上海某知名楼盘复合营销工作总结

复合营销合力创赢**新里程一标段营销工作总结

合作背景大事记销售情况集成工作总结营销解码附件——活动照片观映——平面广告赏析——媒体报道汇总目录背景市场背景合作背景2005年宏观调控，整体市场价量齐跌，沸点到冰点；区域市场，供应巨大，竞争激烈，价格成为主要竞争手段；**-中国地产第一品牌，行业领跑者，综合实力领先我们；**、南都、浦房联盟，工作方式、文化背景磨合初期；<<<大事记[05年12月3日]开盘,推量１２８套[05年12月25日]一兆韦德免费体能测试，和谐社区健康之旅启动[05年12月31日]第二批房源上市，推量54套[06年1月7日]外服白领置业讲座，和谐社区生活之旅启动[06年1月15日]第三批房源上市，推量138套[06年1月21日]上海城市交响乐团首演专场，和谐社区艺术之旅启动[06年3月19日]小小钢琴家活动，奏响了和谐社区成长之旅的乐章[06年3月26日]第四批房源上市，推量79套[06年4月16日]第五批房源上市，推量80套[06年4月23日]第六批房源上市，推量80套；一标段可售房源全部上市[06年4月28日]央行贷款基准利率上调0.27%，新一轮调控信号隐现。当天房源库存量仅余38套，占6.8%[06年5月19日]一标段最后1套房源售出（第556套）截止5月19日，大定556套，销售率100%，总销面积61128m2，总销金额5.04亿元，均价攀升至8600元之上，连续4个月上海市商品住宅销售面积排行榜前10强，量价排名始终占据板块市场第一，标杆地位牢固<<<实录——我们用行动创享和谐168天一标段销售数据汇总及各销售期均价走势>>>各销售周期销售套数占当期推量的比例面积总价均价05.12.3-05.12.30(含11月份内定11套)7861%8212.736631.238074.3405.12.31-06.1.1462115%6939.15664.808163.6006.1.15-06.3.25174126%18815.7214920.617929.8706.3.26-06.4.157696%8601.957162.768326.9006.4.16-06.4.2281101%9042.677855.068686.6606.4.23-06.5.1985106%9516.668176.578591.85合计：556100.00%61128.8504118246.78074816483278687793005010015020074007600780080008200840086008800销售套数均价销售套数7862174768185均价8074.348163.67929.878326.98686.668591.8505.12.3-05.12.3005.12.31-06.1.1406.1.15-06.3.2506.3.26-06.4.1506.4.16-06.4.2206.4.23-06.5.198592未来域7821环球翡翠湾7967**新里程8592环球中央花园8337樱桃苑8144衡辰三林苑7398排名名称均价毛坯实际均价1**新里程859285922环球中央花园833783373樱桃苑934481444环球翡翠湾796779675未来域932178216衡辰三林苑73957395板块内销售均价排行榜工作总结<<<技术超前服务拼劲沟通通过自身知识体系，整合公司资源，相互尊重、学习，优势互补。凭借对市场的敏锐判断，科学分析，做到决策在前。合作过程中不断自我检讨，主动提供全面、细致的专业服务。充分发挥“敢打硬仗”的优良传统，永不满意；价格逆市而上，争创更大的价值。良好的互动式沟通，共同围绕项目目标达成双赢。营销解码<<<复合营销合力创赢F模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢AF模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢开发理念决定营销定位整合地产的开发理念以客户需求为导向，针对客户对生活品质和环境的需求，充分调动各方资源，积极推进资源整合。通过前期的努力，“**新里程”在规划阶段，就已确定了社区的优质配套资源——家乐福、一兆韦德健身会所、公立品牌小学、曹鹏艺术中心四大城市级别优质品牌配套。通过对土地资源的充分把握，进行业态和产业链的资源整合，完成了供给与需求的充分整合，实现了复合地产的开发。

一兆韦德会所公立品牌小学曹鹏艺术中心家乐福新里程二期新里程一期BF模式创新力E销售执行力D推广整合力C市场前瞻力B理念新闻力A资源解读力复合营销合力创赢和谐社区无限生活把握“和谐社区”的内涵是传播的核心点资源“有机整合、良性互动、集成管理、虚实结合、软硬并序”的和谐社区完备的优质资源及和谐的6大特征为客户营造生活的无限空间，构成项目核心竞争力和谐社区六大特征硬件舒适的居住空间环境、配套都不少软件丰富的娱乐休闲活动

服务制度，管理体系交流平台的建设不断完善的后期服务CF模式恒创亦新力E销售踢执色行力D推广在整淋合力C市场密前胶瞻力B理念唇新隙闻力A资源毒解承读力复合选营销合力晃创赢及时谋咨讯沟的把表握是动态兴决策替的依羽据动态言市场催的跟糟踪是甲有效杏决策万的基看石每日猜竞争时楼盘烂交易惕数据纹的跟验踪，施构成驾市场维研判民的基嚼础工絮作每周广板块伶市场愤的分雀析和我政策次的解亦读另棚项目胁知己巡寿知彼随，始祸终处其在清霉晰的损市场您格局访中每月吗市场语报告符精确比掌握抓市场叹供应猴与需慌求状趁况，余价格界与成简交趋联势，键为项漠目销拳售安蒸排和升计划伏制定鹅，给翼出客备观依业据.决策臭案例产：年初报北京窄等地绍房地垄产市悦场飙针升，棚专业籍敏感席度令日我们爽做出游“新伪一轮偏的宏窝观调您控可哄能展锻开”傻的预翠判，量结合狱项目情大盘码营销易、销晴售周湖期长电、公初寓类侄产品催可能倚受到粗影响物会较肾大。衰在充痛分考泽量客锋户积如累的狸情况西下做惑出了知加快亮上市摄量的要决策——操作羊上在3、4月份病加快各推盘碧速度胀连续步开盘妈，4月23日最批后一友批可炭售房快源上傅市，勤迅速性消化厦了原刮有积愚累的商客户蒜，把谋握住文上半挣年短万暂的辫市场注机会薯。为轮下半田年二启标段堵的上聋市赢随的了争充足赢的准社备时悼间。与地寄区政像府部岭门的抗良好竖沟通田和紧俗密联观系竞争极楼盘绝的专钓项报茶告案例找：未顷来域锁开盘蜡情况后的汇垮总信裁息及倒采取法的促粗销手预段；未底来的亮竞争梳项目骆尚东蹈国际神动态仪跟踪。DF模式僵创赴新力E销售境执忍行力D推广康整破合力C市场婶前塔瞻力B理念堤新晴闻力A资源烫解矿读力复合睬营销合力参创赢整合这传播扎资源阵制造贱新闻匪热点制造之新闻乐热点06木年05推年1212345首批罢房源见上市(8妄.9鄙.1雄0.抛11霉.2倒7.炊28滨.2辨9号爆单元沈)12施/3销售舰事件12卵/3非1第二锦批房严源上袄市（1陶2.细13将.1镜4号壶单元仿）第三捷批房遇源上役市（2址.3娃.4凡.2唉4.拣25鸟.2悲6号壳单元迈）1/碗15第四六批房闯源上躲市（5为.6吹.7箱.1良5.助16刊号单姜元）3/场264/弊16最后匀批房熊源上迁市（1寻7.愤18窝.3训1.详32币.3药3号好单元捆）第五到批房葡源上廉市（1禽9.荐20钩.2烧1.英22顿.2逃3号躁单元访）4/值23活动伏事件12熟/2次5一兆查韦德搭健康眼体验岭之旅1/启7外服烛白领匹置业链讲座1/赌14一兆咽韦德锦健康疫体验圾之旅1/似20振华疤港机仔项目强推介1/熔21城市畅交响辰乐团淡首演2/零11多个骡社会解团体需参观2/宇16家乐喷福商堤场项外目推蜓广3/柴16多—1闷93/嗓19春季蝴房展巾会小小怕钢琴逗家活否动4/沾30巩—5历/2浦东斤房展浴会5/坑3—陵5/现6假日伐楼市江房展猴会2/冈161/敌19家乐设福商贡场项交目推胃广5/泰28“走姑进六抬一”统儿童强音乐尽会动态额调整班传播蚁途径结论价:初涛步建厘立了项目鸭的知名砖度销售别套数典：1穴50问套前期腊及开详盘期（2找00塌5年蹄10麻-1画2月叠底）营销男费用佣：2失50旧万元10蝴-1浸2月流：晨劳报1亦50煎万，尊晚报袍10遵0万广告营销阶段企划雁主题都会本生活开盘选后销歌售期（2策00涂5年判12仅月底沈-2扬00扬6年巨5月服）体验+口碑营销阶段以客防户需拔求为尘中心导向主题广义防：和锻谐生铲活理困念方法汽/手串段围绕篮客户滤需求铁的系假列体任验活槽动维护丢客户疑，营析造口变碑，与体验界和谐征，促猜进销吼售目的营销条费用苦：1伟65昨万元06福年1就月—则5月桑：报栽纸广俯告1草10诉万龄推广房诚活动扑55拒万销售孤套数若：4伟06陷套时间活动内容2005-12-25一兆韦德健康体验之旅（派发圣诞礼物）2006-1-7外服白领置业讲座2006-1-14一兆韦德健康体验之旅（派发新春贺礼）2006-1-19家乐福商场项目推广2006-1-20振华港机项目推广2006-1-21城市交响乐团首演2006-2-11多个团体参观活动2006-2-16家乐福商场项目推广2006-3-16春季房展会2006-3-19小小钢琴家活动2006-4-30浦东房展会2006-5-3假日楼市房展会2006-5-28“走进六一”儿童音乐会结论层：小投搞入、蜂大产缩慧出造口钉碑、设促销寸售确立科了项铁目的武品牌去及区隔域标尾杆地叛位企划歌主题和谐怨社区爸无音限生层活知名接受喜好探索选择户外倍大牌平面恭硬广新闻砌报导口碑掩传颂低高高传播警资源尚的叠蓝加与隙交叉购买季路径传播店资源新客饥户老客债户首次提出打造和谐社区，构筑无限生活强势媒体推广引发政府和社会关注形成社会热点，引致媒体主动性传播新闻效应显现，营销费降低EC市场义前磨瞻力F模式产创爽新力E销售宅执旱行力D推广墨整界合力B理念淹新麦闻力A资源践解守读力复合暑营销合力纱创赢销售土是技违巧与防服务拆的艺就术合杆成价格扔制定赚技巧察——展全盘声定价我按需训调整采用混全盘爷定价油原则酒，充秧分考待虑相四邻位壮置关舞系制先定出努各楼辣栋的判初步私均价烟。按圆每次默上市姨前的寺供需够关系共决定舅推量牌和价问格调支整，唤以达订到最轿佳去记化速你度和朋效果咳。推量窄方案紧技巧尚——迈需求童导向包集中底认购房源野混搭兄，供块应均伶衡；核集中娱认购管，独嫂享优种惠；叙快速垮去化游。现场踪蝶说辞料技巧户——贿扬长惰避短智气氛烘营造扬长蛛避短态，采隶取只辫报总徒价，违模糊填单价初。推让迟价楚格公关布，躲避免地客户请犹豫慕，促没进成录交。前台校的执躺行力蛇——宾服务瞎为先银精诚刘合作提升绢售后谱服务泳，促涂进口零碑效晓益；积极缺的工候作态勤度，良好鬼的团锁队合互作精悠神，坚持可到底工的信雪心；排队提，做软好等卸候客愧户的周服务每次库排队接，等协候客嘉户容蒜易流都失实时领信息电，销拾控公雷示热情胳接待返，专暮人解召说嘘寒眉问暖贿，服接务为爪先做好影登记吧，了鱼解需述求FF模式看创杏新力E销售宇执嘉行力D推广虑整蚀合力C市场谜前春瞻力B理念康新怕闻力A资源勤解燃读力复合占营销合力评创赢以客疮户为艺中心耍的营卫销价龟值创锁新销售台模式尺的突艇破，嫩助推住项目民均衡昆稳定众去化让客愤户加盟我们龙的销售基本销售团队（案场）虚拟销售团队（项目及合作单位人员）虚拟销售团队（社会受众）责任捏型自觉探型自发粥型需通锹过满屋足客绝户来咽开发让客鹿户“多加盟父”我牧们的羊销售客户驳口碑敬作用脖越来析越大采取歉措施少，促添进突幅破挖掘目的客户秃群体编如“译滚雪螺球”缎般增谁长措施睡：系列体验之旅客户关怀计划口碑糖客户款的成为交比袍例大霉幅提集升，肆已经刺超越隙广告访客户熟的成狡交比桃例发现漂：复合膏营销体验恳营销口碑搏营销事件僚营销项目膨品质校的感欢受现场材实景示范伯单元服务达体验维护掏和关抽注客户节日虎关怀进度旬告知活动讲组织制造疤热点体验积和谐和谐古社区明委员倘会(筹)整合秒营运围绕喂客户牺的复原合营朽销模助式附件——若活动失照片呀观映——奔平面虚广告策赏析——抹媒体醒报道主汇总活动泼照片毯观映20生05趣年1还2月匹3日乏**榜新里俭程开越盘!06南年1哲月1絮5日第三话批房某源上梅市05惯年1例2月外31练日第二园批房华源上淘市06等年3锣月2寸6日第四蹈批房石源上摩市06哥年4棵月1淹6日第五仁批房柴源上笛市06近年4年月2斩3日最后前批房煎源上嫂市房展编会06溜年3滥月1强6—特19硬日春渴季房坏展会06坛年5怪月3进—5比月6淹日假砌日楼凤市房盒展会06怒年4罪月3寇0—梨5月更2日芝浦东寄房展粪会一兆塘韦德虑健康厘体验泪之旅（0窄5年您12弹月2季5日争）派偿发圣集诞礼篮物参加填人员耍：约3私0位串业主亦/期后续悲报道划：**凳新里顶程与利其健狭身会姓所经今营者蛋一兆躺韦德帆合作路，为禁**纸新里末程业持主提坛供免宗费体伟能测腰试。恐作为遵社区液资源斯整合皂的前沸奏，糖**屠提出愚了“锯和谐宽社区畅从健尼康起慰步”尺的理患念。外服陡白领投置业箭讲座（0糠6年半1月戒7日搂）参加抱人员叠：约8剖0位躁外服壮白领阀（人员盐由易还居会连提供）通过汽置业关讲座索和参惯观活密动，名及*澡*新课里程奋所营之造的战都会侵生活允氛围郑，在丧年轻烟白领牌中产读生了择一定滤的影悬响力物。一兆跑韦德拴健康榨体验访之旅（0耍6年江1月绳14蕉日）霸派发范新春洪贺礼参加偿人员：约窜30舌位业眉主/耗期后续忘报道梁：一兆谋韦德反承诺谎在由莫其经锣营管择理的皮**顽新里秤程运呼动健蜓身会俱所建住成后猜，将初每年滔为*锋*新忆里程慕业主切免费银提供挡专业武体能昌测试例，并兆为其标建立青个人陈健康德档案夸。在俯此基裹础上含，上爽海*脱*与魂一兆团韦德淘启动截了全湖面战踏略合征作关公系。上海厅城市繁交响粉乐团栋首演泄专场涨音乐么会（0捡6年昆1月旱21畜日）后续枯报道码：20佳06陵年1耐月2唉1日构上午克10凝点，款由上闲海文朋广新棚闻传态媒集旦团经蓝典音球乐频舍率F风M9歼4.梢7、慕上海刃曹鹏臭音乐幻玉中心挣主办辫，上里海*扩*房佣地产客集团燃有限孟公司呆**胆新里少程项芬目协火办的税“上咐海城馋市交港响乐味团首理演专齐场音答乐会枪”在头上海质音乐哪厅成稍功举而行。扁作为菊对成忌熟高壳雅艺度术的梁支持乘和关乡丰注，笔中共用上海让市委悠宣传块部张改止静箱副部窃长等滋领导凶以及皱文化途艺术匪届友萌人莅波临欣献赏了络这台丧精彩垫纷呈男的演记出。团体毙现场尼参观（0稳6年迅2月糖11必日）参加为人员通：约6慎0位稀市民**嘴新里驼程项艰目受各到社劝会各问届的戏关注家乐穷福项纤目巡结展（0辆6年性2月提16做日）通过荣在浦负东两腾家家词