中粮集团地产、置业大悦城、酒店整合后大地产的战略

发挥整体优势推动板块整合史焯炜副总裁2010.072发展城市综合体推动大地产整合发展城市综合体是我们的战略方向发挥整体优势是板块整合的出发点实现大地产整合的路径目录发展城市综合体是我们的战略方向3发展城市综合体具备良好的市场环境发展城市综合体同集团使命战略高度吻合大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础市场环境持续向好，商业地产日渐升温，成为资本追逐的热点及房地产企业转型焦点地产新政对住宅调控影响明显，助推商业地产升温城市化率即将达50%，进入商业地产开发与运营的黄金期商业地产作为第三产业发展的重要载体，在扩大内需、城市化高速发展的大背景下，大规模的开发建设还会持续30-50年城市建设进入新一阶段，商业与公共配套设施的完善与升级改造是这一阶段的重点4发展城市综合体具备良好的市场环境5城市综合体的特征符合资本市场的意志，深受资本市场的青睐。发展城市综合体具备良好的市场环境城市综合体资本市场投资额大稳定的现金流回报具备一定规模风险适中成长性好收益稳定中国国贸是是我国最典型、最纯正的持有型上市公司，集良好的经营性现金流、资产重估增值和业绩增长可期等三大亮点于一体。净利润率资产负债率总资产收益率净资产收益率股价(2010/06/30)2010年底预期每股净资产股价相对于2010NAV折价2010年市盈率P/E33.24%51.36%3.40%6.70%9.9811.5616%94多元化物业组合较强保值增值能力发展城市综合体同集团使命战略高度吻合6城市综合体价值链符合集团的核心利益与价值资产价值功能互补、保值增值能力强资源稀缺，城市地标，资产价值高知名度高，品牌价值高股东价值稳定的现金流回报风险适中金融产品，较高市净比、市盈率社会价值推动城市化进程，复合城市功能集约利用城市土地贡献稳定税收，提供就业岗位提升人民生活品质平衡投资风险提供稳定现金流形成优质的物业组合提供高品质的生活空间与生活服务7发展城市综合体同集团使命战略高度吻合城市综合体是集团战略主导思想的成功落地20064号文20075号文2008务虚会20106号文《关于夯实基础，建设流程，落实战略的决定》划分投资性物业和住宅发展业务。投资性物业负责物业项目的投资买卖、出租和管理，逐步建立起有价值的商业物业，形成中粮优质的物业组合。对收益低，没有升值潜力的物业逐步卖掉。《关于加快整合，转变增长方式，进一步推动战略执行若干问题的决定》形成按业务逻辑归类的由粮食贸易物流、粮食加工、食品加工、地产酒店、中土畜、中粮屯河、中粮包装、中粮发展、金融等九大板块构成的业务架构。中粮置业主要从事开发和持有商业地产，同时对目前不符合定位的项目尽快进行清理。打造全服务链的城市综合体，加快战略转型5年20个大悦城，资产规模目标700亿元以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线加快地产酒店业务的整合，实现整体上市《关于打造全产业链粮油食品企业深化战略转型实现科学发展的决定》明确“大悦城”城市综合体战略坚持在主要城市做深做强的原则，做好区域布局，以“大悦城”为品牌，打造包括商业、住宅、酒店、写字楼、公寓等多业态组合的城市综合体，形成可复制的产品线；确定资产配比地产酒店业务是集团主业之一，以全服务链城市综合体为基础稳步发展，今后在集团的资产占比达到25%左右。集团通过强化内部协同，形成整体核心竞争力，实现各业务从“好”到“卓越”的跨越，加快地产酒店业务的整合，实现整体上市。培育关键能力强化从策划定位、规划设计到项目建设、销售、招商运营等各环节的关键能力，控制开发成本，缩短开发周期，提高投资回报率。8集团6号文对发展城市综合体做了进一步战略部署发展城市综合体同集团使命战略高度吻合9城市综合体是统一当前各业务单元价值诉求、整合优势资源的最佳平台发展城市综合体同集团使命战略高度吻合中粮置业中粮地产酒店事业部中粮海南愿景5-10年内成为中国商业地产领域内有影响力的企业致力于成为中国房地产行业最具持续发展能力的综合地产领先企业成为国内领先的高端、商务、和度假酒店的投资商中国度假产业引领者主要产品大悦城购物中心中高端住宅工业地产商务酒店度假酒店度假酒店旅游产品均衡而有价值的产品—城市综合体功能复合业态综合品牌形象佳市场影响大资产价值高大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础西单大悦城2007年12月开业创建大悦城品牌锤炼一支专业团队积淀城市综合体运作经验大悦城品牌初具知名度与美誉度顺应行业发展的趋势，占据发展先机朝阳大悦城2010年5月开业品牌复制战略成功落地打造大悦城旗舰店同城互动凸显大悦城品牌效应成功实践公寓这一物业类型固化一批品牌资产形成专业化团队，积淀运作经验大悦城的成功实践创建了行业，树立了品牌，锤炼了团队10沈阳大悦城2009年5月开业品牌实现异地复制持有与销售物业的有机结合，销售收入将达成30亿大悦城品牌率先成功,创建了以时尚为核心内涵的品牌价值;不断提升商业策划和运营管理能力,逐步形成商业地产核心竞争力;逐步成为行业的标杆，商圈的亮点，城市的地标;培育锻炼了团队,为行业发展输送人才;建立了行业标准和专业的关键考核指标。西单大悦城的成功实践奠定了行业发展的基础11大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础12大悦城已基本形成起步期布局，成为区域主导品牌，成功落地环渤海，强势进军上海西单大悦城：北京，2007年开业，20万朝阳大悦城：北京，2010年开业，40万沈阳大悦城：沈阳，2009年开业，54万天津大悦城：天津，预计2011年开业，50万上海大悦城：上海，预计2010年开业，30万成都大悦城：成都，25万总计220万平米，其中商业部分120平米目前，商业已投入运营面积为45万平米大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础13历时4年，已成为商业地产的主流开发商。大悦城的成功实践奠定了发展城市综合体的基础西单大悦城成为新兴的行业标杆，其客流量、销售额、坪效等业绩指标均处于业内领先水平在刚刚结束的“中国商业地产高峰论坛”上，中粮同万达、华润、金融街等一道被称为商业地产领跑者大悦城资产受到了黑石、GGP等众多基金及信托投资者青睐，也吸引了新鸿基、恒隆、华润等诸多竞争对手前来考察相比于西蒙、凯德、太古、恒隆等外资因金融危机、水土不服扩张进程的放缓，朝阳大悦城的如期开业再次增强了品牌吸引力、号召力主流财经媒体，如《二十一世纪经济报道》、《经济观察报》等持续关注、剖析大悦城的战略定位与发展脉络新进入者（2006-2007）主流开发商（2010-）引发业内关注（2008-2009）发挥整体优势是板块整合的出发点14地产板块的现状不利于行业健康发展认清自身优势是板块整合的基础形成板块合力是整合的目标小而散：市场份额小，同主流开发商存有较大差距15地产板块的现状不利于行业健康发展总资产净资产中粮置业8414中粮地产23495酒店事业部2918中粮海南3224总计379151万科1376330保利898326金地555270招商地产4791492009年地产酒店业务资产规模对比地产板块的现状不利于行业健康发展小而散：地产行业正加速整合步伐，市场领导者占据市场份额迅速上升，促使我们必须迎头赶上，避免在市场竞争中逐步边缘化162010年上市公司50强中，前10强企业房地产业务总收入占前50强业务收入比为52.04%，房地产行业规模化趋势明显，未来呈现行业集中发展态势。地产板块的现状不利于行业健康发展17营销专业人员地产专业人员中粮置业252117中粮地产110327酒店事业部2137中粮海南3040中粮合计413521各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力近一千人的专业队伍,其中营销专业队伍413人,地产开发专业队伍521人，但没能有效流动与共享。18中粮地产中粮置业酒店事业部中粮海南综合办公室战略管理部人力资源部法律部……北京中心城市公司上海中心城市公司成都中心城市公司沈阳中心城市公司……中心城市公司投资发展部商业管理中心人力资源部财务部……人事企划部投资发展部运营管理部合约预算部……战略部办公室财务部人力资源部……西单大悦城朝阳大悦城天津大悦城上海大悦……大悦城三亚MGM项目部北京WA项目部北京W项目部……项目部亚龙湾一级土地开发酒店投资与管理旅游资源与湾内管理……住宅酒店旅游地产与酒店各自为战，独立运作，互不搭界，不能有效形成合力地产板块的现状不利于行业健康发展各单元自成体系，职能重叠，业务交叉，区域分散，形象不统一，品牌资源不共享。城市综合体认清自身优势是板块整合的基础品牌优势：大悦城定位准确明晰，创建了以时尚为核心内涵的品牌价值。19国际化时尚青年城品质时尚生活中心国际时尚生活城时尚是所有大悦城共有的最核心价值国际化时尚生活地标MALL具有年轻的活力倡导新的购物消费文化体现生活品味新趋势构成城市新地标认清自身优势是板块整合的基础品牌优势：大悦城品牌呈现出旺盛生命力，品牌核心

竞争力正逐步形成20品牌内涵：时尚、年轻、潮流、品位主题定位：主导项目方向和命运产品线：固守产品线，保持产品集中度组合：组合是大悦城品牌的生命力，是实现大悦城主题定位的灵魂。培育亮点：亮点具备较强传播性，有吸引力、聚客力主题街区：mall中mall是shoppingmall的升级版，是购物中心发

展的新趋势。混搭：混而有序，形散而神不散大悦城品牌核心竞争力的形成与创新认清自身优势是板块整合的基础品牌优势：大悦城品牌迅速发酵，已跻身国内购物中心三

甲，积淀了宝贵的品牌资产21大悦城品牌资产丰富的品牌租户资源较高的市场知名度良好的政府及公共关系时尚的核心价值优质供应商及媒体资源团队及经验品牌典范认清自身优势是板块整合的基础团队优势：有一支具有优秀实践经验的商业地产团队超过150人的经理人队伍，分布于价值链的各个专业环节招商推广运营三支核心队伍健康成长，已壮大至200余人。投资策划规划设计工程建设招商推广运营管理资产证券化招商推广商管客服市场现场商户消费者23认清自身优势是板块整合的基础团队优势：有一支系统操作住宅项目的开发团队房地产专业人员437人中粮地产现有专业团队通过系统化、专业化、梯队化的培育模式，已形成包括437名专业人员的住宅开发团队。24认清自身优势是板块整合的基础团队优势：有一支策划操作酒店和旅游地产经验的团队中粮海南共有员工483人，其中地产开发专业人员44人，旅游酒店专业人员30人。酒店事业部共有员工2640人，本部及项目部72人，其中地产开发专业人员37人，酒店策划管理人员21人。25产品优势：大悦城城市综合体的开发，市场准入门槛高，

体量大，回报周期长，竞争对手少，保值增值性强认清自身优势是板块整合的基础城市价值片区开发区域中心地标建筑城市名片彰显实力规模大周期长投资额大汇报长资源整合链条长环节多资源密集合作伙伴多长期价值全寿命收益资产保值增值持续稳定现金流平衡风险有形资产26产品优势：城市综合体的开发具有较强的品牌价值，可

以通过品牌资产的沉淀与优化，打造百年老店认清自身优势是板块整合的基础美国西蒙集团“人们知道，他们无论走到世界的哪个角落，只要看到西蒙的标志悬挂在商场外，他们就可以预期这个商场的基本水平不会低于一个标准的质量水平。他们知道，可以在这个标志之下的门内，找到他们想要的东西。”美国梅西百货“150年历史，顾客是企业的利润源泉，员工是打开这一源泉的钥匙，其经营的各种产品都打上梅西(Macy‘s)的商标。”无形资产27产品优势：大悦城家族迅速形成，显示出较强的品牌扩张力认清自身优势是板块整合的基础集体亮相，增强号召力发挥整体优势，规模效应凸现品牌资源共享，优势互补28产品优势：成功开发了系列住宅产品，树立了值得信赖

的企业形象认清自身优势是板块整合的基础产品线顶级高层住宅国际生活社区高端别墅城区精品住宅近郊混合社区代表产品上海中粮海景壹号北京祥云国际成都御岭湾上海翡翠别墅深圳幸福花园南京颐和南园深圳中粮澜山产品系列TOP系列中高端住宅产品系列29产品优势：成功打造了国际一流的亚龙湾度假胜地，成

功引入了顶级酒店管理公司认清自身优势是板块整合的基础30资源优势：具备丰富的上下游资源及较强的的资源整合能力认清自身优势是板块整合的基础集团战略上的支持集团融资能力的支持现有优质资产的组合力国企社会影响力中粮的品牌影响力板块整合具备造城造镇能力整合能形成规模开发，造城造镇，做深做透，扩大影响31华侨城，作为国内成片开发的典范，打造“不同的城市，同一个华侨城”，通过一二级联动，打造主题公园欢乐谷、主题地产、主题酒店，实现华侨城成片综合开发运营，构建一个集旅游、休闲、商务、居住等功能为一体的城市新区。形成板块合力是整合的目标持有与销售物业相结合，对于培育期内的项目ROE有较大提升，提高资金使用效率。32朝北大悦城2010年预计实现公寓销售收入17.2亿元，天津大悦城2012年预计实现公寓、住宅销售收入23.2亿元，快速回笼了资金，减轻了后期经营压力。销售期间，现金净流量较大，可用于股东分红，或偿还银行贷款，或用于建设投入，可极大改善财务状况，以更好符合资本市场要求。形成板块合力是整合的目标33整合是跻身一流地产商的最有效路径，是成功实现整体上市的前提条件形成板块合力是整合的目标投资者青睐的以下条件的地产商：商业模式清晰，产品线相对集中多种物业类型组合强大的团队执行力优质土地储备规模和流动性强大的资产负债表持有物业对盈利的贡献成长性良好，可持续发展能力强风险分散盈利可见度高更大的定价弹性市值越大越有吸引力捕捉投资机会的能力强稳定的经常性收入34资源共享、聚焦产品线是形成板块合力的关键因素形成板块合力是整合的目标酒店事业部中粮海南品牌资源共享团队价值认同中粮置业中粮地产资本平台统一物业功能协同整合35形成板块合力是整合的目标一条产品线，可以做成百年老店一座大悦城，可以变成一颗摇钱树实现大地产整合的路径36整合路线图整合四大原则近期工作部署37整合路线图成立整合筹备小组成立地产酒店事业部整体上市对各板块业务深入调研，梳理业务逻辑，探讨多种整合方案初步搭建资源整合平台组建经营中心形成矩阵式管理架构，将部分职能统筹管理对各版块资产进行深入解析，形成资产打包及整体上市方案实施整体上市明确目标

统一规划

专业运营

整体上市38整合四大原则明确目标将思想高度统一到集团6号文的精神上来，全力发展以“大悦城”为品牌的城市综合体；成立地产酒店事业部，形成地产酒店业务整体战略，打造统一的运营管理平台；坚持主要城市做深做强，推进布局，扩张品牌，提升专业，打造团队；强化从策划定位、规划设计到运营管理等环节的关键能力，打造商业地产核心竞争力；加快业务整合，实现整体上市39整合四大原则统一规划区域布局：以五大中心城市为核心，以一线及沿海发达城市为重点，完成阶段性战略布局；项目布局：城市中心或极具增长潜力的城市副中心，综合的、有规模的进行成片开发；产品布局：合理进行业态组合，科学进行持有型和销售型物业的配比，统一进行产品规划设计；品牌布局：固守产品线及品牌核心价值，统一进行品牌管理，确保品牌健康发展。40整合四大原则专业管理城市综合体功能的复合性决定了专业的复合性；单一专业强才能整体强，避免短板；协同好才能整体好，1+1>2;人才分专业培养，群师群徒；瞄准国际标杆，达到国际化专业标准。41整合四大原则专业管理案例：中国食品42中粮地产中粮置业酒店事业部项目1项目2项目3项目4……北京中心城市公司上海中心城市公司……中心城市公司西单大悦城朝阳大悦城天津大悦城上海大悦城……大悦城三亚MGM项目部北京WA项目部北京W项目部……项目部整合四大原则专业管理管理架构现状43中粮地产中粮置业酒店事业部项目1项目2项目3项目4……北京中心城市公司上海中心城市公司……中心城市公司西单大悦城朝阳大悦城天津大悦城上海大悦城……大悦城三亚MGM项目部北京WA项目部北京W项目部……项目部整合四大原则专业管理地产酒店事业部管理架构思考：初级模式以项目为核算单位财务部战略与项目发展部规划与设计部人事部……44住宅销售购物中心租赁酒店管理大悦城综合体5地产酒店事业部整合四大原则专业管理管理架构思考：理想模式以项目为核算单位大悦城综合体6大悦城综合体7大悦城综合体8大悦城综合体…大悦城综合体…大悦城综合体1大悦城综合体2大悦城综合体3大悦城综合体4大悦城综合体9大悦城综合体…财务部战略与项目发展部规划与设计部人事部……45整合四大原则整体上市集团层面成立上市小组按照国际规范的公司治理要求制定方案，理顺股权结构，引入社会资本，加快股份制改革；培育优质项目，提升投资回报，积极做好资产准备；建立完善的长效激励机制，包括绩效评价和期权等；争取2年左右时间完成整体上市。46近期工作部署积极行动，科学策划，精心布置，于2011年初完成阶段性目标合并财务报表，进行财务集中管理；组建若干个专业化系统，实现专业化人才的流动与共享；集中进行品牌管理；集中进行项目拓展；集中进行城市综合体项目的定位、策划与规划设计。47

发展以大悦城为品牌的城市综合体，打造百年老店，是集团赋予中粮地产人的战略使命。我们必须在“明确目标、统一规划、专业管理、整体上市”的原则下，高境界做人，专业化做事，积极行动、周密部署，确保大地产整合快速平稳推进。谢谢！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积