讯、供煤气市区通讯、供煤气能力较强，市话通讯、供煤气容量已达20万门，装机容量为15万门，奎文、潍城两区电话普及率已达13部/百人。供煤气市区现有燃气气源地2处，日供气55万立方米，燃气普及率达到90%。4、环境条件区域环境质量属潍坊市区较优，主要污染物为大气、噪声等。区域因素示例3-11、区域概况待估宗地位于长清区平安街道办事处区域内。平安街道办事处地处长清区北部，因驻平安村而得名,其前身是平安店镇。面积78平方公里，耕地面积4328公顷，辖7个管理区，78个行政村，人口55926万人，人口出生率12.2‰，人口自然增长率6.4‰。济南市引黄保泉重点工程“玉清湖”位于平安北部。济南市农业高新技术开发区和济南市经济开发区相继落户平安街道办事处。济南市农业高新技术开发区位于平安东部，紧靠104国道，规划面积10平方公里，是山东省政府规划的外向型高新农业示范区，现已成为全省最大的兽药研发和生产基地，全市最大的乳制品生产基地。济南经济开发区位于平安南部，是长清区工业的核心区，先后引进了捷迈、晶恒、重汽、济柴、联想等60余个项目，初步形成了以交通、内燃机动力、数控锻压机械、压力容器等为特色的机械装备制造业基地，被命名为山东省机械装备产业集群。区域因素示例3-2农业结构调整稳步推进，奶牛、花卉、苗木、蔬菜四大主导产业已初具规模。平安街道办事处先后荣获全国投资环境300佳乡镇、山东省新型乡镇、齐鲁乡镇之星、济南市两个文明建设先进乡镇等荣誉称号。2、交通条件长清区平安街道办事处距济南市市中心仅12公里，境内220国道、104国道、京福高速公路、京沪铁路纵贯南北，交通便利。待估宗地东临交通型道路国道104，通过该道路向北可直接济南市区，向南可直达泰安市，是南北交通的主要干道。西临联大路，通过其可直达山东联合大学。待估宗地距离最近的公交站点约200米，主要有86路、20路、302路、301路、长清1路等多辆公交车经过，对外出行较方便。区域因素示例3-33、基础设施条件供电：待估宗地所在区域电力来源于济南市供电局电网，供电保证率100%，待估宗地所在区域于估价基准日已接入市政供电管网。供水：济南市根据供水水源类型、供水水质、供水水压、供水保证率四个指标，划分为五类供水区，即供水良好区、较好区、一般区、较差区、无供水区。待估宗地所在区域为于估价基准日为供水良好区，区域内均为自备井供水。排水：济南市区地下排水方式分为市政排水管网、暗沟、明沟、地势高低自然排放等四种方式，待估宗地所在区域于估价基准日为暗沟排水。通讯：待估宗地所在区域于估价基准日处于电信基本营业区。学校：待估宗地所在区域中小学较少，距离最近的炒米店小学约3000米。医院：待估宗所在区域没有医院，距离最近的长清区医院约12千米。区域因素示例3-4

4、环境优劣度

长清是适宜人居的生态旅游区。南部苍翠群山连绵环抱，发源于泰山北麓的北大沙河穿越南北，青山、绿水、名胜、古迹形成特有的人文自然景观，享有省会济南“后花园”的美誉，素有“山水长清，齐鲁仙境”之美称。目前城区绿化率达到45%以上，人均占有公共绿地超过12平方米；全年空气优良率达100%，成为天然的“森林氧吧”；旅游业形成了“一区”（五峰山省级旅游度假区）、“两线”（以灵岩寺为主的东部宗教旅游线，以孝堂山、大峰山为主要景点的西部古文化和红色旅游线）、“三带”（长清东南部生态旅游带、大学科技园修学旅游带、济南经济开发区现代工业和农高区观光农业旅游带）的新格局。区域因素示例3-5根据济南市环境质量综合评价成果，济南市环境质量评价分成五类，即重污染区、较重污染区、一般污染区、轻微污染区、基本无污染区。待估宗地所在区域属于基本无污染区。

5、产业集聚状况区域内多为工业园区和大学园区，有山水工业园区、佳宝工业园区、华鲁饲料、联合大学等，商业繁华度较差，距离区域商服中心长清区银座超市约9千米。

6、规划限制待估宗地规划用途为商业用地。区域因素示例4-1区域因素待估宗地位于日照市日照市新市区，距日照市政府约1000米，位于市中心成熟社区。区域自然条件良好，地势平坦，地质条件较好，区域内基础设施较为齐全，区域繁华度较好。没有显化区域特征返回个别因素示例11、待估宗地位置及交通条件待估宗地位于×××××××，东临××××，西临××××，南临××××，北临××××，周边路况及交通状况较好。2、待估宗地基础设施条件待估宗地内的实际开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、场地平整），待估宗地基础设施条件详见土地估价结果一览表。3、待估宗地形状、地形、地质及进深情况待估宗地形状较规则，无坡度，临××路长××米，进深××米，地基承载力较强，利用效用较好。用途、面积个别因素示例2待估宗地现土地使用者为×××有限公司，实际用途为工业用地，土地总面积为29531平方米。出让性质，终止日期2056年11月19日。该宗地位于潍坊×××有限公司以南、潍县北路以西，东临潍县北路，西邻胡家朱茂村，北临潍坊×××有限公司，南临云祥街。根据潍坊市城区土地级别图，该宗地属四级工业用地，剩余使用年限为49.18年。待估宗地形状规则，地势平整。环境质量较优，城市规划对待估宗地有一定限制。该宗地实际开发程度为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地内“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水及场地平整）。评估设定土地开发程度为宗地外“五通”及宗地内“场地平整”。形状、地势、临街状况个别因素示例3个别因素（1）宗地整体情况待估宗地最佳用途为商业、居住综合用地，宗地南邻海曲路东段，西邻烟台路，交通条件优越，宗地形状规则。（2）基础设施状况待估宗地内基础设施较完善，土地开发程度达到宗地外“七通一平”，宗地内场地平整。宗地条件返回估价依据示例企业改制

1-1㈠估价依据的有关法律、法规、政策和技术规程⑴《中华人民共和国土地管理法》⑵《中华人民共和国房地产管理法》⑶《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）⑷《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》⑸《××省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》⑹《××市城市总体规划》（2005年××市人民政府）⑺《土地登记规则》（修正）⑻《山东省××市城市市区土地级别与基准地价更新技术报告》⑼《××市人民政府关于调整××市基准地价的通知》（泰政发[2007]39号，2007年7月30日）估价依据示例1-2㈡委托估价方提供的资料⑴委托方营业执照复印件⑵国有土地使用证复印件⑶宗地图复印件⑷委托方提供的其他宗地评估资料㈢估价人员调查搜集的资料⑴宗地照片⑵估价人员实地勘察资料⑶估价人员搜集的行业收益资料

文号、改制文件估价依据示例工业抵押贷款

2-1估价依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、中华人民共和国国家标准GB/T18505-2001《城镇土地估价规程》，国家质量监督检查检疫总局发布；

4、国土资源部《关于作好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知》（国土资发[2000年]505号）；

5、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）；

6、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；

7、山东省土地局《转发省物价局、省财政厅〈关于调整征用土地亩产值和地面附着物价格标准的批复〉的通知》；估价依据示例2-28、潍坊市人民政府《关于印发潍坊市国有土地使用权出让和转让暂行办法》（潍政发[1992]193号）；9、《潍坊市国民经济和社会发展第十五个计划纲要》；10、《潍坊市统计年鉴》；11、《潍坊市城区土地级别调整与基准地价更新报告》；12、潍政办发[1987]92号文件；13、潍政办发[1995]24号文件；14、鲁价费发[2001]301号文件；15、潍政办发[1999]66号文件；估价依据示例2-316、委托方提供的有关资料：①国有土地使用证[编号：潍国用（2007）第C124号]复印件；②企业法人营业执照复印件；③待估宗地基础设施状况、位置说明等资料。17、估价人员调查搜集的资料：①土地抵押的有关资料；②待估宗地地质及周围环境资料。估价依据示例商业转让3-1（一）法律法规部门规章依据1、《中华人民共和国土地管理法》（第十届全国人大常委会第十一次会议通过，2004年8月28日修正）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（第八届全国人大常委会第八次会议通过，1994年7月5日）；3、《中华人民共和国城乡规划法》（第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1989年12月26日）；4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第256号，1998年12月27日）；5、《山东省城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（2002年）》（1995年12月14日山东省八届人大常委会第十九次会议通过，2002年7月27日山东省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议修改）；估价依据示例3-26、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，1998年7月20日）；7、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发【2001】44号，2001年2月13日）；8、山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》（省九届全国人大常委会第十次会议通过，1999年8月22日）；9、《××城区国有土地基准地价应用技术手册》（济政发[2007]31号）。（二）有关技术标准1、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。估价依据示例3-3（三）委托方提供的资料1、《国有土地使用权证》（××国用[2002]字第0702263号）；2、《房屋所有权证》（×房权证长字第004048号）；3、《国有土地使用权出让合同书》；4、《私营企业登记基本情况表》；5、《企业法人营业热照》；6、委托估价方提供的其他有关资料。（四）估价人员调查搜集的资料1、估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。返回估价原则示例商业1-11、预期收益原则估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。2、替代原则估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3、最有效利用原则以估价对象的最有效利用为前提进行估价，判断土地的最有效利用应以土地利用符合其自身利用条件、法律、法规、政策、规划限制、市场要求和最佳利用程度等。估价原则示例1-24、需求与供给原则以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。5、变动原则估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。6、贡献原则土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。

估价原则示例(商住)2-1估价原则根据地价评估的技术规程及估价对象的具体情况，在本报告估价过程中，我们遵循的主要原则有：（1）需要与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供于的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时即要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。（2）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变化的。土地价格有同样情形，它是各种地价因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效要求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素和个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。返回估价原则示例(商住)2-2（3）协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。（4）多种方法相结合的原则随着我国土地估价的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的地价估价方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此进行地价估价时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及掌握的资料，选择最适宜的方法进行估价，同时为了使估价结果更为客观，更接近于准确，估价中选择两种较为适宜的方法进行估价，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。

返回估价方法示例1

1、估价方法的确定根据《城镇土地估价规程》和评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用基准地价系数修正法和收益还原法进行评估。

2、选择评估方法的依据通过实地调查，认真分析调查收集到的有关资料后可以看出，待估宗地位于××××××，属××市城区一级商业基准地价范围，宜采用基准地价系数修正法进行评估，鉴于该宗地设定用途为商业服务业，该区域的行业收益资料易于取得，因此第二种方法采用收益还原法进行评估，最终宗地的单位地价由两种方法评出的结果经综合分析后确定。估价方法示例2土地估价方法的选择应根据《城镇土地估价规程》的要求，依据当地的地产市场发育情况，结合估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的相关评估资料等确定。《城镇土地估价规程》中规定，目前通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。本次评估目的是为委托方抵押土地使用权提供价格依据。待估宗地为工业用地，由于工业用地收益较低，且难于测算其客观收益，故不宜采用收益还原法评估待估宗地地价。同时，与待估宗地处于同一供需圈的工业用地交易资料不多，也无法采用市场比较法评估待估宗地地价。但待估宗地位于潍坊市寒亭区，土地用途为工业用地，所在区域土地取得费、土地开发费等资料齐全，适宜采用成本逼近法评估宗地地价。同时，待估宗地位于潍坊市城区基准地价区域内，也宜采用基准地价系数修正法评估宗地地价，最后通过综合分析确定待估宗地抵押评估价格。

估价方法示例3根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法，主要的评估方法有：基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。待估宗地处于济南市土地基准地价范围内，可选择基准地价系数修正法进行评估；待估宗地地上建筑为可出租商业用房，可以获得客观详实的租金及费用的资料，所以可选用收益还源法，最后根据两种方法综合确定待估宗地价格。返回估价结果示例1估价结果对当地土地市场充分调查分析的基础上，本着独立、客观、公正的原则，待估宗地采用基准地价系数修正法计算的单位面积地价为2091.33元/平方米；采用收益还原法计算的单位面积地价为2079.49元/平方米。两种方法计算的结果差距不大，故待估宗地的单位面积地价以两种结果的算术平均数2085.00元／平方米（取整）确定比较适宜。土地面积：2294.37平方米（折合3.44亩）单位面积地价：2085.00元/平方米总地价：4,783,761.00元大写：肆佰柒拾捌万叁仟柒佰陆拾壹元整币种：人民币详见第3页土地估价结果一览表估价结果示例2估价结果日照**有限公司委托估价的国有出让土地使用权，估价总面积为8327.98平方米。经估价人员现场查勘和市场分析，本着公平、公正、公开的原则，采用基准地价系数修正法和收益还原法分别对估价对象进行估价。经过测算，估价对象在2007年9月11日的土地价格如下：待估宗地单位地价为：4095.8元/平方米。总地价为：3411万元。大写：人民币叁仟肆佰壹拾壹万元整估价结果示例3估价结果经测算，基准地价系数修正法求取的土地价格为391.2元/平方米；收益还原法求取的土地价格为417.49元/平方米。根据对待估宗地所在区域商业用地地价水平的调查，两种方法求取的价格较能客观反映于估价基准日市场的地价水平，因此，确定以基准地价法和收益还原法所得结果的算术平均值作为待估宗地的价格，为404.34元/平方米，取整为404元/平方米。

总价返回估价的前提条件和假设条件(商)1-1估价报告的使用、前提条件、假设条件及特殊说明的事项1、本评估结论反映了在本次评估目的下，根据市场公开原则确定的现行市场公允价格。本评估报告和结果只适用于在本地价定义和假设限制条件及评估目的下的价值类型，不适用于其他方面。违规使用土地估价报告和估价结果的，本评估机构不负法律责任。

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地出让价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

3、本估价报告和估价结果的作用依据本报告所列法律法规的有关规定发生法律效力。4、本次评估是在设定土地使用权类型为出让的前提下进行的，土地使用年期设定为商业用途法定最高使用年期40年，评估价值含政府收益。估价的前提条件和假设条件(商)1-25、评估报告中涉及的土地原始资料、有关法律文件及相关材料，由委托方提供，委托方对其真实性、合法性承担法律责任。6、本评估报告只对待估宗地的土地价值发表意见，不包括地上建筑物及附着物的价值。土地证登记面积为3692.07平方米，本次评估面积为委托方提供的新测宗地图标示的面积2294.37平方米。由于产权及土地利用具体方式等引起的其他问题与本评估机构和土地估价师无关。

7、本报告由土地评估报告和土地评估技术报告两部分组成，土地评估报告供委托方在本次评估目的下使用，土地评估技术报告由本评估机构备案及供土地主管机关审核使用。不经委托方和估价方同意，不得公开和散发。

8、本评估报告自评估基准日起有效期为壹年。

9、本评估报告由××××公司负责解释。估价的前提条件和假设条件(商住)2估价的前提条件和假设条件1、委托方合法取得土地使用权、并支付有关税费。2、估价对象作为综合用地。宗地得到最佳有效利用，并产生相应的土地收益。3、任何有关估价对象的运作方式、程度符合国家、地方的有关法律、法规。4、在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。5、土地开发程度为宗地外“七通”，宗地内场地平整。收益还原法估价的前提条件和假设条件3估价的前提条件和假设条件1、委托方合法有偿取得土地使用权。2、估价对象得到最有效利用，并产生相应的土地收益。3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的客观均衡市场。4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家地方的有关法律、法规。5、关于基准日的设定：根据委托方提供的《土地评估委托书》，本次估价基准日定为2008年4月7日。6、关于土地使用年限的设定：待估宗地的登记终止日期为2038年12月，于估价基准日的土地剩余使用年期为30.67年。7、关于用途的设定：根据委托方提供的《国有土地使用权证》（***国用[2002]字第0702263号），登记用途为商业用地。返回估价结果和估价报告的使用1估价结果和估价报告使用的说明（1）委托方对所提供资料的真实性负责。（2）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表本报告。（3）本报告由估价机构负责解释。

有效期、整体使用估价结果和估价报告的使用2估价结果和估价报告的使用说明1、本估价结论反映了在本次估价目的下，根据资产持续经营原则，公开市场原则确定的现行公允价格。本估价结果只反映本次估价目的下的价值类型，不适用于其他方面。2、估价结论没有考虑将来可能承担的出让、担保、诉讼事宜，以及特殊的交易对其估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济形势发生变化和当地城市规划调整及影响土地价格的主要因素发生的变化。3、本估价报告仅供委托方在本次估价目的下使用，未经委托方和估价方同意，不得公开和散发。4、估价报告自估价基准日起有效期为一年。5、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本估价机构对估价结果保留有解释之权利。估价结果和估价报告的使用3估价结果和估价报告的使用1、本报告结果仅作为委托方办理转让手续的国有土地使用权价格依据，不作其它使用。当用于其它目的，本报告评估结果无效。2、土地估价报告和估价结果的作用依照国家、省、市的法律、法规的有关规定发生法律效力。土地估价报告供委托方使用，土地估价技术报告送交土地管理部门审查用，不提供给委托方。3、土地估价结果有效期：本报告的估价结果自估价基准日起半年内有效。4、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。5、土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。6、违规使用土地估价报告和估价结果的应该承担相应的法律责任。返回需要特殊说明