房地产评估讲义三

第四章房地产评估1．了解房地产评估的基本内容和特点2．熟悉房地产评估的影响因素3.掌握收益法在房地产评估中的应用4.掌握市场法在房地产评估中的应用5.掌握成本法在房地产评估中的应用6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用本章学习目的和要求：一、房地产的概念和特点（1）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。1．房地产的概念：《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。土地使用权出让：土地使用权转让：土地使用权出租：土地使用权抵押：（2）土地使用权（3）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。建筑物的主要结构：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构其他结构2．房地产的特点：位置固定性单位价值高保值增值长期性难以变现投资风险性政策限制性二、房地产价格影响因素房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多（1）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理因素（2）区域因素：与位置相关（3）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。三、房地产评估的理论1．地租理论（说明土地价值的产生）马克思的理论：认为，地租是土地所有权在经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地而支付给土地所有者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金（2）级差地租：是由于土地自然差别（级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收益差别所导致的地租（级差地租2）。级差地租1原理告诉我们，处于不同位置的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须了解其地理位置和环境。级差地租2原理告诉我们，在同一块土地上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。（3）垄断地租：一般商品的价格是以价值为基础，上下波动的，而价值是生产商品的社会必要劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其价格决定也具有特殊性。地价的本质是地租的资本化2．地价理论（说明地产价格的决定理论）四、吨房地袖产评搜估的必特殊所性评估码对象首有多浴种形递式充分陪考虑俘最有摧效使孔用原溉则房地础产价卫格有稻多样赢性：绘基准朵地价馆、标渠定地间价、谅交易深地价拥、课岂税价正格、显房地乖产总寄价、吐楼面纳地价须、公伍告地浑价房地运产价板格影计响因垒素复处杂五、雅房地录产评刻估的浇方法袭及其瘦应用（一愉）收穴益法苏在房龟地产练评估鹊中的糟应用1．欠基本因原理楼：2．免计算占方法屑:P帝＝Ri/(丙1+息r)iP＝歼A/粘r适用塑范围场：有摩收益洁或有设潜在某收益蹈的房箭地产P＝Ri/(始1+钥r)iP＝腥A/怠r（1欠）纯朋收益年纯及收益赚＝年舒总收牙益－产年总墨费用注意破：评丛估时例应以灿客观隔纯收歌益为披依据浆，而赞不能咐以实际梅纯收井益可分今别按坝房产衰、地生产或渔房地市产计片算实质扛：投写资收脸益率计算聪：纯酿收益雀与售弦价比察率法安全亮利率糕加风刃险调具整值透法投资盏收益煤率顺跃序插恨入法种类馒：综顽合资丘本化胁率建筑潜物资蕉本化锋率土地感资本惯化率（2石）资畏本化束率P＝Ri/(盲1+晴r)iP＝极A/曲r摘r奸＝A笛/结P（二颤）市换场法欣及其喉应用1．目基本搬原理2．吊计算饺方法汁：P挨=P’×A衣×B苏×C塞×D……交易规情况以差异橡的调赌整交易爆日期叠差异译的调棍整区域盲因素扣差异况的调闪整个别塞因素齿差异秘的调晚整容积员率差偏异因疫素的毕调整土地镇使用盏年期清差异透因素啦的调救整适用航范围悦：有祸交易闪性的扭房地滋产，音如商浩场、怪写字魔楼、攀别墅乏、商愁品住订宅、逃标准狐工业勒厂房宪等（三像）成村本法擦及其剖应用1．饭基本让原理汗：2．娃计算诸方法葵：p老25给3（1停）土揉地价肺值构逃成土地蜘价值锈＝土课地取托得费添＋土背地开友发费芬＋投辟资利息＋迁投资胁利润冤＋土珍地增赖值收慌益（2技）房筛地产课价值告构成房地挨产价谜值＝魂土地镜取得岩费＋茫房地搂产开惊发费窗＋管劝理费故用＋投辨资利咱息＋叫销售投费用怖＋销艺售税饲费＋嫂开发岭利润（四金）剩率余法耳及其层应用1．理基本啄原理2.缺计算盆方法土地擦评估羞值＝医房地乳产的缎预期滑销售斗收入协－除最土地万价格外拣的开眼发建典设成塔本－得税费己－正搁常利侄润适用郊范围瞎：待催开发袖的成叫片土凭地价缓值评田估（五蚁）基按准地笑价修赴正法钳及其难应用1．新基本提原理2.贿计算箩方法土地旋评估闭值＝稳待估亭宗地课所处嗓地段火的基勿准地档价×绢年期修拾正系湿数×膨期日孩修正镜系数走×容跃积率修到正系最数×添其他庙因素壁修正房诚系数适用查范围剧