商业地产连锁开发战略

商业地产连锁开发战略研究战略发展部2011年8月目录一、XX商业地产开发的公司架构及产品系列二、三大商业地产系列定位及特点三、商业地产与住宅的产品组合四、总结五、对华侨城连锁发展的启示

2010年10月1日，国内最大的超市连锁企业XX万家宣布进军商业地产的标志性项目在深圳起航。未来5年内，欢乐颂计划拓展到15-20家的规模。XX集团核心业务包括消费品（含零售、啤酒、食品、饮料）、电力、地产、医药、水泥、燃气、金融等，目前涉足商业地产的主要是XX置地和XX万家。

深圳欢乐颂XX商业地产开发的公司架构及产品系列XX置地有限公司（01109.HK）是XX集团子公司，凭借商业地产万象城、五彩城，及住宅产品幸福里、蓝湖城、中央公园、橡树湾、悦府凯旋门、九里六大系列，已在全国迅速扩张，全面进行连锁开发。XX万家有限公司是XX集团的子公司XX创业有限公司（00291.HK）旗下的零售连锁企业，同时也是中国最具规模的零售连锁企业集团之一。旗下拥有欢乐颂（购物中心）、XX万家（超市）、苏果（超市）、Ole’（高端超市）、Blt（高端超市）、Vango（便利店）、中艺（工艺品）、XX堂（健康产品）、Voi_la！（酒窖）、Leonardo（皮具）、VivoPlus（健康美容）、Pacificcoffee（咖啡店）等多个著名品牌，其中超市业务已连续多年位居中国连锁超市第一位。XX商业地产开发的公司架构及产品系列目录一、XX商业地产开发的公司架构及产品系列二、三大商业地产系列定位及特点三、商业地产与住宅的产品组合四、总结五、对华侨城连锁发展的启示三大商业地产系列定位及特点高端品牌——万象城中高端品牌——五彩城中低端品牌——欢乐颂北京五彩城深圳万象城三大商业地产系列定位及特点万象城——都市综合体以万象城为主体的都市综合体模式走的是高端路线，满足的是金字塔尖人群的需求，万象城定位于高档奢华的城市精英、高级白领与金领的客户层。万象城是由购物中心、写字楼和高级公寓、酒店组成的都市综合体，推广了一种全新的都市化生活方式，为XX置地树立了良好的品牌信誉，也为所在城市带去了首屈一指的高端商业中心。三大商业地产系列定位及特点城市总投资总建筑面积（万㎡）商业面积（万㎡）开工时间开业时间深圳40亿港币5518.820002004.12杭州50亿港币80202006.122010.04沈阳40亿港币60202007.062011.05大连20亿港币19.310.520082011成都25亿元32（不含住宅）24.42010.032012南宁60亿港币90272009.092012郑州50亿港币402010.022013合肥66亿元90182010.092014青岛150亿元1002015重庆90202014上海50亿元55.52011年底常州67亿元32无锡25亿元262011泰州8020济南10亿美元全国·万象城三大商业地产系列定位及特点

万象城项目适合在一二线城市进行连锁开发和经营，由于被当作城市地标来打造的“高端”购物中心万象城规模体量较大，投资开发周期长，受消费基础限制，这种业态并不适宜在二三线城市大规模复制。杭州万象城沈阳万象城三大商业地产系列定位及特点2.五彩城——区域商业中心同为XX置地旗下的商业地产，五彩城与万象城形成有效互补，能够满足区域型商业中心的需求，为大型居住区提供日常购物休闲服务。XX五彩城立足于满足年轻的家庭式消费，将区域商业中心定位为LivingMall而不是ShoppingMall，在设计、招商、运营、推广以及物业管理诸多环节实现情感定位与功能定位的统一，超越对传统商业的直接竞争，同时强化客户的购物体验，规避与网络商业的竞争。合肥五彩城效果图三大商业地产系列定位及特点五彩城是集时尚购物、办公、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题城市地标性商业旗舰。目前，国内有两座五彩城：北京XX五彩城投资20亿元，总建筑面积20万平方米，一期6.5万平米、2011年6月28日开业，二期13.5万平米、预计2012年底开业；合肥XX五彩城，是继北京后的全国第2座，2011年5月动工，项目总建筑面积约为14.2万平方米(其中写字楼约6万平方米)，停车位近千个，预计2012年底开业。XX五彩城可在一线城市连锁发展，并将成为XX置地快速打开中国二三线市场的通道，由于进入门槛相对较低，此模式可能将比万象城的复制能力更强，但目前该品牌影响力较弱。三大拘商业呈地产调系列炭定位窜及特签点3.贡欢拍乐颂敞——竿区域煤购物娘中心XX鉴万家柜表示鞋，无幸论是筝社区聋型商练店，否还是寒大卖议场，愿中国盟消费赢者最谱基本拒的消松费需论求已旅经没摄有空全缺，视XX啄万家具也都很对这诊些业兵态进撕行过崭尝试听。而敌在中估国1秀0—欧20危万平犬米的刺大体银量购椅物中置心已接经过蝇剩，理4—顾6万刘平米南的购颜物中昂心更漏适合疯目前如中国报经济青发展批的进判程。福这也后是X燃X万挖家推车出“绕欢乐窑颂”袋这一辫新零苏售业编态的袜主要剃原因堡。目标姨客户龄：定位程以所小在区老域中阿等家瞎庭消夸费力锅为主迟要服越务对糖象，轻兼顾角商务蚀以及舱旅游挥顾客栋。三大咏商业衬地产聋系列沙定位岗及特群点3.舞欢祸乐颂捉——攻区域感购物芹中心产品裕形态汽：集购肢物、捧休闲闪、娱白乐、凤餐饮燥、金焦融或警酒店抓于一满体，再增强攀了购策物中汉心的才游乐哪场、骨剧场只、影削院等厕各种雀娱历乐功位能，女为消扔费者取带来努一站沉式消分费和糟快乐糠消费薄的双炸重体演验。目前收拥有盘XX梅万家鞭、苏磨果、抛Ol善e’孕精品疼超市朝、V淹an捉go材便利限店、委bl汽t、术Vo造il嗓a！捎酒窖府、中乒艺、死XX谨堂、砌Le稍on璃ar汤do爽、健劝康与卫美容肆零售州Vi樱vo壳Pl岸us其等连猛锁品悬牌，玩加上刑与思召捷环免球联迫营的售“E际sp灿ri毫t（宽服装遥）”抖及“泰Re方dE秧ar凡th化（化哥妆品殖）”炮，独合资拥纯有高旁档时宝装皮耽具G斑A腹LA胁DA冷Y及约在今个年6踏月份或收购誉的P盏ac故if判ic愁C婚of州fe份e，总还进齐一步前组建锋百货愉公司茫和院跑线、捏剧院察。三大缎商业俱地产回系列鼓定位当及特要点3.散欢踪蝶乐颂菜——祝区域脉购物芝中心特点元：（1存）通甘过欢布乐颂宴这个柏平台纳，X桨X万茅家可茄以将喜旗下屑超市竹、百谈货、降酒窖矿、咖挂啡店六等近着10疤个零尺售业析态整燥合其罢中，谎实现起同时度扩张促。与逝购物汉中心劫大幅编招募尘外来骡品牌心入驻奖不同浴，“敢欢乐懂颂”将内6震0%匙的体革量将长由X喇X旗齿下业束态以剑及紧躬密合原作品样牌实惕现一缘瑞级控全制，丽余下伞40光%则砍由外担来品仔牌入演驻。毯由于允掌握杆了众必多的酸业态浇资源扶，欢秩乐颂缠降低探了对捧外部只品牌劫的依班赖度旺，实签现长樱线发锁展。（2创）欢领乐颂披业态挑比一锈般大搂卖场魔更丰立富，痛比现退在购闯物中剧心更扫便捷旺，规稿格会铲贴近电万象下城，坝但更劣注重伤大众衔消费融市场垃，可棵以说题，是戴更为谊“亲缩慧民”雨的万庙象城阵。三大葱商业捐地产宿系列我定位珠及特里点竞争旅优势盯：处于安行业婶中低够端的滴业态胳往往穴进入伙门槛洁较低凑，市密场竞剂争激圆烈。欢乐侧颂与概万达封集团穷的万今千百之货颇列有相仗似之茶处。闻伴随刺它们城各自局的扩崖张，尽一旦耳在同啊一城脂市的月同一芒区域妈相撞磁，必蛾然会秤产生衰竞争疑。而霉在竞多争中氧，拼盈的就托是资晚金实杨力与散经营闹管理更能力路。XX闭万家汤是从邪零售晚业向异地产回方向趣渗透串，而方如大驶连万夫达等末企业两则是辣从地舞产向胀零售争业态挪渗透汗，但海放眼欺全球问，5搏0%缸以上东的商民业地窜产开果发商廉都是天零售通企业躲，因本为只叛有做灵过零略售的近才是舞最懂么商业凭。为购此，圈万达尽当初叨招租哑乏力献是被萍动介编入商各业；眯XX胳万家活则是什积累构了资家源和霸实力茄，更烧接近留“水叨到渠纯成”逐进入尚商业互地产谎。虽在然双警方最患终殊脊途同均归，圾但两员者可珍调动鹅的资忧源有打很大蹈差距超。三大守商业耳地产镇系列旧定位束及特恨点三大局商业假地产秧系列盗定位词及特滨点注：酱由于吗资源单情况瓦、合绘作模循式等叨不同昼，欢转乐颂丧的产卸品形侄态、肤营业舅面积炊也会转随之事调整熄。例席如，海口幼欢乐递颂、棒哈尔蹦滨欢坏乐颂沙、杭娱州欢查乐颂失等项哲目相立对高倚端，屡将融日合国罪际国乘内知呢名品碑牌，渠打造分室内末真冰奴场、常星级鱼影院疯、健哗身会蛮所、达高端高酒店观等。怒深圳乏欢乐仅颂为稀精缩躁版，输则不疾涉及远酒店淹项目户。哈尔覆滨欢蜡乐颂足效果麻图三大仔商业殊地产偿系列竭定位日及特南点目前记只有斥深圳算欢乐材颂开第业，忌下图绢为深紧圳X店X欢辜乐颂炭品类居规划恩图：三大追商业辈地产睁系列抹定位先及特抚点欢乐厦颂的至连锁享扩张低有其顶独特吩优势尤，丰践富的岔商业谁零售毙资源干将保部障“担欢乐岂颂”锹的扩暂展范午围、陈复制雷速度族、开四业率话及良扩好运挣营。货欢乐倘颂模支式将蔽比万申象城渡、五详彩城戏的连敞锁开购发、可经营拒更灵竹活，术可以寸在各阔级城悟市重件复复茫制。骨从全掘国欢拴乐颂层情况投表也篇可以奶看出胸，欢本乐颂浆的复椒制扩虚张能停力很狂强，筋仅去缩慧年到胳今年寸上半锯年，宅开发道的项庄目已跑达1嫂0个飘。欢乐疗颂进出驻四末川电胶视塔窜商业惕项目目录一、济XX炕商业邪地产皆开发天的公馆司架概构及桂产品耍系列二、脸三大汇商业积地产太系列誓定位步及特饱点三、才商业炉地产咐与住律宅的陶产品翁组合四、抛总结五、纽奉对华渴侨城牺连锁躬发展娇的启康示商业岁地产亩与住椒宅的医产品盒组合商业通与地聪产相窜互配舞合，削其组腥合形专式很食能满掩足房飘地产健市场自需求绒，而猴开发肥商通羡过住耀宅开温发带辣来短挡期丰卸厚收笑益，京商业寒地产之的租娘金收割入和路资本竟增值螺带来斗长期趣回报妈，是晕地产永公司沃持续锦高速税发展怪的理绵想模塌式之拥一。目前俱XX圈已在累北京院、上陡海、餐深圳涂、成戚都、权武汉桶、合甘肥、写杭州著、无疏锡、谈大连酸、宁开波、勒长沙水、苏拜州、绘重庆巡寿、沈般阳、玻厦门另、天获津、发南宁起、绵肠阳、冠福州调、常使州、巧南通判、南喝京、要鞍山跪、青秩岛、傍郑州说、扬摊州、浩海南研、唐脱山、凉济南耽、徐孤州、熄长春帮、南裁昌、京泰州呼、哈械尔滨京、淄事博等怪中国禾内地迎35点个城慰市形墓成六叼大住线宅产桃品线友系列梳：幸仇福里泪系列分、蓝坏湖城斤系列油、中雹央公卸园系脑列、障橡树淋湾系数列、晴悦府食/凯乒旋门冰系列灰、九贷里系则列（纵各代预表作恳如下谱）；服持有版物业啊发展同了万絮象城探、五搁彩城报、欢跳乐颂聋三种凳主要恒模式习。商业猎地产衡与住粉宅的品产品氧组合【橡许树湾太系列皆】代堡表作像——脏北京那橡树邮湾、肚厦门财橡树页湾、既上海用橡树糖湾、逮沈阳敞橡树贷湾、辉福州暖橡树标湾【中售央公阶园系手列】谅代表比作—拦—武棵汉中选央公忆园、太天津触中央牧公园演、慈嘴溪中惰央公静园【幸期福里坛系列页】代槐表作咳——贵合肥酒幸福串里【蓝扮湖城弃系列刷】代圆表作圆——盒大连跌海中榴国、蜜成都银二十者四城级、重负庆二突十四绝城、塌成都厉翡翠设城、您无锡尘太湖效国际钱社区怒、北呢京翡侧翠城附、合劫肥澜碍溪镇【悦府府系要列】忍代表冻作—知—杭般州悦艰府【凯狮旋门浪系列尝】代合表作波——纸武汉脾凤凰绿城、烂北京奥凤凰侍城、畏成都收凤凰闻城、然长沙巧凤凰丧城、艘西堤驳红山兆、沈帽阳凯心旋门峰、上绘海滩捉花园弯、合腔肥紫征云府【九伟里系赴列】杨代表欲作—进—外爷滩九置里、撒佘山什九里致、宁地波卡汪纳湖肃谷、堪苏州柔平门攀府、督大连田星海芒湾壹幕号商业溪地产秘与住制宅的劣产品大组合橡树朴湾系缴列：北京窝橡树猴湾厦门马橡树嫁湾上海坟橡树节湾沈阳城橡树显湾商业裙地产乳与住齿宅的猾产品援组合中央台公园怖系列武汉兰中央辰公园天津锯中央狐公园商业猛地产象与住批宅的不产品院组合幸福掩里系秘列合肥绪幸福取里深圳些幸福肿里商业尸地产脉与住烤宅的双产品恩组合蓝湖粉城系滋列大连透海中酒国成都单二十诵四城北京画翡翠值城无锡户太湖仇国际兰社区合肥川澜溪池镇商业载地产泊与住蛇宅的阔产品卵组合悦府游/凯司旋门礼系列杭州裁悦府长沙鬼凤凰摔城北京跑西堤烦红山上海比滩花毛园合肥趁紫云毒府沈阳攀凯旋晃门商业技地产仇与住招宅的角产品漆组合九里云系列外滩饥九里宁波榨卡纳陕湖谷苏州缴平门阔府大连泪星海席湾壹部号商业遍地产忠与住攻宅的屿产品安组合1．胜产品智组合忆模式XX社集团择的商颜业地撞产与苦住宅鸦配搭坝是固痒定的盆吗？完下面唇列举卵XX搁在部攀分城成市的挡商业轿地产苦和住孕宅的缓组合乖情况确：商业租地产今与住食宅的寸产品音组合从上吴表看荷出，岔XX杠万象精城、卸五彩立城、为欢乐益颂商规业地沾产，亿虽然或业态燥各异滨，但谋各有镇优势尤，欢拳乐颂烫体量鸟小但衰更便赚捷，指基本谊都可肯满足枝区域男市场津的家蛇庭购胆物需臣求，计因此宿三大彻商业刷地产针都可全与定笼位于悔中高洋档的蝇住宅返地产待系列取组合旅，主凤要根胜据当其地市治场和应资源俯情况娘来定漠，商那业和钱住宅流没有脾特定绕搭配索要求乔。沈阳爪万象脚城·悦府洽效果悠图商业灰地产温与住灵宅的亚产品巡寿组合2．罚同区料域的次发展昌路径纵观兼XX荡布局骄的商仆业地沉产，芦进入尤城市轧的重跨复度肺较高腿，下罩面以窜拥有兵XX艰商业爷全业眨态的暴合肥扔为例影，分品析X灯X在森同一煤城市竞的扩待张途懂径。20扫04抵年X漏X置樱地进氏入合卖肥市恒场，谊现成斥功开隆发澜烘溪镇铺、幸奸福里撒、紫猾云府贱、橡童树湾顿、凯才旋门区高端此住宅朝项目般。2掘01鞋0年腹起，茫XX块万象游城、激XX治五彩价城、娱欢乐己颂、圣蜀山衰一号哑（商蒸业会墓所）般4大蹈商业嚷项目置相继验启动笋，聚名合成匙XX度置地窗在全庆国范捕围内讲产品私层次革最丰芝富的矿商业梳旗舰针。商业暂地产议与住互宅的凉产品物组合下图英为X讲X在仆合肥桨的商盗业地落产情商况：A医蜀山适一号尾、澜眼溪镇进；B绢五键彩城典、幸绑福里失；C逼万象欺城、慈凯旋乡丰门；尺D赔欢乐当颂挂；E卡橡洒树湾环；1农紫隙云府相距纸都不种到十累分钟口的车撒程，苹C与摊E车棕程二包十分陷钟。XX赤开拓粘一片厕区域兴后，直便充难分利黄用其免影响夏力深玩耕密欧植，变形成价了强届大的些区域别商业旺地产傻集群尺。目录一、暑XX猜商业呈地产宽开发戚的公钻司架蹦构及景产品酬系列二、增三大肉商业堆地产抓系列遣定位控及特码点三、洗商业背地产副与住军宅的拔产品溜组合四、杏总结五、钻对华抵侨城刚连锁情发展充的启修示总结1．陆成功浅运营份标杆校项目自从霞深圳光万象雀城项目目成降功运维营后扇，在云全国悠起到与了示絮范作狗用，当成了级XX花地产碧发展戒的里林程碑终，X梅X地翻产的映发展风速度薯突飞终猛进愉，而混且可索以预受见其拖未来挺项目群也会讨源源瞒不断纯。X涌X掌重握了紧连锁跳发展站的窍便门，绝势头第非常拥强劲灯。2．时找准棚合适堪的复岂制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