四川房地产行销细化方案含推广执行策略

xx2011年1月项目行销细案xx1月客户统计分析客户来电分析(1月1日-1月27日来电总计86组）数据来源：悠山丽景项目部来电途径统计分析分析：1月1号至1月27号登记来电客户共计86组，介绍15组、短信53组、条幅18组。户型面积需求统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：来电客户以问特价房为主（146㎡、40组），其次以问小面积住房90-100㎡（20组）100

-110㎡（15组）110-120㎡（11组），来电客户对本案特价3385元/㎡比较感兴趣。来电咨询所在地统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：东区16组，南区15组，西区15组、北区10组、乡镇25组，其它5组。来电咨询咨询重点统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目广告宣传主要以价格作为引爆点，来电咨询的聚焦于地段、户型、位置、价格也在情理之中。说明客户在关注于价格的同时，也聚焦于自身产品属性。来访客户成交分析(1月1日-1月27日成交总计15套）成交楼层情况分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目广告宣传主要以价格作为引爆点，成交客群主要集中于总价较低的低楼层，本月主要以8、9号楼成交为主，进一步说明本案客户对房价较敏感。成交客户所在地统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：成交客群区域较为分散，主要集中于项目周边乡镇，市区客户成交2组。成交客群职业特征分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份成交多以总价高的特价房，私营业主占主导，另一部分是事业单位职工，工人占其次。1月份加大对企事业单位，收入颇丰的人员宣传力度。成交客户媒介选择分析数据来源：悠山丽景项目部分析：1月份项目推广媒介除了派报单页之外，均有成交。其中以老带新，短信效果比较好。另外1月份圣诞活动也进一步增加了现场气氛，特价房的推出也进一步提升了客户来访量。成交客户年龄层次统计分析数据来源：悠山丽景项目部分析：成交客户主要以41-50岁城市中坚力量为主，其置业心理较为成熟，改善生活需求是其置业的主要动机，三代同堂是其主要生活结构，31-40岁改善型客户作为本案重要补充。未成交成交原因分析(1月1日-1月27日未成交总计97套）未成交原因统计分析数据来源：碧水家园项目部分析：相当客户由于各种原因犹豫中。除特价房源外，一部分客户认为本案小高层单价高。另外高压线与楼盘自身品质也是客户考虑的重点因素。悠山渣丽景1月推膛广执需行策协略1月行俘销构念思行销溪关键门点：通过1月份疯客户贞接待晚、成伐交分久析，巡寿本项挣目成也交客档群主压要特验征点养归纳鸦：以们乡镇询客群浊为主匀购房箭人群驼，年劈燕龄层戚次以31坚—5区0岁为听主购届房动谱因主忠要以窜改善冠居住弄生活钥、城中市置居业为背主置诞业者摧对总估价相诞对敏婶感，赞目前诊成交调主要膊集中症于特湿价房迁源客销户对下舒适怒型户姻型较畜为偏峡爱，横而对姻奢华衔型14拴6㎡反应朝较为矿一般客轨户媒连介渠虏道主骑要以遵项目消周边景宣传烛广告员（路惰过）债、介高绍、揪短信眉、条加幅为章主1月行给销构仇思行销凉思路：随着1月份那项目堆行销柱推进封，本芹案以鼓特价日为引萄爆点差宣传姑大面独积三溉房户片型，筑市场拼反应记良好畅。随赔着大供面积盟的广迁为推提广，梢销售锻现场阀客户捆维护德活动甘的跟杂进，盟目前晨市场悄对项怀目的作认知贷度也孤越来还越高越。年及底受火众的还购房娘热情请随政匙府官乏方视超点而贵逐渐捏转淡酷，所沙以我波们应烧该趁骄势加减强宣甲传力孟度，穗利用浊媒体蔽组合海广而微告之膝，促施进余烘房去得化。行销剖思路她：1.继续川以元33休85昂/㎡为引秒爆点曲来进加行反复视觉盈冲击朝，重博复不馅断的妙覆盖类周边药企业四及乡击镇。2.以元胸旦、蜜新年藏为契控机加朽强宣遗传力第度，不杏断邀债请新堤老客另户至将现场蠢参与各活动境，增游加对盈项目舟的好岭感度渠，营紫造现叫场销何售氛波围，妖促进延现场话成交痰。3.在春去节即穷将到醒来之枯际，抚以大户险、三湿代同是堂、耐特价为关遵键词构，激渐发受兽众的螺亲情淋团聚宪情节栽，用辞感性己诉求思加理阴性诉搭求来心说服塌受众喇。1月行时销构建思1月行贪销目勤标8、9号楼+一期坑余房烛去化现场购所剩慰房源分面积蝴可选征余地蜓较小太，所里以本惩月除嗽了8、9号楼蚂的大拉面积刻去化彩，一霜期余枪房去训化也标应积烦极推米进。1月行顽销构莫思行销熟关键击词：现捐房辅：实景拉现房园，即累买即斩住。特趁价努：最直袋接的薪客户城利益披点。三代景同堂鸭：应节它气，词激发委客群成住大汤宅的需求烈。大烧宅拜：诠释杨产品渣属性唤，满足墙以父示母为跪核心关的两蛋代、设三代之居家。生活纹从此第以后研不“尘蜗居忌”这里隆，拥京有大酷部分右人都铜住得择起的铸好房兴子12寄5-枝14缝6㎡公园备大户拳首付梁只需5万33意85元/㎡起1月行即销构硬思行销愧主题梨：1月吧行销私构思行销殊策略狐：•大众胡媒体诞：广而掏告之糊，利撤用各列种节库日契涌机制超造舆境论话慨题，殃通过咸广泛当传播悉捕捉喂潜在攀客群狭；•小众脸媒体债：缩小也目标须客群乡丰，有尾的放遗矢，架形成尼圈屿层效兽应；•现场友包装浸：用相贿关道盲具装忆扮现循场，卵制造拒现场胖氛围角，通晌过感撕性营贡销建临立品画牌忠孤诚度卸。若1月电沾视广问告可含如期脊播出叫，加艰上报福纸广聪告的但定期复投放嘴，将虎覆盖旦面无耻限扩浪大，该做递到无宰人不恋知、滨无人固不晓活。现场苦置业粪顾问睡应加收强老杀客户共与成蹦交客疾户回六访，登告知登项目匀现状购及工衔程进游度，牢致以腾节日份问候得，邀赛约其典带亲沈朋好亦友至港现场睛参加加活动拌，增访加其谢对项案目好杂感度屑，促把进老姻带新尿，增泥加去宝化。媒体讲渠道图：短信+派报+户外+电视震广告业主纲维系都：“老遣带新跟”延慢续+元旦僻、春疗节活像动延冤续+邀请下客户业参观却样板斜房1月行揉销构多思媒介椒策略涝：3个关宣键问艳题3个方宋案老带顺新活颈动的挂延续看房筒有礼暗活动看延续业主呀样板摊房参座观剩余娃房源大的定遇向去谈化业主跟关系秒维系畅，形糠成口强碑传耐播信息爪广为绒覆盖1月行举销企伏划策限略1月行冠销视壮觉媒眠体推靠广大众童传播庙：随着唱本案考行销嫌快速振启动伪，在图以“大户偏、特面价”主题下霉，根遥据目恩标客吼群生头活习疑惯，侵以信摸息完勿全覆索盖为荐目标敌，对倘大众掌媒体诱投放项进行崇细分加：1.南充蓬电视洞台贫气眨象预惕报前鹊广告街（15秒）2.南充闸晚报士南躁充晚驼报1次/周讽销敏售信弊息发税布3.杜DM周边30柜00份/周梯销揭售信碰息释滩放4.短信翻南紫充（滑乡镇己）覆印盖1次/周最销终售信致息释鼓放5.户外董广告董信利息发该布行销哨诉求追主题主标嘴：生或活从交此以阿后不浩“蜗傅居”副标里：12光5-潮14轻6㎡公园坐大户眉首付厉只需5万33眨85元/㎡起1月行笨销视事觉媒故体推晴广手盛段立体辨化的阵传播目标贱客户窄的针对蜜性覆佣盖短信DM活动道具电视户外报广媒体躺推广估电视汪广告（1）电桌视广解告从我却司了炼解的哄南充捧媒介浮分布迷来看息，南芽充电埋视台随“天鞠气预结报”裳在南炉充，记特别乐针对棕周边虏乡镇电有着津较高英的收贷视率聋，建敞议进柜行15秒钟盗广告介投入偶。投放器时间测：20喉11阅年1月频道原选择羡：南充理电视怒台《屈天气丧预报股》前插播投放访内容方：三维茧动画逝剪辑诊画面焦。（15秒）配音爸：城市啦中央泛，公倡园水痒岸大惜宅，悠山侄丽景实景狐现房榴特价州回馈盘，14氏6㎡臻品穗大户励首付帆只需5万，33团85元/㎡低价画起售绳，尽享丘绝版年区域交，完张美配骑套。费用豪：10税00问0元媒体惧推广姐电视丧广告（2锋）报纸广告报纸开广告勇具有粒快速棵性、撒广泛移性、遗重复跑性、羡采用春不同总时间诸内重跌复刊彼登的醒方法施，不从断加吧深读旁者印励象，剑引导对购买冈。投放会时间哨：20政11摧年1月6日、件2011当年1托月1俩3日、牢2011市年1生月2单0日、泊2011本年1研月2顽7日版面选择朵：南充竖晚报黎南充眼楼市锄版半廉版投放景内容：生活酱从此慢以后去不“投蜗居聚”这里胳，拥她有大藏部分请人都悼住得它起的俩好房篇子12鲜5-越14寻6㎡公园嫁大户床首付拣只需5万33陈85元/㎡起费用遥：12扔80赶0元短信镰广告独是一阀种到捷达率纠较高分的、咏强制趴阅读朵的媒珠体形汉式，垂能及溪时有响效传矿达项蜂目信凡息。发送稀日期时：1月7日、21日/1月14日、28日发送筒对象筑：南充肚小灵左通用岗户、亦南充仁手机毁用户发送榜数量圈：5万条/次（1月7日、21日小取灵通恋）、10万条/次1月14日、28日烂）发送锹内容烦：小灵忠通：生活鲁从此仆以后依不“同蜗居调”！悠山抚丽景14层6㎡首付抗只需5万，33划85元/㎡起售测。手机铃：生活轧从此降以后宾不“探蜗居完”！悠山弟丽景拥有食大部惕分人魔都住蒙得起起的好烫房子靠。12鸦5-或14度6㎡公园遭大户璃首付职只需5万，33迟85元/㎡起。费用阳预算扬：25配00元*2次+4尸00盈0元*2次=1申30烤00元媒体射推广姜手机呈短信（2脆）短信媒体固推广夫派报（3暗）派报1月份期派报助依旧滥主要级对几盲个老倘地点富进行谣重复案覆盖钓，并脖直邮扶部分计派报摸给成递交业晌主及飞未成百交可叙客户竭。派发污时间让：6日、1月13日、1月20日1月27日派发晓数量胆：每次10咬00隶0份派发驶资料每：项目纽奉海报费用挣预算佩：0.肾8元/份*10仅00姓0份*4次=3窄20削00元媒体寻推广扔派报（4倍）户外幸广告项目建周边浩广告晓的发克布对药于截陈流目躬标客屋群有珍着至特关的团作用忘，需兄要及阴时发羽布项得目销漠售信今息，际本阶酱段发蜓布1月份着项目弱产品究信息爪。诉求境主题弦：生活牛从此榨以后忍不“竟蜗居葡”这里梅，拥屑有大钥部分扮人都街住得攻起的甜好房屋子12艺5-凳14莫6㎡公园屋大户辅首付骨只需5万33夸85元/㎡起售楼轻中心退销售注道具训增加项目宣药传派忠报：派报拍内容娃依据骗此次腿促销内主题高而加学以修析改拱门随：上期明拱门愁内容日不变行销崖活动厦之——老带罢新活竖动延测续1、凡老状业主恨（不穗论前泄期购乏买本航项目纲何类扑物业盐务）虎介绍召成交货8号、9号剩余岩任何犁房源举的，均给予超老业担主和新凉业主现金西300继0元的现金奖励品。2、新业主窃的奖疑励可境以在聚房款剑中直腊接抵若冲。老业旁主以磨