房地产项目经济测算与开发策略

经济测算与开发策略物业配比经济指标确定（主要为成本与价格确定）经济测算开发策略原规划方案的物业面积比例各使用功能面积分配表功能名称建筑面积（m2）商业（含73000地下面积）146877住宅（地上计算容积率面积）64314公寓式办公（地上计算容积率面积）46174酒店（地上计算容积率面积）26992合计284357项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2

容积率：4.26

地上可建面积：212719m2

预计地下面积：约140000m2

其中：地下商业约70000m2

注：本次物业面积测算不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。基于项目定位基础上的物业配比建议功能名称建筑面积（m2）商业（含73000的地下面积）145000住宅（地上计算容积率面积）46857写字楼（地上计算容积率面积）40500酒店（地上计算容积率面积）52000合计284357注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。项目基本规划指标含六号地块：占地面积：49934m2

容积率：4.26

地上可建面积：212719m2

预计地下面积：约140000m2

其中：地下商业约70000m2

物业配比调整前后比较整体物业配比在调整前后变化不大；商业面积基本不变；住宅和写字楼的面积有所下降；酒店建筑面积上升。经济指标确定1.价格确定参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本各种物业类型的开发建设成本参考上海市建筑造价规范3.费率各种取费标准参照上海有关规定需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。开发成本的设定工程类别工程描述建筑面积楼面地价（元/M2）项目造价取值（元/M2）其它各项费用（元/M2）单位面积开发成本合计（元/M2）总开发成本（万元/M2）综合商业上有塔楼，地下两层，地上四层145000（含70000地下面积）10500（地下商业不计楼面地价）5000330018800（地下商业5000）141000+35000=176000高层写字楼地下四层，中高档405006000550033001480059940高层酒店四星级，包括精装修及家具520006000800033001730089960高层住宅高档商品房，含装修468576000300030001200056228合计382128数据来源：世联估价部注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本；注二：楼面地价按现行土地价格估算；注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用等，但不包括各项税费。开发成本比较单位面积开发成本比较总开发成本比较酒店的单位面积开发成本最高；地下商业不计容积率，不分摊地价成本，成本优势明显。地上商业因建筑体量较大，总开发成本居首；写字楼、住宅因开发量、单位开发成本均比较接近，其总开发成本也比较接近。商业租金的确定修正后租金通过算术平均法求得本项目每层的预期平均租金范围，取中间值为商业的参考租金：

B2：5.0元/天/M2B1：8.0元/天/M2

1/F：18.3元/天/M22/F：9.7元/天/M23/F：6.8元/天/M24/F：5.3元/天/M2考虑地下商业为社区和区域商业，在业态上以超市和家电等专业市场为主，租金承受能力较低，而且地下商业分割成两半，不能形成整体，对B1和B2的租金做进一步修正，其结果为：

B2：2.5元/天/M2B1：4.0元/天/M2比较项目平均租金（元/天/M2）修正系数修正后租金（元/天/M2）梅龙镇广场B17-100.75-71/F20-3014-212/F12-208-143/F10-157-114/F8-126-8淮海路时代广场B110-150.66-91/F25-3015-182/F10-156-93/F8-124.8-7.24/F5-103-6港汇广场B115-200.69-121/F30-4018-242/F15-209-123/F8-104.8-64/F5-103-6租金确定方法：市场比较法注：影响修正系数的主要因素是区域因素，包括区域位置、自然条件、周边环境、繁华程度、交通便捷度、交通流量等等商业的经济测算楼层出租面积（平方米）租金水平（元/天/M2）年租金收入（万元/年）B2141002.51286.6B1176004.02569.61/F1510018.310086.02/F184009.76514.53/F133506.83313.54/F19005.3367.6总计8045024137.8注：以上面积为根据初步设计建筑平面图计算之结果，仅供经济测算参考。建筑面积：145000平方米开发成本：176000万元年租金收入：24137.8万元年营运成本：24137.8*30%=7241.3万元年收益：24137.8-7241.3=16896.5万元投资回收周期：10.4年投资成本高；投资收益高；投资回收周期较短；投资风险较高；酒店租金的确定

2004年累计同比增长四星级酒店出租率72.22%---四星级酒店平均房价586.81元/套14.07%数据来源：上海市旅游事业管理委员会注：影响修正系数的主要因素是区域位置、新旧程度，周边环境、繁华程度、交通便捷度等等

修正系数出租率、房价本项目出租率1.072.22%本项目酒店平均房价1.2704.17元/套2004年四星酒店出租率与平均房价本项目租金与出租率的确定酒店的经济测算前期投入高；收益较高；投资回收期较长；投资风险较大。建筑面积：52000平方米造价成本：89960万元客房数：500套客房出租率：72.22%平均房价：704.17元/套年租金：500*704.17*72.22%*365=9280.1万元年营运成本：9281.1*42.45%=3939.8万元年收益：9280.1-3939.8=5340.3万元投资回收期：16.8年注：来源于行业统计平均值的营运成本为：写字楼售价的确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）绿地商务大厦210001.327300洛克双喜大厦220001.328600海银国际280001.028000晶采世纪大厦300000.927000注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为：

27725元/平方米住宅睬售价啦的确档定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格畅园20000-300000.918000-27000东方剑桥24000-330000.8520400-28050东方雅苑28000-350000.822400-28000嘉里华庭25000-350000.8521250-29750注：闹影响悠修正烤系数呢的主章要因狠素是板区域逼位置来、规马模大棉小，滨周边痕环境供、自冷然景策观、韵交通罩便捷骂度等址等。修正组后售狱价通敞过算包术平阶均法像并取暮中间毯值最脆终求喘得本绒项目伐预期窜售价饥为：24催35摆6元/平方鹿米写字朋楼与浸住宅苗的经谁济测菜算写字机楼与浩住宅晃的共大同特天征：投资僚成本徒较低砌；投资惭收益糖高；投资疑回收脏期短叙；投资京风险较较小袭；从成骂本收陷益的累角度乏来看听，住约宅略云高于辨写字夜楼；面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）总开发成本（万元）平均售价（元/M2）总销售金额（万元）税前成本收益率写字楼40500148005994027725112286.387.3%住宅46857120005622824356114124.9102.9%不同昏物业日投资珍风险博系数惹比较投资成本投资收益投资回收期投资风险商业3-4-2-3酒店4-2-0+2写字楼2-4-4-6住宅1-4-4-7投资羡风险假的主悟要构坡成因壶素：投资昆成本掩；投资屈收益誓；投资唤回收索周期相。注：颜在投美资风纠险的部构因街中，伯未考悉虑外龙部影乏响因他素，滨如市坚场环立境、焰政策界环境扫、金福融环懂境等瓶等；注：育投资鸡成本码高低呜与投狂资风扶险成丹反面膀关系保，投姥资收书益高玩低、糟投资秃回收四期长般短与卫投资成风险犬成正询面关雀系；注：亦投资销风险=投资割成本泼风险+投资熟收益恐风险+投资菌回收弄期风理险，孩数值餐高低誉与风宣险成炕正面君关系攀；投资帜风险疫比较贿结果旧：酒店胞最高逮；商业羽次之拜；写字妹楼较挑低；住宅具最低拍。保持浆现金检牛、殃明星系、问敞题产弱品的灰合理司组合着，实窗现产品品及感资源至分配党结构踢的良猫性循精环成功虾的月奖牙环——最佳爷模式对于缴企业摆来说后，如撑果能躺同时碌具有升问题惑产品胞，明浆星产葵品和禁现金有牛产冷品这蜡三类怨，就著有希宜望保毅持企冒业当密前的立利润庭和长郊远利痛润的昼稳定闪，形滥成合边理的僵产品刚结构镰，维拳持资籍金平斜衡。

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW本项洁目的制波士械顿矩输阵分坑析本项耐目成晒功规田避了凤瘦狗魂型产胜品；现金困牛产些品分常布比脸较合银理；问题稀产品库偏多钳，对猜企业让资金拢实力方要求识较高俗；明星伟产品案相对到偏少此；

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW酒店写字晨楼、现住宅商业本项稠目的荐波士请顿矩灯阵分土析对策但建议绵：部分电沿街苍商业练产品汗租售辉结合肾，向急现金沉牛产暑品转相化；餐饮牛娱乐贪商业殃向明酒星产敬品转宾化。

高市场增长率高明星STAR现金牛问题QUESTION瘦狗DOG相对市场份额波士顿矩阵CASHCOW酒店隔、餐饮能娱乐他商业写字算楼、信住宅部分疼沿街钟商业其它际商业项目训的开净发策队略开发时序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开发内容住宅、沿街商业写字楼、百货商业酒店、餐饮娱乐商业区域商业目的现金牛现金牛、明星明星、价值标杆问题产品开发时序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段开发内容写字楼、百货商业酒店、餐饮娱乐商业住宅、沿街商业区域商业目的现金牛、明星明星、价值标杆现金牛问题产品策略早一：策略插二：策略深三：开发时序第一阶段第二