物业公司服务方案

**项目物业服务方案B.日常维修计划、方案、标准序号设施名称日常管理内容定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注01电梯每天巡查二次1、电梯运行时有无异2、各照明、通风是否正常3、各指示灯能否正确指示，各按钮是否正常4、报警装置是否正常1、每半月进行例行检查、保养一次2、每季度进行全面检修保养一次3、按国家有关规定每年年检一次按规定程序选定专业公司按有关规定内容进行维护1、行业标准及国家有关规定2、《设施设备管理》之《电梯分包方管理评分标准》1、安全、可靠、运行平稳，附件完好2、警钟、对讲、应急照明完好，功能正常3、故障率1%以下4、取得《年检合格证》重大节假日前须全面检查维护一次02变压器1、正常运行时，每班巡查二次2、用电高峰时，二小时巡查一次1、运行是否正常2、电压是否稳定、电流是否在额定范围内3、警示标识是否完好4、变压器分例行保养和预防性试验1、每半年保养一次2、每3年一次预防性试验1、地装置检查2、除尘、紧固螺丝3、试绝缘电阻及接地电阻4、看外观《设施设备管理》之《变压器保养规程》1、运行正常可靠，各项指标均合标准，无异常现象2、各指示、保护装置正常3、室内通风正常温升过高或电流过大时应即采取措施03低压配电柜1、正常运行时，每班巡查二次2、用电高峰时，二小时巡查一次1、对低压配电柜保养时采用以各母段为单位分段进行2、检查断路器3、检查主回路的铜鼻子接触是否牢固4、检查电容器是否膨胀变形、变色5、柜内应备有控制原理图、接线图6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻每半年保养一次1、清扫除尘2、测试绝缘电阻、接地电阻3、开关触点检查4、紧固螺丝5、母线检修《设施设备管理》之《低压配电系统操作及保养作业指导书》1、各开关及保护装置灵敏可靠2、各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸04低压控制柜系统1、正常运行时，每班巡查二次2、用电高峰时，二小时巡查一次1、观察是否有异常声响及异味2、检查柜内各类开关、接触器有无损坏3、检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常4、检查柜内电容器有否鼓涨或流液5、检查所有指示标识及线头标志是否清洁1、每半年例行保养一次2、每年进行一次全面测试保养1、除尘2、紧固所有接线端子3、开关触点检查4、更换鼓涨或流液的电容器5、修补柜表面油漆6、检查接地，测试绝缘电阻、接地电阻《设施设备管理》之《低压配电系统操作及保养作业指导书》1、各开关及保护装置灵敏可靠2、各仪表、指示灯等指示正常如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸05风机每天巡查一次1.观察有无异常2.检查松紧是否适当3.有无异常声响4.各开关是否处于“自动”状态每季度保养一次1、机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、各继电器、接触器、电机检查4、绝缘电阻、接地电阻测试5、测试运行电流《设备设施管理》之《风机保养作业指导书》1、风机风量正常2、运行时电流在额定范围内06可视防盗对讲系统1、每天巡查一次2、根据故障登记并于当天进行检查维修1、电源箱、门口机固定牢靠，箱内外清洁2、门口机、分配器、联网器等各点电压是否正常3、门口机与分机、管理机通话清楚及图像清晰、按钮应完好、开锁正常4、联网正常每月保养一次1、清扫灰尘2、各功能检查3、调节闭门器《设施设备管理》之《安防系统运行和保养作业指导书》防盗门能平稳、可靠地关闭07闭路监控系统1、每天巡查二次2、出现故障随时修复1、看各摄像机是否正常2、查看监视器显示屏显示情况3、检查视频线、电源线、控制线是否接触良好4、云台的旋转、支撑杆的固定、调焦、防雨、防尘、防风、防腐、防锈情况每季度保养一次1、检查防尘罩的密封性2、除尘、擦洗镜头、清理降温风扇3、调校焦距4、云台活动部分加油5、测试接地电阻《设施设备管理》之《安防系统运行和保养作业指导书》1、图象清晰、稳定，可视范围正常2、录像机工作正常08电子巡更系统每天巡查、每周检查一次1、检查巡更棒完好情况、是否有破损2、检查巡更点固定是否牢固、是有破损变形及防御情况是否良好3、检查巡更信息接收设施是否能正常输入每月保养一次1、巡更棒、巡更点接触面清理2、巡更点的除尘、防锈《设备设施管理》之《安防系统运行和保养作业指导书》1、巡更棒能准确及时采集到信息2、巡更信息能及时准确输入储存09消防系统1、每天巡查两次2、每星期按探头数量的5%抽检试验1、各报警按钮、烟（温）感探头、警铃是否完好2、各区域报警器及集中报警器工作是否正常3、疏散出口指示灯4、气体自动灭火系统（有无漏气、贮存压力、控制器面板电路显示正常、系统卫生清洁、脱离释放阀进行模拟）5、喷淋系统（喷头、管道标志、信号阀、水流指示器、报警阀、水力警铃）6、防火卷帘门、风机、消防广播每月保养、全面检查一次1、试各点电压2、清除各故障码3、每月按探头数量的30%抽检试验4、测试接地电阻5、试验各功能：公司《设施设备管理》1、系统运行正常、稳定，灵敏可靠2、非人为因素所产生的误报率在3%以下记录各种检测数据10室内消防栓及消防管道轻便灭火器材等每周检查一次发现问题，及时处理并做好《消防设施检查表》记录。1、检查水带、水枪头、起泵按钮、小锤、水阀、玻璃的完好。2、检查阀门、管道处的渗、漏、冒、跑水的情况。3、防锈、清洁。4、灭火器的压力、铅封、外观、有效期1、每半年全面检查一次2、灭火器材每月检查一次3、消防栓、消防管道中修5年，每10年进行一次大修或更新改造1、每年刷一次油漆2、每月试射水至少1次,检修1次工程部负责组织实施、检验1、建筑灭火器配制设计规范(GBJ140-90)2、建筑设计防火规范(GBJ16-87)3、有关消防法规4、公司《消防工作手册》5、公司《公共设施周巡查制度》6、公司《设备设施管理》1、消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠2、完好率为100％3、消防栓、消防管道等无渗漏水现象火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全面的检查11公共照明系统每日巡查，随坏随修并做好记录工程部负责组织实施巡查、维修和检验1、每季度保养1次，每年检修一次2、每6年进行一次大修或更新改造工程部负责组织实施、检验1、公司《设备设施管理》2、公司《公共设施周巡查制度》3、公司《体系执行检验》1、确保各设施设备使用功能正常2、电气线路完整无损，绝缘良好3、完好率达到99％12智能停车场管理每日检查二遍，发现问题及时处理1、修整挡车杆，反光膜2、转动部分加油3、线头紧固，限位开关、摄像及清晰度调整，防雨密封检查，清洁各部位4、检查能否自动和手动开闸，车场收费系统是否正常，摄像图片存取是否正常，挡车杆压力波防砸车系统是否正常，地感试验是否正常，光纤电缆连接、紧固，测试进出口系统是否协调，网络连线是否正常1、车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修2、中修5年，大修10年工程部负责组织实施或委托专业公司进行大修、更新改造1、公司《公共设施周巡查制度》2、公司《设备设施管理》3、公司《体系执行检验》4、《道路养护技术规范》（CJJ36-90）1、车场使用功能正常可靠2、场地平整，无坑洼积水，完好率达到98%以上13通讯网络有线每周检查一次发现问题，及时处理并做好《通讯、网络、音响设施检查表》记录。1、天线：接收方向是否变动，变动后应及时调整，基座无松动，避雷针下引线与接地装置连接是否良好2、线路放大器：检查主放大器、分配放大器有无电源（220V），接线插座有无松动，测量放大输出信号分贝数3、分配线，分配器：检查各层分配线安装完好无破损，断线无被乱接乱拉现象。4、用户终端：定期抽查用户收视、通讯效果。1、终端设备每月至检修1次2、每半年全面检查一次1、清扫灰尘2、各功能检查3、测试接地电阻4、定期抽查用户收视、通讯效果5、检查电缆线有无松动，各层分配线安装完好无破损，断线无被乱接乱拉现象《通信工程质量监督管理规定》、地方规定、公司《公共设施周巡查制度》、公司《设备设施管理》1、各种器材使用功能正常可靠2、完好率为100％14给排水系统每日检查一次，发现问题，及时维修并做好记录1、生活供水及生活热水泵为自动轮换运行；2、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换；3、泵、阀门、压力表、管道等保养；均必须认真填写记录并存档；4、各种消防水泵每周点动运行一次（能运转即可）；5、检查、补充润滑油，泄漏检查，防锈措施、动作灵活，指示准确，表盘清晰，紧固良好。6、整洁、干净。7、计划清洗、消毒水箱（池）1、每季度保养一次,2、每年检修一次1、水泵机身清洁、油漆2、轴承检查加油、紧固3、各继电器、接触器、电机检查4、绝缘电阻、接地电阻测试5、测试运行电流6、对消防水泵开机试压7、每年给各类管道及其相关阀件刷一次防锈漆1、公司《设备设施管理》2、公司《体系执行检验》3、《给水、排水管道施工及验收规范》（GB50268-97）1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求，各仪表、指示灯指示正常3、给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上4、给水管道畅通、无渗漏水现象5、排水系统通畅,汛期道路无积水6、各阀件无跑、冒、滴、漏水现象15供暖系统正常运行时，每两小时巡查一次，发现问题，及时维修并做好相应记录1、检查管道、换热器保温是否破损2、检查管道接口及阀门有无渗漏3、检查各仪表是否正常3、每年进行一次全面保养，对磨损零件及时进行更换；1、每季度保养一次,2、每年检修一次1、除尘2、水泵机身、管道、热交换器表面清洁、油漆3、轴承检查加油、紧固4、各继电器、接触器、电机检查5、绝缘电阻、接地电阻测试6、测试运行电流7、更换填料及相关零部件1、公司《设备设施管理》2、公司《体系执行检验》1、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流量、压力达到要求，各仪表、指示灯指示正常3、系统进出口温度相对稳定4、各部件无跑、冒、滴、漏现象16标识系统每周巡查一遍并做好《公共设施巡查记录》，发现问题及时处理工程部负责组织实施巡查、维修和检验1、每月清洁标识一次2、每季度对标识进行维护3、中修4年，更新改造8年工程部负责组织实施、检验1、公司《标识系统管理程序》2、公司《公共设施周巡查制度》。1、标识清晰美观2、安装牢固可靠3、完好率达到98%以上台风季节应增加巡查次数17防避雷系统每周巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录工程部负责组织实施巡查、维修和检验1、每季进行一次保养2、每年至少进行一次接地电阻测试3、每年除一次锈，刷一次银粉漆4、中修6年，大修12年工程部负责组织实施、检验1、公司《设备设施管理》2、公司《防避雷系统保养作业指导书》3、公司《体系执行检验》1、确保系统正常使用；2、系统完好率100％3、接地阻值符合GB50169-92要求雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的维护B、公共设施维护保养及标准对高层楼宇而言，设施、设备是其“心脏”部位。共用设施、设备运行状态的良好程度，将直接影响到业主的日常起居和安全。科学的维修保养措施可以在保障设备设施正常使用功能的前提下，不断挑战成本极限。物业的维修养护是现代物业管理的主要内容之一。坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的物业维修养护计划、规范合理的作业指导书并严格的组织和实施，可以达到如下目的：（a）延长物业的物质寿命，满足公共设施、设备的正常使用功能；（b）延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；（c）降低管理成本支出，减轻业主经济负担，保障服务体系的可持续性改善和发展。A.技术力量配备配备专业技术人员作为日常管理及维修养护的技术保障；对维修技工进行持续的专项培训，不断提高维修工作技能，对共用机电设备设施、共用部位其它设施进行精心的维修、养护，实现项目保值和增值的目标。B.建立和完善共用设施设备的维修档案、应用科学的管理和维修方法对物业的设施设备、共用部位进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐（包括登记台帐、分户台帐、分类汇总台帐以及相应的各种技术参数、名细等），并通过输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、查询和控制，全面掌握设施设备、水、电等能源的运行（使用）状况，为物业的维修养护提供科学的参考。C.定期对物业设施设备完好率的进行统计，以此作为物业维修养护的工作导向。D．根据技术的发展及业主的需要，逐步对设施设备进行改良性维护（改造），扩展设施设备功能，在此基础上，实现各设备的智能化运行，达到对全部设施设备的集中监控、一体化管理的目的，使设备运行更加安全、稳定、高效。E．对项目实行严格、科学的能源管理，使小区各项功能在科学、合理、环保的能耗状态下实现和完成。序号项目名称日常维修计划实施方案定期维修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注01房屋主体承重结构部位每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验房屋主体承重结构部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、《建筑工程施工及验收规范》2、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)3、《邢台市城镇房屋修缮范围和标准》4、公司《公共设施巡查制度》5、公司《维修工作手册》6、公司《维修过程的检验》1、构件满足强度、刚度和稳定性要求2、房屋各结构部位正常可靠3、完好率达到98%以上4、结构部位合理、性能完好5、完好率达到98%以上加强房屋季节性预防养护，特别是做好潮湿、暴雨及台风天气的巡查、维护02外墙面每周巡查一次并做好记录。工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每2年对于较大面积渗漏的，局部翻新一次2、每5年清洗一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、建筑工程施工及验收规范；2、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)3、《邢台市城镇房屋修缮范围和标准》4、房屋渗漏修缮技术规程(CJJ62-95)1、外墙无渗漏现象2、外墙使用功能正常可靠3、平整、清洁、美观，保持市容观瞻4、完好率达到98%以上按照《邢台市城镇房屋完损等级评定实施规定》和建设部《房屋完损等级评定标准》规定对区内各类房屋状况进行评定且每年统计一次，根据评定结果落实房屋修缮项目，保障区内房屋完损等级达到基本完好房和完好房等级03屋面每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每半年检查屋面一次，中修5年，大修10年2、每2年对于局部有大面积损坏的，翻新一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1、《建筑工程施工及验收规范》2、《邢台市城镇房屋修缮范围和标准》3、建筑工程质量评定标准（GBJ301-88）4、房屋渗漏修缮技术规程（CJJ62-95）5、公司《公共设施巡查制度》6、公司《维修工作手册》1、确保使用功能正常可靠2、清洁美观3、完好率达到99％以上04楼梯间、通道每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、中修4年，大修8年2、每10年粉刷一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行1、建筑工程施工及验收规范；2、建筑工程质量评定标准(GBJ301-88)1、《邢台市城镇房屋修缮范围和标准》3、公司《公共设施巡查制度》4、公司《维修工作手册》1、确保使用功能正常可靠2、清洁美观3、完好率达到99％以上七、人员管理的原则A、量才录用，培养提升在人员的录用上要德才兼备，既要确保服务人员的素质要求又要保证人员具有“八荣八耻”的品德理念，符合项目服务的要求。我们在用人上比较突出的做法是：重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训；强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、本地化。在管理人员的选拔上，我们将严格按照既定的招聘标准，择优录用。不片面强调工作年限和学历资格，以“适用”为原则，避免“大才小用”的现象。B、默契合作，充分授权为了给业主提供便利，充分体现“一站式”服务的管理理念，这就要求我们的管理服务人员高效、快速响应业主要求，管理人员之间的合作和授权就显得尤为重要。强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处经理全权负责制的直线管理方式，各部门本着精干、高效的原则设置岗位，一方面保证管理人员工作负荷的饱满，另一方面避免个人职责的相互交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。同时我们倡导全员协调管理，员工应以合作的姿态开展工作。倡导合理授权的工作方式。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处经理通过授权，将更多的精力和时间放在把握全局，正确决策上；各部门负责人通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来，确保部门绩效目标的实现。同时建立检查和反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正，避免管理失控。坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则,并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各部门负责人根据实际情况发出工作指令，无特殊情况下，管理人员不得随意越级指挥，而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。C、有效激励，人性关怀要创造一个人性化的居住环境，项目的人性化管理就极其重要。物业管理在提供人性化服务的同时，首先是内部管理的人性化，因此，建立有效的激励机制，为员工建立良好的生活工作环境是我们矢志不逾的目标。八、业主档案的建立与管理（一）、业主资料1、基本资料：包括业主的姓名、性别、年龄、学历、户口所在地、祖籍、政治面貌、出生日期、通讯地址、联系电话、紧急通讯方式、婚姻状况、所属单位名称、职务、家庭（公司）主要成员、家庭（公司）常住人口数等。2、物业资料：包括物业类型、使用性质、房号、房屋面积、按揭方式、入住（入住）时间、水电表编号等。3、车辆资料：包括拥有车辆的数量、型号、颜色、车牌号码、停车位办理等；4、消费资料：包括楼款交纳及按揭办理情况、入住各项费用交纳情况、管理费用缴纳情况、水电费用缴纳情况、装修保证金及装修税交纳情况、购买配套产品（如门禁卡、会员卡、报警系统等等）情况。5、业主个性资料：包括业主的兴趣爱好、身体特征、文艺或体育特长、生活习惯、宗教信仰、生活禁忌等。6、房屋修缮记录：包括房屋维修、防漏水工程及装修情况等。7、特约服务记录：包括业主报修及其它特约服务项目等。8、投诉和建议情况：包括投诉、建议的内容、处理情况等。9、参与社区活动记录及获得过的荣誉。10、突发事件的记录：包括突发事件过程、处理结果等。11、使用物业过程中的违规记录：包括违规情况、处理结果。12、家庭主要成员的健康档案：包括是否有长期的病人、特殊的疾病等。（二）、业主档案建立1编号、分类1．1业主档案须按照小区、楼层、房号进行编号。1．2每个业主档案卷内应按业主、租户分类。1．3档案分类和组卷必须规范，同时建立检索目录，便于调用和查阅。2资料收集与归档2．1责任人：管家；检查人：客服主管2．2归档方式：双轨制，即保存原始资料和录入电脑系统中；收集到业主新的资料时，须及时进行修改原资料或补充新内容。2．3收集途径2．3．1入住前通过发展商销售部门取得，如《前期物业管理协议》、《临时业主公约》、《购房合同》复印件，以及房产证办理情况、楼款交纳及按揭办理情况、销售承诺等。2．3．2在业主办理入住（入住）手续时取得，如《居民身份证》（或暂住证）复印件、《业主登记表》、《委托银行收款协议》、《装修申请表》、业主本人及家庭主要成员相片等。2．3．3日常不间断地观察、与业主的沟通、随时记录等方式取得；如《停车位租赁合同》、《房屋租赁合同》复印件、请修、投诉、建议、回访、突发事件、各类社区文化活动等；（三）、档案保管1、业主档案原始资料按编号（房号）建档案卷，并存放在档案柜中。电脑系统中存放电子档案。2、必须保证业主档案的安全，做好保密工作，不得随意涂改，不得遗失或损坏。3、做好防火、防盗、防潮、防虫、防光、防尘和防鼠等措施。（四）、业主档案使用1、需查询业主资料时，应由客服管家以查询电子文档为主要方式。非管理处人员查阅资料时，须经管理处经理同意后方可查询。执法人员因工作需要查询时，应当核实执法人员的身份，并依法规程序和要求查询。2、业主档案原则上不得对外借阅。九、社区文化活动用丰富多彩社区文化活动为业主打造一个高雅、和谐