房地产开发投资项目案例讲义

房地产开发投资项目案例分析租售房地产开发项目案例分析房地产投资项目可行性研究案例10．1租售房地产开发项目

案例分析

10.1.1市场分析和需求预测××市地处华北平原，是中南某省重要的工业城市之一，市区人口约60万人，面积187平公里。10．1租售房地产开发项目

案例分析××市1949年市区面积仅3.4平方公里，人口约3.6万人。各类房屋总建筑面积72万平方米，常住市区的4800户贫苦市民，人均居住面积不足2.5平方米，房屋年久失修，破烂不堪，其中草灰棚房就有9700余间人口，除此之外无房可住的不计其数。××市人民在解放前百余年间，尝尽了洪水、战祸之苦。建国后在党和政府的领导下，城市建设规模得到了前所未有的发展，1998年人口达到了529万人，其中非农业人口达到105万人，各类房屋建筑面积增加了14倍。党的十一届三中全会以来，城区住宅大幅度增长，10多年来，住宅建设投资平均每年以18%的速度增长，人均居住面积有了明显的增加，一大批破旧、低矮棚户房得到了改造，广大城镇居民的居住条件和居住环境得到了明显的改善。然而由于经济条件、住房体制、人口增长等多方面因素制约，加上住宅建设历史欠账太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，现有住房中还有不少危、漏房屋亟待改造。10．1租售房地产开发项目

案例分析根据《××市统计年鉴》（1998）显示，缺房户数8000户，其中人均居住面积在4平方米以下的住房困难户3000户，随着城市人口的增长，今后每年还将新增一定数量的住房困难户，因此，距党中央提出的到2000年城镇居民每户拥有一套经济实用住房、从而使城镇居民达到小康居住水平的要求差距还很大。10．1租售房地产开发项目

案例分析从全市商品房市场看，1998年全市商品房竣工面积19.24万平方米，实际销售14.66万平方米，预售1.89万平方米，空置4.97万平方米，实际销售总金额达到9831万元，总体情况比较理想。随着国家扩大内需、鼓励消费、减免和降低房地产开发各项收费等各项配套政策的逐步出台与完善，经济形势将得到回升，人们消费预期也将得到提升，因此，商品房和商业办公用房销售前景良好。10．1租售房地产开发项目

案例分析据1997年调查资料显示，项目附近的事业单位和企业缺房户约有千余房，虽然有些企业先后集资建了一些住房，但远远满足不了该区职工家庭的需求。随着该市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事业单位房改力度的加强，以及全省城镇停止住房实物分配的实施，必然会带动房地产市场的兴旺。10．1租售房地产开发项目

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10.1.2建设指导思想根据建设部有关城市建设的法规及××市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境，并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。10．1租售房地产开发项目

案例分析10.1.3建设内容和规模××小区占地8.78公顷，总建设面积15.7万平方米，其中，一期工程建设面积3.4万平方米已经竣工发售。××北小区项目属二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米，占地726平方米；楼群中部布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。10．1租售房地产开发项目

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10.1.4规划选址××北小区位于××市区东北部，南临东风路，西面与乡政府和乡医院相临，北靠建设路，中部偏东有学院路自南向北纵向穿越，将小区分为两部分。区内临建设路处现在建设路小学、水文队、银行等单位，其余均为菜田。该地块南北长300米，东西宽约180米，呈矩形状，自然地势南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差约0.3米，地势较为平坦。10．1租售房地产开发项目

案例分析10.1.5规划与住宅布局由于本地块的地形现状和特点，规划设计将小区中心设置在地块的几何中心部位，以中心绿地和居委会、文化活动站等设施组成，并采用空间划分和限定的手法，组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的相互联系和组合。其他建筑布置紧紧围绕小区中心，以点式和条式住宅相互结合、协调搭配、错落有致的方法，丰富居住小区的环境和平面布局，使小区面貌更显得新颖别致、灵活多样。小区公共建筑设施沿周边布置，既丰富了城市道路和沿街景观，又给小区的建设开发创造了有利条件。10．1租售房地产开发项目

案例分析小区住宅以六层条式为主，适当点缀点式住宅，条式住宅布局采用周边式布置，三两栋为一组，组合成若干个半公共空间，既塑造了建筑的立面效果，又方便了小区的管理。依据小区道路的分隔与围全，小区分为4个组团，即南部的两个居住组团，北部的公建组团和学院路东的组团。以南部两个居住组团形成小区的基本居住单元。小区的主要入口有3个，分别面向建设路、东风路和学院路。在学院路的主要入口处设置新置新村标志，增强小区的识别性。同时，小区的平面布局综合考虑了日照、通风、防灾、消防等要求，日照间距为1：1.2。

10．1租售房地产开发项目

案例分析10.1.6小区绿化为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境，小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外，在零星地块见缝插绿地进行建设，利用道路与景观调节小区气候，方便居民，美化环境，使人们步入小区后，有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。植物栽培以常绿植物为主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品，形成景色宜人、生机盎然的园林景观。10默．1沾租售戚房地竿产开附发项避目架案例决分析10瓣.1狱.7枕方案斯设想××剂北小末区住厕宅方俭案设痒计主潮要考灯虑了笑“功吩能”疾、“垃舒适种”、牌“美再观”底、“惜采光棍”、纳“通显风”均及“沫结构部上的介安全揉经济什”等染因素穴，在组经济弊适用垫方面驳上功葡夫，洁以满湖足不草同家趟庭户钱型结扰构的住需要突。方迁案设价计的莫原则犯是：1．斯坚持越“住返得好经、分绪得开督、放圣得下睁、买长得起客”的径设计搬原则械；2．决坚持雪“节坏地、历节能堆、节惯材”季的设敞计原庄则：仔尽量谋采取羽小面巾宽、摇大进挂深等端有效酒手法垂；在蚀节能疏方面幅主要优在墙论体厚由度和弱材料躲上、轿门窗晃尺寸抓选型绑、屋芒顶保访温等模采取炕一些腹行之滤有效峰的措乳施。10连．1斤租售蹈房地遭产开雹发项狐目界案例尤分析10灵.1陈.8旁实施载进度嗓计划严及计滑算期计划茧20问00突年1杜0月喉开始搅施工伪，建他设工角期为浮3年以。项捉目计禾算期港为6柿年。10冒.1克.9高用款串计划用款歇计划鼓见表舱10傍-1灭。项目金额（万元）123土地费用420100%前期工程费28100%基础设施建设费10100%建筑安装工程费991710%33%57%公共配套设施建设费9663%33%4%开发间接费管理费用9933%33%33%销售费用9917%50%32%开发期税费36741%33%26%其他费用18355%33%12%不可预见费44933%33%3%表1浪0-妥1朗用刊款叼计蜡划球表10级．1单租售或房地生产开命发项铜目板案例滨分析10乳.1垒.1页0投径资估刻算本项倚目总嘴投资翅为1忌2萌39普1万坦元，小其中样土地芬费用迁42脉0万欧元、幻玉前期若工程嚷费2乔8万买元、养基础研设施纱建设糕费1例0万渠元、悼建筑在安装量工程孔费9匆9默17圆万元径、公鹅共配球套设悦施建植设费敞96每万元括、管退理费电用和畏销售售费用旅各9提9万槽元（拢按建堆筑工胖程工改程费旬的1惨%计沟）、屈开发术期税准费3哭67谣万元眉、其结他费贝用1伶83静万元造、不倍可预握见费副44扇9万炊元及祝财务纪费用煤77婚2万赠元组命成。焰详见伶表1脸0-赠2。序号项目总投资估算说明1开发建设总投资1239111.231.451.671.891.10111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费财务费用420281099179699993671834497222经营资金3项目总投资123913.13.23.3开发产品成本固定资产投资经营资金12391表1催0-远2荷项目们总投巩资估房诚算表言单群位：溜万元10茫．1渐租售膊房地槐产开浅发项建目死案例论分析10贼.1及.1件1资协金筹绑措项目市总投佣资1息2涌39骑1万栋元。尽其中称项目牧资本鞋金3道0我00长万元宜，分薄两年毕等额垦投入奇；商勤业银趴行贷弄款3宇8封91路万元皱，3携年的积贷款验比例矿分别好为1称2.起4%知、3艳5.俯6%蝴和5懒2%旺；不废足部陷分拟贩由预坛售房掌款解无决。肝详见支表1饮0-胞3。序号项目合计1234561总投资123911983382461192331557811.231.45自营资产投资自营资产投资借款建设期利息自营资产投资方向调节税经营资金开发产品投资其中：不含财务费用财务费用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782资金筹措1239119833824611923315578表1珍0-旧3话投资防使用笑计划疯与资油金筹夹措表房诚单位幸：万望元2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3资本金预售收入预租收入其他收入其他借款固定资产投资长期借款自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款自营资产投资建设期利息借款经营资金人民币借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578续表饱10朗-3棵投资页使用饼计划屋与资蓝金筹杰措表字单位够：万市元10洋．1缩慧租售扁房地顷产开忙发项俊目殃案例村分析10宪.1很.1珠2贷解款条骨件年利印率5领.8嘴5%研，按秧单利茂计息蛙，宽谈限期岂3年尸，3签年等兼额还葵本。10化.1匪.1斤3税樱费率税费使率见蛇表1完0-黄4。税费项目税费率税费项目税费率营业税5公益金5城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3任意盈余公积金0企业所得税33不可预见费4房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进表1恼0-且4暴税撤费率搂表哲单悲位：搂%10滩．1炊租售仁房地粘产开株发项岩目安案例杆分析10拌.1句.1亮4销视售与榴出租绳计划××遗小区召项目业高层仆、多蛙层住陡宅和盖部分遵营业盆用房松计划哄在4召年内镇全部伸出售余。住弱宅楼稀从项太目开榆工第票2年卡开始瓜预售脖，分篇期付淋款，锦按2堤0%命、7偿0%困和1肃0%巡寿分3鸽年付楼清。叛出租懒房第政4年欣开始幼出租批，出烧租率肉第4对年为洽80聋%，凉以后灭各年收均为阿10贵0%绪。各执类房蓄屋销盾售计寒划见距表1肢0-边5。年份类型2345高层楼房404020多层楼房30303010营业用房303040表1塞0-昆5患房志屋销婶售计专划表巩单哲位：普%10号．1才租售狮房地代产开辟发项误目柜案例画分析根据躺××善市近序期相驾同房战地产俱项目霸的售惨（租机）价化和居捉民购顶买力隐的预蝇测，耕计划盘××悦小区守高层桃住宅回售价占1走80蚁0元厨/平柏方米室，多策层住扬宅售棵价1舅2轻50哄元/得平方菊米，谱营业笛用房计一半墙出售律，售锦价3蹈5寨00搭元/栽平方今米。戚售房样加权尚平均济价为信1软67姐0元骡/平症方米者。营惧业用贤房另秒一半劈燕出租稳，租黑价1暗00颜0元旱/年哲·平市方米紧，建功设期燃出租粥房不调预租梁。10栏．1供租售哥房地猾产开真发项弄目悉案例雅分析10滥.1绘.1穷5财电务分待析1．米分析延依据建设堆部发担布的描《房瓶地产贯开发崖项目有经济猎评价她方法价》，怀中国本计划养出版峡社出僚版，添20萝00皇年。10拨．1卧租售著房地毕产开望发项淡目耗案例茶分析2．慕盈利凉能力麦分析项目坚在计莫算期殊内经腥营收孤入2拉0窃67振1万怀元，饿可获温利润氧4捏95站4万蝴元，竿扣除伙所得逐税、俊公益释金、写公积固金后饮还有桌2续82芬1万借元可让分配旁利润模。项核目缴放纳的浸经营版税金刑为1验1连37汽万元屑，所玩得税侄为1布6榴35窃万元找，土央地增后值税累为2坊2奔02舞万元般，合掌计缴裙纳税瘦金4锡9妖73耀万元协。和奸项目晚业主型投入锻的资例本金氏3毒00醋0万好元相美比，序在6私年内跨项目磁盈利军和缴茧纳税日金的政绝对馆额是肢相当验高的书，表障明项愁目的迟盈利臂能力稻是比啊较强程的。封详见辰表1凭0-县6~乓表1星0-圆8。序号项目合计1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可销售面积(平方米)平均售价(元/平方米)销售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32经营税金及附加112786385392222422.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加1024723178523502511357251120114638313土地增值税2202163732754454994商品房销售净收入171581308588859873352622表1吩0-牵6胸售喂房收词入与象经营葡税金必及附盒加估热算表司单坐位：篮万元序号项目合计1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面积(平方米)单位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002经营税金及附加10

3442.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加91…

3……3……3……3租金净收入175

5062624净转售收入44

44注：唐由于寇表中走有效稀数字匀是四齿舍五伸入取小整，针但计绑算过启程中蔽仍然肃保持激足够挖的有灵效位嫂数，望可能裂造成龄表中驼合计踩数与识各年要数字岁之和界不等另，在道各年意数字添绝对秀值小兄于1角时，价用“怀…”漫表示市，以构后各论表同育。表1贿0-哈7顷租弱房收倚入与页经营躺税金辆及附渐加估哑算表愧单栗位：捏万元序号项目合计1234561经营收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房销售收入房地产租金收入自营收入2028618515577005713353402866763662经营成本123489484266432823844232.12.2商品房经营成本出租房经营成本(摊销)1234179484266432622381342033出租房经营费用31911114自营部分经营费用5自营部分折旧、摊销6自营部分财务费用7经营税金及附加113786385395225468土地增值税2202163732754454999利润总额4954360162217001020251表1五0-骗8慨损益膜表何单位度：万酸元10弥补以前年度亏损11应纳税所得额495436016221700102025112所得税16351195355613378313税后利润331924210871139683168

公益金法定盈余公积金任意盈余公积金16633212245410957114346881714加:年初未分配利润

2051129

15可供投资者分配的利润

2051129209858114316应付利润28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利润2051129续表赚10著-8旱损觉益表踪蝶单位颤：万纷元10举．1清租售崖房地厚产开辱发项普目老案例宿分析项目竭全部骡投资呜内部催收益贼率（涉所得杆税前叙）为渣28袭.8晶%，困在预测期可您接受拜内部你收益福率为省20傅%时皱，项笛目净剂现值彩为7蒜81纱万元巴，项乒目投施资回趴收期挡为3幼.8呢年。价资本铸金内涂部收筹益率龄为3赖9.摆2%蛮，项俱目净沸现值泪为9担09充万元犁。详细见表子10骑-9堆和表胞10醋-1素0。商品易房投增资利励润率栏=利详润总剖额/裙总投蒸资×樱10端0%=泰4塘95搭4/尿12肿3蹄91稼×1吓00怒%=非40旋%商品尘房资辜本金肃净利岸润率焰=税闭后利田润/尽资本征金×发10密0%=每3记31两9/宽3舞00竹0×搅10趣0%=的11塘0%序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自营收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185441557700571335340286676366442现金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定资产投资(含方向税)开发产品投资经营资金自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表1虑0-渡9撞财务化现金封流量盼表（溉全部站投资辜）幸单位磁：万娃元3净现金流量3319-1983-2635-76752342912557累计净现金流量-1983-4618-5384-150276233194所得税前净现金流量4954-1983-2516-23157953248640累计所得税前净现金流量-1983-4499-4730106643144954计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）28.77%19.5%财务净现值（NPV）781-45投资回收期（年）3.824.05基准收益率（ic）20%20%续表白10勉-9绘财沿务现对金流粗量表末（全手部投签资）轿单洞位：偷万元序号项目合计1234561现金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自营收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185

441557700571335340286676366442现金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7资本金预售(租)收入用于开发产品投资自营部分经营费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表1秋0-抗10桌财涉务现金金流薄量表杰（资狡本金拉）邮单位影：万绿元2.82.92.102.112.12长期借款本金偿还流动资金借款偿还短期借款本金偿还借款利息支付偿还其他应付款38911297129712973净现金流量3319-1500-1252125839371615-7404累计净现金流量-1500-2752-1493244440593319计算指标内部收益率（FIRR）39.16%财务净现值（NPV）909基准收益率（ic）20%续表截10司-1侧0合财偷务现巧金流筐量表只（资哨本金所）信单位仪：万斯元10电．1慰租售台房地初产开劳发项迁目还案例放分析3．况清偿晚能力霜分析按照历项目注的借任款条牙件和骑还款股计划致，项尿目建义设期货不还栗本金腰，从简第4灰年开庙始分议3年眨等额只偿还形本金槽，挥每年帐还1谁2板97铅万元陵；借沃款利牢息每就年照塑付，削总计川付利糠息7虑22浴万元桶。详筐见表临10狂-1辅1。序号项目合计1234561长期借款偿还1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地产投资人民币借款2.12.22.3年初借款本息累计本金建设期利息本年借款本年应计利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表1遣0-踢11辫长仓期借闯款还鸭本付的息估歉算表搞单草位：显万元2.42.5本年按约定还本付息还本付息年末借款本息累计3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783还本资金来源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余额摊销折旧利润可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454偿还等额还款本金1297129712975偿还长期贷款—本金能力71782976390829566长期借款偿还期(年)6.00续表胜10雨-1丢1蚊长期粗借款忍还本暴付息胳估算塞表痰单位半：万届元注：右有效膝利率汇为5委.9断8%扔。10抖．1拒租售蓝房地扔产开难发项翠目长案例绣分析4．末资金挠平衡青分析穷和资牵产负失债分闪析在项狸目计天算期清内，令各期淘资金链的来仆源与摔运用邮是平同衡有哀余的秧。资很产负盒债率朋是比瓦较低睁的，清资产架负债水率最鼓高时户（第袭3年尤）仅扑47浓%。嫌因此谎从总脱体上访看，鲁项目鼻的清尘偿能识力是捷比较龟强的假。资翻金平国衡分国析和触资产钳负债氧分析返详见各表1址0-归12追和表秃10神-1古3。序号项目合计1234561资金来源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房销售收入房地产租金收入自营收入自营资产长期借款自营资产经营资金借款房地产投资借款短期借款资本金其他回收固定资产余值回收经营资金净转售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442资金运用241071983419277725346305917552.12.2自营资产固定资产投资(含方向税)自营资产固定资产建设期利息表1签0-蓝12冲资惭金来秋源与棵运用丈表貌单位资：万盒元2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地产投资(含利息)经营资金自营部分经营费用自营部分财务费用出租房经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自营资产长期借款本金偿还自营资产经营资金借款偿还房地产长期借款本金偿还偿还其他应付款短期借款本金偿还12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余资金3498248125818401034-8834累计盈余资金2481507334643813498续表需10耀-1狮2躺资金器来源末与运屿用表殖单府位：僵万元序号项目1234561资产1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流动资产总额应收帐款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542负债及所有者权益198351078219596447703498表1件0-诱13弦资产丑负债伪表偿单脱位：距万元2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额应付帐款短期借款借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金累计盈余公积金累计未分配利润483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指标资产负债率(%)流动比率(%)速动比率(%)

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27续表伟10沾-1暖3层资产惜负债麻表袍单垒位：彩万元10拒．1问租售胃房地更产开地发项贝目介案例川分析5．禁敏感亲性分丽析将开抹发产柄品投犹资、这售房油价格精、租茄房价驶格和问预售姑款回孔笼进衡度等农因素宿作为衣不确造定性福因素匙进行康敏感你性分饼析，锋分析狭结果挽表明者开发乘产品扁投资冒和售激房价坑格两凝个因钻素对左项目翠的效廊益最奇为敏苦感。爆如果钓开发骆产品洪投资仙和售斗房价石格分继别向架不利钱方向农变动挽10谢%，尝则全误部投含资内切部收魂益率胜将分撒别下梢降至嘱20最.1饱%和勤17荐.7稼%，挪净现茶值分殿别下串降至马12滑万元忘和-静20丧6万多元，猫投资陕回收谋期则挂增加数到4斑.0与和4旺.1煎年。邪预售情款回驼笼进事度相仁对较斥不敏芳感。废最不饿敏感牛的赶因素伞是租剧房价唐格，瓜这是舰因为芦计算烦期只呼有6负年，粘而且统是从给第4运年才用开始张出租姐，租惯房收勉益占喊整个尽项目暂收益仁的比稿重较纺小。扯详见己表1辽0-碎14乒和图雅10项-1烤。序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案28．87813．81开发产品投资+1020．1124．0-1039．215503．62售房价格+1039．717693．6-1017．7-2064．23预售款回笼进度+1031．49423．7-1024．13984．14租房价格+1028．87873．8-1028．77753．8表1飞0-旷14有敏感京性分爆析表806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素变动（%）1——售房价格；2——预售款回笼进度；3——租房价格；4——基准收益率；5——开发产品投资图1剥0-款1中敏感皱性分摄析（宽全部衡投资园、所练得税狐前）10醉．1愈租售必房地霸产开涂发项当目葛案例避分析6．劫临界姐点分珍析临界邀点分排析是暖项目幸评价默的另语一重劲要方框面，永它反米映在洒预期榨可接乌受的取投资起内部耍收益旨率下糊，投父资方线能承笨受的厕各种务重要缸因素朽向不宾利方腰向变感动的池极限假值。格根据恋敏感富性分