物流园区运营实操

1物流园区运营实操—之开发摘自物流沙龙-云鸽目录摘自物流沙龙-云鸽1合同物流行业开展现状及趋势分析31.1合同物流的定义和效劳产品31.2合同物流的行业特点31.3合同物流的开展阶段41.4合同物流行业开展趋势52远成物流合同物流现状分析6老2.修1题业务洁模式劫6察2.轿1.辆1适客户运群套6看2.慌1.延2筒业务幕类型掩6绘2.敞2孤组织肢结构御7案2.伶3券营销支管理援8背2.洲4河运作悬管理互9盛3娱合同窗物流宿业务永开展屋规划窗10辈3.辞1暖突业序务模拆式规赖划筑10围3.并1.默1产业务陆模式穗规划荒原那么丧10膊3.蒸1.乐2魄业务隐模式扇11割3.哄1.引3评组织逼结构庆17扛3.筋1.壤4沾营销睁管理纲21网3.芦1.应5竖运作绘管理捉21秒3.国2汁敏发莫展阶拘段规览划亮22耻3.摘2.攀1挑第一陈阶段悟23炭3.霜2.济2控第二辞阶段愉23钢3.覆2.父3衰第哗三阶爪段闹24躬开发炒的准以备欺1.炸1开肤发的期筹划灶所谓候开发苦，是活将未捕利用错地改签造成巡农用阵地或锹建设死用地岁的活垫动。元一般隐指的鞋建设软开发罚是指嗓土地阻使用千者从臣土地厚市场萌通过捕招拍努挂〔窝或划盾拨或刷转让给等〕寒取得辽土地该使用籍权后锹，直饿接对损土地蜘进行躬开发捕建设絮的行搏为。煎不过斤很多尊人只听是将脊其中奋的一程个阶旬段，唐即工骡程建街设阶潮段作冠为开远发。针誉查电商农几何革式的麻开展办，使乎到各潜路大潜军〔刻电商由、房物地产载商、老基金糟、物驾流企戚业等删〕纷除纷投枕身到敏物流顾地产厅行列促〔范完畴包丽括物咳流园流区、短物流叶中心惩、分申拨配穷送中红心、梯仓库摘等物文流设坐施〕吉。电泄商在豆摧毁绪了商孟业地言产的灰同时席，却公造就涨了物初流地宿产的滤空前雁繁荣般。鬼不过查，据鸭中物委联发园布的敏第三鼓次全牵国物其流园猪区调饲查结难果显均示，丈全国倚共有敬75弟4家问物流党园区书〔实庆有数窜比这多个数迅据要郊大得淋多〕乞，其们中运蕉营的擦有3恒48哑家，便占4尾6%词；在艇建的畏24防1家更，占碑32羊%；桐规划北的1精65倡家，陷占2罪2%畜。由轨于很贿多物冷流园宏区建侦设存弟在着稳盲目遗追求库投资卡速度振而忽蚂视效株益的手现象欠〔个泄人觉扇得是门先占非有土冬地等烦升值敢的心肺理作班怪，哑不考颠虑运转营是汁否成唐功，故有钱龟任性毅啊〕志，原平均朴空置霸率达兔60红%。钢物流疏园区刻看上趟去热壶火朝献天，斑其实蛇虚火慨很盛洒。据探权威敏人士昏说，腹我国资物流半园区丽实现希盈亏贼平衡恳的保复守估献计不厌超过拉20淘%，塘存在漂地域茅性物宇流园届过剩振风险竟。巩在投忆资开谨发一臂个新羽的物签流园专区，鞭我们医要反潮复问渴自己虽：“始物流肢企业纵为什违么来局我们泽园区己？我票们能章给他蚀们带何来什饰么利慌益而晕值得焰人家晌来？搏〞，亏归结绣到项陷目上丸，就对是要汁清晰雪地回饥答项谱目“饼做什别么〞膝和“雨怎么州做〞密。物告流作额为经管济发挨展的柏血脉辈，成杯为商碎务活匆动〔晋尤其填电子花商务逮〕的万托盘遮，各敏个行成业都辫离不茅开物隶流，盘无论丘生产荐或者昆是生僻活资堤料的于流动准或商库务活奶动，疗都会配涉及断到仓尸储、废运输插、搬坦运装慰卸等辱物流汤操作屈。在郑物流维行业歪里涉尝及到功各类临客户市：有耽专线晴物流败企业园、快敲递企箩业、堤仓储涉企业粗、冷呀链企说业、月电商磨企业婚、批谷发商幕等等仅，他垃们的启需求报各式写各样狠，即狡使园追区占李地上役千亩软，也适不可断能完讲全满蚊足，狱如假设堡想什凝么都庙做，祝会顺薄得哥拆来失聚嫂意贝，只步会变很成个闲怪胎尊园区眨。而腔且各荡个城搁市都酱有各待自的涉特色石，假设恭不了沃解透申彻，器那管卧它三板七二盏十一强，先箭把项亿目用乓地盖元起来北，只丰会招睬致在驶招商浊过程伤中，岭要么检是适净合的暖客户贸不多汤、要钞么是摄结构割不合喝理、辽要么纸就是泉布局满不规扯范，验使到浊经营黄业户泼不愿貌进驻跃，做柜成“刃理想纺的业静户不寄愿进菊，进喜驻的掉业户纺不理舱想〞泰的结兄果，享给后炒面的碑运营惯工作辽带来篮麻烦秒。因慎而一月定要弱研究校好客伍户和鉴研究绳透彻编自己赏的园婶区，直如自修己的嚼园区借的区架位优塔劣，骆可做岁到的藏功能拜配比堵，产兔品设溪计，狠招商胀水平肝，外闯部协伴同能情力，山是适挂合哪酬些客忙户？注如何祖才可身运营兰成功荷和服砖务好新我们时的客例户？任同时桐，对鲁某个么园区湾开发坐商来悄说，刚一、盟二线安城市篮难拿向到地滚，革拿到驴地的期多数行在三俯四线搭城市丈，这护些城瞒市的矿招商乓压力狭较大港，因愁而容址易拿遭到较珍大的卧物流箭用地浮，很框多号寒称1批00泛0亩院以上腥。如聪果不妥考虑薯土地箱升值棒问题天，仅票市场盯容量线而言虾，这王么大也的物帽流用摊地对慈经营暴更形干成压喊力。奶为了班解决彩资金攻问题箩，开执发商游会采薪用分露期开槐发的光模式罪，这辈需先晶做好羊定位屈，做躬到总滚体规庆划，暴分区至域实岔施。东最好垒分析主哪种此形态片能较犹切合纺当时箱的市迹场环领境或偷消费与根底只较好竟的形青态就捏先开爷建〔吗举例榨说，嗽如政牢府要搅求现蛛有物洪流企俱业搬双迁，忧那么建圣议先储开发宗零担域专线停区域喉。而异如市忌场已片成熟确，但匆没有免限行宿、搬痰迁要宏求的脊，建凳议先波以仓沸库区鹊为主哄，总恼之先赵将园拢区小墓气候难形翠成〕耍。征因而晒园区愈的产励业规驴划决五定市驰场定针位，迁市场谊定位西决定宗功能谱定位扶，功鼓能定义位决钢定用乞地规烈模及赖土地随功能网性质放〔注建意，蒜并不凭是企责业想拍要多右少用捎地或些什么摄用地扮性质成都可怨以。意对三幅、四桃线城冷市来垄说，隆土地勿功能裂还是矿可以港谈判妥的〕杏，土雁地功蒙能性饼质决微定园抚区各总地块伤工程唤开发腹的详重细规萄划。释这要套求项使目开德发需际完成撕5个门方面躺的工掀作：多市场蠢分析笨与业炸态定的位，均功能考流程五规划呢与提爪供设廉计技加术依捧据，毅投资掘与财汪务评货估，哀工程贩管理筝与实滨施，纽销售狠与招造商运苗作。箱首要侮做好背地块棍的条泥件〔湿交通辰位置撒、在撤工业好区还胃是专同业市腥场商法业区捡域、奔辐射玉范围榜、区炕域内穴竞争云对手棍及其白产品窜〕和惜政府甜规划敬要求呜的研静究；逢研究佩当地畏的建楚造成询本水森平、暑租售残价格付水平况；经按营业露户摸列底〔面是否孔愿意炼搬迁冈、或仗外来社业户笑有没悉在当派地设职点需穗求、哄需求惯产品混〔建良筑形竭态〕暖、承基受价序格等医〕等田等。怖做出伸适合万市场妄的分糖析〔辆判断许〕。古〔二监〕开圆发费忽用的耽评估惭物流且园区汇投资距规模诵汇总神分析骑工程课开发怒首先设要做型好开虾发成皆本评研估及犯资金浮筹措轧工作妖。土揭地开饭发有搞如下辣的费捎用：赞1、喂土地型本钱命〔地刷价费弦、契陈税及敢市政庭配套逼费等贪〕；弊2、族政府落行政拳事业烈收费窃〔如勒环保浇、防犁雷费兴等〕痒；3亩、建警安成受本：渔设计悬、建镇筑、组安装讲、市雨政配鸣套〔艰地下厕管线嚼、道点路、边绿化疯等〕草；4妇、物肚业启金动和肌招商敢费用威；5屡、管裤理费鸣用；冈6、商财务稻费用倚；7折、税败金及蔑附加嘴。肚为让除大家溪有个歇较清徐晰了都解，成便于勒核算穿，具强体有塔如下荷费用毕〔可描能挂茂一漏待万喔鸡〕：费用内容费用明细备注土地征用及拆迁补偿费政府地价支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费土地有关的税费向政府部门交纳的契税、印花税、土地使用税、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、拆迁管理费等。前期工程费勘察丈量费包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、根底桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等规划设计费规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、专项设计费〔如电力、消防等〕、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费等所有设计费。可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。政府报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。还包括工程整体性报批报建费：工程报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、其他费用〔如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等〕。“三通一平〞费接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造

迁移、临时变压器安装及撤除费用。接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。根底开挖前的场地平整、场地清运、旧房撤除等费用。临时设施费临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。建筑安装工程费土建工程费指工程开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用安装工程费主要是室内安装、立面装饰根底设施费市政配套费向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，那么为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等；给水、排水系统费供电系统费燃气系统费电视、通信费园林环境工程费开发间接费工程管理费监理费、预结算编审费、工程质量监督费、工程保险费等资本化借款费用包括直接用于工程开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等营销设施建造费销售环境改造费、招商中心装修、装饰费、样板间等其他直接从事工程开发的部门〔前期部、工程部、技发部等〕的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事工程开发的部门的费用〔三〕开发方案的设定物流园区作为产业地产，它的成功不是在于引进多少经营业户，而是引入的经营业户能否将这个市场做旺，也就是说经营业户能否将其上下家〔货主、司机、关联企业〕带来和效劳好。因而在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，消费者的需求，这是关系到一个物流园区能否成功销售、招商和做旺的关键，这方面就涉及到市场调研是否细致和准确了。在市场调研的根底上，就要做投资分析，即工程是否值得投资：政策和经济环境如何、市场容量和前景如何、SWTO分析、投资总额、收入分析、本钱核算、是否要对外融资〔考核融资费用〕、工程何时才产生现金流〔能否冲抵财务费用〕、容积率是否最优化〔房地产较高，商业地产次之，仓储较少〕。物流因要有操作空间，停车场，车辆及货物〔或箱柜〕周转场所等要求，容积率一般在0.5~0.8之间较适合〔但一般来说政府希望土地集约，会要求0.8以上〕，能否到达政府要求投资强度〔如佛山一块物流仓储用地投资强度为100万元/亩〕和税收〔佛山为19万元/亩〕要求。等等。物流园区不能简单地套用住宅开发模式去做开发，这绝对是行不通的。传统的地产开发以销售物业为主，通过销售利润获得投资收益，除了后期的招商经营及物业管理之外再没有更多的要素了。斥而物绵流园练区作躁为物骂流地熔产，塘是属名于复歌合型兄产业栗，不态仅具喘有房伸地产鲁开发鸣知识犹、还颤要具坝备物愧流行刘业经禾营领志域知苗识、在建筑垫规划拐知识罪，物造流地茧产同裁传统永的地拆产相证比，绩它更宏强调腿物流斥专业随化、匀管理倒的现迷代化剧、规宾模效语应、呈协同鸡效应台等。漠这需认要既词具前盏瞻性宫，又随要具此可操搏作性为。如拥何做仗到短歼期获穗利，星又要辆长线翅持续淡经营百？哥物流永地产依的投船资开诚发有赶两种骆经营随模式致，一押种是蜜以持亩有为浮主，抖通过授建设驱物流味设施纺，靠仆持有疯这些县物业墙出租炕经营列，获弓得长纳期稳宰定经抽营收锐益回走报的粥同时秩，分演享经奸济增砍长导蹦致土承地增钉值带刮来的枕巨大叹收益棕。这课种模扁式回燥报期古长、逢经营寇变数绒大、喇对资黄金要说求较买高；培第二范种是勾地产兰开发喝模式衡，即惑采用碧传统烧的地穿产开皂发模概式，豪以销轰售物沃业为蹄主，县投资汉人通父过销蓬售取园得投驰资收换益。篇采取逃销售漂物业镰的模印式，捉要考懂虑物些流地蚁产的崖特性神：即汽物流贴地产持的土两地属炸性是层物流严仓储株用地穷〔原岸属工胶业用乌地〕貌，这书种土象地属拉性在总配套因设施企建设何、分惭割销颠售上储存在牲一定述障碍假设，难状以被己客户秋所接谱受。谨但如韵果土模地属蒙性全泻部为弓商业尿用地援就又帐会大址大增式加开蹲发成刘本。店考虑故到既屡要短含期获肚利，出又要正长线嘉持续秀经营侄，须爹在招沾拍挂梳时选泉择部率分商乞业用植地，饶局部转物流耽仓储削用地屠的性兄质。煎至于阳占的直比例割多大忽，那么垮需要沫认真突规划简、明传确功调能定拐位，苏根据轰不同奴的功辈能定帜位对厉不同怖功能宾定位凝的土筐地地丑块赋清予不携同的菜属性坏。这涌样才弹可以丈满足刚物流隙开发笨建设授的专农业要金求，双又可映以尽邪可能抱降低遭土地贤本钱垮。耍在规封划建昌设时练，需坟要预垮先考龟虑好肾人流猎、物拣流、盼垂直博交通付、消耽防疏享散、武停车剃等因琴素，拥任何数一个拦因素臭不解礼决好桑，都宴会给匪将来除的运幻营带符来不喉可估馅量的存打击惜。滚物流脊园区死在开众发过护程中默因涉辩及到浩招商假设，和搂商业题市场备一样欧，目绩的是瘦让市扫场做许旺，蜜这样计不可凤防止闪地跟刺着招兰商屁挽股转类。因浩招商孙对象该的需锹求不堆同，盾而导删致园概区设孕计、缓建设怨不断疯调整剑，如是何减街少突凭击修魔改设被计方悉案的掀情况买〔下环桩后琴就难融以修蹈改了育〕，妨最主丈要还魔是象概前面惊所说岁的，涨物流能园区梦工程喷在落味地前涝，就嚼要做保好市疾场调毙研，宽然后养做好嫌工程出筹划础，根男据这以些才风做建摩筑设他计。帐同时杏在规观划设顷计阶覆段，期就将挽设计描方案工提供截给目要标商期户提侦供意询见，胶才开犯始开偷发。罪否那么承只会艘误工婚误钱衡。如榜果时法间赶宾不及敢〔政渗府规统定开甲发时驱间〕榴，那么柱尽量效分期地开发赶，逐沟步在搂未开怜建的通用地朝上调债整完屠善。趴或者怒就是士预留顶开展序用地流，为娘大客屑户订怒制而赞专门脉设计贿，就折相应腊保障姿一些默。物流园区运营实操

——之开发〔二〕二开发的过程

1、物流用地分类：2、工程开发过程：3、在开发过程中，涉及到向以下政府部门提交资料、报建、沟通、办证等一系列工作：4、工程开发必须做好统筹1〕什么时间做什么事？2〕事情由谁来办？怎么办才是最好的？3〕哪些环节容易出什么问题？5、确保按方案实施工程开发必须制订方案执行表，并严格按方案执行。有些因涉及到政府部门或相关机构，要提前做好判断，多沟通多催促，确不能解决时，才进行方案调整。参考：工程方案表名称工期开始时间完成时间描述一、办理证照进度方案301.d土地竞得1.d办理立项手续40.d需要办理环评、交评办理用地规划许可证40.d需要方案招标后办理国有土地使用证40.d需缴纳地价款，契税办理工程规划许可证50.d需要施工图设计后办理施工许可证20.d需施工招标后办理预售许可证20.d需投资额到达规定要求后办理产权证90.d需工程竣工备案后二、规划设计440.d方案筹划20.d对业态、户型、外立面等再研究方案设计25.d在方案筹划根底上完善总平面图、建筑图设计55.d对中标方案深化设计，结构选型、各系统功能确定总平面图、建筑图审查20.d主要是人防、消防审查，获得审批意见施工图设计30.d将工程量化、图纸化，指导预算、招标、施工施工图审查20.d获得政府规划部门指定设计单位认可，完善设计程序热力、电力、室外雨污水、燃气设计50.d配套设施设计，结合到工程的规划设计中，预留预埋做准备外立面方案设计30.d应在结构出地面前完成外立面的设计、施工招标工作弱电智能设计60.d主要是楼宇自控、安防、电信、停车场系统室内精装修方案设计30.d室外园林、道路设计50.d停车场、室内外标识导视系统设计50.d三、工程招投标353.d办理方案设计招标3.d为办理用地规划许可需要招标，方案中标后可行工程地质、水文勘察设计、施工招标10.d为整个工程土方开挖、支护、根底选型、抗浮水位设置等而准备办理监理招标20.d土方、降水、护坡、桩基设计招标20.d可以在扩初图根本确定，根底形式已经获得认可前提下实施办理施工招标40.d为办理施工许可证而准备，在施工图设计完成后进行电梯招标30.d考虑选择的电梯加工周期、数量，在主体结构完成之前4~6个月内完成门窗招标20.d在主体结构完成前，二次砌筑开始前20天左右完成消防、空调招标50.d需要在主体结构完成前3个月左右完成，以保证设备加工订货电力、燃气、雨污水、热力招标50.d需在施工图设计前开始咨询相关方案，并结合施工进度及时插入施工弱电智能招标30.d需在精装修施工开始前完成精装修施工招标30.d需在二次砌筑根本完成，各种管线设备根本就位前完成园林、道路、绿化招标20.d需在楼内根本没有大宗材料、设备以及垃圾进出时插入停车场、室内标识导视系统招标30.d在地下室所有设备安装、调试后进行四、施工进度765.d土方、降水、护坡、桩基施工150.d可提前插入，边做施工图设计边开挖土方，节约工期根底底板垫层、防水、保护层、根底底板施工30.d需在完成总承包招标，领到?施工许可证?后实施地下室结构施工20.d首层~5层结构施工150.d电梯设备安装60.d主体结构以及屋顶电梯机房已经具备安装条件消防、空调、室内电力设备、给排水施工90.d春节放假后，正式全面复工，3个月内集中施工完毕室内精装修施工85.d室内弱电智能施工60.d室外管线施工40.d园林绿化道路施工50.d停车场系统、室内外导视系统施工30.d五、竣工验收备案200.d人防验收30.d人防工程全部竣工后即可卫生防疫检验等30.d生活水池施工完毕并蓄水后即可规划验收70.d外立面完工、室外管线安装完毕后即可准备消防验收50.d如带精装修验收，需待精装修全部完成后同一验收竣工备案20.d所有验收均结束并获得相关部门认可后到建委备案注：方案时间应看工作量，且有些工作可以交错进行。也有些工作是要到达一定的时间节点才可开展。三开发实施〔一〕设立工程公司

最好根据出让用地性质或土块大小或分区域来设立几间工程公司，这样就可以多几个土地证，既便于做抵押或转让利于以后转让或退出或引入战略投资者。商业地块最好是分块设立公司，物流仓储用地一般是企业自行经营，可统一以一个工程公司来设立。考虑到财务做账问题，也不能设得过多的公司，所以要做好规划。新成立公司需办证照：证照名称受理部门营业执照工商部门法人代码证技监局国、地税证税务部门开户证、贷款卡银行道路运输许可证交管部门市场证工商部门电信增值许可证工信部根本建设投资证〔立项〕发改环保证环保局很多在全国布局的物流园投资商，为了便于在工程地开展工作会与当地的企业合作，最好要先做小人后做君子，在合作合同及公司章程明确各方的权利义务：1〕公司名称、股东构成；2〕注册资本、股权比例、出资方式。分红及承当债务比例；3〕股权转让的约定；4〕管理机构：股东会是最高决策机构，董事会是执行机构。要明确投票权的处置方式〔1人1票、1股1票？〕。做好人员安排：主要明确董事长、法定代表人、总经理、财务总监是哪方股东派出。各方的工作职责；5〕其他约定：经营范围、地点、经营宗旨、强制退股、股权增发、财务制度、清算制度等。〔二〕架构：工程筹建阶段的根底组织架构：所谓工程就是把一个想法变成一个现实的过程。其特点是：目的性、临时性、独特性、制约性、整体性、不确定性、时间性、渐进性、成果不可逆转性、组织的临时性和开放性。而当完成后，出现周而复始的工作，叫运营。一个物流园区的落地过程〔从定位至经营阶段〕就是一个工程管理过程，会涉及到方方面面，在复杂多变的环境中如何协调和做好一件事，需要一个综合型、有全局观的人才来统筹管理，在这里工程总经理担当起很重要的角色，他要负责统筹工程的全过程。什么是统筹，下面的小故事很说明统筹能力：天冷了，想吃火锅，又懒得出去，咋办呢？首先邀请5个人。给第1个：“顺路买点菜来，就差蔬菜了。〞接着第2个：“顺路买点羊肉，就差肉了。〞然后第3个：“顺路买点冻豆腐各种丸子啥的，就差这个了。〞之后第4个：“就差酒了。〞最后第5个：“火锅底料不够了，带点来。〞然后，挂烧锅水坐等……以及处理好这相互的关系。他还需负责以下这几方面的管理：在筹建阶段，招商部门就需参与，它可以将客户的需求传递给工程总经理和工程部〔及总部〕，根据客户的需求来做园区规划。在前期这个阶段，还要设立一个看似不起眼，其实很重要的角色，就是在办公室里设置办证员的岗位，他除办营业执照、税务登记等必备的企业证照外，还要帮助工程部办相关工程开工的证照。〔当然，如果投资协议有约定，可以请政府协调小组帮助加快速度进行〕〔三〕定位决策1、资金决策：资金筹措渠道、如何使用、如何平衡、盈利期望2、工程决策：工程定位、盈利模式、产品功能和规划设计、效劳对象、实施进度3、人力决策：设置部门和岗位、需要哪方面人员、主管部门沟通、团队运作能力和执行能力、合作机构〔四〕立项和可行性报告1、通过招拍挂后，与国土部门签订土地买卖合同；2、确定开发方案；3、根据规划局的规划要点来申报、审批工程建议书；4、编制工程可行性研究报告；5、申报、审批工程可行性研究报告。缴纳相关税费1、缴交土地出让金、契税、印花税、证照费等2、建设工程规划许可证执照费3、可行性研究费附：可行性报告撰写的主要内容第一章总论1.1工程名称1.2工程承办单位及简介1.3编制依据和研究范围1.4工程建设地理位置概况1.5工程概况第二章工程背景及建设的必要性2.1工程提出背景2.2工程建设的必要性第三章市场预测3.1行业情况分析3.2区域年度货运量预测和市场容量3.3SWOT分析3.4开展现代物流的机遇和条件第四章建设内容及建设规模4.1建设内容4.2建设规模4.3建设梯度第五章工程实施进度安排5.1建设工期5.2工程实施进度表第六章投资估算与资金筹措6.1投资估算6.2资金筹措第七章财务评价7.1财务评价根底数据与参数选取7.2不确定性分析7.3财务评论依据第八章社会评价8.1工程对社会的影响分析8.2工程所在地互适性分析8.3社会评价结论第九章风险分析9.1工程主要风险因素识别9.2风险程度分析9.3防范和降低风险对策第十章可行性研究结论与建议10.1推荐方案的总体描述10.2推荐方案的优缺点10.3可行性研究结论10.4建议物流园区运营实操

——之开发〔三〕四工程管理很多人将开发等同于工程建设。那么就说说工程管理。物流园区在建设阶段就设工程经理岗位，统筹工程报建、建设、筹划、招商、运营管理的工作。但是工程管理又是一个比拟专业的工作，这让非工程类的工程总经理级头痛不已。如何对作为烫手芋的工程进行管理？作为非科班的管理者，只能做些监督工作了。能不能堵住工程黑洞，只能且做且提高了。如果你的园区投资本钱又高，质量麻麻地，运营后，物业不是被投诉漏雨，就是投诉门坏了，没水没电没暖气，那就只好恳请你祈求多福了。把握原那么：降低本钱、保证质量、快见效益。如何做？一是货比三家，就是让多些建设单位来投标，多考察，甚至较大批量的材料由公司自购〔要有货期〕。二要在合同中明确质量要求和处分条款，强化监理的责任，工程部要派员旁站监督〔尤其隐蔽工程，〕，落实每道工序签名后才可进行下一工序的制度。三在保证质量前提下，尽量缩短工期，尤其要统筹方案好，每一配套工序的进入和完成时间，如消防、水电等，这样使到建筑物能尽快交付给商户使用，从而尽快产生效益。〔一〕工程统筹工程是一项大系统，工程经理要懂得如何统筹，将工程涉及到各细项列出，找出关键点，然后所有工作顺势铺开。以下是某物流园一项建筑工程，由工程总经理召开各部门会议，进行工作统筹：序号内容负责人完成时间备注1土建工程部主管已封顶2钢构工程部主管8月20日进场3外网给排水工程部主管9月底4道路、管网工程部主管9月底5采暖工程部主管10月10日前6围墙封闭〔后路面砌墙，剩余铁艺围栏〕工程部主管10月底物业部提供尺寸7监控〔用数字高清、红外线围栏报警IT部11月底与消防同步8园区照明物业部10月底在雨棚顶做，也要将棚内照明做好9弱电〔、电视、网络〕IT部10月底工程负责埋管，要求口径大，预备多2条10强电〔高压和低压〕工程部8月底完成变压器安装，9月底完成低压低压由工程部提供建设要求给施工队11进出口保安亭〔含收费系统〕IT部11月底12保安亭采暖预留工程部10月10日前13消防工程部10月中旬前14内装修工程部10月底看施工队报价，确定相应的地砖、墙砖、洗水盘、厕座、开关〔封板〕〔二〕工程前期工作1、根据董事会决定，由工程部排出近期需开工的工程方案。序号工程名称工程具体内容预计开工时间备注2、红线测量定位、地形测量、地质勘察1〕勘测定位委托政府认可的勘测部门对征地红线进行定位测量〔一般勘测范围扩展到红线外500米〕。2〕地形测量委托勘测单位对地块地形做测量〔重要设施应标坐标和高程〕，地形测量资料备份给设计院，供设计院做土方平衡方案和设计布置参考。3〕地质勘察地质勘察是对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试。工程部需做好地质勘察过程中的孔位定位、开钻和结束时间、每孔实际钻杆数量和钻杆长度等检查、复核和记录工作，必要时拍摄图像资料。勘察过程中，要对取土孔保存岩石芯样，以便土建施工时比拟、参考。〔物流园区因容积率较低，建筑楼层普遍不高，这一步包括压桩、打桩很多都免了，只是采用挖桩形式来搞地基〕3、设计文件和资料准备1〕工程相关资料A、工程根底资料：工程部对工程的根本情况进行详细了解，取得包括工程位置、用地范围、规划条件、建设规模、工程筹划定位、工程建设方案、工程所在地工程〔或监理〕招投标备案要求、工程所在地施工图纸交叉审核要求、工程所在地工程报建要求、工程质量和平安监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料等。B、地下管线资料：向政府有关部门了解地块内部及周边道路的地下管线和可能的地下洞室、障碍物等情况并取得相应图纸资料〔地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军用通信线路等〕。当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关主管部门提出迁移申请或采取其他保护或避让措施。2、对设计院进行招标后〔建议尽量用当地的设计院，不能一个设计院将全国打遍了，因为各地气候、土地环境不同，如南方雷雨天气多，要考虑在雨水天装货的问题，而北方要考虑雪荷问题〔屋顶的坡度相对要大些〕，还有建设期短的问题等等。以及要考虑他们的资质〕，将工程所在地图审报建要求，红线图、勘测图、当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送中标的设计院，请有资质的对应设计单位〔如电力请电力设计院、路桥请市政设计院、土建请建筑设计院等〕进行总平面设计、外观形象、线路设施图、施工图设计【最好标明所使用材料〔品牌、规格型号〕】、单项设计等等可开工建设的图纸。设计收费谈判：总平面设计〔控规〕按工程用地面积来计收〔以整块地谈设计费，但可按公顷作标准比照〕，工程设计费〔施工图〕按建筑单价/平方米标准收取，如果很多套楼房〔仓库〕的面积、布局都是一样的，就是图纸的复套，除第一套按标准收，其他的设计费要谈打折，最低可谈到按30%收取。3、工程部要做好规划设计图、施工图审核，并提出合理化意见，经修改后，确定最终的图纸(如某个物流园区根据地形来设计仓库，门口的朝向只是考虑是否利于装卸货，却不想处于风口上，虽然不是将猪吹上天，但出现经常性损坏，给后面的物业管理工作带来难度，且增加营运费用〕。施工图包含有：图纸目录，门窗表，建筑设计总说明〔有风载雪载、荷载、震级、标高、做法〕，一层~屋顶的平面图，正立面图，背立面图，东立面图，西立面图，剖面图〔视情况，有多个〕，节点大样图及门窗大样图，楼梯大样图〔视功能可能有多个楼梯及电梯〕。以及单项设计：消防、电力、取暖、弱电等。4、施工、监理和设备及材料招标工作1〕工程部应做好施工总包单位的招标工作，对当地建筑市场〔材料、工价〕做好必要的调研、考察等工作和对正在合作的施工单位的现场考评工作，特别是做好现有?施工总包合同?条款执行可操作性情况和条款完善情况的建议。附投标评估工程名称工程面积预期完工时间投标单位名称投标价近期类似工程情况资质、经验和能力工程工程小组评估意见确定中标单位工程招标小组成员会签定标审批人意见备注：附上投标单位的标书及相关资料。施工招标要明确：A、工程承包范围〔具体内容：范围内的全部建筑、装修、市政工程。〕；B、合同工期〔工程工程时间〕，要求开工人数；C、工程质量〔质量标准确实定〕，施工队的资质；D、合同价款及付款方式：〔工程造价、合同结算价款、付款方式以什么付款方式为主。要求一定要开具工程建筑发票〕。2〕按以下要求做好监理单位的推荐、招标工作。〔1〕拟监理工程的建筑类型和面积分类、明细〔如低层建筑、仓库、办公楼、信息中心、综合楼等面积明细〕；〔2〕监理工期和监理效劳期明确；监理工期为工程开工至竣工时间，在工程开工半个月前进场，竣工后3-6个月做配合交付和工程决算复核，工程质量问题投诉现场取证、见证和发函；〔3〕原那么上至少3家监理单位参加，按要求向工程公司作书面承诺并报价。工程公司在对监理工程情况了解后，按合理低价原那么推荐监理人。3〕非包工包料工程，要做好可能的临时设施的设备及材料招标工作。工程开工前，做到有备而战，除上以上方面，还需建立起工程概算、预算制度。使工程工程能先规划再实施。这样做可减少工程工程中各环节重大调整改动，从而有效核算、节约工程本钱，做到心中有数。〔三〕工程合同及拔款管理1、工程造价审核工程的造价影响到工程的本钱核算，影响到投资效益，也会直接影响开发施工的质量、进度，故而要加强对工程造价管理审核。2、工程造价模式开工前预算造价，竣工后决算造价。对造价管理一般有三种模式：A.包工不包料;B.一次性包定工、料;C.包工包料。A、包工不包料模式：由工程公司提供建筑材料，提供施工机械设备，施工单位承包施工人工工资，提供人工工具。B、一次性包定工、料模式：工程公司与施工单位签订一次性包定工程材料、人工工资和各项取费的造价合同〔包死总价〕，有变化都不多给或少给。C、包工包料，开工前预算造价，竣工后决算造价模式：决算造价以预算造价为依据。分a固定单位，根据工程量变更总价〔南方较多采用〕；b依据定额按国家规定，取施工期间不同工期阶段的材料调整价、人机取费价的总和，可根据定额下浮5~7%〔北方采用较多，含江西、湖北、河南〕。施工期间的工程变更，竣工后结算总造价时相应增减。3、签署合同在确定施工图纸、工程总价后，通过招投标确定施工企业，并签署合同。重要提醒：合同要注明平安责任事故由施工企业负责〔要其提供资质，否那么所有平安责任将认定工程公司负责〕，并要求其购置相应保险；要求其及时足额发放工资和购置社会保险〔可要求查验工人的签收单〕；按政府规定缴纳相应税费和质保金等等。要存档管理。4、材料的处置非包工料的，而由公司采购的，先写申请采购清单，及时交给公司采购员采购〔要货比三家〕。工程负责人应敦促采购购置材料。对于因资金问题等问题不能及时提供材料的，应及时上报董事会；包工包料的，工程部要加强对材料质量的检查〔如木板的厚度，颜色，密度，品牌。钢筋、水泥规格、质量、数量是否符合要求，防火性能等〕。每来一批材料，都需封板交质检站检验，并保存检验结果和样板。5、拨款管理1〕工程拨款必须以工程合同中的拨款条文为原那么。2〕需开工拨款的〔即预付款〕，工程部必须考查施工方的施工技术综合状况、组织管理状况、进场情况〔人员、模板〕，考查施工质量、施工进度，到达要求前方可进入拨款程序。3〕每次工程拨款要以已施工完成的工程量进行计价，每次拨款金额掌握在已完成工程量计价的50%~70%范围。要注明是用于哪个合同，哪栋建筑〔利于核算建筑本钱〕？累计已拨款数。附：付款申请表日期：合同名称合同编号合同总价款合同付款方式已付工程进度款：本月〔次〕支付金额：〔工程款〕￥

元〔大写：

〕截止本次〔月〕已付款占合同总价的比例：

%代垫费用/扣款：实际支付金额：￥

元〔大写：

〕收款单位名称：开户银行：银行账号：请款原因〔工程进度〕：

施工单位负责人：

公司盖章：

日期：4〕工程竣工验收时，已拨款总金额不得超过合同要求。5〕工程竣工后，必须存留质保金，依照工程合同中的有关条文执行。6〕由工程队垫付资金的，按合同执行。7〕工程拨款程序：由施工单位提出，工程部编制工程进度拨款表。8〕所有拨款表格一律存档，以便与财务核对。〔四〕工程管理1、开工前的管理强化工程的管理，要检查施工企业进场情况，包括：1〕检查施工技术力量、资质情况。2〕检查设备情况。3〕检查进场材料的准备情况。4〕审查施工管理方案和具体管理制度。5〕按人员要求，检查所需的技术人数、管理人员和操作人员，和各工种技术力量的配备情况。6〕检查平安保卫措施，及警示牌设置。检查购置意外保险情况。2、施工管理1〕工程施工中，工程部必须要有监督、审查、批准表格。表格包括质量管理、进度管理、平安文明施工管理、分期拨款管理等方面。每一工序完成后必须经过有关责任人〔旁站施工管理员〕检查合格〔要拍照留存〕并签字，最后由工程部主要负责人签字同意后，方可进行下一道工序。施工组织设计报审表承包单位

合同号

监理单位

编

号

致：

现报上

工程的实施性总体施工组织设计及附件，请予审查和批准。附件：1．施工进度方案、CPM网络图/条形图2．详细施工方法、顺序、时间3．材料、设备、人员进场方案、资源的安排4．资金流动方案5．工程管理组织设置及人员分工6．施工安排和方法总说明7．质量控制方法、手段8．重点工程施工措施9．质量保证体系承包人：

年

月

日总监代表审查意见：同意

修改后再报

不同意

总监代表：

年

月

日总监助理意见：同意

修改后再报

不同意总监助理确认：

年

月

日总监审定意见：同意

修改后再报

不同意总监：

年

月

日2〕工程部必须将工程施工管理与造价拨款管理结合起来。每次拨款前，必须对施工企业所完成的工程数量、工程质量进行核对、检查，合格后由工程部经理签字同意，经工程总经理批准前方可拨款。3〕工程质量是关键。工程部必须抓好质量关：A、建立健全全面质量管理体系：有专职人员进行质量把关，施工单位也有专职人员进行质量把关。其职责包括：指导、旁站监督、检查验收。做到每一道工序完成，层层责任人签字后，方可进行下一道工序。B、工程开工前，召开由质监站、安监站、工程部、施工单位、监理公司有关人员的总体质量、技术要求交底会议〔要记录在案〕。主要内容为：①建设单位〔工程公司〕、施工单位和监理单位分别介绍各自驻现场的组织机构、人员及其分工；②建设单位根据委托监理合同宣布对总监理工程师的授权；③建设单位介绍工程开工准备情况；④施工单位介绍施工准备情况；⑤建设单位和总监理工程师对施工准备情况提出建议和要求；⑥总监理工程师介绍监理规划的主要内容，以及按照?监理工作要求?实施监理的主要内容；附监理日志：工程名称：

施工单位：日期年

月

日天气气温

0C工程形象进度及质量情况现场人员、原材料、设备机具情况大事记存在问题监理处理意见使用单位或上级要求专业监理工程师：

日期：⑦研究确定各方在施工过程中参加工地例会的主要人员，召开工地例会周期、地点及主要议题。C、工程质量必须到达国家标准标准。对于施工中不符合要求的部位，施工员必须提出整改措施。整改完成由工程部组织人员进行检查，签字前方可进行下一工序施工。对于施工中出现的问题，施工方如不进行处理，工程部要停止其继续施工，强制性要求施工方处理。处理完善，验收合格后，方可进行下一道工序。并对隐瞒质量事故的或不负职责的责任人进行处分。D、工程部必须监督施工方不得偷工减料。情节严重者，直至中止施工合同，赔偿损失。E、工程部必须对施工方所进的建筑材料进行监督。致监理负责人：以下材料经自检及试验符合合同要求，报请验证，并请准予进场。1、附件：工程材料清单(材料名称、品牌、产地、规格、级别、数量)；2、工程材料出厂合格证。施工单位：

负责人：

日期：致施工单位：我证明以下材料符合/不符合合同要求，可以/不可以进场在指定工程部位上使用。使用单位负责人：

工程工程师/监理人：

日期：材料名称单位数量品牌规格级别产地〔6〕为保证工程顺利施工，工程部要经常对施工方施工设备的使用情况、完好情况进行检查。3、施工配套实施1〕场地平整场地平整时的重要分界点应测坐标和高程。场地平整需注意：A、规划为永久性道路〔要考虑坡度〕和将要作施工临时道路的地方，尽量不要挖土，填土时考虑道路荷载；B、对场内土质较差的部位应采取处理措施，如：清淤，土层置换等；C、严格控制回填材料质量和直径，按设计要求分层压实并及时测定密实度，以防影响工程施工；D、场地平整的同时应做好场地排水设施；E、由于土方开挖计算工程量容易有猫腻，必要时派员登记土方量，或用包死价。2〕园区内外市政配套根据地块内部及周边市政管线配套现状情况，结合工程建设规模、工程定位、工程建设方案，向当地各市政管线配套主管部门申请，要求尽快扩建市政配套或列入近期实施方案，特别急需落实的是电力、自来水和排水、排污的接入。市政配套阶段会产生如下费用：A、工程勘察〔测量〕费；B、工程设计费;C、临时用地费;D、建设工程勘察招标管理费;E、勘察设计监督管理费。3〕建筑单体定位、放线及验收在取得施工许可证后，按建筑总平面图和单体底层平面图，请勘测单位对建筑物进行现场定位、放线，并取得定位资料，请相关部门进行灰线〔基桩〕验收，验收后才能正式开工建设。4〕临时道路园区主干道根据建筑定位总平面图，可按永久性道路设计，雨水、污水和自来水管、消防管、暖气管及强弱电管等按永久性道路预埋，先实施道路基层，面层等建筑交付前实施；园区支路按施工临时道路实施，考虑施工车辆载荷；临时道路应满足施工时通过重型车辆的要求；任何单一工程完工后工程部应组织复测，验收〔隐蔽工程必须前一工序验收后才可开展下一工序〕。5〕施工用水、电实施A、根据建筑定位〔或规划〕总平面图，向电力部门申请及实施施工用电电杆、拉线和变压器安装位置。B、根据建筑定位〔或规划〕总平面图，向自来水公司申请及实施给水〔给水干管最好按园区总用水量一次实施到位，如抽地下水的给水设施的按有利于工程施工的原那么也可分点建设〕，施工用水计量表具应妥善保护。C、工程部负责在实施施工用水的同时应将生活排水、排污按当地市政和环保部门要求一并落实完成。D、工程完工后，工程管理部应做好验收工作。6〕临时设施施工包括对施工围墙、招商展示中心〔甲方现场办公室及会议室、监理单位办公室〕、宿舍、食堂、浴室、卫生间、储藏间、门楼、保安岗亭等进行布局并组织实施。4、工程进度管理1〕在合同书，要注明总施工工期。同时，施工方在开工前，提交施工总工期方案。开工后，进行每分部、分项施工前，也要提交详细施工工期方案，以便于工程部对工期进度进行监控。工程进度管理考核标准序号标

准标准分扣分内容扣分考核方法责任部门责任人1根据合同工期编制总体进度方案，并报监理批准，对年月〔季〕进度方案和关键工程进度方案进行动态管理15检查方案现场检查2工程方案目标层层分解，完成方案的措施并落到实处15检查方案和措施3施工组织严密，流水节拍合理，交叉作业有序20现场检查4重要节点工程按期完成，整体工程进度按方案进展或提前完成30检查工程进度报表5做好工程记录10施工日志现场检查6及时、准确地填报工程报表10检查工程报表所有工期进度方案，都必须以施工合同中的工期为限，只能提前，不准拖延。2〕因自然灾害、人力不可抗拒因素或甲方原因造成的工期延误的，要即时由双方登记备案〔说明原因、延误天数等〕，以便在竣工验收时核减。延长工期申报表承包单位

合同号

监理单位

编

号

致〔总监代表〕

：根据合同条款

的规定，由于下述原因，我要求延长

日历天，使竣工日期〔包括已指令变更延长的工期在内〕，从原来的

年

月

日延长到

年

月

日请予批准。承包人：

年

月

日要求延期的原因和理由：延长工期的计算：总监代表签字：

收到日期：

年

月

日总监助理签字：

收到日期：

年

月