XXXX年12月沈阳房地产市场月报

分析师白潇q_baixiaozhuo@163.com沈阳房地产市场月报2013年12月2014年01月10日宏观环境分析房产市场分析土地市场分析市场走势预测附：典型新增上市项目月报大纲宏观政策解读宏观经济解读城规城建分析政策内容政策解读此次会议体现了新一届政府对房地产调控的双轨思路，即“保障房归政府，商品房归市场”。这也意味着房地产调控和思路转变，即由解决“房价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体系建设”的系统问题。长期来看，房地产市场将会是一方面加大政府性住房供应，另一方面商品房的调控手段将逐步趋于市场化。宏观政策解读中央政治局：2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控中央政治局：2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控

中央经济工作会议在12月10日至13日举行。作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”出台日期政策范围政策类型政策主题政策要点发布单位2013/12/10全国房产政策2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式。”中央政治局2013/11/25沈阳房产政策沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知“沈八条”：继续保持住宅用地供应全国领先水平；非本地购房需要提交纳税证明的年限从1年延长至2年；二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%；严格审查住房公积金贷款项目建设进度，多层建筑应封顶，高层建筑应建设到总层数的2/3以上；进一步加大中小户型普通商品住宅市场供应；严格执行商品住房“一房一价”规定；抓好保障性住房建设管理；积极推进城镇个人住房信息系统建设。沈阳市政府2013/10/29全国房产政策中央政治局：加快推进住房保障和供应体系建设中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习，习近平总书记强调住房供应体系总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。中央政治局2013/9/25全国房产政策国土资源部：供求紧张城市

年内禁出“地王”国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。国土资源部2013/9/16全国房产政策国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》国务院印发《关于加强城市基础设施建设的意见》(以下简称《意见》)。这是新一届政府统筹稳增长、调结构、促改革，以薄弱环节建设为抓手，促进民生改善

和经济持续健康发展的重要举措。国务院2013/7/30全国房产政策中央政治局定调下半年经济：未提房地产调控中央政治局会议召开，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作，会议提出，“促进房地产市场平稳健康发展”，其中未提及房地产调控政策。中央政治局近一年重要宏观政策一览出台日期政策范围政策类型政策主题政策要点发布单位2013/7/11全国房产政策国务院：推进保障性住房信息公开国务院办公厅印发《当前政府信息公开重点工作安排》中提出推进保障性住房信息公开、推进征地拆迁信息公开等政策。国务院2013/4/25全国房产政策中央政治局定调经济政策：抓好房地产市场调控会议强调要大力保障和改善民生，抓好房地产市场调控和住房保障工作。国务院2013/4/1沈阳房产政策凡在沈阳市行政区二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部实行全装修沈阳市建委出台的《关于加强沈阳市商品住宅全装修工程建设管理的通知》（简称《通知》）中要求二环内新开工的商品住宅开发项目，必须全部装修。沈阳市建委2013/4/1沈阳房产政策促进沈阳市房地产市场平稳健康发展，继续做好沈阳市房地产市场调控工作1、拥有沈阳户籍的居民在全城内可购两套房，非沈阳户籍居民可购买一套房。2、二手房转让的个税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能够核实房屋原值的，按转让所得20%计征3、继续执行差别化住房信贷政策沈阳市政府2013/3/1全国房产政策国办发出通知：要求继续做好房地产市场调控工作——个人售房征20%个税3月1日国务院下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，继续严格执行商品住房限购措施。严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。国务院2013/1/17沈阳金融政策四大行首套房贷利率最低均9折1月17日，沈城工商银行、农业银行、中国银行和建设银行四大国有商业银行向本报表示，在房贷方面均执行差别化政策：首套房贷方面，可以向优质客户提供人民银行基准利率下浮10%的优惠；二套房贷上，均执行基准利率上浮10%的政策。银监会（续上表）宏观经济解读12月国内CPI环比上涨0.3%，2013全年CPI上涨2.6%12月国内CPI环比上涨0.3%，2013全年CPI上涨2.6%国家统计局公布的数据显示,受年末节日因素影响,CPI环比波动由降转升,

12月国内CPI环比上涨0.3%;但由于通胀水平总体回落,加之2012年同比基数较高,CPI同比增幅由11月的3%回落至2.5%。至此2013全年CPI上涨2.6%,低于年初3.5%的调控目标。城规城建分析未来市民出行交通更加方面，有利于沈阳房地产发展未来市民出行交通更加方面，有利于沈阳房地产发展明年沈阳西北二环建4座高架桥二环西北环明年开修四座高架桥，将取消全部近20个信号灯……12月，沈阳市城建局相关会议介绍明年城建计划，二环快速路改造二期工程、文化路立交桥二层环岛改造工程、怒江北街下穿三环等工程等均将在明年启动。西北二环工程结束后，二环除五爱街路口将实现全线无信号。

沈抚四条城际公交线开通12月20日，沈阳—抚顺四条城际公交线路正式开通，其中一号线为龙之梦—理工大学，二号线为四环桥—今日装饰城，三号线为四环桥—高湾公交枢纽站，四号线为奥体中心公交枢纽站—李石老城区。此次四条线路共投放公交型车辆36辆，其中20辆为LNG清洁能源客车，全部安装了GPS卫星定位系统和车载视频监控系统以确保行车安全。宏观环境分析房产市场分析土地市场分析市场走势预测附：典型新增上市项目月报大纲量价分析结构分析销售排行[供销]12月批售比1.03；新增供应146.9万㎡，同比升24%；销售142.7万㎡，同比降8%。[库存]12月库存3897万㎡，同比增20%；去化周期28.7个月，同比缩短1.1。[价格]12月成交均价7745元/㎡，环比降5%。商品房市场量价参考住宅市场量价分析量价分析|市场综述[供销]供应同比增加,成交同比下降；12月批售比0.93，低于11月批售比12月批售比0.93；新增供应101.5万㎡，同比升2%，环比降48%；销售109.0万㎡，同比降14%，环比降17%。[库存]库存增加，存量依旧很大；去化周期缩短，压力减小12月库存2897万㎡，同比增20%；去化周期24.5个月，同比缩短1.2个月。[价格]12月整体市场住宅价格下降12月成交均价6788元/㎡，环比降8%，同比降6%（12月成交户均面积环比减少3㎡；三环外成交比重为51%）。量价分析|供销关系基础数据来源：沈阳市房产局12月供销面积较上月均有下降，；12月批售比0.93，低于11月批售比。量价分析|供应走势12月供应面积101.5万㎡，环比降48%，同比升2%。基础数据来源：沈阳市房产局量价分析|销售走势销售面积比上月下降，12月销售面积109.0万㎡，同比降14%，环比降17%。基础数据来源：沈阳市房产局量价分析|库存走势库存增加，12月末库存面积2897万㎡，同比增20%。基础数据来源：沈阳市房产局量价分析|去化周期12月末库存去化周期24.5个月，同比缩短1.2个月。基础数据来源：沈阳市房产局量价分析|价格走势整体市场住宅价格略有上升12月销售均价6788元/㎡，环比降8%，同比降6%（12月成交户均面积环比减少3㎡；三环外成交比重为51%）。基础数据来源：沈阳市房产局[类型]12月商业成交23.8万㎡，环比升41%，占商品房比重17%，比上月增加；办公成交8.8万㎡，环比升430%，占商品房比重6%，与上月增加。商品房市场结构参考[类型]别墅成交量减少，成交比重比上月下降12月别墅成交2.4万㎡，环比降56%；占住宅成交比重为2%，比11月下降。[户型]月成交户均面积环比降3㎡，大户型成交比重与上月比有所下降；

成交户均面积长期低于库存，库存产品去化难度大；

去化压力小的面积段70-90㎡，其次是60㎡以下。12月成交户均面积86.1㎡，环比降3㎡；库存户均面积94.5㎡，比上月降0.1㎡。12月成交户型90㎡以内比重为69%，较上月增加；70-90㎡占35%（高于库存比重25%）。住宅市场结构分析-1结构分析|户型综述结构分析|户均面积户均面积销售长期低于库存；12月销售户均86.1㎡，环比降3㎡。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|供应户型12月供应户型90㎡内69%（其中70-90㎡占36%），持平对应销售户型比重（69%）。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|销售户型12月销售户型90㎡内占69%，其中70-90㎡占35%；其次为60㎡以下占22%。150-180㎡占2%；180㎡以上的占3%。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|库存户型12月库存户型90㎡内占59%；其中60㎡以下占23%（对应销售户型比重为22%）、70-90㎡占25%（对应销售户型比重35%）。基础数据来源：沈阳市房产局[区域]二环内供应量有限，房价高，去化压力仍存（以和平、沈河为代表）；

三环外为成交主力区，去化压力小（以东陵、沈北为代表）；

三环外为库存主力区，去化压力最大（以沈北、东陵为代表）

12月二环内销售比重19%，比库存比重略低（24%）；二三环间销售比重30%，低于库存比重（33%）；三环外销售比重51%，高于库存比重（44%）。住宅市场结构分析-2结构分析|区域综述结构分析|供应环线12月供应三环外比重占53%，比上月减少；二三环之间比重由上月的27%升至本月的28%；一二环之间比重由上月的5%升至本月的10%；一环内比重占8%。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|销售环线12月销售三环以外比重51%；二三环间比重占30%；二环内比重19%。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|库存环线12月库存变化，与11月相比一致，三环外比重44%（低于销售比重51%）；其次二三环间33%（高于销售比重30%）；二环内比重24%（高于销售比重19%）。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|供应区属12月供应主力区域为于洪，比重为30%；其次是铁西区，比重分别为15%。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|销售区属12月销售主力区域为浑南，比重为16%；其次是于洪、铁西，比重分别为14%、12%。基础数据来源：沈阳市房产局结构分析|库存区属12月库存结构稳定；东陵、浑南为首位，比重均为14%；其次是于洪、沈北，比重均为13%。基础数据来源：沈阳市房产局销售排行|住宅项目销售面积基础数据来源：沈阳市房产局2013年12月沈阳商品住宅销售面积项目排行序号项目名称销售面积

（㎡）销售套数

(套)序号项目名称销售面积

（㎡）销售套数

(套)1

名京广场5014576811

君海朗郡125821892

泰莱枫尚4835430012

中海寰宇天下121221173

原乡奥地利2618642013

荣盛锦绣天地117411674

郡原美村2384930914

恒大名都11200905

保利溪湖林语2053922415

中海城110801036

盛融万恒府城铭邸1619317716

华润橡树湾105521027

宏缘五十号公馆1606818017

依云首府103001178

唐轩首府1547722718

金地艺境9950959

首创光和城1321216519

沈阳天地88814710

金地铂悦1305712220

花园福城883778销售排行|开发企业销售面积基础数据来源：沈阳市房产局2013年01-12月沈阳开发企业销售面积排行序号项目名称销售面积

（万㎡）销售套数

(套)序号项目名称销售面积

（万㎡）销售套数

(套)1

碧桂园121.901179211

阳光10018.5020992

中海69.30636812

奥园17.8022913

万科60.70550313

浑南置业17.2019534

荣盛56.30709314

益格豪尔17.0015215

金地52.90457815

鑫丰16.8019356

恒大48.80410116

博文15.9019067

华润40.70335217

中铁15.9021548

保利39.90396618

名京15.409879

格林19.50220819

龙湖15.20163110

名流18.80207120

沈铁14.801609宏观环境分析房产市场分析土地市场分析市场走势预测附：典型新增上市项目月报大纲量价分析结构分析注：（1）

土地信息数据来源：沈阳市土地交易中心；

（2）沈阳市土地交易中心的土地成交信息更新存在时滞，本报告中12月份土地成交和流标数据与其更新同步，截至12月31日，与实际可能存在误差。[供销]整体土地供应及商住类土地供应宗数较11月均有所下降

土地供应面积较11月下降64%，商住类下降54%成交土地面积较11月上升320%，商住类上升121%12月土地供应共32宗，比11月的103宗少71宗；较去年同期市场下降38%。土地供应面积228万㎡，较11月的630万㎡上升64%，每宗土地平均面积略大于11月土地平均面积。成交面积492万㎡，环比升320%；流标面积22万㎡。[价格]已成交居住用地楼面地价最高为皇姑区；商业用地楼面地价最高为和平已成交商住类用地溢价率在5%以内的占86%，溢价率在5%-25%的占14%。已成交居住用地中，皇姑区楼面地价最高，为2617元/㎡；商业用地楼面地价最高的为和平，为3423元/㎡。土地市场量价分析量价分析|市场综述12月土地市场与去年同期相比，土地市场成交市场较为活跃。12月土地供销情况，供应量环比下降，成交量环比增加。量价分析|土地宗数12月供应土地32宗，环比降69%；成交土地72宗，环比升260%；流标土地3宗。12月商住类土地供应19宗，环比降63%；成交37宗，环比升118%；流标3宗。量价分析|土地面积12月土地供应面积228万㎡，环比降64%；成交面积492㎡，环比升320%；流标面积22万㎡。12月商住类土地供应面积132万㎡，环比降54%，成交面积218万㎡，环比升121%，流标面积22万㎡。量价分析|楼面地价12月，沈河区、和平区、皇姑区、大东区、铁西区、于洪区、棋盘山、苏家屯有商住类用地成交；已成交的居住用地楼面地价最高为皇姑区，为2617元/㎡；已成交的商业用地楼面地价为和平，为3423元/㎡。量价分析|溢价水平12月已成交商住类用地溢价率在5%以内的占86%，溢价率在5%-25%占14%。[区域]居住用地供应4个区域，商业用地供应3个区域；居住用地成交6个区域，商业用地成交5个区域；12月，有供应的区域中，居住类和商业类土地供应面积最多的均为铁西区。12月，除了浑南和沈北，其他地区均商住类土地成交，已成交区域中，居住土地成交面积最多的属和平区，商业土地成交面积最多的属于铁西区。土地市场结构分析结构分析|区域综述结构分析|区域分布12月，铁西居住类土地供应面积最多，商业类土地供应面积也属铁西区最多。12月，和平居住土地成交面积最多，其次铁西、皇姑等区有土地成交。商业类土地成交最多位于铁西，其次为和平，商业类土地成交共有33.7万㎡。结构分析|容积率12月，皇姑区供应居住类土地容积率最高2.6；供应商业类土地容积率属铁西区最高，为1.5。12月，已成交的居住土地中，和平区容积率最高，均为3.7；已成交的商业土地中，沈河容积率最高，为18.0宏观环境分析房产市场分析土地市场分析市场走势预测附：典型新增上市项目月报大纲市场走势预测政策走向——中央政治局：2014年经济工作会议探索住房模式不提房地产调控政策解读：中央经济工作会议在12月10日至13日举行。作为判断下一年经济政策的风向标，本次会议在房地产方面未提调控，有的却是“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”市场走向——刚需占据主流地位，成交价格下降目前沈阳房地产市场整体运行平稳。12月，商品房和商品住宅供应量同比均略有增加，成交量同比下降，成交均价环比下降，刚需群体仍是市场主力。土地市场——土地市场供应环比下降，成交面积环比增加和平区为本月居住类土地成交重点区域，成交土地平均容积率3.7，预计和平区域本月成交居住地块未来将以高层为主。住宅市场——沈阳整体房地产将在很长一段时间受刚需市场影响90㎡以下住房销售压力较小；70-90㎡产品会在一段时间内仍是销售主力产品；二三环间小面积去化压力最小，三环外成交面积增加，同时库存压力最大。12月市场，商品住宅供应量同比下降，成交量同比增加，沈阳商品住宅供应量环比降48%，成交量环比降17%，成交均价6788元/平，本月东陵（浑南新城）和沈北新区为主的三环以外商品住宅成交增加明显，且60平以下小面积成交量增加，影响本月成交均价环比下降8%。受国家加强保障房建设和房产市场化调控政策影响，预计明年商品住宅市场价格上涨压力大。据市场观测，沈阳市房地产调控政策动向对沈阳商品房主力刚需市场影响较小，未来小户型产品供销量可能增加。宏观环境分析房产市场分析土地市场分析市场走势预测附：典型新增上市项目月报大纲项目名称保利茉莉公馆地理位置南京南街与红椿路交汇处西行100米开发单位辽宁保利实业有限公司投资单位保利房地产(集团)股份有限公司占地面积18万平建筑面积45万平容积率2.5产品类型高层、小高层开盘时间2013年12月21日当前售价均价5500元/平基本参数共50栋楼43栋18F小高6栋24F高层1栋综合商业体广告公司沈阳十二季文化传媒有限公司销售代理广州保利代理有限公司/香港联祥项目区位图项目所在位置本案距苏家屯区约6.8公里距东陵区约14.2公里距于洪区约18.3公里距皇姑区约16.4公里二环浑河项目位于长白区满融板块，距离苏家屯区6.8公里，目前项目周边基础设施较为欠缺;项目1公里内仅有一班公交车站，医院、学校、商场均在1公里外。茉莉公馆327公交车站东陵区红十字会医苏家屯区中医院医院育才双语幼儿园学校白塔中心小学中兴街小学白塔购物中心商场项目周边情况园区规划123456783191029303433324611121516171819202122232526272440413928383635453744434247共50栋楼：43栋18层小高，6栋24层高层，1栋综合商业体在售高层幼儿园商业综合体户型图赏析A1户型两室两厅一卫建筑面积约67㎡A2户型三室一厅一卫建筑面积约85㎡A3户型两室两厅一卫建筑面积约102㎡B1户型一室一厅一卫建筑面积约50㎡户型图赏析B2户型两室两厅一卫建筑面积约74㎡B3户型三室两厅一卫建筑面积约107㎡户型图赏析C1户型两室两厅一卫建筑面积约58㎡C1户型两室两厅一卫建筑面积约76㎡户型图赏析C3户型两室两厅一卫建筑面积约81㎡户型图赏析开盘流程图保利·茉莉公馆选房流程8点—9点30，客户持相关证件，经审核，将诚意金编号对应乒乓球投入抽奖箱内，客户至摇号等候区等待；9点58，开始摇号，按摇号次序进入选房区；客户考虑是否立即购买，若否，只有五分思考时间，超时则弃权；之后为一系列审核工作，双方确认。所有认购客户认购后，会有抽奖环节，一等奖为46寸液晶电视。优惠政策老带新，新业主购房可享99折优惠，老业主可获得500元物业卡。为庆贺保利地产进入沈阳十周年，特推出如下活动：购房即获5000元黄金礼：持保利地产黄金礼券，到保利地产项目购房可抵现金5000元使用，每套房源均可用。现场情况左图：茉莉公馆迎宾拱门，项目在红椿路与南京南街西行100米，路边无路旗，位置不太显眼。右图：到访客户的车多为大众、现代等中低端车辆。上图：售楼处外立面下图：售楼处沙盘实景现场情况到访客户情况主持人致辞摇奖厢第一位被摇中的客户现场情况工地实景目前在建高层已达到17层左右保利茉莉公馆项目总结定价：保利·茉莉公馆均价5300-5500/平米，目前认购享受5000元优惠客户特征：年龄：27-45之间职业：普通员工。置业目的：婚房，稳定自住，为儿女购买。区域：除沈北地区，其余各地区均有购房者。职业偏好：需求面积在45-80㎡，总价在25-55万。成交：本次认筹88组，当日实际认购客户72组。分析：本次客户认购多看重保利·茉莉公馆品牌，其中茉莉公馆推出的小面积段户型因单价低，首付少，较受欢迎。效果：本次保利·茉莉公馆蓄客量并不是很多，但解筹率还算较高。气氛：当日采取摇号的方式进行选房，客户热情度较高，整体效果较为不错。优势：自身品牌口碑较好，目前均价较低，约为5500元/平，低于恒大名都5700元/平、九洲御府5700元/平，高于顶盛国际花园4900元/平。劣势：周边配套目前不够完善，未来开发需要一定时间。项目名称维华商业广场项目位置皇姑区怒江街与昆山西路交叉口开发商沈阳润祥房地产开发有限公司投资商辽宁维华集团有限责任公司建筑面积11.7万平米（地上建面8.4万平）占地面积2.0万平米容积率5.85绿化率24%建筑类型公寓、商业综合体开盘时间2013年12月08日面积区间产权商铺：5-15㎡门市：13-400㎡公寓：50-130㎡销售价格商铺：均价5.5万元/平门市：均价2-3万元/平公寓：均价6000元/平销售代理出售/出租维华商业广场维华商业广场项目周边及配套交通配套：112、116、125、141、163、175、202、209、228、242、248、255、267、268、282、283，地铁9号线、地铁10号线商业：千盛百货、地一大道、北行商场、国美电器、苏宁电器、东北玩具城、永辉超市、塔湾家乐福、塔湾北行农贸市场、维华商业广场学校：昆山二校、岐山一校、怒江小学、岐山三校、虹桥中学、84中学、116中学、12中学、85中学辽宁大学、沈阳金融学院医院：皇姑区中心医院、皇姑区妇婴医院、皇姑区中西医结合医院、皇姑区结核医院、龙江医院、沈洲医院、华泰医院、维康医院、沈阳四院、辽宁中医银行：工商银行、盛京银行、建设银行、招商银行、农业银行、中国银行、兴业银行、工商银行、邮政储蓄周边公园：碧塘公园、百鸟公园、北陵公园、塔湾公园、怒江公园项目地处一环室内，皇姑老区，交通便利；周边学校、法院、检察院、住宅小区将为商业提供一定客源；周边商业多为老旧小区底商，缺乏大中型商业综合体。项目周边及配套沈阳市皇姑区法院沈阳市皇姑区人民检察院昆山西路交通怒江街交通项目南侧优特小区昆山二校维华商业广场周边商铺情况项目商业形态规划皇姑维华商业广场由两部分组成：一栋34层高层，五层商业广场（地下负二层为停车场、负一层为商场）34层高层规划为商业门市、回迁住宅和高级公寓皇姑维华商业广场商业部分包括大润发超市、维华商场及商业金街组成；地下停车场共有停车位550个，能满足周边半径3公里内的人员停车。大润发超市预计13年12月20日开业；其他商业及住宅预计2014年底交工，启动开业。1-3层大润发超市预计12月20日开业1-3层维华广场4层商铺1层门市2-5层公寓6-34层回迁房1-2层门市地下负一层商铺地下负二层停车场超市+门市+商铺+公寓项目商业业态规划维华商业广场几乎涵盖了目前各种商业及休闲功能业态，其中零售占60%；休闲、娱乐、餐饮占40%。项目共分三大板块：1、传统大众超市：大润发生活超市。2、流行时尚百货：个性潮服、孕婴服饰、休闲运动装、化妆品、鞋包、美容美发、潮流饰品、家居生活等。3、休闲娱乐城：动感电玩、儿童游乐场、影城、健身、KTV、特色主题餐厅、美食广场等。产权商铺产权商铺：维华广场4F5-15㎡共126个，开盘推出5-9㎡，共105个。产权40年。销售价格：出售均价5-6万元/平；出租8-10元/平/天。已出租已出售中间32个5㎡商铺已全部售罄，出租27个下部32个9㎡商铺已出售13个，出租26个边区24个7㎡商铺已出售9个，出租18个上部分10㎡左右商铺今日未推门市维华广场门市一层商场门市200-400平，共28门，均价3万/平怒江街昆山西路公寓一层门市13-87㎡共14门均价2万/平开盘当日去化10套多为公寓小面积门市公寓住宅共34层，2-5层为公寓，6-34层为回迁房公寓51-130㎡，3T12H，共48户均价6000元/平，清水开盘当日去化9套为50-70平产品。招商情况维华合作签约商家维华美食广场商户销售中心销售中心并不醒目，商牌小，且与其他商牌混杂项目施工现状昆山西路一侧怒江街一侧昆山西路与怒江街交汇口大润发预计12.20日开业，现已开始宣传及办理会员卡公寓主体尚未建成，项目整体预计14年底开业项目宣传项目街旁及售楼处旁皆放置电子移动宣传车售楼处外围挡昆山西路两旁皆有充气红柱到访客户情况分析优惠政策一次性付款96折，贷款98折。认购100平以下，定金3万；认购100平以上，定金5万。客户到访情况今日于上午9:58分开始排号入场，截止10:00已排号至103号，但实际等候及入场人员不足100位。实际意向客户约80-90人左右。当日实际成交客户约70组左右。项目优劣势项目优势1、项目位于皇姑区，一环内，黄金地段，周边配套齐全。2、周边多为老旧小区底商，缺乏大中型商业综合体。3、商业业态丰富，可租可售。4、维华品牌商业团队，成功经验优势。项目劣势1、项目周边商业氛围淡。2、地铁交通尚未开通。开盘小结供应情况：开盘主推维华广场4F美食广场5-9平小面积商铺，共105个。公寓一层门市14门，商场二层门市28门，共计42门。公寓产品51-130平，共48套。销售情况：美食广场商铺可租可售，租金8-10元/平/天，出售5-6万/平。5-9平共出租78个；出售65个（其中5平商铺售罄）去化62%。公寓门市2万/平，出售7门，去化50%；商场门市3万/平，出售3个，去化11%。公寓产品均价6000元/平，销售9套，去化19%。客户情况：到场客户选号排队，不足百人，现场气氛并不火爆。各产品类客户均选择相对小面积、总价低产品。未来供应：维华广场美食广场10-15平商铺22个；地下负一层2-10平小面积商铺435个。THEEND谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH一本万利工程1、背景驱动2、盈利策略3、选菜试菜4、价值创造5、完美呈现6、成功面试7、持续改造（一）、一本万利工程的背景驱动

1、什么是一本万利

2、餐饮时代的变迁菜单经验的指导方针运营市场定位的体现经营水平的体现体现餐厅的特色与水准沟通的工具餐厅对顾客的承诺菜单承诺的六大表现1、名字的承诺2、质量的承诺3、价格的承诺4、规格标准的承诺5、外文翻译的准确6、保证供应的承诺

1、顾客满意度餐厅价值、价格、合理感、愉快感、安心感、美味感、便利感、满足感、有价值感、喜悦感、特别感2-2、初期投资餐厅面积、保证金、设备投资、店铺装潢、器具用品投资、制服选定、菜单制作2-1、开业准备厨具、供应商选定、设计、用品选定、餐厅配置、员工训练、餐厅气氛、促销方式3、经营数据营业额、客流量、成本率、人均消费、顾客回头率、出品速度、人事费用菜单内容决定决定相关相关决定决定决定决定以菜单为导向的硬件投资

1、餐厅的装修风格2、硬件设施服务操作3、餐厅动线4、餐具与家俬5、厨房布局6、厨房设备菜单设计正果1、能诱导顾客购买你想让他买的餐点2、能迅速传达餐厅要表达的东西3、双赢：顾客喜欢、餐厅好卖餐厅时代的变迁食物时代硬体时代软体时代心体时代食物食品饥食饱食品质挑食品味品食品德惧食体验人们正在追寻更多的感受，更多的意义更多的体验，更多的幸福（二）盈利策略1、组建工程团队2、确定核心价值3、确定盈利目标4、确定客单价5、设计盈利策略6、确定核心产品谁来设计菜单？产品=做得出来的物品商品=卖得出去的物品商家=产品具备商品附加值物（什么产品）+事（满足顾客何种需求）从物到事从食物到餐饮从吃什么到为什么吃产品本身决定一本，产品附加值决定万利从生理到心理从物质到精神从概念到五觉体验创造产品的五觉附加值体验何来

一家企业以服务为舞台以商品为道具，让消费者完全投入的时候，体验就出现了PART01物=你的企业卖什么产品+事=能满足顾客何种需求？确定核心价值理念核心价值理念1、卖什么样的菜2、卖什么样的氛围？3、如何接待顾客？卖给谁？卖什么事？卖什么价？企业目标的设定1、理论导向的目标设定2、预算3、制定利润目标费用营业额亏损区利润区临界点变动费用总费用营业额曲线费用线X型损益图利润导向的目标设定确定目标设定营业收入=固定成本+目标利润1-变动成本率-营业税率例：A餐厅每月固定成本40万，变动成本50%，营业税率5.5%，目标利率每月8万，问A餐厅的月营业收入：月营收入=（40+8）÷（1-50%-5.5%）=48÷0.445=108万测算损益平衡点保本线=固定成本1-变动成本率-营业税率例：A餐厅保本线=40÷（1-50%-5.5%）

=40÷0.445

=90万定价的三重意义2、向竞争对手发出的信息和信号1、是利润最大化和最重要的决定因素3、价格本事是价值的体现定价由此开始1、评估产品、服务的质量2、寻求顾客价值与平衡点3、以价值定义市场确定客单价盈利占比策略

占比策略内部策略销售占比占比策略内部策略10%40%10%20%20%（三）、选菜试菜1、ABC产品分析2、产品的确定（食材、口味、烹调、餐饮）3、成本的确定ABC分析策略毛利率营业额CBACABBACCCAA营业额C毛利A优化、提升增加销售双A双赢ABC顾客商品涨价保留亏本商品删营业额A毛利C顾客超额、成本过高有意义的保留无意义的删除双C双输菜单内容选择的标准因素成本设备厨师技术操作空间菜系风格吻合度品质可控度原料供应顾客喜好菜单协议度（销售目标、颜色、口味、造型、营养等）产品类别确定的四个方面1、按食材确定比例2、按口味确定比例3、按烹饪确定比例4、按餐饮确定比例

（无酒精饮品、含酒精饮品比例）框架依据操作依据目标依据成本依据试口味成本操作第一次试菜的内容精确的成本核算—五个关键词1、净料率（一料一控、一料多档）2、调味料成本（单件产品、批量产品）3、燃料成本4、统一计量单位5、标准食谱成本卡试口味餐具造型色彩第二次试菜的内容四料构成表1、符合思想审定2、符合目标审定3、符合定位审定4、符合框架审定四平构成表(四)、创造价值1、定价策略的确定2、提升双A核心产品的附加值3、增加更多的顾客选择性顾客会记住的价格最低价人均消费热门畅销品商品较多的价格带最高价产品价格和观念价值永远是不一样的，体验经济时代出售的不是产品价格，而是观