年北京某公寓项目策划代理投标方案

关于***公寓策划代理的有关问题的说明

北京***房地产经纪有限公司2001年8月20日

一、确定本案的市场定位区间，并提出明确的产品定位标准和价格定位标准。作出上述判断的依据何在？

市场定位区间：从规划总平面上，根据产品差别化策略进行市场定位区间划分。其中：南区A座塔楼为作为星级酒店进行经营。南区其它塔楼与板楼为作为酒店式服务公寓(Serviceapartment)。北区板楼作为高档公寓，因其开工时间相对南区滞后；若南区酒店式服务公寓市场表现良好，则将北区亦作为酒店式服务公寓。价格区间：7500—8500元／㎡。产品定位标准：中高档酒店式服务公寓。依据：酒店式服务公寓较之中高档公寓多的是服务和附加价值，作为酒店式服务公寓才能使本案的售价较近程地段内的竞争项目为高。望京地区目前缺少星级酒店，望京地区作为规划100万人口的卫星城，对酒店的需求是必然的，兼之以星级酒店提升整个物业的档次。申奥成功、WTO、望京新兴产业区划入中关村科技园区、中央美院的涉外氛围、第四使馆区等因素将为本案的档次提升提供宏观经济支持力。本区域作为CBD、酒仙桥、燕莎商圈的辐射区，本身具有商务涉外的基础。二、本项目的竞争性分析。

目前存在的项目：银枫别墅、星城国际、凤凰城、国际港、华鼎世家、慧谷·根源、亚运新新家园、酒仙公寓、和乔丽晶公寓、亮马水晶、亮马名居等。潜在的项目：燕莎商圈涉外公寓最为集中，占70%。开发用地十分紧张，接近饱和。朝阳区今年至明年的25个高档公寓项目，只有5－6家位于燕莎地区。北四环姜庄湖地区，已有可能产生新项目。市场空间：市场稀缺性。

酒店式服务公寓的内涵体现。

三、依据所提出的产品定位标准，对本项目的销售风险进行评估。产品设计的先进性。营销策划方案的贯彻性。国民经济的可变性。四、结合本项目兼具出租和销售的特点，户型面积指标应如何确定。

南区：考虑将南区定位为酒店式服务公寓，可能会有出租客户，建议多配置一居室和二居室并设计多种两居室户型。户型面积指标表户型 一居室 二居室三居室 面积（㎡） 70—80110—130130—150 户室比 30％ 60％ 10％北区：考虑将北区定位高档公寓，主要用于出售，建议设计多种三居室户型。

户型面积指标表户型一居室 二居室三居室 四居室面积（㎡）60—70130—150160—180190—210户室比10％ 15％60％5％

五、根据产品定位标准，塑造本项目形象的具体措施。

广告公关活动社会公益活动利用新闻媒体推广六、提出针对本项目的2—3个销售案名，并阐述其含义。香谢·仕家含义：因园林设计建议引入法国主题，以巴黎著名的香榭里大街代表法国的艺术文化，“仕家”+体现客户群体的文化修养及尊贵地位。

云朗名居含义：邻近绿色公园,空气清新,天高云薄,令人心旷神怡,此处的居所堪称名贵高雅,让人融入自然的怀抱.天地荣庭含义：世间天地为大,寓示***公寓规模宏大,好似天地的庭堂,是房地产开发的大手笔,为社会名流打造荣贵的家居.七、销售前期需要采取哪些准备工作，预计投入多少费用。

产品标准定位客户群体定位规划设计公司招标物业管理公司招标园林设计公司招标建筑设计公司招标建筑立面设计招标八、预测本项目广告宣传费用的比例。市场总价值的3％左右为宜。九、详细例举双方合作方式和服务内容，并提出代理费用的标准。

合作方式：项目前期定位

服务内容：产品标准定位客户群体定位取费标准:人民币贰拾万元合作方式：营销策划服务内容：

价格定位销售目标体系入市时机与姿态确定销售方式公关计划

推广线成本度预算干扰珍因素证分析推广径执行辩监控形象窝包装样板雹间设前计要寸求取费浑标准海:人民岗币贰麻拾万齿元合作匀方式俭：独家搅代理服务句内容科：由*怪**唇组建竖营销春队伍陆，全户面负钞责销诊售推赖广工降作，捎项目利的广躁告推隐广费嫩用由泳开发予商提鸣供。代理酷费用务标准：代理辈佣金舰按销扒售额进的2愤.0逗％提秒取。合作抱方式留：联合置销售服务尾内容黎：由开帐发商奋与*恩**所共同管组建清联合都销售原体，虽共同葛负责以项目触的营腾销工彻作，阶由开费发商道提供薪广告押宣传英费用称。代理聪费用流标准：**宵*按箩联合奇销售日体成怠交额质的1笑.5育％提欠取佣社金。十、本项帝目租前售房摄屋的阀比例蠢，并碰提出轮我公费司的贿销售砖计划握和销宫售周笨期，听如果统未能将完成箱销售楼计划臭的处蜘理意器见。销售粗周期：一浮年销售界计划：销售短阶段销售温率南区北区内部敢认购1个辩月10怀%粪10券%开盘表期1个全月10点%宇10幕%强销优期3个坡月20置%煤30弹%延续都期2个矿月5%运5屡%二次尼强销达期3个点月20辟%豆2茧0%延续旱期2个糊月5%炒5%合计70肚%巩80耕%南区歼租售狂比例尊：出售旦7权0％咱出捷租悲30阅％北区尿租售留比例：出售骑8挤0％碎出宿租叮20蠢％十一柳、双斧方公蜻司合傍作的扯意见恐和要晌求？建议伏合作仍步骤怠及合踪蝶作内方容如折下：钱第召一，内进行项目会前期寺定位搜工作肾。第二滤，针弦对本输案特唤点制贿定项耍目营销教策划宣方案阁。第三捆，组织凉实施龙营销英策划住方案踩，独古家代蚊理销款售。十二惠