房地产项目投资策划营销

项目投资策划营销大成策划项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。

大成策划1、项目土地性质调查

.地理位置

.地质地貌状况

.土地面积及红线图

.土地规划使用性质

.七通一平现状大成策划一、项目用地周边环境分析2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观

.历史人文景观

.环境污染状况大成策划3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况

.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状大成策划4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务

.娱乐、餐饮、运动

.生活服务

.娱乐休息设施

.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

.历史人文区位影响大成策划1、宏观经济运行状况

.国内生产总值：第一产业数量、第二产业数量、第三产业数量、房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策：货币政策、利率、房地产按揭政策

.固定资产投资总额：

全国及项目所在地其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额：

居民消费价格指数

商品住宅价格指数

.中国城市房地产协作网络信息资源利用大成策划二、区域市场现状及其趋势判断2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划大成策划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析

.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析大成策划1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点大成策划三、土地SWOT（深层次）分析1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析

.项目规划设计及销售资料

.综合评判大成策划四、项目市场定位2、项目定位

.市场定位：

区域定位

主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位大成策划1、派商品恶住宅劈燕项目组价值锤分析吧的基前本方名法和嫩概念跪.吉商品次住宅炭价值史分析肾法（透类比佣可实禁现价枣值分幻玉析法愧）：搏选裹择可秤类比杠项目粉确检定该玻类楼祸盘价歌值实期现的绘各要觉素及剩其价组值实炭现中苹的权伤重羽分析情可类中比项瞎目价扒值实私现的璃各要兽素之限特征枯对捎比并申量化恰本项膝目同逗各类印比项钓目诸捧价值烦实现呼要素她的对辰比值姻根白据价视值要五素对兰比值绒判断疼本项屑目可涉实现碗的均汪价市.类宴比可破实现友价值锦决定厨因素预：类雪比土钩地价坊值呈A概市政能交通金及直毯入交颠通的拼便利挖性的悼差异温B劈燕项靠目周艘边环导境的嫩差异恰：自币然和乔绿化肾景观宁的差寄异喉教育堂和人暑文景项观的附差异耀各扒种污哈染程腹度的薄差异悟社圈区素卫质的武差异花C断周阅边市牢政配根套便那利性芹的差溜异大成打策划五、兽项目哪价值驼分析项目储可提隙升价察值判狸断阶A学建筑达风格符和立叠面的盈设计窗、材胸质夹B乡丰单体服户型独设计梢C谢建伟筑空吼间布毒局和铺环艺类设计袋D锤小低区配联套和波物业藏管理核E塘形久象包叙装和膏营销筋策划奋F衡发丹展商饿品牌奶和实钳力价堪值实现桶的经映济因锣素内A羽经济估因素慈B吗政准策因榴素大成货策划2、仙项目面可实椅现价望值分锁析聪.类诸比楼像盘分公析与种评价享.可项目含价值庭类比血分析闭：种价值淋提升叙和实描现要幸素对捏比分她析住项目亭类比屠价值冒计算大成伍策划1、鲁均价判的确究定渐.住序宅项污目均寸价确抄定的积主要瓦方法税：类福比价谁值算帐术平药均法脆有泼效需抚求成王本加冶价法宁A戴分庭析有扫效市愁场价朋格范摧围管B傻确保菜合理锦利润然率，罢追加麦有效哲需求匙价格芬运疮用以县上两手种方月法综伴合分伸析确香定均奋价大成固策划六、台项目着定价鱼模拟2、态项目束中具倾体单投位的佣定价誉模拟肥.捷商品居住宅蓝定价爆法：私差腐异性铺价格始系数委定价非法（都日照泪采光倾系数妇、景冤观朝开向系聚数、励户型标系数随、楼比层系溉数、糊随机派系数肥）神.各短种差壤异性槽价格润系数匹的确病定：东确脸定基巴础均糊价葛确定项系数角确桥定幅侧度蜂.具死体单化位定利价模剥拟大成续策划1、迎项目头经济炉技术疮指标箩模拟忙.硬项目益总体炎经济治技术惩指标情.应首期戒经济靠技术往指标2、莲项目秘首期阁成本漏模拟栋.榆成本拐模拟生表及饺其说眼明大成拾策划七、谅项目者投入孟产出知分析3、剖项目尽收益使部分男模拟绑.雨销售丙收入愤模拟扎：株销售昏均价毁假设善销善售收丸入模唐拟表涝.烂利润幻玉模拟汪及说艘明：姨模策拟说饱明翼利润绒模拟痕表渔.敏际感性科分析额：棋可变床成本百变动毫时对切利润事的影墨响辽销售磨价格果变动炼时对阻利润软的影阻响大成桶策划1、愤项目境风险遥性评下价稀.价火值提余升及延其实右现的匙风险绞性：榜项锯目的茫规划择和设演计是穗否足鸡以提唯升项溜目同垫周胃边项馅目的狗类比扫价值饶项尝目形贤象包寄装和对营销肝推广服是否升成功大成牺策划八、挺投资沃风险顺分析垫及其贺规避慰方式御提示2、猴资金栗运作响风险呆性糊.减挽少资淋金占漏用比构例，阴加速泉资金毫周转顾速度南，降戏低财日务成信本残.对亿销售涂节奏快和开闯发节历奏进它行良译好的荷把握锯，以魂尽量并少的鼓资金萌占用钳启动鼠项目陵，并剥在最携短的东时间脚内实摸现资弦金回警笼大成救策划3、哨经济赴政策喊风险寨.翼国际麻国内坚宏观翠经过娇形势田的变物化暗.国祝家地迅方相鲁关地茄产政雨策的详出台圆及相摊关市埋政配屠套设乌施的你建设大成津策划1、君影响妈项目眯开发劣节奏抱的基乌本因民素会.政汽策法滋规因膊素禾.地芦块状拔况因间素泥.发坏展商筒操作找水平全因素葡.勾资金豆投放白量及吧资金帐回收娱