房地产工程前期管理流程培训讲解图表

2011年8月xx公司工程系统课件之工程前期管理编制：审核：XXXXXX

批准：XXXXXX前期工作内容：1、市场调查研究；2、取得土地；3、协调方案设计和会审（领取建设用地规划许可证）；4、协调初步设计和会审；5、办理建设用地审批（领取国有土地使用权证）；6、协调施工图设计、交叉审核和审查（领取建设工程规划许可证）；7、协调施工招投标手续（领取建筑工程施工许可证）；8、进行施工过程中的对外协调；9、领取房屋预（销）售许可证；前期工作内容：前期工作内容：10、组织进行设计建设审批的各项验收工作，并领取相关验收文件；11、为客户办理三证创造条件。很多开发商都设立专业前期部或前期人员，一方面为配合前期市场调研和创造开工条件，防止一切工作准备就绪，却因施工许可证未办理而无法开工；另一方面进行施工过程中对外协调，负责办理预售许可证，加速开盘，尽早完成资金回笼，缓解项目开发建设资金压力；最后在交付时还要协调办理房屋三证，避免因手续不齐无法交房而造成业主索赔。所以，前期工作在一个项目开发过程中显得尤为重要，贯穿项目建设的始终；其工作效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败。前期管理工作框架Part1开工前期Part3销售前期Part2施工前期Part4交付前期前期管理开工前期Part1报建报批Part3招标采购Part2规划设计Part4三通一平开工前期项目前期管理流程梳理－报建报批申领建设用地规划许可证

办理土地划拨决定书申领建设工程规划许可证领取施工许可证1234办理选址意见书项目前期管理流程梳理－报建报批编制项目建议书（立项报告）获得立项批复申领用地预审意见书

国土局

办理被拆迁人员社保（须较早介入，较复杂）,先到社保局提交申请，由社保局明确涉及拆迁人员，并办理社保工作（镇政府盖章，缴纳相关费用）。完成后拿到财政局和地税局盖章，最后将设备缴纳证明成果提交至国土局。可委托当地村镇干部辅助办理，提高办理速度。申领林地使用审核同意书（林业局）委托编制《交通影响报告》、《环境影响评价报告》申领建设用地规划许可证

须公示10个工作日缴纳墙改费、城市基础设施配套费(农改房免交)申领建设工程规划许可证施工、监理单位招标，合同备案领取施工许可证获得《环评批复》、《交评批复》完成地籍图测绘（国土局测绘大队办理）项目总平图缴纳耕地费、占用税

国土及地税局申请办理实地踏勘并确认

国土所申请办理土地勘测定界图

国土局办理土地划拨决定书

国土局

须公示10工作日工程质监备案工程安监备案施工图备案消防设计审核及备案选址意见书所需资料申请表授权委托书申请人身份证明1:500或1:1000地形图及项目拟选用位置示意图（光盘及电子版）公示不需公示流程：资料齐备后提交至规划建设局，由工作人员整理材料完成上会讨论，出选址意见书。规划所领取建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证委托人及被委托人身份证复印件、委托书盖章签字县规划建设局测绘大队办理选址意见书办理立项批复所需资料申请报告可研究性报告及项目建议书申请人身份证明环评批复选址意见书用地预审意见书公示资金来源依据流程：资料齐备后提交至发改委，由工作人员整理材料完成上会讨论，再出批复。环保局办理审批中心窗口领取建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证由相应资质的中介机构编制(编制前必须确定项目方案，确定经济技术指标概况),文本中须有交通影响评估报告的内容规划建设局一楼办理建设单位资金筹集证明国土资源局三楼规划科办理立项批复用地预审意见书所需资料申请表申请人身份证明环评批复选址意见书立项批复文件公示无地籍图流程：资料齐备后提交至国土所，国土所工作人员整理，提交国土所局务会，上会讨论完成后出会议纪要，然后工作人员根据会议纪要填写出预审意见书。环评批复国土资源局领取建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证规划建设局一楼办理发改委办理国土资源局测绘大队办理用地预审意见书用地规划许可证所需资料申请表授权委托书申请人身份证明环评批复选址意见书使用林地审核同意书用地预审意见书立项批复文件公示10个工作日地籍图流程：资料齐备后提交至规划所，规划所工作人员整理，整理完毕后国土所领导签字，然后到窗口办证。项目涉及林地则需办理林业局环评批复镇规划所领取建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证委托人及被委托人身份证复印件、委托书盖章签字规划建设局规划科办理发改委办理国土资源局测绘大队办理国土资源局规划科办理为加快进度，建议与规划所沟通，先提供部分必要资料提前公示。用地规划许可证土地划拨决定书所需资料申请表授权委托书申请人身份证明环评批复选址意见书使用林地审核同意书耕地费缴费凭证立项批复公示十个工作日用地规划许可证流程：资料提交齐全公示完成后由国土资源局人员整理、装订，征地事务所所长签字、县里吴县长签字后到窗口领证。林业局环保局办理国土资源局领取罗阳镇国土所办理委托人及被委托人身份证复印件、委托书盖章签字规划建设局办理发改委办理国土局测绘大队实地踏勘表规划所土地勘测定界图其中征地及补偿安置费可退建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证耕地占用税缴费凭证其中征地补偿及安置费可退建设单位资质证明文件社保证明涉及拆迁、农田等需提前办理，由社保局出证明，缴费后在参保人员名单上社保局及地税盖章，后交到国土资源局，完成办理土地划拨决定书建设端工程头规划凯许可疾证所需易资料申请夏表授权测委托朽书申请珍人身持份证望明环评息批复选址攀意见河书土地校使用竞权证麻明初步逢设计困文件立项列批复公示十个奔工作宜日用地档规划深许可或证流程物：资料争齐备安后提抛交至保规划核所，飘规划蜜所工菜作人榆员整迹理，淘同时狗开城抬市市无政基仇础配萄套设肤施费踢及墙预改费固划价汉单，旗整理尤完毕态后国仗土所强领导煎签字幕，然巡寿后到宫窗口天办证但。国土腥资源天局局环保盘局办却理规划患所领拖取人防被部门增审图渡意见页，或寻同意筐易地叮建设作意见委托鉴人及朴被委甜托人释身份稻证复永印件边、委粱托书劫盖章耽签字规划检建设勒局办骑理发改扩委办纵理设计抽院蓝迟图轰规划蒜局盖钳章人防询部门虎意见规划触所规划盛总平席面图初步咏设计漆报批辰稿避规糊划局御盖章建设摊单位艘营业输执照这、税味务登秃记证归、机痛构代芝码证初步燃设计限批复初步石设计滩完成钟报批漂后获今得建设拒单位伞资质狭证明饮文件全套南施工版图纸全套胞施工肃图纸教，如戚施工贴图纸撒备案谅完成继则只笔需提译供备默案登毫记表唇原件洲即可测绘躬放样宴费缴仙费发翅票城市槐市政湾基础包设施洞配套袜费和过墙改而费发猜票测绘颜大队暖办理音，本丙项目鸦减半灵收取本项座目免窝交，戴需提沫供免州交文好件建设粮工程稿规划耻许可厘证施工像图纸抚备案所需娘资料施工楚图审喘查备君案申斗请表施工否图设逃计审地查合奸格书弟及备当案书外市恼设计艳企业味备案互表勘察连报告哄审查惭重要汪问题神处理伞单立项明文件建筑嗓节能舌审查秘备案偶表由设蛇计及捞勘察丝式单位纲自行求完成伪，应政提前河完成选址法意见饲书，怒环评摸批复人防蛙工程硬设计格审批挨表建设敢工程家防雷焦设计匪意见造书施工晴图设菠计文财件审摔查重掩要问汤题处跃理单领取旺表时着需带辈本项进目技卡术经惯济指愿标，印总平贷图等施工筹图纸嗽审查瘦目录总平爽图、局全套下施工钢图纸刘及地仿址勘颈察报瓜告完成妙施工具图纸群第三灶方审贞查机羞构审浩查，启由图汗纸审笑查单葡位提探供。建设手工程椅勘察吵合同耗，勘削察单庙位资趣质等外证明纤文件建设渡局意响见及妇规划背局意翁见用地圆预审配意见您书需五裙方图素纸审斧核同财意备滑案后言获得蹲，完国成必泼要条由件为狂图纸管第三押方审全查完者成，亮并报以送各屑机构低审核蜂，针抄对各眠机构崖意见恋进行顷设计宾修改久，图弓审确理认后寻获得好，应命提前烫介入撤，需生要时担间较毕长。施工掏图设伯计文野件设劲计质某量汇氧总表外市蛛勘察粱企业任备案指表消防脱部门塔意见附属铅工程证滞后去设计语承诺签书勘察携设计社审查苍合格哈书施工熊图设叮计文独件质封量汇信总表总平傻批复绒与施涉工图辈纸文访件指娱标核原对表建设币局技冒术科建设甚工程叮设计贷合同毒，设悉计单常位资似质等眯证明零文件施工御图纸滨审查馋合同雀，图惕审单瓣位资鸭质等参证明摧文件五方[建设正、规娱划、活人防慈、消士防、怕气象[部门恨图审围意见邪确认肤表，玻签字雅盖章施工窄图纸周备案质监降备案所需抛资料[大部猾分资屑料需鉴要原萌件]施工拦中标喜通知筐书立项该文件工程壶质量码保证血体系与审查静表在建蜘设局轮完成兰备案路，完提成后训获得约备案值书建设商工程者规划蓄许可捷证施工傻图审电查合荒格书皂及备贼案书工程旋质量吃监督授登记肿表建设爽单位婶现场管管理触人员奴登记汇表总监妄任命货书总平些图、辆全套为施工扰图纸甘及地己质勘激察报批告施工写组织怪设计施工皆总承练包合钢同施工肢单位掀建造赶师、厘施工妙员证雅书原娱件外地跌监理川单位固进泰盆备案章完成监理巴规划委托况监理柏合同监理拍单位袄总、候专监答、监街理员区证书齐原件质量释监督指检测责站外地字施工伍单位赴进泰叙备案傅完成施工筑、监夹理单收位资师质证降书、澡营业埋执照倍等复推印件铅加盖口公章建设伏单位趟营业莫执照绍等证汁书复残印件竞加盖垫公章总、游专监滩签字摆，盖析公章加盖学公章施工皮单位便现场届管理着人员翠登记锋表监理鸟单位谷现场韵管理杯人员慕登记瓜表必须醉同中卖标通哈知书台或招狗投标太文件蔑人员艘一致质监阴备案安监咱备案所需磨资料施工暮中标若通知就书施工雁现场帖各项逮管理熔制度人生丈意外考伤害箩保险圣单安全假措施撇费已血到位工地仇安全孩措施善费支撇出计尺划工程律质量删监督歇委托遥书工程闻报建秆手续建设树单位卧现场肿管理垒人员看登记缸表工程再建设庆项目污开工援安全历条件见申报昏审查酒表“三藏类人依员”朱安全凳任职浓资格缺证书安全终施工附组织耀设计福，含抗平面删布置猫图施工日总承蛮包合选同施工求单位木安全纽奉员证剂书原爸件特种匙现场催作业蹄人员披证件局及复趁印件监理锐规划委托鹅监理瓜合同工程伸项目喝安全蝴生产衡（文硬明施郑工）池责任并书安全蔬监督损检测惜站项目余班子北组成芝名单晒及安学全管码理机然构人泻员名恶单施工纯、监劳理单扶位资摧质证岛书、设营业零执照独建设洒营业招执照奶等复壮印件疗加盖耀公章总包吗与分焦包、侍企业弄与项组目、姥项目扮部与崭班组巴签订赛安全辈生产额责任启书或衣承包颠协议加盖齐公章施工员单位浓现场朗管理票人员陈登记蜂表监理圣单位丧现场佛管理颈人员丽登记痰表工程凭项目证安全讯事故窝应急亡求援板预案安全意措施丘费必鹿须打瓣进总门包安剖全措抹施费窄专用祝账户安监壶备案建设拾工程贿施工凭许可芒证所需很资料许可避证申胡请表授权酷委托棍书施工糕单位奇项目估经理扇、施雄工员分、安副全员剖押证高件后俭由质岭监、蝇安监刻部门物加盖苏复核复章施工押总承容包合挖同中标亚通知挎书土地眠使用皆权证非明施工勤图审寒查合度格书净及备择案书工程锄规划钩许可敏证公示不需汪公示用地顿规划昨许可竟证流程六：以上持必要叮资料驻齐备姓后提鼠交至太建设愁局二宿楼建料设科饶，建盼设科贼工作睁人员喇整理唐，整词理完简成后测科长失签字家、局秩长签恢证，图然后始拿到鸣审批士中心笼窗口棋办理守证件巴。国土杨资源肝局局需建蝴设科愤备案审批漆中心鲜领取工伤疑保险踪蝶、意积外伤晒害保抚险缴组纳证龙明委托乱人及伍被委还托人率身份制证复奥印件爱、委涌托书叉盖章橡签字施工遮总承搭包单楚位中菌标通脏知书规划框所同质畏监站王表格灿，贴荣照片园，复懂印件狗附后究，加酬盖公悟司公被章完成公质监拔相关杯手续规划里所办悼理建设悉单位堡现场销管理袜人员魄名单必须器完成浊施工娇图备成案才撞能获矮得无区休域项钩目有搬县委劳签署狮的报谁告，争提供糠报告完成河设计鲜、勘僵察单数位进听泰备标案（悬需单雄独针难对本纠项目础）地质愿勘察肥单位堂项目截备案时书建设些单位摧资质耽证明椅文件散装峡水泥北专项使资金解复印卡件散装离水泥椅专项纤资金除上类级规丙费外怠的部纯分可舅以退筛还，娘需办党理退谷还手响续施工循单位欺现场柄管理喇人员誓名单监理宜单位隙现场趋管理怪人员寺名单必须辽先完对成质物监、梯安监扒手续升后获抗得获得亩质监迟委托料书完成粮安监捉相关吗手续获得月安监宝委托未书设计他单位呜项目厌备案耐书劳务础分包债合同施工叮总承财包单极位办蚁理提供慈施工瘦合同爬给总不包单并位，浓由总赢包单拍位办约理亮触相保落险，特提供购缴费膝发票雪至建异设局发改奔委一怀楼缴麦纳，伟提供路发票照复印呼件施工心许可吃证消防贪设计批审核所需宪资料[大部源分资仁料需阁要原糟件]发改傅委立捎项批帮文在建那设局咳完成名备案馅，完何成后质获得抖备案夺书建设笨工程旗项目1:宵50剪0实测备总平预图，店城建执规划隔部门块勘测骆建筑愧红线讽图一涂份建设标工程肆消防瞎栓合权计审购核申芝报表经办福人持夜法人获授权丙委托牵书（搜委托扛书格悦式按盾消防什大队浇要求藏）消防锯设计柳自审樱表（狐设计穗单位侧出具惹）窗口溉受理认后正蔽常应14个工真作日莲出具毙审查音结果旋，但脚当地朴或温驱州消炕防支快队均趁无法里正常膝出具赴，需咬多处识催促设计抽单位蹦相应出资质僚证明铁文件良（资事质证也书及绪营业边执照妹复印引件，尿加盖缺单位吩复印搜确认岂章）新建竖、扩壁建工翅程的块建设闯工程罚规划困许可蚁证文绸件泰顺绕县消出防大狐队图纸些审查岛记录郑单（责包含位所有直单体热建筑方及地坐下室袍审查榜记录违），在由图吼审单朝位出纠具图纸战审查沟合格篇书建设煮单位哄营业广执照翼等证葛书复烫印件巾加盖吐公章消防直设计弊文件挠（蓝捞图加朋盖图后纸审伸查章坏：建预筑、服给排坛水、测强弱谋电、需通风衫、燃尊气图肯纸及留图纸春光盘诉），论图纸弱必须禽按照A4大小鸟折好色，建惕筑消绩防设疯施设废计必座须由羊法人财资格弦的单汁位承驶担，咱图纸碍必须伶由设舞计证时号，察工程退号、何设计捆单位寒名称岛及设遣计人爪员、教审核矛人员壁的签疫名，位盖设它计专煎用章晒。消防牺设计遵审核住宅驰项目辰一类涉高层削和商胳住楼钓报温截州消有防支械队审孙核备贷案消防棕设计剑审核织前必吸须先收和设善计院馋沟通脆好项凶目性工质，访如本呢项目醋裙房灾一、盛二层小应涉投及商知业，药但土副地性就质中再未批拐复，闹导致委后期药消防性设计捏审核降介于喜温州米消防娘支队铁和泰轿顺消朽防大拿队之身间，勿辗转尾十多懂次报叹送不狠成功扎，审资核多刊处无舍法通译过，丧后报俱温州搅审核困，至汁今未枣取得拉消防蜜设计涨审查池意见切书。办理点选址晚意见梢书项目摆前期悲管理罗流程抗梳理滔－规油划设俱计编制谎项目嚼建议失书（岭立项任报告材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