04药物的杂质检查2

药物的杂质检查(二）Impuritytestofdrugs第一节概述一、药物纯度及其要求二、杂质的来源与种类三、杂质的限量第二节一般杂质的检查方法氯化物检查（ChP2010二部附录ⅧA）原理:利用药物中的微量氯化物在硝酸酸性条件下与硝酸银反应，生成氯化银交替微粒而显白色浑浊，与一定量的标准氯化钠溶液在相同条件下产生的氯化银浑浊程度比较，判断供试品中氯化物是否符合限量规定。取各药品项下规定量的供试品，加水溶解使成25ml，再加稀硝酸10ml；置50ml纳氏比色管中，加水使成约40ml，摇匀，即得供试溶液。另取各药品项下规定量的标准氯化钠溶液，置50ml纳氏比色管中，加稀硝酸10ml，加水使成40ml，摇匀，即得对照溶液。于供试溶液与对照溶液中，分别加入硝酸银试液1.0ml，用水稀释至50ml，摇匀，在暗处放置5分钟，同置黑色背景上，从比色管上方向下观察，比较，即得。操作方法氯化物取本品0.60g，依法检查（附录ⅧA），与标准氯化钠溶液6.0ml制成的对照液比较，不得更浓（0.01%）。《中国药典》葡萄糖中氯化物的检查

特别注意：带色供试品中氯化物检查内消色法取供试品溶液两份，于其中一份中先加入硝酸银试液，如显浑浊，可反复滤过（滤纸事先用含有硝酸的水洗净其上的氯化物），至滤液澄清，即得无氯化物杂质又具有相同颜色的澄清溶液，再加入规定量的标准氯化钠溶液与水适量，作为对照溶液；另一份中加入硝酸银试液1.0ml与水适量使成50ml，作为供试溶液，再依法检查。

不同溶解性质的供试品

溶于水的有机药物，可直接依法检查；

不溶于水的有机药物，多数采用加水振摇，使所含氯化物溶解，滤除不溶物或加热溶解供试品，放冷后析出沉淀，滤过，取滤液依法检查；

溶于稀乙醇或丙酮中的有机药物，可加稀乙醇或丙酮溶解后依法检查。硫酸盐检查法（ChP2010二部附录ⅧB）硫酸钡白色浑浊纳氏比色管比浊铁盐检查法（ChP2010二部附录ⅧG）红色可溶性硫氰酸铁配离子纳氏比色管比色第二节一般杂质的检查方法重金属检查法LimitTestforHeavyMetalsChP2010二部附录ⅧH第二节一般杂质的检查方法1.重金属元素的危害定义：在实验条件下能与S2-作用显色的金属杂质，如银、铅、汞、铜、镉、铋、锑、锡等。与体内酶蛋白上的SH和S=S键牢固结合,从而使蛋白质变性失活。铅:损害神经系统，造血系统，血管和消化系统；汞:损害肾脏，造成肾功能衰竭。重金属以铅为代表。2.硫代乙酰胺法（第一法）1）原理

硫代乙酰胺在弱酸性（pH3.5醋酸盐缓冲液）条件下水解，产生硫化氢，与微量重金属离子生成黄色到棕黑色的硫化物均匀混悬液。CH3CSNH2+H2OCH3CONH2+H2SH2S+Pb2+PbS+2H+2）操作方法取各药品项下规定量的供试品，加醋酸盐缓冲液(pH3.5)2ml与水适量使成25ml，加硫代乙酰胺试液2ml，放置2分钟后，与标准铅溶液一定量按同法制成的对照液比较（置白纸上，自上向下透视），以判断供试品中重金属离子是否超过限量。

第一法适用于溶于水、稀酸和乙醇的药物，为最常用方法。3）讨论（1）适宜目视比色范围为每25ml溶液中含10g-20g的Pb，相当于每1ml含10gPb的标准铅溶液1ml-2ml。（2）溶液的pH值在3-3.5，硫化铅沉淀较完全。用醋酸盐缓冲液（pH3.5）控制溶液pH值。（3）供试品如有色：在对照溶液管中滴加少量稀焦糖溶液或其它无干扰的有色溶液；取两倍量供试品，分成两等份，在一份中加硫代乙酰胺试液，用滤膜滤除金属硫化物沉淀后，加入标准铅溶液作为对照溶液，再与另1份供试溶液比较。（4）铁盐存在

微量高铁盐：加抗坏血酸或盐酸羟胺

供试品中若有微量高铁离子存在，在弱酸性溶液中将氧化硫化氢而析出硫，产生浑浊，影响比色。可先加抗坏血酸0.51.0g，使高铁离子还原为亚铁离子，再按常规步骤检查。重金属与有机药物结合怎么办？重金属不溶于酸水怎么办？重金属量很低怎么办？重金属检查法3.炽灼后的硫代乙酰胺法（第二法）

适用于含芳环、杂环及难溶于水、稀酸及乙醇的有机药物。1）操作方法：精密称取规定量供试品置坩埚中，在电炉上缓缓炽灼至完全炭化，放冷，加硫酸0.5-1.0ml，使恰湿润，用低温加热至硫酸除尽，加硝酸0.5ml，蒸干，至氧化氮蒸气除尽后，放冷，在500-600℃（马福炉）炽灼使完全灰化，放冷，加盐酸2ml，置水浴上蒸干后加水15ml，微热溶解，转移入纳氏比色管，滴加氨试液至对酚酞指示液显中性，再加醋酸盐缓冲液（pH3.5）2ml，依第一法检查。2）讨论（1）炽灼温度：温度太低，灰化不完全；温度太高，重金属损失越多，如铅在700℃经6小时炽灼，回收率仅为32%。应控制在500~600℃炽灼使完全灰化。（2）炽灼残渣加硝酸加热处理后，必须蒸干除尽氧化氮，否则亚硝酸可使硫化氢氧化析出硫。（3）为了消除盐酸或其他试剂中可能夹杂重金属的影响，对照溶液应取同样、同量试剂在坩埚中蒸干后，依法检查。(空白试验)（4）含钠盐或含氟的有机药物在炽灼时能腐蚀瓷坩埚，应改用铂坩埚。

4.硫化钠法（第三法）

适用于溶于碱性水溶液而难溶于稀酸或在稀酸中即生成沉淀的药物。

操作方法：取规定量的供试品，加氢氧化钠试液5ml和水20ml使溶解后，加硫化钠试液5滴，再与一定量标准铅溶液经同样处理后的颜色进行比较。

司可巴比妥钠中重金属的检查取本品1.0g，依法检查（附录ⅧH第三法），含重金属不得过百万分之二十（20ppm）。硫化钠试液对玻璃有一定的腐蚀性。硫化氢试液有恶臭和毒性，不稳定，浓度也难以控制，应临用新配。5.微孔滤膜法（第四法）重金属限量低时，用纳氏比色管难以观察，用微孔滤膜滤过，重金属硫化物沉积于微孔滤膜上形成色斑，与一定量的标准铅溶液同法处理后产生的色斑比较，确定重金属是否超过限量。EUROPEANPHARMACOPOEIA6.0,(2008)HEAVYMETALSMETHODE滤器上盖部分连接头滤器下盖部分滤膜垫圈尼龙垫网待测液注射器转移、压滤微孔滤膜过滤法检重金属装置第一法：硫代乙酰胺法，适用于溶于水、稀酸和乙醇的药物。第二法：有机破坏法，适用于含芳环、杂环以及难溶于水、稀酸、乙醇的有机药物。第三法：碱溶解法，适用于溶于碱性水溶液而难溶于稀酸或在稀酸中即生成沉淀的药物。第四法：微孔滤膜法，适用于含2-5µg重金属杂质的检查。重金属检查法砷盐检查法LimitTestforArsenicsChP2010二部附录ⅧJ第二节一般杂质的检查方法砷元素的危害砷为毒性杂质，扩张毛细血管，麻痹血管舒缩中枢，使腹腔脏器严重充血，引起肝、肾、心等实质器官的损害。（一）古蔡（Gutzeit）氏法原理利用金属锌与酸作用产生新生态的氢，与药物中微量砷盐反应生成具挥发性的砷化氢，遇溴化汞试纸产生黄色至棕色的砷斑，与一定量标准砷溶液所生成的砷斑比较，判定药物中砷盐的含量。其反应式如下：As3++3Zn+3H+AsH3+3Zn2+AsO33-+3Zn+9H+AsH3+3Zn2++3H2OAsH3+2HgBr22HBr+AsH(HgBr)2黄色AsH3+3HgBr23HBr+As(HgBr)3

棕色

溴化汞试纸醋酸铅棉花反应液标准品样品Gutzeit法检砷装置ABC标准砷斑的制备：精密量取标准砷溶液2ml(1μg/ml)，置A瓶中，加盐酸5ml与水21ml，再加碘化钾试液5ml与酸性氯化亚锡试液5滴，在室温放置10分钟后，加锌粒2g，立即将装妥的导气管C密塞于A瓶上，并将A瓶置25~40℃水浴中，反应45分钟，取出溴化汞试纸，即得。取按各品种项下规定方法制成的供试品溶液，置A瓶中，照标准砷斑制备方法操作，将供试品砷斑与标准砷斑比较，不得更深。砷盐取本品2.0g，加水5ml溶解后，加稀硫酸5ml与溴化钾溴试液0.5ml，置水浴上加热约20分钟，使保持稍过量的溴存在，必要时，再补加溴化钾溴试液适量，并随时补充蒸散的水分，放冷，加盐酸5ml与水适量使成28ml，依法检查（附录ⅧJ第一法），应符合规定（0.0001%）。《中国药典》葡萄糖中砷盐的检查

Q1：供试品2.0g与标准砷溶液2ml形成的砷斑比较的做法(1)，供试品1.0g与标准砷溶液1ml形成的砷斑比较的做法(2)，哪个合适？Q2：为何加碘化钾及氯化亚锡？Q3：醋酸铅棉花的作用与注意事项Q4：为何选用溴化汞试纸而不选用氯化汞试纸，注意事项有哪些？（二）二乙基二硫代氨基甲酸银法(Ag-DDC法)原理砷化氢与Ag(DDC)吡啶溶液作用，使Ag(DDC)中的银还原为红色胶态银，与相同条件下一定量标准砷溶液所呈色用目视比色法或在510nm处测定吸收度，进行比较。（三）次磷酸法

原理在盐酸酸性液中，次磷酸将砷盐还原为棕色的游离砷，与一定量的标准砷溶液用同法处理后所显颜色比较，来控制药物中的砷限量。——用于硫化物、亚硫酸盐及含锑药物等的砷盐检查时不产生干扰，但灵敏度比古蔡氏法低。各国药典砷盐检查法

ChP（2010）古蔡氏法、Ag（DDC）法Ph.Eur.(2008)古蔡氏法、次磷酸法USP（2009）Ag（DDC）法溶液颜色检查法（ChP2010二部附录ⅨA）控制药物中有色杂质的含量。与标准比色液比较、分光光度法或色差计法。易炭化物检查法（ChP2010二部附录ⅧO）检查药物中遇硫酸易炭化或易氧化而呈色的微量有机杂质。溶液澄清度检查法（ChP2010二部附录ⅨB）澄清度是检查药品溶液的混浊程度，反映不溶性杂质的存在情况（特别是用作注射剂的原料药纯度控制）。第二节一般杂质的检查方法炽灼残渣检查法（ChP2010二部附录ⅧN）有机药物经炽灼炭化，至完全灰化，使非挥发性无机杂质（多为金属的氧化物或盐类）成为硫酸盐，称为炽灼残渣。(700-800℃)干燥失重测定法（ChP2010二部附录ⅧL）药物在规定条件下经干燥后所减失的重量，以百分率表示。主要控制药物中的水分，也包括其他挥发性物质如乙醇等。水分测定法（ChP2010二部附录ⅧM

）药物中的水分包括结晶水和吸附水。ChP和USP均收载费休氏法和甲苯法测定药物中的水分。第二节一般杂质的检查方法残留溶剂测定法（ChP2010二部附录ⅧP）苯/benzenebp80.1℃氯仿/chloroformbp61.2℃1,4-二氧六环/dioxanebp101.4℃二氯甲烷/dichloro-methanebp40.0℃吡啶/pyridinebp115℃甲苯/toluenebp110.6℃环氧乙烷/ethyleneoxidebp11℃种类多，毒性大，检测要求高。残留溶剂测定法确定残留溶剂的研究对象残留溶剂分类残留溶剂表示方法A.允许日接触量PDEB.浓度限度(%)=

药物中常见残留溶剂及其限度第一类溶剂（毒性大且有致癌并对环境有害，避免使用）溶剂名称PDE值(mg/天)限度(%)苯0.020.0002四氯化碳0.040.00041,2-二氯乙烷0.050.00051,1-二氯乙烷0.080.00081,1,1-三氯乙烷15.00.15第二类溶剂（对人有一定毒性，限制使用）溶剂名称PDE值(mg/天)限度(%)乙腈4.10.041氯苯3.60.036三氯甲烷0.60.006环己烷38.80.3881,2-二氯乙烯18.70.187二氯甲烷6.00.06第二类溶剂溶剂名称PDE值(mg/天)限度(%)乙二醇6.20.062甲酰胺2.20.022正已烷2.90.029甲醇30.00.3甲基环已烷11.80.118第二类溶剂溶剂名称PDE值(mg/天)限度(%)N-甲基吡咯烷酮5.30.053吡啶2.00.02甲苯8.90.089N,N-二甲氧基甲酰胺8.80.0881,4-二氧六环3.80.038第三类溶剂（对人健康危险性较小，推荐使用）溶剂名称PDE值(mg/天)限度(%)乙酸50.00.5丙酮50.00.5正丁醇50.00.5二甲亚砜50.00.5乙醇50.00.5第三类溶剂溶剂名称PDE值(mg/天)限度(%)乙酸乙酯50.00.5乙醚50.00.5正丙醇50.00.5异丙醇50.00.5异丁醇50.00.5第四类溶剂（尚无足够毒性资料的溶剂）

1,1-二乙氧基丙烷1,1-二甲氧基甲烷2,2-二甲氧基丙烷异辛烷异丙醚甲基异丙基酮甲基四氢呋喃石油醚三氯乙酸三氟乙酸残留溶剂测定法——气相色谱法1.色谱柱毛细管柱、填充柱2.系统适用性试验理论板数N不低于5000（毛细管柱）1000（填充柱）相邻峰分离度R大于1.5精密度RSD内标法不大于5%外标法不大于10%

残留溶剂测定法——气相色谱法3.供试品溶液的制备

顶空进样0.1-1g供试品，水、DMF、DMSO溶液直接进样水或合适溶剂

4.对照品溶液的制备

水作溶剂或50%DMF、DMSO溶解后再用水逐步稀释限量检查：根据限量配制对照品浓度定量测定：接近供试品残留量的浓度残留溶剂测定法——气相色谱法5.测定法

第一法毛细管柱顶空进样等温法

检查有机溶剂残留的数量不多，且极性差异较小的供试品

第二法毛细管柱顶空进样系统程序升温法

检查有机溶剂残留的数量较多，且极性差异较大的供试品

第三法溶液直接进样法

可采用填充柱，亦可采用适宜极性毛细管柱示例大孔树脂有机溶剂残留大孔树脂是一种不溶于酸、碱及各种有机溶剂的有机高分子聚合物,应用大孔树脂进行分离的技术是20世纪60年代末发展起来的继离子交换树脂后的分离新技术之一物理化学稳定性高比表面积大吸附容量大选择性好吸附速度快解吸条件温和再生处理方便使用周期长宜于构成闭路循环节省费用溶剂残留的引入大孔吸附树脂主要以苯乙烯、а-甲基苯乙烯、甲基丙烯酸甲酯、丙腈等为原料加入一定量致孔剂二乙烯苯聚合而成,多为球状颗粒,直径一般在0.3～1.25mm之间,通常分为非极性、弱极性和中极性。主要存在正己烷、苯、甲苯、对二甲苯、邻二甲苯、苯乙烯、二乙烯苯（对于树脂的检测）洗脱过程采用不同比例的乙醇，因此也存在乙醇的残留（主要存在于产品中）乳癖消原料药（提取物）中

有机溶剂残留的测定乳癖消原料药的制备取昆布、漏芦等14味药材按处方比例称取后加水煎煮两次，合并两次提取液滤过，滤液减压回收浓缩，上样D-101大孔树脂，静止吸附，采用梯度洗脱：水—20％乙醇—75％乙醇。收集醇洗部分，减压回收乙醇后喷雾干燥，成细粉。可能残留的溶剂——乙醇——第三类溶剂，限度0.5％实验部分色谱条件仪器：岛津GC-14B气相色谱仪色谱条件：SIMPLICITY-530m×0.32mm×0.25m毛细管柱FID检测分流比30:1，进样量1l。进样分析开始毛细管60℃恒温6min，而后程序升温40C/min至200C，并维持1min。实验部分系统适用性试验：理论塔板数以乙醇、正己烷、苯、甲苯、对二甲苯、苯乙烯和二乙烯苯色谱峰计算应不低于5000；乙醇、正己烷、苯、甲苯、对二甲苯、苯乙烯和二乙烯苯与内标物正庚烷的色谱峰分离度应大于1.5；以内标法测定时，所得待测物与内标物色谱峰面积之比的相对标准偏差应不大于5%。tR5.355对二甲苯tR5.982苯乙烯tR9.008、9.0979.338、9.462二乙烯苯tR2.170乙醇tR2.410正己烷tR2.682苯tR2.845正庚烷（内标）tR3.487甲苯峰号保留时间半峰宽理论塔板数分离度12.1700.03521361.2380.00022.4100.02840248.4023.81632.6820.03729817.5144.23142.8450.03536690.6412.20953.4870.05522306.6957.13065.3550.08721163.8541.54675.9820.10318615.8323.33389.0080.032448989.93822.40799.0970.033412739.3751.282109.3380.030536983.6253.816119.4620.033446676.9691.974乙醇、正己烷、苯、甲苯、对二甲苯、苯乙烯、二乙烯苯和正庚烷气相色谱分离系统评价线性范围与最低检测限序号浓度（g/ml）峰面积比(A乙醇/A内标)110.380.03140.003220.760.06240.002351.900.15370.0044103.80.30750.0015207.60.59470.0446519.01.51800.024710383.05660.045Y=-0.0024+0.0029Cr=0.9999取标准曲线线性方程制备项下的最低浓度标准溶液，通过不同比例稀释后进行测定，在信噪比值约为3的条件下，最后一次测得积分值的浓度为最低检出浓度，其中乙醇最低检测限约为5.190g/ml线性范围与最低检测限乙醇标准曲线线性方程(n=5)

Y=-0.0024+0.0029Cr=0.9999正己烷标准曲线线性方程(n=5)

Y=0.0159+0.0048Cr=0.9997苯标准曲线线性方程(n=5)

Y=-0.000016+0.0077Cr=0.9998甲苯标准曲线线性方程(n=5)

Y=0.0009+0.0055Cr=0.9999

对二甲苯标准曲线线性方程(n=5)

Y=0.0037+0.005Cr=0.9999苯乙烯标准曲线线性方程(n=5)

Y=0.0024+0.0044Cr=0.9999

二乙烯苯标准曲线线性方程(n=5)

Y=0.006+0.0063Cr=0.9999最低检测限乙醇约为5.190g/ml正己烷约为5.380g/ml苯约为0.7350g/ml甲苯约为5.000g/ml对二甲苯约为5.420g/ml苯乙烯约为6.340g/ml二乙烯苯约为6.400g/ml精密度试验(重复性)取上述标准溶液系列中的4号标准溶液，按气相色谱测定条件连续进样5次，计算乙醇、正己烷、苯、甲苯、对二甲苯、苯乙烯、二乙烯苯和内标物正庚烷的峰面积比值序号A乙醇

/A内标A正己烷

/A内标A苯

/A内标A甲苯/A内标A对二甲苯/A内标A苯乙烯/A内标A二乙烯苯/A内标10.29720.49480.19740.53720.54330.56330.809720.30450.50700.19860.54010.54220.56480.807230.30150.50120.20170.53900.53990.55950.792740.30210.50270.20130.54100.53710.56460.801550.29870.49560.19890.54890.53930.56170.7958mean0.30080.50030.19960.54120.54030.56280.8014RSD(%)0.96051.01810.92780.83540.45470.39610.9039<5％样品测定取3个批号的样品1.2～1.3g，用N,N-二甲基甲酰胺超声溶解，过滤，收集滤液，并定容至50ml容量瓶内，上机测定比值浓度（g/ml）限量（％）对照0.061320.25批号10.045314.96

0.062（1.213g）批号20.049816.45

0.067（1.226g）批号30.055318.27

0.073（1.247g）实际样品中主要残留的是乙醇第三节特殊杂质检查检查药物中存在的微量杂质，首要的问题是选择一个专属性强的方法。一、利用药物和杂质在物理性质上的差异二、在化学性质上的差异三、在色谱性质上的差异四、在光谱性质上的差异一、色谱分析法

色谱法具有高分离效能，专属性强，是检查有关物质的首选方法。TLCHPLCGC……TLC1.杂质对照品法制备一定浓度的供试品溶液和相应的(浓度符合限度规定的)杂质对照品溶液或系列杂质对照品溶液，点样、展开、检测并比较。供试品溶液色谱图中除主斑点外的其他斑点(杂质斑点)与相应的杂质对照品溶液或系列杂质对照品溶液色谱图中的主斑点比较，颜色(或荧光)不得更深。TLC2.自身稀释对照法制备一定浓度的供试品溶液；取供试品溶液一定量，按照限度规定，稀释制成另一低浓度溶液或系列溶液，作为对照溶液，点样、展开、检测并比较。供试品溶液色谱图中除主斑点外的其他斑点(杂质斑点)与相应的自身稀释对照溶液或系列自身稀释对照溶液色谱图中的主斑点比较，颜色(或荧光)不得更深。TLC3.杂质对照品法与自身稀释对照法并用即特定杂质限度采用杂质对照品法，其他杂质限度采用供试品溶液自身稀释对照法控制。通常应规定杂质的斑点数和单一杂质量，当采用系列自身稀释对照溶液时，也可规定估计的杂质总量。

4.对照药物法当无适合的杂质对照品或供试品中杂质斑点颜色与主成分斑点的颜色有差异，难以判断其限量时，可用与供试品相同的药物作为对照品，此对照药物中所含待检杂质需符合限量要求，且稳定性好。ChP采用TLC检查马来酸麦角新碱中的有关物质样品溶液：供试品溶液（1）5mg/ml、供试品溶液（2）0.2mg/ml，对照品溶液5mg/ml；试验结论：供试品溶液（1）主斑点的位置和颜色应与对照品溶液的主斑点相同；如显杂质斑点，其颜色与对照品溶液对应的杂质斑点比较，不得更深，并不得显对照品溶液以外的杂质斑点；供试品溶液（2）除主斑点外，不得显任何杂质斑点。HPLC高效液相色谱法分离效能高、专属性强和检测灵敏度高，可以准确地测定供试品各组分的峰面积，在杂质检查中的应用日益增多。特别是选择HPLC测定含量的药物，可采用同一色谱条件进行杂质检查。1.峰面积归一化法样品峰溶剂峰ChP采用HPLC法对胰岛素中相关蛋白质的检查，按面积归一化法计算，A21脱氨胰岛素不得大于5.0%，其他相关蛋白质不得大于5.0%。

2.不加校正因子主成分自身对照法3.加校正因子的主成分自身对照法样品液稀释样品液溶剂峰样品峰HPLC

不加校正因子的主成分自身对照法ChP采用HPLC法对头孢克肟中有关物质的检查，采用不加校正因子的主成分自身对照法，即供试品溶液色谱图中如有杂质峰，单个杂质峰面积不得大于对照溶液主峰面积的0.5倍（0.5%），各杂质峰面积的和不得大于对照溶液主峰面积的3倍（3%），供试品溶液色谱图中任何小于对照溶液主峰面积0.1倍的峰可忽略不计。HPLC

加校正因子的主成分自身对照法ChP采用HPLC法对红霉素中红霉素B、C组分及有关物质的检查，采用加校正因子的主成分自身对照法，即红霉素B按校正后的峰面积计算（乘以校正因子0.7）和红霉素C峰面积均不得大于对照溶液主峰面积（5.0%）。供试品溶液色谱图中如有杂质峰，红霉素烯醇醚、杂质1按校正后的峰面积计算（分别乘以校正因子0.09、0.15）和其他单个杂质峰面积均不得大于对照溶液主峰面积的0.6倍（3.0%）；其他各杂质峰面积的和不得大于对照溶液主峰面积（5.0%），供试品溶液色谱图中任何小于对照溶液主峰面积0.01倍的峰可忽略不计。样品峰杂质峰

杂质对照品4.杂质对照品法测定杂质含量ChP采用HPLC法对二羟丙茶碱有关物质中茶碱的检查，按外标法以峰面积计，不得过0.5%。

示例头孢克肟中有关物质检查取含量测定项下的样品溶液1ml，用pH7.0的磷酸缓冲液稀释定容至100ml，制成浓度为样品溶液的1/100的对照溶液HPLC取对照溶液20μl注入液相色谱进行预试，调节灵敏度，使主成分峰的峰高约为满量程的20～25％，与含量测定项下的供试品溶液比较，供试品溶液的色谱图中如果有杂质峰（溶剂峰除外），杂质峰面积的综合不得大于对照溶液主峰面积的3倍（3％）采用自身对照方法计算：有关物质（3％）＝×3％∑A-A主峰A`主峰×3主峰∑AA`主峰HPLC计算：有关物质（3％）＝×3％

＝（121.588-119.6601）/（1.3031×3）×3％＝1.48％∑A-A主峰A`主峰×3GC气相色谱法用来测定药物中挥发性特殊杂质，特别是药物中的残留溶剂的检查，各国药典均采用气相色谱法。对于选择GC测定含量的药物，也可采用同一色谱条件进行杂质检查。GC检查方法内标法、外标法、面积归一化法和标准溶液加入法。标准溶液加入法精密称(量)取杂质对照品适量，配制成适当浓度的对照品溶液，取一定量，精密加入到供试品溶液中，根据外标法或内标法测定杂质含量，再扣除加入的对照品溶液含量，即得供试品中某个杂质的含量。GC示例

ChP采用内标法对头孢地嗪钠中的残留溶剂进行检查，按内标法以峰面积比值计算，含乙醇不得过2.0%；

采用外标法对氨苄西林钠中的残留溶剂进行检查，按外标法以峰面积计算，含二氯甲烷不得超过0.2%，含丙酮、乙酸乙酯、异丙醇、甲基异丁基酮、甲苯和正丁醇均应符合规定；

采用面积归一化法对恩氟烷中的有关物质进行检查，按面积归一化计算，各杂质峰面积的和不得大于总峰面积的8.0%；

采用标准加入法对氨曲南中的残留溶剂进行检查，按标准加入法以峰面积计算，含乙醇不得超过2.0%，其他均应符合规定。GC由于气相色谱法的进样量一般仅数微升，为减小进样误差，尤其当采用手动进样时，由于留针时间和室温等对进样量也有影响，故宜采用内标法为宜；采用自动进样器时，也可采用外标法；采用顶空进样技术时，标准溶液加入法可消除基质效应的影响；当标准溶液加入法与其他定量方法结果不一致时，应以标准加入法结果为准。二、光谱分析法1.紫外分光光度法

杂质在某一波长处有最大吸收，而药物在此波长处无吸收。

肾上腺素中检查酮体。酮体在310nm波长处有最大吸收，而肾上腺素在此波长处无吸收。酮体取本品，加盐酸溶液（92000）制成每1ml中含2.0mg的溶液，照紫外-可见分光光度法（附录ⅣA），在310nm的波长处测定，吸收度不得过0.05。肾上腺素（）中的肾上腺酮（）的检查260280300320A

本法在杂质检查中主要用于药物中无效或低效晶型的检查。某些多晶型药物由于其晶型结构不同，某些化学键的键长、键角等发生不同程度的变化，可导致红外吸收光谱中的某些特征带的频率、峰形和强度出现显著差异，其结果可靠，方法简便。

ChP检查甲苯咪唑中A晶型有效C晶型662cm-1较强吸收，640cm-1吸收很弱无效A晶型662cm-1吸收很弱，640cm-1较强吸收

结论：供试品在约640cm-1和662cm-1处的校正吸收值之比，不得大于含10%A晶型甲苯咪唑对照品在该波长处的校正吸收值之比。2.红外分光光度法典型文献研读1.李华龙，米亚娴.紫外分光光度法测定复方电解质葡萄糖注射液(MG3、M3A、M3B、R2A、R4A)中的5-羟甲基糠醛.天津药学，2009,21（1）：18-20.2.刘向红，宋宁宁，卢日刚，等.薄层色谱法测定青蒿素中有关物质.中国药师，2010,13（4）：583-584.3.贺焕华，于沛，黄克难.气相色谱法测定头孢吡肟中N-甲基吡咯烷杂质含量.中国抗生素杂志，2007,32（2）：87-88.4.杨运云，袁莉莉，邓光伟，等.磺胺二甲嘧啶中4-氨基苯酚杂质的HPLC检测方法.分析试验室，2009,28（6）：108-111.5.金薇，杨永健.高效毛细管电泳分离和测定注射用盐酸吉西他滨中有关物质.药物分析杂志，2004,24（5）：476-478.6.吴永江，朱炜，邵青，等.高效液相色谱-质谱联用分析洛伐他丁中的杂质.分析化学，34（1）：115-118.复习思考题1、杂质有哪些来源？2、如何计算杂质限量？3、氯化物检查的原理及注意事项？4、重金属检查的四种方法基本原理及适用范围？5、古蔡氏法检查砷盐的原理是什么？其中酸性氯化亚锡、碘化钾、醋酸铅棉花分别起什么作用？6、TLC用于特殊杂质检查主要有几种操作方式？其原理及各自的特点是什么？7、简述HPLC、GC检查特殊杂质的基本方法。谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库