江苏大型城市综合体项目营销推广提报方案

xx项目思路沟通2014年6月18日关于新沂新沂交通区位优势得天独厚，是亚欧大陆桥东起第一座枢纽城市，距徐州、连云港、临沂、淮安等大中城市均在百公里左右。东陇海铁路与新长、胶新铁路，京沪、连霍、徐连高速公路、205国道与323、249省道在新沂形成三纵三横交叉网络。新沂区位新沂城市介绍新沂位于江苏省北部，衔接长三角、环渤海两大经济圈东陇海产业带中心节点城城市定位新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”、江北唯一的“三级一类中心城市。连续荣膺“全国最具投资潜力中小城市百强”，首次跻身“全国百强县”，位居第86位。区/县/市2011年GDP（亿元）2012年GDP（亿元）GDP涨幅常住人口（万）人均GDP（元）人均GDP（美元）新沂市301.437323.76%91.8540609.76460.85人均GDP水平（美元）所在发展期发展需求发展方式800-1000启动期生存需求起步发展

单纯数量型1000-4000快速发展期生存改善需求兼顾快速发展

以数量为主，质量为辅4000-8000稳定发展期改善需求为主平稳发展

以质量为主，数量为辅8000-10000减缓发展期改善需求为主缓慢发展

以质量为主的综合发展区域生产总值稳步攀升2011年起，新沂市人均GDP超过4000美元，经济发展模式从生存改善需求兼顾开始过渡到改善需求为主。目前，新沂房地产房地产开发已步入稳步发展阶段，从质量为辅过渡到以质量为主，对商业开发的品质走向也提出了进一步优化的需求。城市商圈分布与市场环境

南京路与钟吾路商圈：新沂传统核心商业区，聚集了新沂最主要的零售项目，百货商店、大型超市、专卖店及专业店等云集，是新沂市民日常生活消费最为偏爱的区域；白马转盘：购物中心和大型娱乐餐饮为主，是新沂最主要的餐饮、休闲娱乐区域；大桥路：以家居建材为特色的新兴商圈。由于苏北建材物流中心和国际商贸城的聚集使大桥路商圈整体业态以家居建材为主。新沂目前已经形成了以南京路商圈为中心、钟吾路商业街为轴线、贯穿白马转盘商圈和城南的建材物流中心两个区域商业节点的“一心，一线，两点”的市场格局。核心商圈与主力百货店

以南京路、钟吾路为集中商业街，以新天地、金三角步行街为商业繁华地带。本案正处核心商圈，商业氛围浓厚，发展优势明显。项目名称

总面积营业额品牌档次代表品牌铺位面积段租金停车位百货大楼8000㎡8000万元低档国美电器80-100㎡4元/平/天无温州商城12000㎡14000万元低档乐天玛特30-40㎡6元/平/天20个华联生活广场10000㎡17000万元中低档华联超市、杰克琼斯、veromoda30-40㎡6元/平/天40个

该区域虽然为城市级商业中心，但目前仍主要以普通服装、电器卖场，中低档次品牌专卖等中端商业为主，档次不高；而满足高端消费需求的场所明显缺失，未来高端商业市场潜在空间大。

新沂市商业能级判定从目前整个新沂市商业发展现状来看，主要以市中心沿街商铺和世纪广场周边的商铺及购物广场为主，且较具规模商厦零售业态比例都达到了90%以上。同时，在建物业也无大型购物中心项目。遵循商业发展轨迹判定，目前新沂市的商业正处于由沿街商铺及百货商场向购物中心过渡的发展阶段，商业能级属需求衍化型阶段。沿街商铺百货商场MALL/综合体城市生活休闲中心在风光数十年后的21世纪前期遭遇挑战，传统商业的盈利率无法支撑起该类商业物业形态再扩张、发展的负担。超市兴起，倡导自由购物的理念，最大贡献是给零售业态注入工业制造业的文化要素，对传统百货业带来了冲击。以shoppingmall为代表，追求一站式购物消费理念。着眼于满足大众日益增加的精神文化的多元化需求。以“体验经济”为基础，着眼于改变生活方式、提升生活质量的体验式消费、休闲娱乐成为商业消费的发展趋势。国内商业能级发展一般规律：商业市场发展趋势目前,新沂商业处于由沿街商铺及百货商场向大型一站式购物中心过渡的发展阶段，下一轮将迎来体验经济型生活休闲中心的发展周期。关于雨润雨润商业精于商业运营七十余年南京中商（集团）始建于1936年，是拥有七十余年悠久历史的“中华老字号”企业，现已发展为多业态并存、跨地域经营的现代商业集团、A股上市公司（股票代码600280）。

目前，集团公司旗下拥有11家连锁百货店、3家仓储超市，总营业面积近100万平方米，年销售额超120亿元。

其中，位于南京新街口核心商圈的中央商场，经营面积近7万平方米，单店年销售达41亿元，居全国百强店前四位。

源于南京中商，跨时代的商业巨擘专注商业综合体，为城市未来而生雨润现代商业，专注商业综合体，致力于打造集连锁百货、国际院线、文化休闲、主题娱乐、儿童体验、商业街区、美食广场、酒店、住宅于一体的一站式城市生活中心。整合全球资源领跑中国商业专业运营团队，领先管理模式雨润现代商业集团作为能够全面提升城市功能和形象的运营商，集合多业态的专业能力，进行专业化的经营和管理，实现区域和物业的快速增值以及城市商业的繁荣。

作为具有前瞻性的商业发展商及营运商，培养了一支专业运营管理团队，采用国际先进的商业运营管理模式，形成了包括项目选址、开发和招商运营的商业地产较为完整的产业链；集中优质商户资源，通过对商用物业产权的长期持有，实现可持续的统一管理，并会不断优化业态组合，加大形象宣传，提升经济效益的同时，与合作伙伴一起分享城市和区域发展带来的丰厚回报。徐州雨润中央广场淮海经济区核心商圈首席都市综合体预计开幕时间：2015年5月项目简介：徐州市政重点工程项目，未来交通换乘枢纽和未来轨道交通1号线2号线的停靠站。项目雄踞徐州中心商圈的核心地段，总建筑面积约52万㎡，总高度259米。是集高端购物中心、超五星级酒店、5A甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端商业综合体。一期YOVO时尚街区开幕时间：2012年10月项目简介：悠沃时尚街区位于彭城国际广场副广场地下，是以日韩时尚街区为蓝本，在徐州满目高端的商业版图上抹一笔年轻化、特色化、世界化的炫彩，塑造出可以成为城市名片的全新商业街区。新沂雨润广场将成熟的第三代综合体模式引入新沂雨润广场占地近5万㎡,规划总建筑面积近20万㎡。首次将第三代城市综合体商业模式引入新沂最核心商圈，彻底颠覆传统商业地产观念，为新沂市民提供娱乐、休闲、餐饮购物全业的一站式的购物环境。中央百货强势入驻聚集9大精品业态购物百货中心、国际品牌超市、国际数码院线、国际健身中心、美容休闲中心、KTV、动漫娱乐城、时尚街区、品牌餐饮。成为新沂唯一“全客群、全龄层、全天候”的商业综合体。整合劲全球赏资源街领唉跑中戒国商葱业——品牌乏战略谅联盟安，携邮创商购业传仿奇关于旦项目项目画整体盏情况数据里来源超：《2脊01遵30罩62流8-新沂奇雨润羽报规欲文本膏一期.p僻df拔》本项白目于20碌13年12月21日盛美大开陷盘，谁目前正在购销售愧的是不地下筑负一升层55剃0间商狸铺，总督货值底约2.教1个亿敢，截余止到6月2日，累计屋认购尤套数26帽8套，句累计亡认购悦面积43伏40肯.1坏2，累睁计认群购金额汗约为85摆22辞.6饿0万元；累命计签凉约25欣0套，陪累计筒签约诊面积39胡95逆.8盐2，累菠计签掘约金锡额73早36偷51惊11，累花计实屋收款50丘89头01罢11元。目前派销售际情况关键稠词：在售55婶0间商胳铺，让货值2.送1亿已认明购货昌源单抵价：认购奖总价/认购忍面积=8汽52两2.斩6/严43完40纽奉.1怨2=1.凶96万元一期滤可售企总面召积：=一期芒地下禁总面乌积-美食来广场-自营膏面积=1计41勾48掌-2绞34害0-迷12垦45该=1絮05额63拳㎡一期垦剩余旅待售旋面积栏：=一期扶可售山总面扯积-已认犬购面烟积=1嗽05悬63念-4问34咳0.春12馆=6邮22衡2.腿88妙㎡剩余游货值让：62议22铜.8欠8*敢1.碧96叼=1锯21押96趴.8酬4万元数据占来源敲：《雨润朽广场惊开盘酒营销咬方案费（债终稿炒）.p概pt盆x》近期概工作仿重点解决劣沿河21间大孔商铺交的销洪售问投题解决塑内铺20万~4舰0万23秤2间商坑铺的仿销售奔问题媒体港渠道雄根据变现在艇市场底低迷旁情况旨重新槽梳理销售煎策略草及项俭目定除位重抬新梳圣理，稀应对弦现在鼻市场知状况最终巧实现除：根脱据现获有货基值，侮年底那前再陵完成80泡00万任肆务年底缩慧前再闪完成80淡00万任浸务，主如何叼实现指？如前暖篇所煤述：剩当前粘剩余监货值锈约12戒19梨6.揪84万元应，只荣需完壶成剩耳余量爹的66某%即可证完成呜当年嫁任务毯！即：厅依据艘甲方折所提暂供的定数据帆，完刷成剩剂余面宽积的66独%即可脱完成亭当年义任务=6学22压2.灯88牧*0督.6短6=琴41喜07赏㎡。销售芹任务猫分解注：嘉由于渴甲方稿未能舍提供菜详实醒的房劫源销淡控信雕息，胖我司仙仅了撤解到土当前雨剩余动货源殊为沿河21间大喂商铺+内铺20万~4绝0万23痒2间商挥铺。故，突我司具依据缠已掌远握信脚息，罩建议炕为实自现年描底80常00万元课的销轨售任江务，剪应走抓大荣放小的营僻销策乡丰略。抓大览放小一对尝一大妖力抓富沿河盏大户则型：沿河漏商铺绢面积机普遍磨偏大羽，非肯一般搅客群沸所能滴接受巷，投资本此类耕商铺棒的客锄户必护定是国具备线强有形力的笨资金吓实力幻玉的人。因污此，喝针对偶该类矩客户璃应组建臭专门煎的VI既P一对们一“乓客户俯经理围”。与穷内铺并普通扎投资赢群的泥服务幅标准涨，跟炉客技棉巧有掀所区悉别。岸做到币重点秀客户慢重点位抓！放大净渠道附跑量哄内铺新小户键型：从目俯前销昼售比碎例来黄看，亦内铺怜的小篮户型序无疑短是最缸受欢去迎的藏，究只其原逝因，席与其害小面油积低烤总价限很很敞大关扶系！白对于耽该类来产品明，具愁备投洁资实津力的带客户弯基数橡较大觉，前窃期的京招商渔及认占购成裤绩也风说明案只要漆继续录放大木宣传宰渠道油，深筋化客往户认悟知，划就可钉以做剂到持飘续跑座量！销售畅战略战术相配合那伸么，如何山做到呼抓大驱放小耕？销售题策略庙及项爪目定俗位重卡新梳玩理媒体班渠道捉根据承现在浙市场延低迷脚情况乒重新朋梳理抓大切：项目凑定位恨重新兔梳理城市倦主干贫道，细商业转最核窄心本项腾目的降地段在优势坊毋庸茧置疑踏，南子侧的研水系魂景观在更是为画龙附点睛托，沿华河大为面积险商铺灾在全斑新沂商更可船谓是终绝对管稀缺腊的高失端产钓品！沿河念商铺祥的定芬位在艰与主捷体商尾业有对所承晕接的符同时执亦可信自成刊体系过，我棍司建软议将且沿河浪商业赠打造盯成为游：新沂漆首席以时尚资轻餐州饮商劲业街。轻餐途饮一般嗽是指琴：不壳需要门厨房村明火叹灶台破、油否烟排诸放较粥少的撑餐饮缝业增轻餐盐态狐称之妹为“免轻餐钥”，劳一般支多为拆西餐步、商荡务餐绑等。示意案图他山敞之石——徐州配滨湖刚新天愤地徐州堤滨湖烟新天贵地项拦目发像展特远色的笼“风枣景时忍尚经述济”服，涵漏盖吃老、喝欠、玩羡、乐晃、逛欢五大椅主题残，集萍休闲涝娱乐非、特皇色酒央吧、俱商务开休闲牢、中尼外特盛色料拾理等孕于一册体，联着力议打造尿云龙牢湖北钳岸充棚满活燥力的菌时尚睡动感锐从容洞一线腿，使运其成柏为云烤龙湖观边最匙受市种民欢笑迎的仆时尚城休闲天街区脉。他山岁之石——徐州因滨湖歉新天踩地抓大梢：销售音策略闲重新稠梳理关键娘词：敢重点安跟踪墨、一船对一泊、VI歉P客户胃经理对策零：成立VI认P客户哪经理麻团队畜，成古员应抵具备撑以下窃能力敬：具备悬一定淡的高锯端客鉴户资黑源了解西高端果人群拌投资葬习惯有一悔定的嫌金融士投资辅理念款和技客巧能够宿与高址收入湖人群炕对话终，了次解其蚕心理较高签水平圾的仪雷表仪楼容及论行为射习惯抓大尿：媒体红渠道结重新偏梳理高端砌客户浙：如胸何找蚊到他翼们，掉告知屯他们挖？联合坊：各商降业协劈燕会各豪律车车逮友会各高府端私湿人会焰所各高吵端消训费场左所……动作低：组织简国学乎论坛红酒醋品鉴割会商业始领袖墓会议投资碌或管厚理讲摄座……1、强注调项芒目区忘位优曲势项目验地处牲南京挡路、揭钟吾驶路商炉圈中戒心区概，区津域交某通便栋利、债人流释密集身、商呀业氛然围浓舒厚，敢使项光目具沃有绝肢佳的脊地段辈优势弓。2、强剧调项馅目品忧牌优仇势雨润驴商业金源于誉南京槐中商素集团却，在海江苏艘地区艰拥有葱极高躺的知储名度冈。使归项目采在新最沂地焰区具铃有不业可比辨拟的未商业烤品牌诸优势现。3、强竭调主所力商留业优惨势在推点广过馒程中端重点取突出法主力恳商业烟，以栏大超逢市、剧大影叠院促俗进铺驻面销傻售的喉同时下，进距一步师提高刑项目欣整体宪档次伴，增策强吸应引力杠。放小姥：推广持思想想和原碰则关键易词：词广撒倘网、绝多蓄丸客、咱许愿椅景、仙勤引筛导对策锦：广撒喝网：境渠道涂占领搅，市火场发交声！养常规铅线上留及线甚下媒扒体的杠全面剧铺开熔！多蓄堂客：拳内铺仗小面钱积低遭总价唉的产色品受傅众范亏围更灶广，坛手中重有积级蓄有凡投资毫欲求抬的客合户均游可作历为目户标客寄户，慕需将那所有布具备哥投资畜能力戚的客遣户蓄乐水进碑来。许愿停景：朋依托汽雨润售实力塘、主使力商冤家入孔驻、值地段庄优势团等因键素描握述本仍项目茫未来展投资甩潜力盆巨大靠，许膏之以穿愿景绕。勤引饺导：夹多批仰次多研节点承的各嗓类活逐动，缴集聚纯人气杯，保咏持项落目人大流聚起集的洁外在稳形象孙，引绪导全熊市关仿注，包引导敬商业筐聚焦斜。放小封：销售龙及推其广策所略重红新梳揭理广撒黑网：卫工地绘围挡惕画面项目围挡除起到展示项目及品牌形象的作用外。对项目招商成果应有一定展示，提升客户对商业运营优势的信心。广撒捧网：谁售楼乌处看亦板、国高炮对现有户外媒体内容进行更新，将招商成果信息引入宣传主力位置，增加主力商业入驻信息宣传，提升项目商业号召力。并保留部分看板做项目形象维护使用。广撒怨网：壶道旗毯、公旁交更换耽现有昂道旗草画面雨，增夺加卖团点信因息。并对煤项目械商业观形象揪进行忍展示脾。主流协媒体截组合强势除导入料项目敲信息侧，释寒放品犁牌价堤值，扔突出旱客户刊渠道媒体架选择洁：户外躲：户编外看爱板网络块：新郊沂论冶坛、讨钟吾屿网其他蜂：电鲜视台只、电蠢台渠道宪：短弟信、DM广撒膏网：此主流净媒体读组合爆炸困新闻笛信息赚，引陪领城租市话盟题，登释放脖招商究信息广撒鞠网：洋新闻沿媒体竭配合借助双新闻绢媒介粮作用贸，与翅新沂借较有船影响毙力的排新闻朱机构德合作沉，以厅软性效广告蹦形式泰专项吃专版楼报道讽，争键取潜玻在的啄客户趟群，若使项吴目在纤区域梢内得朴以迅丛速推牌广。加强繁与新怕兴媒貌体的竖深度卵合作好，特匆别是完自媒妈体、吩点评AP嚼P等各院类移霜动浏听览应奇用网络舟媒体炕相比尊传统配问题桃拥传袄播范移围广童、保壁留时咸间长冻、信奴息数但据庞章大、躲开发那性强脱、交妙互性纯沟通站性强蹦、操狮作简集单方售便、番成本闲低廉销效率清高等余诸多虽优势咽。目前蚁，可陈用于打项目美宣传避的新秧兴媒咽体主半要包贞括微盖博、利微信风、点拣评等顺各类猛应用垃。广撒雹网：弦新兴绸媒体悉配合通过商会、行业协会等商业组织购买该区域主要商家的联系信息，并通过电话Call客及短信平台进行宣传。通过对目标商家的邀约，针对意向客户开展上门推介，赠送项目资料，并针对大客户制定相应的购铺优惠条件。广撒求网：愚电话浊与短盾信平拴台配藏合多蓄贯客：检入驻燥商家咐资源士挖掘除此之外的重点客户：前期招商已深入挖掘了新沂、徐州及邳州地区的大量商业客群。项目招商中的入驻商家及意向入驻商家，均为对项目未来前景较为认可的实力潜在购买人群。通过对招商客户的梳理，可快速筛选出一批对项目有较强信心的潜在客户。通过对该类人群的深度挖掘可形成一批高质量的购铺客户群体。内铺亲小面鸣积低住总价六的产宏品受旱众范鼓围更范广，桥手中梢有积袋蓄有搞投资亏欲求宾的客时户均跌可作齐为目宫标客虫户，挺需将探所有含具备吗投资努能力飘的客狼户蓄爹水进损来。勤引车导：烈多节撇点、园多批孩次商爹业预活热活寒动与商虾业大扮亨为袄邻，仍品牌逃商家楼签约锄会目的救：依托蔬主力表商业捐许之且以商轧业愿波景时间种：待确隔定几线家主企力商坐业签恭约日地点比：现场岗售楼柱处广彩场邀请遗人员美：招商讽入驻荡业主间，已僵积累逐客户蓄等勤引省导：歇多节党点、织多批标次商厚业预耐热活斑动与成锦功人写士为括邻，罢知名灭商家番商业弦运营茫论坛目的烤：邀请鸡徐州YO拴VO或新酸沂当沸地的菌成功背商家殖进行香讲座锯，吸质引人帖气，罗传授隐商业跌致胜招秘笈限。促陈进商卸铺销养售。时间抚：视客户户蓄北水情碑况而疮定地点近：现场雁售楼挥处广稿场或典租赁垫酒店松会议鹊室邀请越人员纱：招商涝入驻西业主够，已京积累变客户骨，全驰城商损业经还营者放，商党会等与爆途棚人爆气为界邻，痕精彩籍活动死游园装会预热咬活动——夏季红乘凉遥夜辜爽口病啤酒学节今年拌夏季钱最火嚷的就蹲是巴仅西世抓界杯宜，世辈界杯朝也带欧来了量无限遮商机疗的夜布经济技。徐州届三胞魔广场承项目艳充分蜓利用耍世界紧杯的南机会灿举办债广场朝活动汪，每男夜都搬有球织迷至革项目奖地观凑看球佣赛畅父饮啤只酒直裂至天闻亮！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