山东综合地产项目营销策略初探

如意新城营销策略初探XXX地产顾问2012年3月我们现在在哪里？

据销售中心提供信息数据目前销售住宅和商业总共不到100套！总销不超过2000万！我们现在在哪里

XX位于山东西北部，鲁冀两省交界处，距渤海直线距离50公里，地处环渤海经济圈。现辖8镇4乡4个街道办事处，总面积1237.2平方公里，耕地面积102万亩，总人口65万。XX地理位置优越，处于北京、天津、济南、泰安等城市构成的南北走向经济龙脉的中心位置，是山东的北大门和主要进京门户。205国道和4条省级干线公路纵横穿越，80公里半径范围内，分别与京沪铁路、京福高速公路、黄骅港、济南机场相接，交通条件十分优越。回溯2011年4月25日破土动工2011年6月代理公司入场预计2012年8月竣工11万平米目前封顶12栋商住楼期间户外、电视、单页等广告推广期间针对红枣市场招商同时启动进行寻根红枣市场寻根之行，我们所看到的，听到的，想到的朱集枣园市场朱集枣园市场启示之一历史问题：红枣市场为镇街道办事处建设，有10年以上历史，现在经营管理无序，形象破败不统一，道路凌乱。目前拆迁难度也较大，需要政府下定决心！红枣市场入口老市场商铺形象老市场商铺形象老市场商铺形象启示毯之二资源售问题在：金送丝小卵枣经挠营商占户除佩了经渐营自祥己的要枣园偶，还投从其输他枣宾园和擦河北泪沧州其等地止进货再，向桑山东腥、浙焰江、吃云南盆、河势北等勤5省素市批葛发。启示饭之三仓库闭问题攀：附房诚近冷攀库有土3-殊5个皇，储阻藏能里级都隔在1削00钢0吨巷以上俩，红稀枣市控场还浸有搭异建的我大棚萝子用捉于晒该枣，勇商户筝门前窜的路兆边平械地也白作为屋临时是存货婚之用特。红枣述大棚启示河之四租金培问题页：现抛在红害枣市嫩场最乖贵的庙商铺蹦70姨-8膜0平钓米年拼租金搂1万汉元左输右，林一般翁的5哥0-纹60殿平米瞧年租械金3投00知0元昏。启示恶之五交通扩问题虽：红庭枣市滋场的佩自家去农用测车、积卡车幸经常列无牌症，遭承到交倘通部杨门的码查处读和禁炎止通比行。红枣点市场辨交通启示秀之六商户抬担心柳的问杯题：1、色租金船问题谣：目碎前在郑老市扎场租祥金相喝当便按宜，裁门口难的商壶铺面滚30坟积多朵平方仓米，衬一年坦租金磨30渴00奥元。叔商户遮普遍摊担心钞新市尖场一钟旦开垮始租欲金不间便宜串。销路亮问题慰：枣玻的收壮集方似向大砖部分跨都是雄往东疫、往膜北去惨。在寇老市寒场方亚便一办些，多离新擦市场芬较远颈。人脉升关系鸦迁移冰关系柜：老黄市场睡成立榨至今鲜已经蠢13锣年，组商业添氛围桥已经族形成态，人龙的消督费观衰念与递习惯抓已经樱形成钞。商富户的查人脉签关系脑、合剂作伙押伴目碎前阶流段只隐认知抖老市暴场。垄商户掠担心正至今突迁移环后，罢影响克自己倒的生踩意。运输祖问题惯：以叉往旺解季枣君农运批输的且时候捞XX煮市交都通管快理乱烈查乱绍罚情案况比银较严窄重。怀以前啦距离吉老市屋场较榴近，城交警野查车缓较少者，枣理农还巴能接地受。斥新市庆场运歌输较愧远，距而枣菠农的贴运输冤车辆莲多位立农用诵车，启无牌瓜、超篇载的疏情况阳严重咸，商肉户担杜心枣炒农没版人运中输过搂去。没有浑储藏惹空间沫：旺企季的俗时候买商户诞为了寻占有向市场鲜，枣茶的储警藏需践要大届量空剧间。宵新市劳场目控前欠拖缺。项目塞名称中国坛XX甘XX葬（国纸际）的商贸漏城位置新汽菊车站疤往西励20射0米产品都类型2层咱或4罚层，屠住宅黄与底崇商组亡合体量占地拒12帽00贸亩，煌分三亩期开如发户型住宅静90挠-1免30宴，商晨铺单尼间1箭4.择4平购，最闸高7虾7平价格住宅垃26绕00考-2痰80枣0，拖商铺鸦51株80判-5边83粗0元撤，最高育价7屡08给0元租金激最好仍铺面跟65演00完，其劈燕次4盛50披0，艇最次师30铜00物业摧费一平望米一明月一满元装修勇标准椅简装配套何水电爱，暖忘气营销孔进程一期脉自去刘年7眉月1包日，坛已经苏试营雨业，欧入场逐率8革5%审视呈对手经营超业态一期委共2览8栋各楼，包经营稿业态蛛百货帽、建拿材、很汽车裁配饰替、皮驳箱、贤日化毯、针劣织、咱服饰胆以及甲副食经营蛛模式租售磨结合销售警模式总体毫销售仰模式无论头投资萄或自察营，曲5年艘后自注愿退及房，盲开发伤商一壤次性类给出贫原房向款的崭11柏5%丹回购焦。a：行投资脑客户年收符益8等%回戚报率造，三锁年年俭收益陪一次乔性在央总房奥款中河扣除筑，约睬10眨万余贞元，票三年缠中产听权归忧业主厨，使协用权智归开保发商矛，由密开发拿商负仆责出如租管鞠理b：帮自营纤客户年收叛益的仆6%策回报朗率，桌三年怀年收亚益一械次性兆在总帖房款葡中扣慌除，炒约7悠万余足元c：伐租房例客户一次拘性签绸三年碗合同勤，租旷金按星年交候，交从一年娃免半鼻年，坡本市铁货费并慢2岂00挖元，饼免费未送货其它拾优惠三年答免税幼，免跃一年婶物业树费项目刻名称XX举天地产品输类型22鹊层高湿层体量约3乘20螺套户型11战5平盒-1吼50烘平价格三层钻36沿20雕元，灭九层灾、十纷层3照68皂0元姿，十一战层层较39侵98跳元装修锤标准毛坯营销劈燕状态先期君所推词量消店化8第0%堂，新宣加房稳源五肤一开障盘审视油对手项目炎名称XX确花园项目恶位置高科晕路与梦枣城不北大欧街交葵汇处产品戚类型7层戚小高浴层与福5层寄多层体量17碧栋，中3月懂份推恭约1学80洗套户型主力搂户型稍90薪-1庄30针平价格7号屈楼与窜8号福楼为皆电梯欲小高常层一层协29起58钱，二付层3逆05达8，溉三层牵31板58四层方32也58栏，五洲层3士28姓8，塘六层启22犹18七层炼28舌1811螺号楼即一层撑29扯58扩，二被层3鸟24缠0，保三层位32灶20四层跳29笋00惧，五圾层2棚60第0装修常标准简装隶无内孟门工程层进度已封少顶，毫年底耐交房营销卵状态已售伯出5歇栋，全6号泻楼春刻节推较出几理近清杨盘，7、普8、伞11错号楼屿，三卖月份潮推出它，认敏购一江般审视谅对手项目摆名称XX警清华经园项目配位置新一所中对侄过产品袋类型5+谊1多心层户型90分-1雾30穴平价格一层端33子67布，二拾、三罚层3搅38循7，施四层土32乞47五层抱27芒47乔，阁截楼1务35柄0装修园标准简装村无内螺门营销针状态最后寄一期拾，消方化5煎0%审视浴对手项目胡主打摘学区欺房优全势，广但对党于项臣目其性它价值包并无乌多大掘挖掘末，致垫使项秤目亮杰点单膛一，在产糊品类狂型变逗换较同快的忍市场喘竞争碧中，闸渐渐下位僻。项目渗名称XX滩名仕项目幅位置百货碎大楼归向北瓶50栽米产品赛类型28顽层超事高层体量22不4套户型10绪0-饶10信8平鞭两室装修应标准简装铁、毛格坯营销魂状态销售丘一般审视规对手尽管塞项目男位置阅绝佳抄，但锐是项缺目规茂划户型性设计宇都不则尽如义意，昂致使些项目菊市场直接受按度很低项目悄名称XX耽XX项目赏位置二中俩西2饭00快米路脆北产品绒类型17宽层高睬层与污6层墓多层体量一期急推量阔约5筛50钥套户型90供-1珍30涛平价格高层口：一曲层3袖18咸0，流二层利32男20旅，三尿层3贷28璃0四五餐层3垦38氏0，码6-树9层志34盾68典，1尿0-排16泉层3舰48氏017镰层3超28贞0多层酸：一不二三锤层3踩48刺0，型四层清33秋00偿，五痰层2觉90造0六层竞24瞧80装修芦标准毛坯营销蝴状态认购斥45内%审视蛮对手本项工目由维房管日局开超发，款决定饱了项朱目中低阴档的馒价格妈定位团，主伸打宜名居，罚产品层无特胜色。项目杨名称XX解新城位置阜盛申东路愚与魏岗王城岗路交体汇处产品颠类型多层男与小可高层体量3栋把6层抹，1秘栋7膊层，市2栋小11话层户型88程-1滥30强平价格多层最价格载四层隶31峰20踪蝶.五容层2北86挽0.殃阁楼辞20腾80优惠四层醉一下赏交十者万每垮平米爪优惠千10杆0。绵五层功以上交笋五万宁优惠斥50工程后进度基本象封顶覆，明司年五佣一交倾房装修拣标准简装脱，无块内门营销友进度三栋乞多层斗，开临盘一练个月特，四盯层一肉下基或本售昨罄，审视派对手位置沉较好架，价锯格较思为便染宜，该是其外认购比较值好的窑主要寨云因项目砖名称XX吊花园位置二中荷西1亚00西米路昼北产品府类型多层滥与高钉层混冤合体量先开柴8栋刊高层户型90询-1怒30行平价格预计及均价驶30愚00营销洗状态前期店蓄客贿期审视汪对手项目灾主打债园林坝与品坛质，呆但是最前期德营销警导入不档够充嗓分，旬致使绑蓄客双期客苏户量宋不够穴。XX绿名都位置开元低东路境实验茫小学渣对面产品旷类型多层未与高碰层混僻合体量最后尾三栋降高层遗，先博开2阶栋，画约1辩50唤套价格起价铃33蒜46漂，层趣差2海0元装修烦标准简装厚，无撑内门工程迎进度主体弊工程朋起到施6层棉，年彻底交之房营销脊进程消化聚50朝%审汗视先对脱手项目武主打报学区世优势娇，除来此之棉外别无薄亮点审视视对手项目辛名称XX扑绿洲项目郊位置盛世颠清华相园北体量42溪栋多标层价格一二怀三层捞34果00妈，四遣层3抓24固8五层往29祸58灭，六觉层2删90桐0营销脱进程一期牲推6结栋多镜层，挣消化赔50能%由于滔前期巴清华烛园将像地块紧炒热宵，因销此项目认入市巴价格惰较高舒，但大市场沉反应突一般审视貌对手项目惕名称XX迅财富础家园项目忍位置义务奖商贸高城南产品岂类型多层陶与小因高层脑混合体量3栋灾小高浅层，晒4栋返多层户型89提-1掌23曾平价格一层需35云80盟，二纹三层挨36见80六，四层盒34控80类，五阔层2优98聚0，序阁楼迟21挡80商铺源均价定76在00装修愈标准简装营销辞进程一期蚊推三践栋多券层，久4月趣23箩开盘祥，交5编万优荷先选棒房、毅99企折优祝惠，唱开盘衡当天下定链每平投米优选惠5拖0元棕，一由次性晒付清时在优屈惠9费8折项目导主打神园林瓦与品者质，填多重罗优惠择但位置较洗为偏叛，前拜期蓄波认购鼠并不辩理想审视非对手项目束名称XX智英伦及湾项目择位置云红轻大街慈与开欠元大断道交池汇处产品故类型多层候、小栗高层驳与别品墅混材合体量7栋钻多层蔬、4薯栋小泄高层棕与若酿干别贼墅户型95胜平两恋室，慢11芹4平吨三室亿，1疤48贼平三尚室价格两栋丽楼分饭别起路价3互34及8，妈层差与20朋元装修桨标准简装工程液进度明年佣7月梁份交绳房营销桑进程前期收推8群号与当9号积两栋羊11暖层小候高层星消化辈75百%，二期畏6栋律多层呈，已索预订常3栋项目格主打旋科技纤品质捏，靠席近学内区，亏价格适中诵因此旅消化满良好灶，但笨是，妨由于此营销力量纺不够余，价宁格比劲较保鸡守，仪项目州价值酬未充分梳爆发捕。考问港消费蹦者据市染场调遥查了尼解，住XX牺现在施人均央工资洗收入担18股00宫到1冰90披0元帆/月减；高弱收入僻阶层摊集中得在机济关、近企事据业单杜位、你部分艰工业菜企业盛中高局层管摔理人相员、兔以及纯部分盐个体吼私营斗工商机业主追。政竟府机块关、是企事宣业单廉位的插中高屠层管讽理人赴员是绢最具偶购买世力的混客户右群，文收入盏远高侨于X生X市强平均宽工资絮水平曾,目榨前他惩们一植般都倘对目蒙前的嚼居住求状态峰不是业十分乐满意圆,为朵改善苍居住浆条件岗而二颤次置和业。蔑值得哑注意本的是穗：年尸轻的糖消费极群体爷也逐肤渐成枕为X粗X的收主流似客户进。考问盒消费假者XX刮消费叠理念拦需要限加以劈燕引导段，对帜附加放成本游较为花看重芒。消皆费者宝对户你型的伍需求需仅停奶留在固满足肯型的蒸居住专层面糊，而提对住酬房平松面内拐动静需、干誉湿、畅私密蔽性等剖功能何区分勾方面型认识解较为夫浅显点。对峰物业诉管理旦、居吧住理吵念缺舅乏认顺同感科。对膨物管巩收费谎持反桑对态殖度，艳认为牵增加丈了生凳活成米本。闹居住此理念柿缺乏仪认同酒感。考问储消费起者多层搁易接裙受，争小高尸层、蝇高层棋销售安相对外抗性绝较大脸（但底正在胆慢慢广改变钉）。诞由于饺受传沃统的触消费扒习惯擦影响膛，认饶为住慌多层驰比住胖小高或层、精高层卷更实脂惠，冠且认员为上状下楼狼梯比瓜高层洲方便罩。审视言总结1、篮从开筒发量猾看，务XX茧年开昌发量稼比较例稳定中，一伯直维万持在久50咳万平缎左右澡；2、厨从开蕉发区能域看锋，由亩前期狂的集酬中在串开元愁大道樱与云摧红大视街，处逐渐购转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创业以X春X枣励业办梦公室酬为主粒办单角位,缸华龙速投资载公司地、X草X电献视台谱、新介浪山取东网永为协盏办单燃位.艘向山骆东省踪蝶发起界"赢皱在X筋X臣我肠要创纹业"操作胖方式杠通过哭报名帐——浑现场草陈述懂——内专家潜答辩殖——凑创业蚊扶持艇——粘融资件平台公等活动钻营销XX银首家辛“5汪S商箩铺银谦行”该暨如部意会指百万筛富翁坝俱乐愉部启议动新可闻发咸布会通过改和X放X银深行机杯构合事作，景给经洒营客越户担浅保贷烦款2是0-猛80论万元眼。对炮投资横客户摔实行易20申户联冷保的骆贷款蓝方式产。如意挡会俱坟乐部晋实行滥沙龙便形式炒，和颂各种牢商会者合作欺，进赶行项笼目合亚作、重资金广投融集资咨招询、洪不定围期讲短座、贼论坛孙、交伙流、肢自助霉活动帮等，掀资格老条件打为1器00互万资刷产以凉上的狗（包博括有灵形和除无形据资产苹）商业旧招商拘优惠美政策3年段免租减免密6年叠税费财及相传关行逮政费乔用车辆很绿色啊通行20蹈-8岸0万面贷款决担保特价舱房住恼宅购累买权子女物入学热享受嫁市民起同等逢待遇住宅赶的破原解策郊略精准攻化地愉进行矿目标铃客户梅定位贸，并赔展开逆针对谎性地群推广毒和促渡销区域甚炒作俭：谁毁说城荣南不腊可以粗成为大城市斑的副打中心精装舍样板为间形吩象展蓝示：短3套辉，针沙对投延资型料、年蠢轻婚禁房型乓、温刃馨康干居型锦做不性同风取格的疲样板督间。别墅杀风格胀外立构面的暮高雅乏形象层，将跌建筑佳立面弦形象贱创新周设计仅，面蒸子很拣重要商业枕统一乒经营缴管理鲜时间芒，戏将商苍业晚姐上的盖运营谢时间许调整疑到1影8：列00肥以前默，引顺进商氧业四裂周的攻周界率安全委防护边系统瘦。住宅羊建筑腊立面鹊形象目前泳XX雀地产它项目谋建筑惜风格惰单一拜，以妹简约畏实用失的现晒代风诱格为才主，闯西方劈燕和欧集式建装筑元抄素较快少，翼缺乏罢大胆部创新拒，具吧有东增方特底色的警欧式塞建筑波风格斗是市法场的飞空白沉点；咬建筑黑外立盾面设开计相逗对保遍守，靠线条菠缺乏放流畅贫，外攀立面吸色彩焰朴实干无华比。建议俊如意雕新城沾的住眨宅立妇面采胜用西迎班牙惨风格基。XX塞巨变样板路间形浇象展商示样板悠房是元捕获今消费外者的设第二灿阵地依，展扰示的和是开贡发商因的实爪力，捐诠释医的是惨项目迟的定昼位和承未来菠的生素活方销式。悠合理孝的样败板房些可以糕创造券一种促特殊拾的空抗间气犹氛，距刺激路消费翻者的物欲望闷，达绿到销辨售推推广的绳目的追。样顶板房和作为她开盘撒的常钩规武宽器，除是成都功推姥盘的死前奏窝曲。样板锯间展愈示样板构间展谷示样板亮间展披示寻找丢聚焦剪主力席目标耗客群我们递必须碌锁定夺聚焦小的客屋群：周边岛客群乡镇收客群外来喉打工经营口商家投资近客户年轻网人婚名房精准受化营疾销针对婶市区位客群刻：XX固首席可墅质粱洋房鸽，2膏0万醒买个厦五星码级的坝家向幸荣福出垫发！文兴隆裂大街损向南烟3分扩钟，侮把富盗康开兆回家咏！精装练样板革间：摄3套板，针塑对投伪资型转、年陡轻婚熟房型缠、温辽馨康铃居型辣做不厘同风粮格的胜样板阅间。精准都化营宵销针对浊年轻战客群迁:为爱栽而婚鸟，为众婚而取房，勒2万爷元大虾礼包男为你伏办嫁复妆！一天故午后呢,我邪翻开出相册特,我填惊讶铜啦,败22毕岁时耐的她愧,笑岭容是卸那样测的甜克美,知眼睛刑是那莫样的柜甜美魂,象弯阳光战女孩应那样粪,象径一朵复鲜艳离芬芳晴的花怖儿.我决曾定就就在今乐年的槐夏天劫,带育她到留如意坟新城远去买拾套1桂00倚平米亿的书尺香雅呀居,您然后无为她缸租一掩间商到铺,高告别荷我们偿的爱方情之阵旅,仰给她正一个缸意外移的惊昌喜.20绢12粒年全俩年期肆间，垂凭2旋01呼2年崭结婚亦证购姥房，盆可获垮得2口万元疫大礼庭包（妹礼包腐1万吴元购扑房代宪金券尚,8柳00歉0装摊修代捐金券糕、2殃00煮0元卫家电枝装修扁代金牛券）精准慎化营附销感动草XX美——勉10厉0个酒感恩最的人伞物（浆10傻0个浙感恩谦的故代事）精准齐化营王销针对指经营想客群乒：客条户日事志15篮：0片0今盯天刚急做了还3笔是金丝慎小枣袍的大版生意15掀：0绑2两蜓分钟芳后回压家坐袖在如茎意新敲城的堆阳光级露台些里15放：1廉2煮翻了一坊杯咖记啡，盐望着用人民机公园售里女峰儿玩钥耍的幸背影椒，呼核吸着止杨柳蛇飘香单，翻肉着喜帮爱的塔20宴14麦年5