扬州江都某住宅地产营销策划报告

江都**项目

营销策划报告市场分析竞争分析基地研判客群定位产品定位行销策略市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略经济环境分析江都2006年主要经济数据2006年GDP230.2亿元，比上年增长15.8%；人均国内生产总值22851元，增长15.9%。2006年完成全社会固定资产投资106.2亿元，同比增长24.7%。连续六年入围“全国经济百强县市”。全年完成财政收入238888万元，增长30.3%。2006年房地产开发投资14.9亿元，增长40.9%。2006年年末总人口1068465人。人口自然增长率0.21‰。宏观经济高速发展年增幅超15％财政收入大幅增加房地产投资大幅增长经济环境结论江都近年来宏观经济高速增长、政府财政收入稳步提高，城市化进程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。随着未来居民城市化进程的加快、收入的进一步提高，以城中拆迁、周边乡镇进城以及附近扬州投资客为主的刚性住房需求将使得江都房地产市场更加繁荣。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略房地产市场分析城市规划在扬州城市发展中的地位构建扬州、江都、仪征“一体两翼”带状组团式滨江城市群，把江都作为扬州的东部一翼，新建文昌大桥，延伸文昌东路到江都，与江都开发区道路相接江都市近期城市规划规划总体思路：南部建园、北部造城、东西扩容、中部提升城市发展定位：水利、交通枢纽，新兴工商城市城市砌规模罚：50平方铅公里批、40万人弱口的乏现代竹化滨瘦江园迅林生巷态中溪等城稻市城市悦发展挪方向侄：打造肾以新市强政府狮为中计心的体北部盾新城澡区房地日产市肃场近醒年价滥格走盈势年份2000年2003年2005年2007年价格1000元/平米1800元/平米2500元/平米3200元/平米描述:江都那房地铅产市跳场20趋00年左券右起袜步，粗至20楼03年前抓后在僻城南吨新区厨逐步搁实现皇规模盾化开楼发，欢以20篮05年市原政府孔搬迁含及“描广源穗城市蠢花园议”的秧面世腾，商盯品房仗开发掏进入累“品召质时堵代”营，价僚格达太到25旧00元/平米理左右商。板块麻划分早、描符述板块纸划分爽、描抽述老城丛板块——起步勾市场添、零唉星分碎布20恭00年前列后江办都房胖地产吓开发披起步吗于老括城区海，当鹿时开腾发项耐目规炊模都姥较小福，品臂质不速高，流产品谈形式盾主要听为多穴层。防分布持在整泄个老飞城区降区域冲。价君格在90曲0—猪—1神50猜0元/平米蔬之间顾。其后易由于浅受拆蛛迁进内度以挣及政词府大者力发哪展经巡寿济开卧发区薪的影销响，妻商品剖房开拔发逐荒渐向眯城南响转移邻，老玻城区皮鲜有较项目达问世蚂。新区抵板块——逐步房诚成熟晌、规坦模开胆发20炎03年左啊右，选随着丽江都稀经济叮开发圆区的在快速行发展剪，商荐品房和实现特规模盼化开陡发，杰品质握逐步巩提高誓，产服品形妻式仍通以小封高层基为主煮。价侍格在18会00喝—2砌20挡0元/平米婚之间巨。目前到成熟鸽度较恩高，培在售域项目记规模士都较摇大，艰品质喉参差炎不齐帮。新市卷政府透版块——规划艰热点引、品吓质首波选规划竹导向东、环姜境好梳、居怪住品举质最壶高、眯认可想度较草高、通教育溉资源版优秀污。价格议在27尘00溉—3岛30权0元/平米参之间加。在售梳项目确品质梯较好阁。板块遣间竞妻争态灭势新市政府板块优势：规划导向、环境好、居住品质最高、认可度较高、教育资源优秀、在售项目品质较好劣势：目前无生活配套、公共交通不便、板块成速度不高竞争分流老城区板块优势：地段、配套成熟、教育资源优秀劣势：小高层、居住品质不高、单价高竞争分流新区板块优势：配套齐全、成熟度高、认可度高劣势：居住品质一般、开发接近饱和、在手项目品质参差不齐市场虾环境史结论经济离环境宏观裁经济扑高速港增长就，城悦市面商貌逐赵渐改昂善，窑居民切购买扒力大订幅增循强。地产欧环境房地录产投港资大垮幅增酿长，季目前世开发毙主要燃集中听在新胆区和亮新市森政府终板块菜。新区还占据误配套稀优势链，新命市政女府享李受市才政府本规划烘优势姥，居蛮住环创境好斑。板块鱼竞争通态势未来哀老城腰区板旅块强亦势崛委起，史形成“三分朱天下”局面葱。本病案所原在的窗新市熔政府加板块甩享受层政府拣规划绑优势公且整体焰开发柴水平赤较高事，居贱住品烟质在退三个镰板块骂中首彩屈一膝指。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略土地擦市场秩分析土地肚出让炭及挂剂牌情结况时间出让土地数量出让面积（亩）成交价格（万元）平均楼面地价（元/㎡）平均每亩地价（万/亩）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通过供调研跃得知小，最拣近几遍年土赌地出伟让呈哀现逐杆年上针涨的甚趋势密，20怀06年达要到顶彩峰，姑今年理出让时量预爪计与窄去年捎基本替持平削。与迫同等狮经济牌发展村水平倒县市令相比业，土刃地出咐让量间相对祥偏大厚。潜在赶竞争促项目躁分布父图出让叙土地宋主要顿分布秋区域20挪06年至盾今江眼都成似交土而地中奸，老蛮城区杏与本枯案所谜在的蔬新市昏政府稼板块症占了庆近90％，拐未来角潜在称竞争拜主要者集中顶在老懒城区群以及饿本案争周边麻区域惹。老城绩区板违块的揪强势涛崛起合将分膛流部过分本横案的督潜在幻玉客群粪。——老城脏区与绪新市魔政府别板块成交调土地牵楼面泰地价楼面业地价定主要尤集中赴在20托0—掩10激00元/平米童之间死、旅本案眯周边烧地块微楼面滚地价漏在80取0元/平米献左右成交扇土地犹平均垂单价每亩裂单价怒集中属在20鸽—1绍00万元/亩之巾间，杜本案晚周边桐地块愿每亩催单价木在60万元/亩左热右一级许土地怜市场在分析继结论土地姻出让克量偏葡大受益菜于经苗济高肆速的亭发展颤，江挂都的裂房地门产开撤发正赏处于伟上升企期，烂近年春江都羡土地纲出让打量呈航现逐务年放逮大的送趋势念，并末于在20皱06年达承到顶桃峰，霸相比恳于周胖边县清市量沙偏大棉。由痕于本掘地市惕场需醒求旺俯盛，辱房价蒜增幅拿较周蹦边县驳市要院高。未来绵开发揉热点长主要斯集中供在老祸城区浓与新基市政哪府板垂块近期施出让梨的土捡地中滑老城劲区板代块占市近一读半的微份额殖，老倡城区火板块误的强捞势崛筝起将汉改变截现有暑的竞收争格病局，提形成肯“三篮分天捧下”犹的竞滩争态劫势。老城之区板开块将苦分流好部分揭本案钱潜在似客户老城专区板锅块占狸据城确市中摔心位慈置，葱生活级配套熄以及纲交通高便捷行程度笛是其姓他板有块所世不能购比拟营的。粗未来询大量值项目鄙的相符继面辈世将工分流促部分薪本案徐的潜杰在客牺户（蛋目撑前部场分项丑目开劲盘面备市价迈格已傅经超呜过40卧00元/㎡）。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争奶项目死精研广源盐世纪蚊花园位置：龙种川北夕路（奔本案予西侧渴）建筑现面积：36万平饭米建筑谊形式：多斜层、绍小高言层、李联排上市例面积：25万左脚右均价：多34昼00，小30渴00销售粒率：整筐体75理%、三盟期60远%主力沃面积：13矿0（3）、93（2）主力轻总价：42万，33万优势：规模宝大，剃地段启优，品质表好。护实景动交付该，开刚发商夫已具许有品洞牌劣势：总诵价高将，配类套不省成熟别，景钥观没倦有主飘题性阵，推禽广主架题不苍明确欣，执略行力公不强建盈占国际牢城位置：龙唇川北点路以鸦西，碌世纪斜花园汤以北建筑党面积：28万平盏米建筑暮形式：多驳层、湿小高曲层上市室面积：4万平得米均价：多31离00，小28各00销售扭率：60嫂%主力稼面积：13腰5（3），10而0（2）主力啦总价：40万,3台1万优势：规锈模较粘大,低开钟高走,执行沈力强劣势：竞妈争激绿烈，巧面积牙偏大着，外蓝立面颜色月不佳枣，品罢质较宫“世奇纪花凑园”斗差鸿达阁尚城储时代位置：扬胳州路幻玉中段建筑悠面积：近4万平蔽米建筑鼻形式：多虽层.小高境层.别墅上市魄面积：全蝇部上肺市均价：多29骡00，小27誉50销售壶率：约35％左刮右主力吉面积：14纷0（3）10惹0（2）主力掘总价：40万，28万优势：价送格较弱低，寇小高芬层得延房率换高，倚执行温力较谎强劣势：位键置偏派远，撕户型颠面积眠偏大殊，配何套不屠成熟股，周支边大柴量工争业厂宗房长江刮国际理花园位置：北伪环路盒与扬兔州路伍交界婆处建筑茧面积：30万平塔米建筑虫形式：多音层、类小高脸层上市凭面积：近3万平剪米均价：27之00元/平米销售脉率：85％主力沉面积：11歪6（3）86（2）主力穴总价：32万、24万优势：规敢模大坊，多瓣层为启主，析内部馋配套伯齐全东，户侵型创盗新云，总思价低闸，中啦心景鸟观，血推广锁力度杰大劣势：位棍置偏快远，青无样况板房番，交纤通不淘便，闭开发竭周期泉长新加魔坡花辟园项目扰位置：龙县川路演与舜删天路另交汇队处建筑尼面积：20万平浆米建筑婚形式：多美层，告小高陈层，恰叠加均价：32厨00元/㎡,小高趣层：30久00元/㎡销售歼率：一接期10栗0%主力斧面积：12研0-恋14周0平米主力舌总价：40渴-4闹5万开盘蛾时间：20棵05年下睬半年交付哀时间：20刷07年底犁一期帅交付点评：本案务临近堵江都牛中学落、双誉语学矩校，曾属于循城南挤新区骨板块姐前期歼老百渠姓口焦碑较话好，捡主打进新加昏坡风沸情牌铅，小云高层拍样板玩房营荒销在错当地学比较也前卫罗，依爱附已躲经入泛住的圣高档哲小区“妻欧洲容城”母的优秤势提陡升其枣自身尖价值橡。项目被后期月小高表层配僵置，或户型萄面积俗偏大掉，开攻发周灰期较母长，帐周边醒配套到不完回善，直以及疮周边叶工厂益对其邻有较局大的县影响惑。金地陕碧水佣家园项目牵位置：长劈燕江路午文化推宫北笨侧建筑碎面积：约5万平私米建筑草形式：多胆层，座小高们层上市俗面积：3万平塔米均价：31窝00元/平米销售柳率：一谦期80央%主力冠面积：11绝0-屋13光0主力尘总价：35饼-4涛0万开盘爪时间：20玩06年下现半年交付狭时间：20虏07年12月点评：本消案位粘于通答扬运验河畔支，城烟南新尼区板字块。肠以运粘河为谈卖点下，由缘瑞苏源局电力管和金桶地置低业共谢同开映发，词以多怕层为零主，糊价格至相对谜周边译项目缺较高尝。小袄高层刮由于泰户型使面积典偏大燥，销涌售情钞况不叛佳。香格摩里拉灾花园项目葵位置：浦苦江路2号建筑脱面积：约16万平鄙米建筑仗形式：23幢多练层、6幢小槐高层均价：27记00元/平米主力蝴面积：11加0-献13辉6主力投总价：30染-4尸0万面积劲配比：80师-9瞒0平米20珠%，11茄0-爱12酒0平米30圣%，12逮0-真13闲0平米50棚%开盘句时间：20塔06年上戚半年销售消率：一府期95雅%（8万平僵米左就右）誓二期鹅接受筒预订交付蜂时间：20否08年元赞旦上市及面积：约6万平本方米点评：该围项目馅位于彻城南氧新区肯板块俘，江镇都首闷个运摩动主年题社岛区，搂以多补层为暑主，被一期合销售字到尾塞期，俯整个演销售喜状况墨良好如，建缝筑风锁格采摔用新何古典尼，以劈燕法兰梅西风床情为承主推插广。度畅销吴户型12属0-平13恼0平方异米左序右。蛛临近踢客运危中心。性溪价比吹相对挖较高赤，销母售状岂况较齐好。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争惊分项幕分析规模逆化开惯发，络大盘守时代俭到来市场慈供应闭：多层斥为主,小高棚层抗助性较忧大项目名称建筑形式多层小高层别墅广源世纪花园

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户型盲面积剩：产品哨配比贸集中拌，部消分偏酒大项目名称主力面积两房三房

60－8080－100100以上90－110110－130130－144144以上广源世纪花园

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总价倒区间费：两房25小-3蕉0万，犁三房40万左减右项目名称主力总价两房三房20－2525－3030－3530－3535－4040－4545－5050以上广源世纪花园

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推广主题核心卖点广源世纪花园品位生活、百年骄傲产品配置、优秀的物业服务、高绿化率建盈国际城以国际理念造城低价入市，核心卖点不明确长江国际花园泛洋房水景庭院多层入户花园设置，产品创新，区别普通多层舒适度更高金地·碧水家园水岸生活坐赏运河风光，天然水景资源新加坡花园新家新花园新加坡风情社区，创新户型，高品质香格里拉运动社区尊贵生活运动概念，法式风情概念户型创新，高品质目前捆江都薄市场些项目菊推广萄“概亮念”宴频根出，总但推待广手规段比很较粗袋糙，迈推广爹包装昨不能退完全迫展现吃项目疮的独絮特特为质，性难以炒有效傅打动片客户齐。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略竞争抖环境帜结论供应层面1、显丑性竞疯争激肉烈，网本案恰周边悄已公茄开项誓目尚未据上市仅面积沈达60万平剖米2、老备城区墓板块委强势贵崛起想，使厉得未泥来江非都房揉地产妄市场竞争岂形成喊“三膀分天热下”俩的格渠局3、未布来开蛛发热东点集央中在老城毒区和本案永所在野的新市奔政府汁板块4、市押场主流姜供应知产品排以多饲层为散主、小套高层挨为辅有，目泄前处杰于多级层向韵小高技层过惩渡的喷使其流；5、13乓0平米多左右早的舒底适型分户型都为市目场主柱流主允力面翅积；6、开词发规颂模化丹，进入恋“大贪盘时启代”；7、两躬房总兰价在25万上归下，律三房胁总价末在38万左认右8、市材场供稠应产锋品形脆式比获较丰域富，剑入户浙花园叉、错斯层和饶挑高光户型台等新锤颖的瓣产品互形式袍江都浅市场柿均已绣出现该；9、竞桃争项翼目销设售率供都较异高，深除尚雄城时芳代等宽主力坦面积归在14董0平米渔左右夸的销巩售不孕理想产外，内其他腥在售鸽竞争越项目着销售油都比疫较理献想。需求层面1、区峰域认拒可度梢较高诊，居歪住品捞质在注所有全板块怨中首旁屈一妨指，附受购练房者稠青睐2、11榆0—洋12萄0平米谅左右蹲三房络较受扶购房环者欢密迎3、两电房由锈于供沈应较尾少销吸售率依很高回，子领女婚逝房、装父母桂分开伴居住江以及怀房价洪高速后上涨覆等因止素使注得未忠来两洁房需润求将蓝会逐危步提伟高4、小婚高层自销售第抗性日较大透，本伙案所秤在区旗域小剧高层苦与多苗层销印售价扶格倒鼠挂5、由扭于距法离扬赠州仅10公里狠左右垂，部清分项冲目扬厅州客蕉群占旦一定鉴比例6、大次部分舱购房棋者都气有独浓立储歼藏室迷的要疗求。幸目前删市场拨主要头通过金多层肚底层肢半地罪下室筛方式港解决葛。营销层面1、营绝销手弊法落书后，考现场袄无样羡板房桂展示找，项位目营挂销推隔广尚瞎处于腾初级搁阶段伴；2、现记场执没行力伤较差吃，销纲售人援员专障业性日不强叶、素捧质不屯高；3、包积装推凳广粗云糙，踏推广态概念秋与产繁品结墨合不漠贴切食，不党能完吨全展况示项机目特届质，咸难以竿有效暮打动绑客户其；4、竞兄争项宗目推际广概盲念大陡都以京“高穗端、经精品吵”为戏主，秘概念仔重叠光。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略开发绝地块约介绍基地网现状盼及规胡划设手计要赵求1、地蒸块区煮位：本地罢块位透于江祖都市晕新区蓬，西虾至龙陪川北麦路，晕北至夜北环寄路，再南至框泰州乡丰路，解地块糊东面妖部分漠临新闻都路豪。地伍块整冲体形冤状呈仅倒立邮的“正凹”朗字形凶。2、部分扔用地聚指标牢：用地侮面积全：约17扮6.辨25亩用地春性质洪：商涉业、预居住钩用地建筑机密度责：＜35裤%绿地鸦率：阵＞30辉%基地催红线温图生活呜机能熄图(图略)基地SW蛇OT分析S（优势）●江都首创底层架空绿化，层次感极强的小区景观设置●独有的医疗资源（**医院）、临近该区域仙城中学教育资源；●位于市政规划热点区域，发展潜力巨大；●目前规划中唯一的临街商铺，利于形成商业街区服务本项目；●项目处于新区内，交通规划合理、发达；O（机会）●城市中心北移；●小高层逐渐被认可，抗性逐渐降低；●市场需求旺盛，潜在客户数量增加；●板块竞争力较高，周边配套不断完善；●创新的营销手法；W（劣势）●凹字形地块，不利于项目规划；●目前周边配套不成熟；●周边楼盘品质较高，显性竞争激烈；T（威胁）●一期开盘期间周边项目处于交房期，与同区域现房竞争，压力较大；●本案对面心怡项目竞争；●周边在售高品质项目分流本案潜在客户；●未来政策调控的不确定性；基地SW宰OT分析战略跪选择ST策略选择赵原因汗：1、通钳过研弄判可圆以看涂出，朗在O（机朴会）搅、W（劣叹势）各中所石发现逼的条音件，算并不肚能决骗定本充项目语的后虽期成植败。2、S（优佣势）棚、T（威密胁）中中所江罗列萌的条营件、远形势递才是牵决定溉项目杠走势缝的重允要条撞件基地SW刘OT分析ST策略抓浅释充分委发挥什优势掏，有肌针对岭性弱抽化劣嫁势1、充途分利屠用小拾区绿构化景柄观特穷点，输给江馅都客据户一嫁个面电对期冬房等鸟待的乌理由踩。2、结嚷合自公身条动件，群主动么与医雅院、后学校笨合作包，提命供差现异化接服务奴，抽恒取心幅怡竞勾争中旧的主是流客静户3、结殃合项假目自伤身综沾合配犹置、著建筑申特色油等有务利条茶件，捕以低直价入真市，堪强化驼性价谈比概胸念项目永核心获价值队判断一个纪共同挂，两笑个差暂异化爪！发展社潜力现：共同机的（弱与周设边项保目）抄市政也规划君热点惹区域糕，市持民认熄可度若逐渐乎提高堪，必统将成李为未谨来购约房的米热点挎区域蓬；独特辨资源：差异缓化医普疗、接教育烫资源垦。*甲*医盖院和灵仙城偷中学度近在稀咫尺缺，成浑为提龟升项送目价壤值的子有利奥条件炊（资咱源嫁偏接、眉互换爱）；产品尿构造纤：差异夫化的胆产品已类型区及营裹销手私段，疯必将火成为舟吸引豪目标站客群葛的亮菌点。市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略目标责客群匪定位市场客群银构成短示意作图市场钓客群物分类牺分析江都捆本地白购房柔者——主力敏客群惯（改逗善居狱住）客群续特征看好小该区坊域未躲来发武展：本宵地块佣紧邻煌江都丹新市猪政府们，是羞未来校行政伞、居存住中暴心，惩随着巧医院猪、学很校等软配套怪不断危完善匠，吸虽引很亩多年榜轻的劝首次凉置业概者夜；渴望秩改善惊居住针环境氏：该区典域已抬建楼由盘品融质较啄高，侦居住宗环境奥较好狱，渴邪望改生善居观住环宴境和霞有一伟定经征济实垂力的艺本地防人，妥选择客在此脉区域阴买房株。因此促，该敲区域格成为哈江都跌本地洁购房魄者首脉次置没业和毁改善刻居住辽环境旗的重笼点考至虑区映域。周边讨乡镇蛾进城墨者——次主租力客进群（饲跟随显者）客群求特征渴望以在江溜都安桥家置突业：随着四城市熄化进录程的陕发展僵以及索外来以人口狗的增脖加，跃来江抚都工甘作、突做生叙意等忽长期毒居住伸的人鲜，需卖要在溜本地帽安家筑置业墙。有一角定购太买能需力，寺渴望科较好词的居滨住环柳境，杆以及序对未杠来的援预期绘是这明部分礼客群失选择屋该区具域的虎主要谱原因预。来江位都投骆资兴或业的旧投资确者——边缘嘱客群客群或特征看好亲江都病房地轮产投要资收滥益：看重荣楼盘节未来泻升值逃的潜傲力，件对居笔住功狭能要委求不骆高，令考虑慕未来悔出售四时的问收益饱。对漠比扬区州等涨周边梁地区叉房价恰，目诵前该虽区域畅的房魔价有忙很大忌升值茎空间直。同时包，良甜好的相未来批发展饺前景遍和居愈住规绘划，烟吸引剧了越腊来越难多来英自扬渴州等狱地的劫投资赏者。本案但目标幸客群劣定位诉求赤重点1、中第高收醉入家黄庭（或个密人）2、期计待更存有潜翁力的唤生活粥配套昨，提导升自岸身生策活质迈量3、现聋阶段嚼有必快要的粪置业激理由描述舌：城岩市精茫英阶供层内糊苑目标浪客群原描述以自猛住为叉主要廊目的涂的城串市中拿产阶拥层他们岸有着置：平凡零的文醋化素尼养平淡射的生须活习想惯平乏诵的专沉业理谊念然而谢他们对新产的生奇活他躲们充卵满期恶待市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略理念+产品为什答么人提供腾什么浴样的搁产品欠（或真服务纳）来满毯足他史们的缴何种这需求行销私主线主题屯生活茎理念吓定位1、生肾活的梅第一锹志愿——大家胆生活娇观2、强肝调交柜流、油人性苏关怀敌的生题活态居度——物业炭管理、御景观射会所库等综谱合配吐套服室务3、关吩注健圣康——**钉医院描述脱：江洁都首继席人蜂性化拴主题泰生活浊社区项目爷开发里理念玻定位1、符渠合差饶异化宇竞争围策略擦的楼冤盘定笛位——在共珍同的结区域兼前景忽下，衰展示诵本案猪差异润化产户品（中因高档很）特质——在借佣鉴名序家名袖盘的稠基础唐上，权结合随本城草市消久费者的藏需求肯（融多合）差，并槽进行心适当卷提升2、适昌当进败行“耽资源劣嫁接屠”，炒为品煮牌楼市盘打滑造有泥力基即础描述燥：上裤层建犬筑摩生窑活典略范产品搅概念纪定位1、建模筑风犯格——现代插简约政、和抓谐共疲生质感芦亮丽裁、历届久弥饰新2、物处业形茎态——全板阴式框甜架小巴高层3、园能林景仙观——全底鞭层架赖空（姑人车浅分流作）+立体景观侨（无斜干扰叶的立谅体休浴闲景永观）描述稠：立爽体花轮园须全扎景生键活主力防户型脉及面额积（市配比诱）主力球户型慈及面权积区疾段（续舒适视型2-征3房）产品污综合意配置1、品果位升绩级——现代御建筑+立体肆景观2、品墨质升蹲级——节能片示范+优质绵工程+全区垄智能杨化3、服昂务升震级——品牌串物管负顾问号（实往施）+社区疼文化4、配蒜套升庭级——品牌泥超市德联盟描述锻：全河方位栏品质议升级纠计划市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略包装息策略推广泻案名阶建议推广意案名蕉要求刊：符合词项目残特征久（核蜘心价男值）充分泰延展捉性易于旧传播贴合从开发息企业卧。原案下名分污析优点：1、**医院+**花园概念清晰2、“花园”直指建筑，意思表达明显缺点：1、“**花园”从表达上看，传播力度不够。2、与建筑特点贴合点少，不能表达出项目特色。3、案名不易于后期推广延展。原案陪名：娇“*堆*花池园”方案舍一、——景观专、客叨户主汁导＊＊绢＊＊＊＊枪：一联指意缺境，椒一种家阅览皮人生趋的生绢活态共度，凉其次功，结坊合小论区水眯景，水起巩波澜颈，有踏瀑布而之形算美。＊＊纷：“付＊＊睡”是笑中国娘传统禁对于拨名门如的称停呼，屈彰显它居住散者的知身份疫，气姿度。方案免二、——地段隶、次生活汽主导＊＊台＊＊＊＊昏：江环都古右称，匆呼应隔地域腹名称＊＊而：结粥合康西派生泰活理恐念，画且暗相合周备边*昏*医柏院的榜医疗锁配套及优势方案殃三、赛四＊＊炕＊＊＊＊镜：取爪其瑞灯意祥昼和、板景色铲宜人螺之意敌，点吃明项阔目景赞观优碗势，吧突出乎景观杰特色尸；＊＊竖：具车有时罪代感姑、有视较大趟的延帝展空坏间＊＊慎＊＊＊＊眯：愿拴意指邪尊贵叠不凡缺，气旨势磅摘礴，蚕这里文的“断凯悦丛”同扶指楼添盘品方质高顾，且善具有区时代亦气息故。＊＊握：项贸目处思于新体区位左置，毙同时愉预示购着未意来广腿阔的舰发展增前景愁。项目亭主题量广告向语1、江碎都需捡要一桐个世绿家2、珍欣藏一秋座水歪榭楼放台3、20按07康派奸生活仪来到陈江都分拆辨卖点县演绎·景观片：底层挠架空街绿化矩，36弟0度全虽景生嫩活空箭间·建筑题：国际爷大师赌建筑还理念赔，现垂代简茶约派揉风格金演绎·潜力失：5年以艺后，绘江都敌新城穿市中云心所废在·资源变：**耳医院绵近在由咫尺保，与什仙城中中学划为比嫂邻·交通但：路网脑发达灯，距冻市中惹心仅肠十分竖钟路坛程·综合跳配置稼：优质断节能练建材魔，高亭标准想建筑着质量扭、贴眉心物干业服讽务、秆人性尺化智缝能系近统市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略包装倍秀稿市场分析竞争分析基地研判客群分析项目定位行销策略推广拾策略营销冻难点趣预判1、在茅共同监市场迟前景阵下，脾如何搞树立央产品激差异航化形削象，符迅速绞抢占族市场辱份额绪？2、周阵边竞熟争项跳目高单品质钥现房怨优势吐如何检化解杨？3、如个何挖孙掘小代高层辩潜在词价值丹？难点颂策划属规避1、整畅合嫁辽接区修域优束势市爪场资兵源，栏突出舌项目例差异授化特脏色。2、小带高层京特有喘的广本阔视润野及蒸具有战特点竹的架湖空立果体景折观，贴用情膨景展浸示（甚多媒哭体+模型基）的挂方式艰，提搏升客慌户对皮项目截开发泥前景若的预优期。楼盘览期段寻计划1期2期3期4期一期量：9、10、11、12、13二期序：15、16、17、18、19三期骡：1、2、3、5、6、7、8四期皮：20、21、22、23解释败：广刊源对膀面，居利于锈前期筒市场箱接受解释纠：市烟政府紫斜对事面，呆同时摘拥有弟小区援优势天绿化聚资源循，可足提升单价格解释揪：该子期位趴于*偿*医梁院对算面，房诚突出腰楼盘甩优势解释每：职率工购证房保盲留区叮域（猾可根浮据需愿要，取协调奋安排渣期段涉）推广汗节奏伤安排售楼君处启珠用项目妇形象甘公开形象济公开喘期蓄水肚期开盘唯强销腿期核心阵点：关注SP活动敬：1、项涨目广浪告词朽征集械活动2、”狗献爱逆心，竹**告医院坚体检汤活动亏“（敌适当衰收费亏）核心雷点：欲望SP活动娇：1、产吼品解握析会2、“XX棕X节日街”主另题生归活晚坐会核心团点：购买SP活动融：1、建蕉材类像型、饿景观吃树木辩现场借研讨优会2、”齿现场孔情景挎展示疏区演值绎“10月11月12月1月开盘项目扯产品炮公开1、前径期宣撒传行销庭目的：树盗立楼文盘形宪象推广粥目的错：引导乓市场慨对项名目关凑注推广途策略撤：综合税提升虾项目笋与开听发公絮司品窝牌形羽象宣传渗手段折：户外遮大牌脖：选悄择主女干道朽、新社区学简校、锋市中沸心商桶业区瞧附近道旗衣引导瞒：龙焦川路将、新遗都路坝道旗网络贷：项议目网谨站、功开发梢公司码网站扣传播报纸峰：以烂软文蚀形式堤介入电台跑：选蓬择收管听率傍较高除的专腰栏2、启饶盘推垒广行销疾目的造：引爆捧蓄水大客户乓，快租速去墙化房蜻源推广殊目的雁：强化催热销胳局面宣传军手段精：网络坝：短刊信平购台，广公司贤邮件敢等现场晓：样板逃房、体导验区报纸跌：主蜘流报愤纸针伪对”叹特色归基底死架空犁景观杠“宣秘传电台或：高抖收听吼率电肤台重渴点突逃出项妈目位敬置及奔周边朽环境革的报少道电视混：专腥业网享站专浮题报侍道，恢循环宪播放大牌政：项隔目西炉面主聋干道斧增设蓄大牌垦数量3、强秋销推偿广行销向目的滨：提升探客户阀认可窗度，弄持续务快速有去化泉房源推广抓目的站：保持极热销勤局面瓦，为较期段傅积蓄勿客户主题SP：“春牌季房疲展