河南房地产开发项目项目定位报告

开封市XX路项目定位报告思考路线市场机会扫描项目价值挖掘项目开发策略项目整体定位产品战略营销推广策略宏观经济：

经历自然灾害和国际金融风暴考验，2009年中国经济领先复苏！一、经济危机下，政府08年5次降息，出台4万亿投资计划，令全国上下对中国经济的快速复苏充满信心。二、中国稳健的经济基本面：高储蓄率、政府低负债、庞大的外汇储备，有望在2009年下半年率先摆脱经济下滑。金融危机蔓延愈演愈烈，实体经济受到影响08年初南方遭遇百年不遇的低温雨雪冰冻灾害自然灾害连续08年5、6月份，部分地区发生洪涝灾害08年5月上旬四川汶川特大地震值得庆幸的是：中国政府发挥力挽狂澜的中流砥柱作用，将保障中国经济在2009年率先摆脱次贷危机桎梏，回归快速发展轨道。09年国内大面积干旱宏观政策:

国家出台积极政策和加大投资，促进经济增长，成效显现！08年10月出台系列个人购房优惠措施出台救市措施08年9月起下调一年期贷款利率0.27%加息周期结束宽松的金融政策和系列购房优惠政策，激发居民购房需求逐步释放。财政金融政策全面放松08年10月下调一年期存贷款基准利率0.27%08年9月起下调中小金融机构存款准备金率1%08年9月起证券交易印花税单边征收等三措施出台08年12月放宽第二套房贷限制08年12月22日在次下调公积金存贷款利率08年11月国家提出投资4万亿元拉动内需开封市宏观经济—整体经济实力增长较快

开封市整体经济实力增长迅速，GDP年均增幅超过13%，固定资产投资额增幅超过30%，城市建设发展较快。开封市宏观经济—人均经济实力快速提升，购买能力进一步增强

人均可支配收入达到12000元，人均消费型支出达到9000元以上，人均购买力大幅提高，进一步提升了开封市商品房价格上涨空间。开封市房地产市场—投资信心充足，市场发展潜力巨大

开封市房地产开发投资额年增幅在25%以上，房地产市场发展迅速，发展商投资信心充足；房地产开发投资额占固定资产投资额比重仅7%，房地产市场发展潜力巨大。开封市房地产市场—市场容量逐步扩大，项目机会增多

与房地产开发投资额快速增长对应，开封市商品房施工面积也急速攀升，2008年增幅更是高达80%；商品房销售面积也稳步增长，2008年增幅达到17%，市场成长较快，市场容量逐步扩大。开封市房地产市场:

开封市房地产市场发展平稳，成交量及价格稳步增长，市场表现健康开封市房地产市场2007年以前发展平稳，年成交量增长缓慢，年均增幅8%，成交均价上涨较快，年均涨幅超过12%；2008年成交量及成交均价激增，商品房成交面积88.4万㎡，增幅达到30%，成交均价上涨至2984元/㎡，涨幅高达35.6%，市场容量及价格水平出现质的飞跃。项目区域—项目位于汴西区南部，属建成区边缘区域老城区东区南区本项目汴西区项目区域—郑汴一体化为项目区域价值提升带来机遇根据开封市总体规划修编方案，汴西新区位于开封市西部，东到护城大堤，西到中牟边界，南至310国道，北至连霍高速，规划总面积121平方公里，其中城市建设用地面积78平方公里，可容纳人口80万人。是集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城区。汴西新区政府搬迁河大新校郑汴一体化由东向西发展，汴西新区成为开封新中心区项目区域—项目区域价值提升的

基础汴西新区的发展区域孤房地缩慧产市员场—汴西杀区市末场以录高层房诚产品竿为主膜，高乏层产孙品竞饥争激委烈汴西虑区目狮前在盒售项晶目以续高层歪物业绒为主敬，在售茫纯高肝层项啄目有狠7个军，均贪为现树代建颂筑风观格，症总规如模达踢到6绢6万追㎡；幕其次坦是混唤合型利物业闹有6株个，途混合塑型物欧业又宴以多革层、蓄小高涂层混讨合物波业为谅主，般其中墙高层狮产品矿总量团合计时约2飞5万沙㎡，埋高层归产品饥合计年约9向0万方㎡，站多层宁产品披约4爹0万疼㎡。区域冬产品贸特征北—把握赌市场购机会量，兼豪顾主窃流产替品区域穴主流旺产品享为舒才适三第房，喜面积掏区间凳为1律10革-1拳50㎡，过挡剩产快品为聋14丸0㎡以错上的虹大户岛型产热品，礼竞争僻较弱匆的机财会产够品是吗90壶-1保10㎡的暑经济腹型三巴房；拼本项喉目应秀当在扔把握伟主流菠产品铜的同劣时，扩突出蚀经济有型户虚型，旅以确谱立项纹目的喝相对扣竞争紫优势颂。竞争筛案例右—东京掩新城位置映：宋银城路惭、金倍明大续道规模忍：占租地2元5亩狠，建岩筑面认积4倘.5速万㎡开盘忙时间斯：5足月1尽6日均价透：2怎90盈0元易/见㎡产品侧：4享2-睛51橡㎡一井房，狂78唱㎡两奸房，棕89拘-1煌41敲㎡三糕房，闻13遇8-祖20效7㎡脾复式项目纯规模落不大船，产萌品线鸭丰富窝，售傲价不里高，云本项茧目入戴市时系其后撕期产愚品会贯有一幻玉定竞巷争，环总体布威胁贸不大底。市场春总结籍：宏观区经济羽整体庭形势达向好首，房蒙地产摩市场腰有望巾回暖持；开封鞋市整绘体经昨济实按力快嚼速增泊长，喇居民盘收入诊增加示，购声买力万进一乎步增暂强；开封漠市城槽市建旱设发阁展迅郑速，供房地扛产市侮场快脉速成科长，桶市场就容量扫稳步禁上升淹；项目锋区域赌成为泡开封娇市房跑地产富市场吴热点貌区域辞，郑雁汴融涛城带平来更赖多机沃遇；区域就在售慎项目区存量贴较大粒，有诸一定着竞争亦压力叫；在售厕项目股以高圾层产厌品为拦主，沾高层避建筑职风格奔主要态为现纸代风繁格；区域卫市场郊主流殖产品稼为11阔0-图15园0㎡的奸三房方，其叔次是70故-1匙20㎡的胁两房远；项目勇区域绵机会孔性产握品为90觉-1狸10㎡的经鹅济型拳三房下；建议厕本项疼目在尺兼顾霞主流锋产品隔的同翠时，域突出访经济崭型产援品。宏观游环境微观鹅市场思考告路线市场机会扫描项目价值挖掘项目开发策略项目整体定位产品战略营销推广策略项目教指标规划总用地面积（㎡）13429.8净用地面积（㎡）12807.8总建筑面积（㎡）52340住宅面积（㎡）23280公寓（㎡）15028办公（㎡）9660商业（㎡）4372容积率4.1建筑密度34.20%绿地率32.20%项目旦占地冬20踢亩，顶可售盛面积规4.渐3万例平方用米，鹅项目贩规模市不大箱，按直照开祸封市修在售尚项目遭平均乔销售剧速度启估算淡，本化项目惧销售焰周期忠1年抗左右第。项目秃区位蹲—建成忌区边斥缘，徒汴西号新区练与中嚼心城吉区结领合部3.0km0.8km本项目项目地处开封市汴西新区，属建成区边缘区域，邻近城市主干道金明大道及宋城路，交通便利；区域功能目前主要表现为仓储物流及加工制造，区域改造升值潜力较大。宋城路郑开大道金明大道区域扒现状寒—交通烫便利需，环啄境一赞般，联配套牲不完声善预应辞力锚煤具厂村民即住宅住宅警小区金明旦汽车怕站停柜车场农贸置批发惭市场项目淹地处方建成歉区边雅缘，杂生活胃、商却业配腿套不林完善而，紧炮临停喊车场头、加赶工厂霞等，驳生态准环境左一般傲，但丝式紧邻杀城市争主干铺道金田明大兵道，括距宋萍城路镇也不盐足1旨km捉，交询通便匪利。区域呈规划爱及发宅展方词向—汴西胀新区尺与郑娱汴一怜体化汴西恶新区烟，东型到护汪城大将堤、剧西到致中牟桶边界节、南兵至31许0国道墓、北至连冲霍高夹速，锤规划房诚面积急为74平方麦公里拨（容责纳40万涨到50万人定。新区汁集居深住、百工业炊、办苹公、交商贸夜、休时闲为助一体届的生菊态型代新城陡区。新区苹与郑俩东新粘区的慈对接范，是总中原吐城市谨群发性展的得重要贱内容瓣。汴西新区政府搬迁河大新校郑汴一体化由东向西发展，汴西新区成为开封新中心区汴西剧区城篮市交起通汴西律区城遇市交僚通系篇统采否用棋到盘式需与自夸由式论相结田合的饱道路稀结构澡形式帜。由压城市谁快速夕通道舞、城减市主避干道波、高胀密度转的次屋干路袄和支蹈路，恒结合哈高速尺铁路妈、轻券轨、预机动将车和另自行床车、篮水上筋游览情线路抵和步摘行等惧多种窗出行所、运时输方锅式，家形成拉新城片区各苍级道是路功用能分茄工明册晰的井路网凤系统丝式和交茶通网彼络，话以适呜应现剩代化挎交通且需要臂。区域羊前景熟—郑汴遗融城喇及汴贴西新雁区的权快速卵发展很，必撑然带踪蝶动项骄目区耗域的巨成熟挣和价纪值提滔升本项剃目1）剪能源寒优势龄，工盈业资舍源相稍对丰棵富；2）刚土地径优势红，广灵阔的勾汴西验新区估是待佛开发绵的沃还土；3）各政策圆优势壤，汴必西新趋区目停前是亦开封刘城市蚀建设麻的方相向和骑中心想，因戴此受浪到市退政府长的大抚力支程持4）景交通艳优势侧，境叛内陇沈海铁铃路、送郑汴智城市股通道忙、连婶霍高径速、罗开封果到新叉郑机粮场高葡速等产，四奸通八楼达；5）警农副狡产品玻的品何牌优弃势，砍汴梁浅牌西觉瓜和瞎杏花临营牌泰金杏将等名湖扬国揭内；6）阁教育际科技此优势后，境订内河横大、粗黄河虚水院夺、开恰大等嫩高等环院校幻玉聚集备；7）候金融季贸易升优势痛，境坏内有怜各大醉银行掉及信跪用联度社的流分支烤机构求；七吸是杏碎花营仍组团父、金裤明工筐业园蚀区优阿势。汴西旨新区旁优势糕—汴西面新区省将成盼为开您封新松的经钟济中汤心项目鄙价值究评判璀璨融区域派前景便捷拿的交违通优越咬的区写位双中亡心“膀新都倚汇”李，菁英它寓所双都纺会中鞋心，震别致怜菁英甜寓所思考决路线市场弟机会招扫描项目凡价值寒挖掘项目烦开发黑策略项目挽整体洲定位项目纱产品条体系你打造营销熊推广貌策略项目轰战略典目标新、幸老区液经济洗中心引间的全标签社！重新去定义眨汴西食新区舅与老炼城区淋结合洲部区缝位价狠值！制定补现代竞都市停生活野新样殿板！市场险定位为中学坚力踪蝶量打骄造的援精致吴都市坐生活选择姨中高你档为宜主的自市场族细分叮。客户挨定位客户阀特点据我威司调夫查，估政府膜官员荐、教召师、古垄断岂行业骆从业久人员信以及饥私营赞企业哄主是巧开封貌购房静群体莫最大钻的主壤力。客户比特点我司烧调查雷统计叮发现汇，面积完需求塌：11懂0—饼13珍0平昌米的汗三房莲需求套量占揪60蓬—7竹0%肉；产品瓜特点闸：85乖%以构上的宏置业倘者喜另欢退付台、抚小院狮、顶绩层阁森楼，难赠送匆面积旱。核心洗客户重要肆客户游离拌、偶贪得客不户开封去市区开封哲市区陪其他症群体开封能周边某县市寨客户悄、投伸资客帜及外伪地（幕北京局、上塌海、瞧深圳歇等）溪工作衔开封挨人回懂家投傍资、极置业骡者政府千公务卫员、做企事词业单蛙位领李导高校拐教师库等教保育机狂构从也业人英员银行碌、电岸信、靠电力括、医互院等省垄断保行业开从业繁人员个体掩经营挤户、营中小劣私营开企业凝主看中重项目权潜力脂的投旨资者汴西引新区晕客户猎分析汴西作新区泥工业守园从担业人正员目标客户分类细分阶层划预计比例细分行业来源说明核心客户政府官员25-30%政府官员及公务员主要来自于开封市政府、市委其它政府机关人员事业单位公务员及职员主要来自地税局、物价局、国税局、工商局、法院等事业单位的公务员及职员。教育机构20-25%中学及大中专院校教师主要来自河大、省第二税校、中医学院、教育学院、省工商管理学院等高校。垄断行业20-25%中高层管理人员来自于从事邮政、电信、传媒等行业的中高层管理人员外围客户私营业主10-15%餐饮业人员在本项目辐射范围内的从事餐饮行业的人员。从事旅游、服务行业人员星级宾馆的老板和中高层管理者县市高收入人群5-10%周边工业发达县的高薪阶层通许、尉氏、杞县发达产业的支撑客户，如通许：电动车、轻工业，尉氏工业：橡胶、机械、配件等。周边县的私营业主周边县的生意客，改换生活环境，提高生活品质，或为了子女上学，在开封西区置业离省会更近，离上层生活也更近。成长型客户郑州客户5-8%老家在开封的从业人员由于郑州房价相比较高，加上郑汴一体化，郑州的一些客户也纷纷到开封置业。郑州的投资客由于郑汴一体化的实施，看中开封西区的发展前景。游离客户外地回流客3-5%外省及外地市政府官员、管理者、及高薪阶层老家是开封的外省及外地市的政府官员、管理者、及高薪阶层，有恋家情节或孝敬父母。本案羡目标唤客户紫构成项目糟形象朴定位双城幻玉都汇两城睬相汇饿，菁柴英寓厌所思考青路线市场机会扫描项目价值挖掘双城都汇项目整体定位产品战略营销推广策略快速劝操作蜡，降重低风差险。开发泉目标树立肝项目摄及开挥发商进的品报牌。实现识理想犯的经旱济利富润。开发串目标注与现伙实情窃况的城矛盾属性现状矛盾点解决方向客户客户观望情绪较重，近期有缓解迹象如何实现较好的销售速度，实现开发目标。提高项目的综合素质，实现产品竞争力，真正的打动客户。竞争市场竞争激烈，产品同质化如何才能独树一帜，形成自己的品牌。以地段价值为依托，提升居住的舒适性，从而提高竞争力。产品产品自由度较大，可以把握市场机会点主流产品竞争激烈。兼顾主流产品的同时，突出市场空白产品。印象建成区边缘区域形象一般，配套不完善。通过产品定位及形象包装进行改善，完善项目自身配套。如何震实现丹快速叔销售紫？问题嫌1问题沿2如何测实现倚产品碰的充彻分竞映争优丧势？怎样诉能够遍实现误低风霉险快宅速操励作，韵并树嫩立强香大品莫牌？项目孤核心堪问题海界定汗：产品倚战略喷：1、灯有效宰覆盖这更广曾市场世区间筐；2、股具备散充足践竞争袜优势抖和强遍大的争溢价尘能力把握喜主流采产品策，丰康富产候品线钢，猎腹杀更灯广客缩慧户群晶体；利用观市场塘空白他点，挤增强忍项目带的抗研风险咏能力河和溢笼价能喊力：把产道品放总到战瓜略高淋度来滴考虑产品论战略朵1：有效践覆盖燃更广疯的市插场区决间蓝海区域红海海区域在兼湖顾红球海区匙域主贤力产锄品的慕同时内，把窜握市贞场机容会点足，突巡寿出蓝幕海区艳域产炸品产品携战略团1：有效谋覆盖哀更广刚的市霸场区晕间户型面积段（㎡）套均面积（㎡）面积占比建筑面积（㎡）套数套数比四室两厅或三厅150-1801602%76651%舒适三房120-14013030%114928819%经济三房95-11010025%95779621%舒适两房80-1008010%38314810%小两房65-807018%68959921%小套型40-504515%574612828%合计

100%38308463100%主流施产品合，竞盛争激熟烈机会镜产品产品习战略秧2：具备屋充分凯竞争您优势井的产冻品力漆战略规划象布局景观菠空间户型铲创新品牌而物业考量怎因子项目坝地块执价值匙分析项目仆地块腿北临攀城市缠支路嘴XX顺路，涉西临仍规划泽道路繁，商伞业氛喇围一转般，狡临街下可适疼当设硬置社匹区配钳套商钱业和泊临街泽商铺吐。办公脂和公惜寓产暮品应呀沿现怨状路傲布置峰，利胞于展稀示项敌目形伶象并幕提升上项目掌的商搏业价窜值。地块埋内部品开发孩商品吗住宅蛋，两尾侧临境路，踪蝶交通浪方便巾，同饿时闹朝中取心静，到利于狭提升超项目足的居如住价味值。布局拣建议耻：利脑用半衰围合吩布局透中心乖景观速，实市现大自院落架空他层内然部空填间,漫可呆以设专置自然娃景观与可参嘉与性枕的设寺施，成帅为邻掩里交委往的踢舒适瓜平台话。可竖以改端善项京目基公地面疲积对固景观虑的局膏限。景观冰空间宝建议旗：局矿部架硬空，现实现围空间卵情趣同致完行认我为：牛利用订容积诊率计席算的延空子克，给仔予客疮户更馒多私烘享空们间，勉在增加生投活情推趣的筹同时看，更撒是迎怨合趋场