中国未来农业模式初探

中国未来农业模式初探1我国农业当前存在的问题1.1硬件问题1.2软件问题

2我国加入WTO的利弊2.1有利的影响2.2不利的影响我国推进农业现代化应重点注意

的几个问题

3.1必须坚持家庭承包经营为基础、统分结合的经营制度。

3.2必须将科技进步作为推进农业现代化的基本动力。

3.3加强公共性基础设施建设。

3.4加强农业市场体系和产业化组织的建设。

3.5加快农业产业结构调整，加快农业劳动力向非农业的转移。

4我国农业发展与保护的宏观政策

运用世贸组织规则，在不违背世界贸易组织规则前提下，尽可能地减少我国农业所受的冲击，设计和运用一整套富有效率的农业扶持和保护政策，推动我国农业持续稳定地发展。因此，在世界贸易组织农业协议框架下，我国农业宏观政策和对策应突出以下几点：（1）把粮食作为对外贸易保护重点；（2）要大力发展世界贸易组织规则中的国内支持空间；（3）充分利用世界贸易组织规则中的国内支持空间。支持目标由短期化转向长期化，支持方式由投入补贴转向产出补贴，支持运行由随意性转向制度化和规范化；（4）充分利用世界贸易组织规则中的“绿箱政策”加强对农业的扶持与保护；（5）建立农业保险制度和保险体系；（6）实现农产品的生产与贸易管理一体化；（7）调整农产品进出口贸易政策。

5我国未来的农业模式5.1绿色农业（绿色食品）模式5.2旅游农业模式5.3蓝色农业和海洋产业模式

5.4非农业反辅农业的建设模式5.5农产品加工业带动农业发展的模式

5.6多种经营带动县城经济发展的模式

5.7以农为主、农牧结合的模式5.8立足优势资源，发展优势经济作物的模式

5.9山区农林牧结合的发展模式

5.10贫困地区发展种养业模式

5.11以牧为主、农牧结合的模式

5.12以捕捞为主的海洋渔业的发展模式

5.13大力营林，发展森林工业的模式

5.14机械化、规模化的国营农场模式

6参考文献

【1】卢良恕入世对我国农业的影响【J】，信息广角.2001（2）：46~47。【2】中国传统农业向现代化农业转变研究课题组，从传统到现代：中国农业转型的研究（连载）【J】，农业经济问题，1997（6）：26~31。【3】卢良恕90年代中国农业现代化建设展望，1994年。【4】刘撰浩21世纪的中国农业现代化，农业现代化的研究，1993年第4期。【5】蒋建平对农业现代化建设若干问题的思考，农业现代化研究，1993年第5期。【6】冯永农农业大省如何推进农业和农村经济结构战略性调整【J】，农业经济问题，2001（2）：15~19。【7】刘志澄：中国农业之研究，中国农业科技出版社，1990年。【8】梅方权等中国农业重大技术方面的选择，中国农业科技出版社，1994年。【9】孟繁琪等现代农业的模式选择，中国农业科技出版社，1994年。【10】中国社会科学院农村发展研究所农村经济发展模式比较研究组，农村经济发展模式研究中的若干问题，农村经济与社会，1992年第三期。【11】许世卫经济特区农业现代化建设探讨，农业现代化研究，1993年第五期。【12】杨建仓我国农业现代化的建设模式的实践探讨，农业现代化研究，1993年第五期。【13】吴云波黑龙江省传统农业向现代农业转化的战略对策研究，1993年第五期。【14】张石林北京郊区农业现代化建设基本经验初探，经济管理研究，1993年第2期。【15】西奥多·W·舒尔次，改造传统农业，商务印刷馆，1987年。【16】段学军现阶段我国农业现代化的制约因素与对策【J】，农业现代化研究，1999，20（4）：193—196。【17】魏虹等《农业现代化的国际经验及借鉴》，《调研世界》，1999年第11期。硬件问题所谓硬件，即指资源与环境基础，在这方面我国较差，严重制约我国农业的发展，具体体现在如下方面：人多地少而且人口增加快，人地之间的矛盾导致耕地迅速下降；土地退化、草场退化、沙化、沙漠化；农产品人均占有量低；能源的缺乏、水土流失、自然灾害等一系列问题不断加剧。农业设施差、抗灾力弱，不少地区仍未能走出人口增长—生态环境破坏—经济社会发展迟缓的恶性循环；土地质量较低，水份分布不均引起的干旱严重制约我国农业的发展。软件问题首先，我国政府管理机制不够完善，农村体制、农业结构和布局的不合理性，制约农业生产与发展；农业剩余劳动力的增加，导致就业压力加大，影响社会稳定；农村劳动力素质普遍低下，制约了科技推广；劳力资源配置不合理性导致农村各产业发展不平衡。有利的影响加入世界贸易组织后对我国农业发展的有利影响主要表现在以下几个方面：有利于加快我国经济体制从计划向社会主义市场经济体制转变；有利于促进我国农业增长方式的转变；有利于为我国创造稳定的国际贸易环境；有利于我国农产品出口市场的多元化；有利于我国分享世界贸易组织的经济贸易信息资料，及时制定或调整我国经济结构；有利于利用外资，引进先进农业技术，发展我国农业；有利于我国农业产业化进程的加快。不利的影响我国是一个农业大国，主要农产品产量均保持着世界先进地位，但由于受到人口众多土地资源有限的影响，人均占有量较低，供需矛盾将长期存在；由于我国农业生产经营规模小，劳动生产力低、经济效益低，许多农产品价格已经接近或高于国际市场价格，且品种质量相对较差，因而农产品缺乏竞争优势；进入世界贸易组织后，随着国际市场的开放，国外品质好、价格适宜的农产品将会涌入国内市场，对国内农产品市场及农业生产形成一定冲击，有些甚至冲击程度很大，面对公平竞争的原则，我国农业将面临十分严峻的考验。

3.1必须坚持家庭承包经营为基础、

统分结合的经营制度。

一方面，可以在农民自愿和保持土地原承包权不变的基础上，土地的使用权可以流转和集中，从而形成规模较大的家庭农场。另一方面，农户也可以在不改变各自土地占用规模的条件下，实行一定的产前、产中和产后联合，从而也可以实现经营规模的扩大。要严格防止借现化代的之名，违反中央政策，侵害农民的土地承包权和经营自主权。3.2必须将科技进步作为推进

农业现代化的基本动力。

只有靠科技才能实现高产、优质、高效，只有靠科技才能提高劳动生产率和资源利用率，只有靠科技才能提高市场竞争力。建议：（1）把增加对农业科研的投入作为增加农业投入的重点。（2）把对研究尤其是基础性研究的投入作为对农业科技投入的重点。农业科技包括研究、开发和推广。（3）把农业技术开发和推广体系的重点转向社会化。国外发达国家的普遍经验已经表明，只有多元化的农业科技推广体系才能够满足农民的需求。从我国的实际情况看，受国家财政能力所限，就更应鼓励社会技术推广服务体系的发展。3.3

加强公共性基础设施建设。

农业生产基本条件的改善和抗御各种灾害能力的提高，改造大批的中低产田，一方面要靠农民和农村集体自身的资金积累，国家也要量力而行，给予尽可能的支持。就对农业的支持而言，同样的钱，用在基础设施方面所起的作用要比通过市场来支持农业效果好得多。国外发达国家的经验已证明了这一点。3.4加强农业市场体系和产业化

组织的建设。

“小生产、大市场”的矛盾在我国表现得尤为突出，在可预见的将来，农业的生产规模不可能有根本性的改变。因此，必须通过市场组织的发育，通过产业化的链条，通过各种新型的合作社等农民自已的组织，将农户与市场更好地连接起来。3.5加快农业产业结构调整，加快

农业劳动力向非农业的转移。

加快劳动力转移会有两个方面的促进作用：一是农业劳动力减少后，提高农业劳动生产率有利；二是非农业人口增加之后，对农产品的需求增加，从而扩大了市场容量，也会促进农业现代化发展。对这后一点的重要作用，联想到我国目前的农产品过剩状态，看得就更清楚了。应当积极推进城市化的发展进程。

5.1绿色农业（绿色食品）模式利用我国有机肥多的特点，多施有机肥，少施化肥（无机肥）和农药，计量施肥，计量喷洒农药，多生产出高科技含量的蔬菜，含维生素丰富的蔬菜，抗癌蔬菜，反季节蔬菜等，同时严格控制和把关蔬菜的各种元素标准，使之符合国际标准。5.2旅游农业模式我国有辽阔的国土、宽广的田野、奇异的自然风光、幽静的园林景观、雄伟的名胜古迹、珍奇的花卉树木、珍稀的动物鸟兽，以及各民族人民构成的独特画卷等，都将成为人们旅游的热点，成为人们闲暇观光的理想场所。要积极利用我国地区不同的自然景色、各类农作物的生长特点和其婀娜多姿的形态，进行艺术布局、图案种植，展示乡土民俗、农耕历史，进行池边垂钓、越野爬山、避暑观光、休息度假等。我国旅游资源极其丰富，享誉海内外的“绝、奇、美、胜”的名牌景点就有36处。此外，全国各地还有各具特色的“四季”节庆活动等近百种旅游资源，发展潜力很大。这不仅能使旅游观光者欣赏美丽的农作物布局艺术、自然风光景色，呼吸新鲜空气，还能使旅游者品尝到四季各色新鲜瓜果、蔬菜及民俗特色餐饮等，进一步推动我国农业的发展。而且，旅游业本身包括“行、游、住、吃、购、娱”等六大要素，它所需要的硬件装备，所消耗的食物、饮料和日用品，以及一部分旅游内容，都为相关产业的发展开辟和提供的新的市场，为社会增加了就业机会，并大大的改善农村面貌。在发展“旅游农业”时，必须与各地的旅游景观、名胜古迹的保护结合起来，做到相互适应、相互协调，不能陷入随意性、盲目性，切忌封建迷信的糟粕也带进旅游农业的景点，各地在开发旅游农业资源时，可结合小城镇的规划建设同时进行，以乡镇为中心筹建绿色景观长廊、公共娱乐设施，并同市政配套设施、交通道路设施及农田保护林网、排灌渠系、小桥流水、观赏鱼类等协调发展。5.3蓝色农业和海洋产业模式

海洋是个立体宝库，蕴藏着及其巨大的生物资源、能源资源、矿产资源、旅游资源、航海资源、交通资源等，为人类提供了新的生存空间和发展空间。海洋生物资源极其丰富，是人类取之不尽的营养源，其中海洋藻类有近万种、鱼类约1.9万种、甲壳类有2万多种。大力发展“蓝色农业”是解决人类蛋白质需要量的重要途径。把近海领域自然生长的海藻和鱼类加工成人类各种食物，把甲壳制作成各种工艺品。5.4非农业反辅农业的建设模式

以乡镇工业为主体的农村非农业得到迅速发展，成为农村的骨干力量，农村劳动力大量转入非农业。为了保持农业的持续稳定地增长，这些地区建立了以乡镇企业为依托以集体经济和农民投入为主体的多元化、多层次的投入机制，加快以农田水利为中心的基础设施建设，通过提高整体装备水平，完善农业社会化服务体系，促进农业的专业化和适度规模经营。其现化代建设主要特点是：（1）随着乡镇企业的迅速发展，农业劳动力不断转入非农业生产，兼业经营的农户越来越多，要求集体经济组织重新配置土地资源，发展农业的专业生产和适度规模经营。（2）乡镇企业和农村集体经济的不断壮大以及农业化经营的客观需要，促使县乡财政、乡镇企业、村集体经济和农民自身不断增加农业的投入，重点完善配套水利设施，建设高产稳定农田，提高农业机械化的水平。（3）依靠集体经济，巩固和完善农业服务体系，解决农户经营和农场规模经营自身难以解决的难题。（4）随着社会化服务体系的进一步完善，责任田机械化程度高、产量高，一些农民愿意把承包的耕地交给集体，农场土地经营规模不断扩大。

5.5农产品加工业带动农业发展的模式

在发展乡镇企业资源贫乏，但有着优越农业条件的地区，其农业现代化建设，立足当地农业资源优势，致力于改善农业生产条件，形成粮食、生猪、蚕桑等农产品商品基地生产优势，以农产品加工业为突破口，带动乡镇企业的发展，全面振兴农村经济的发展模式。其主要特征为：（1）以农产品基地建设为基础，全面改善农业生产条件。（2）立足农产品商品生产优势，以食品加工为突破口，促进乡镇企业发展，形成工业以农业为原料基础，农产品加工反过来又促进农业发展的良性循环。5.6多种经营带动县城经济发展的模式

模式的内容和特征：这类模式地区是我国最大的农业类型区，自然条件多样，经济发展水平不齐。形成的工业特点是，在稳步发展粮棉等大宗农产品生产的基础上，以多种经营为突破口带动县城经济协调发展。（1）依靠发展多种经营，加快农民走向富裕；（2）以提高土地生产率为取向，不断改善农业生产条件，增加现代物质技术投入；（3）依靠乡镇企业，推动农业现代化建设5.7以农为主、农牧结合的模式

建立畜禽优良品种的推广和服务体系，立足于粮食、饲料、饲草的资源优势，充分利用种植业的副产品，发展以农户为基础的专业化、基地型畜牧业，形成农牧互补的良性循环模式，有效地促进一般农区农业现代化建议的进程。（1）保持粮食生产的持续稳定增长是农区畜牧业发展的基础。（2）通过调整种植业结构，扩大饲料粮的生产以及充分利用农作物秸杆等副产品来扩大畜牧业生产的饲料来源。（3）充分发挥当地畜牧品种的优势，通过普及优良品种和推广畜牧科学饲料新技术，使畜牧业成为农区的一项主导产业。

5.8立足优势资源，发展优势经济

作物的模式

在保持粮食生产持续稳定增长的前提下，立足不同区域的光热资源和土地资源，改变发展粮食生产的劣势为发展经济作物和水果生产的资源优势，以市场为依托，选准商品优势品种，通过应用普及实用先进农用技术，形成经济作物和水果的基地商品优势，使农业逐步走上良性循环，生产条件和生态环境不断改善的轨道。其建设特征主要有：（1）粮食生产的稳定增长是农民进行资源开发，发展经济作物的前提条件；（2）以农户投资为主体，积极发展经济作物和水果的的商品生产优势。（3）促进农业生产条件、生态环境的不断改善和农业生产的良性循环。

5.9山区农林牧结合的发展模式

这类地区主要分布在我国的一些山区。长期以来由于交通落后，市场发育不良，资源优势未能发挥。改革开放以来，这类山区打开山门，依托资源优势，依靠科技进步，开始向具有山区特色的农业现代化建设道路迈进，在农业现代化建设的实践中表现出以下共同特征：（1）以交通为突破口，打开“山门”：对于山区来说，修路通车，就能沟通与外界的联系。（2）大力开展山区农业资源综合开发，实行农林牧结合。5.10贫困地区发展种养业模式

模式的内容和特征：贫困地区是国家八七扶贫攻坚计划中至今尚未解决温饱问题的地区，农村经济发展仍然是以自给或半自给的自然经济为主。这种在发展实践中表现如下一些基本特征：（1）针对干旱缺雨，土地贫瘠，自然灾害发生频繁，成为农业生产水平难以提高的瓶颈因素，突出进行了农田基本建设，（2）推广抗旱、高产的优良品种，与之相适应的旱地农业技术得到较快的发展。（3）通过发展畜牧业，促进农业结构调整。

5.11以牧为主、农牧结合的模式

模式的内容和特征：牧区和半农牧区草原面积大，耕地比重小，干旱、沙化和草原退化一直威胁着农牧业生产。应走“以牧为主，农牧结合”的道路，在重视粮食生产的同时，积极发展家庭小草库伦和草场的基本建设，从而形成粮食基本自给、饲料饲草增加、农牧业相互互补、生态环境逐渐改善和农牧民生活稳步提高的建设模式。其主要特征是：（1）在适宜发展农业生产的地方，积极发展以粮食为主的种植业生产和家庭小草库伦的饲草饲料生产。（2）进行草原基本建设是牧区和半农半牧区农业现代化建设的核心和草原畜牧业发展的基础，围封草原和人工种草是草原建设的基本形式。（3）积极推广畜牧业实用技术，进行牲畜品种改良，有效的提高牲畜的品质和繁殖率。（4）进行通路、通水、通电基础设施的建设，对于牧区的半农半牧区经济发展起了重要作用。5.12以捕捞为主的海洋渔业的发展模式模式主要是加强渔港基础设施，提高海洋捕捞机械化程度，普遍装备渔用先进仪器，发展水产储藏保鲜和加工。其基本特征是：（1）加强海洋渔业生产的基本设施建设，提高渔业生产的现代化水平。（2）适应远程化和船只大型的要求，提高渔业的经营活力。（3）积极发展渔区海产品的储藏加工，提高附加价值。5.13大力营林，发展森林工业的模式

（1）以森林营造为重点，采育结合，加强林业建设。（2）综合利用森林资源，深化林产品的开发利用推进林产工业发展步伐。（3）林业生产经营体制以集体林业为主体，实行合作经营。5.14机械化、规模化的国营农场模式是一条发展大规模机械化农业，提高商品粮为主的道路，然后将发展成为全国规模最大的国营机械化农场。特点是：（1）较早地实现了农业机械化作业。（2）在全民所有制的基础上，进行大规模的现代化的生产，对国家作出了较大的贡献。（3）在改善生产条件的基础上，依靠科技进步，提高劳动者素质，使农业生产稳步发展。（4）在探索家庭承包经营的基础上，不断完善经营管理体制。谢谢！谢谢观看/欢迎下载BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH房地产基础知识培训请在此输入您的副标题LOGO新员工入职培训系列课程培训目标请在此输入您的副标题LOGO1、熟悉房地产相关基本知识2、了解房地产相关的建筑知识3、熟悉房地产销售基本知识1房地产基本概念2土地及地产知识概要4房地产销售知识与案例分析3住宅、建筑工程概论课程：房地产基础知识房地产房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，在经济学上也叫不动产包括：1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】地产是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房产、地产两者间的关系房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：1、实物形态上看，房产与地产密不可分2、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格3、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。【第一节：房地产基本概念】房地产的经济特性1、生产周期长2、资金密集性3、相互影响性4、易受政策限制性5、房地产的保值增值性

房地产的特性

房地产的自然特性

1、位置的固定性2、使用的耐久性3、资源的有限性4、物业的差异性【第一节：房地产基本概念】房地产类型按用途：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊目的（车站、机场、医院等）、综合房地产。按开发程度：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。按建筑结构：钢、钢砼、砌体、木、塑料、薄膜冲气。按结构形式：墙体、框架、筒体等。按层数和高度：低层、多层、高层、超高层。【第一节：房地产基本概念】房地产业

以土地和建筑物为经营对象，包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。

房地产开发房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。【第一节：房地产基本概念】

房地产市场分类一级市场——政府出让土地予开发商的市场（也称土地市场）二级市场——开发商出售商品房予消费者的市场（也称“一手房”市场）三级市场——消费者将已购商品房再转让的市场（也称“二手房”市场）【第一节：房地产基本概念】

房地产价格房地产价格构成：土地价格和建筑物及其附属物价格的统一，是土地价值和房屋价值的货币表现形式。房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格：指单位面积或单位建筑面积的价格，它可以反映房地产价格水平的高低。

房地产价格

楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价格/总建筑面积=土地单价/容积率【第一节：房地产基本概念】

土地价格1、房屋建筑成本2、流通费用3、税金4、利润房地产价格

房屋价格

房地产价格构成1、土地出让金或征地费2、拆迁安置补偿费3、城市土地开发费4、土地开发利润【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】【第一节：房地产基本概念】房地产价格的影响因素

1、房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）

2、房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等

3、小区外部的配套设施（医院、银行、超市、农贸市场、学校、美容院等）

4、小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）

5、房屋的市场价格定位

6、房屋的供需状况

7、物业管理公司的口碑

8、房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少

10、政府因素、土地价格的变动

11、其它因素森茂山莊项目部【第一节：房地产基本概念】【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按所有制分：国有土地和集体土地

国有土地：在我国社会主义制度下，属于全民所有的土地叫国有土地。其中：城市和建制镇建成区的土地，都属于国家所有；在乡村和城镇郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、林场、牧场、渔场、草场的土地；国有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都属于国家所有。集体土地：是指农村集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。【第二节：土地及地产知识概要】

我国的土地制度土地所有制：在我国，先行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地使用权：是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的权利。土地使用权可以依法转让。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地

城市用地可以分为九类：

1、居住用地2、公用设施用地（含商业用地）3、工业用地4、仓储用地5、对外交通用地6、道路广场用地

7、市政公用设施用地8、绿化用地9、特殊用地【第二节：土地及地产知识概要】国有土地使用权的取得方式

国有土地使用权的取得方式：土地使用权出让、转让、划拨三种形式。1、土地使用权出让：是指人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。拍卖：是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。招标：是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

国有土地使用权的取得方式2、土地使用权转让：是指合法拥有土地使用权的自然人、法人和其它组织，通过买卖等方式将土地使用权转移给他人的行为。3、土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按开发程度分：生地、熟地1、生地：是指空地、田地、未开垦地等不具备直接使用条件的土地。2、熟地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。

三通一平：是指土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。【第二节：土地及地产知识概要】

土地分类——按用途分类土地按用途分类及使用年限确定：1、居住用地——70年；2、工业用地——50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年；4、商业、旅游、娱乐用地——40年；5、综合或者其他用地——50年。另外，加油站、加气站用地为——20年。

注意：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有限的，不同开发用途的土地使用年限不一样。开发企业在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行。【第三节：房屋建筑工程概论】房屋的分类——按使用功能分类1、住宅2、工业厂房和仓库3、商场和店铺4、办公楼5、宾馆酒店6、文体娱乐设施7、政府和公用设施8、多功能建筑*Townhouse万科城【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的种类

住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。低层：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。多层：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-6层，一般采用砖混结构。多层房屋通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。小高层：一般把7层至10层的建筑称为“小高层”。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点。高层：11层以上30层以下、最高高度到100M的建筑物。超高层：30层以上（不包括30层）、最高到100m以上的建筑物。【第三节：房屋建筑工程概论】一期：4+1、6层合园二期：2栋17层小高层三期：3栋24层高层*康桥蓝湾【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按楼体结构形式分类：1、砖木结构2、砖混结构3、钢混框架结构4、钢混剪刀墙结构5、钢混框架一剪刀墙结构6、钢结构【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合板楼：板楼一般建筑层数不会超过12层。长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。

板楼的优势：结构设计将朝阳面让位于居室，通风采光条件优于其它结构。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按建筑结构：板楼、塔楼、板塔结合塔楼：一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯/两梯四户到12户。塔楼的优势：节约土地资源；塔楼多采用大框架结构，除少数承重梁之外，户内分隔墙基本都可以拆改，灵活分割户型；塔楼结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。塔楼的劣势：塔楼每层都有部分住户的采光、通风、景观等条件比较落后。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，这样的地方被称为“灰色空间”。【第三节：房屋建筑工程概论】

板楼、塔楼*水星·香榭里【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋户型结构分类，主要分为：1、普通单元式住宅2、公寓式住宅3、复式住宅4、跃层式住宅5、花园洋房式住宅6、小户型住宅（超小户型）*温馨浪漫的复式楼【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，但层高要低于跃层式住宅（复式设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米）。复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。【第三节：房屋建筑工程概论】*大气豪华的跃式楼经典花园洋房*融科·檀香山【第三节：房屋建筑工程概论】

【第三节：房屋建筑工程概论】

住宅分类：按房屋政策属性分类：1、廉租房2、已购公房（房改房）3、经济适用住房4、住宅合作社集资建房等5、商品房【第三节：房屋建筑工程概论】

商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。商品房的“五证”“两书”：

“五证”包括《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》《商品房预(销)售许可证》。“两书”：新建住宅《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。【第三节：房屋建筑工程概论】*1987年深圳东晓华园—中国第一个商品房住宅小区【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式：1、砖混结构住宅砖混结构住宅：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住宅一般在5层、6层以下。【第三节：房屋建筑工程概论】商品房的结构形式以其承重结构所用其所用的材料来划分：2、砖木结构住宅砖木结构的住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑，楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好，整体性强，搞腐蚀，耐火能力强，经久耐用，多用于高层住宅。具体又分框架、框架剪刀墙结构等。【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的层高：指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。住宅的净高：层高和净高的关系可用公式“净高=层高-楼板厚度”来表示，即层高和楼板厚度的差叫做净高。进深、开间可以衡量房屋的通透性，进深太深，房屋的通透性就会比较差，空气质量不高。

*房间进深16.5米/房间开间8.8米*卧室进深6米/卧室开间4.4米*客厅进深6.5米/客厅开间8.8米【第三节：房屋建筑工程概论】住宅的进深：通常指房间长度。住宅的开间：通常指房间宽度。【第四节：销售知识与案例分析】商品房销售方式：按其交房方式不同，可分为商品房的现售和预售两种；

商品房预售条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益

住宅的产权：一般是指住宅的所有权。住宅的所有权，是一种民事法律关系，指的是在法律规定的范围内，对住宅全面支配的权力。

住宅的所有权一般包括对房屋的占有、使用、收益、处分四个方面，这四个方面也构成了住宅所有权的四项基本内容。【第四节：销售知识与案例分析】住宅权益1、住宅的占有权：一般由所有权人来行使。当使用权与所有权相分离的时候，占有权就为使用人行使——比如出租，当使用权发生转移时，占有权也随之转移。2、住宅的使用权：对住宅使用的权力称住宅的使用权。使用权的人，既可以是所有权人本人，也可以是租房人等。在占有权和使用权暂时不归房主所有时，房主的所有权并未丧失。3、住宅的收益权：是指房主利用住宅、房产等产生某种利益的权力，比如出租收益。4、住宅的处分权：由房主行使。只有房主才有权力处分住宅、房产、如继承、赠予、变卖、抵押等。但当房屋、住宅作为抵押物抵押给债权人时，债权人拥有房屋的处分权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：1、产权证书：是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。2、使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有房产。3、公房：也称公有房产，国有房产。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的房产，在房产未出售之前，房产的产权归国家所有。目前居民租用的公有房产，按房改政策分为两大类：一类是可售公有房产，一类是不可售公有房产。均为使用权房。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：4、不可售公房：根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有房产。5、已购公房：又称售后公房，就是购买的公有房产。6、单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。7、共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。【第四节：销售知识与案例分析】房屋分类：1、期房：在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，只要还没办理房地产初始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。

2、现房：按照我国销售商品房“现房”的规定，只有领取了《房屋所有权证》的商品房才叫“现房”。在销售商品房的过程中，现房销售不需要“销售许可证”，购房者只需查看《房屋所有权证》，在签合同的时候也必须使用国土房管局印制的标准合同。【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。4、二手房：经过二次转手交易的房子叫做二手房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。5、尾房：一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。*世界最大的烂尾楼韩国柳京饭店【第四节：销售知识与案例分析】房屋产权分类：6、烂尾房：是指由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，无法回收前期投资，无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：1、一次性买断价：指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。2、定金：为保证合同的履行，买方预先向销售者卖方交纳一定数额的钱款。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如无约定，卖方违约时，“定金”双倍返还；买方违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%。3、订金：目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：

定金与订金的区别，主要表现在：

1)、从合同、依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2)、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还订金的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3)、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。4)、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——价格篇：4、违约金：是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。5、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。6、起价：也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇1、商品房销售面积：商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购买房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积=套内实际建筑面积+公摊面积例：某房源广告：玉园小区、112㎡、30万，其中的112㎡即为商品房的销售面积。*套内面积㎡【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇2、套内建筑面积：商品房的套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇3、套内使用面积：套内房屋使用面积为房屋使用空间的面积，按以下规定计算：1)、套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；2)、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3)、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4)、内墙面装饰厚度计入使用面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

4、套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积。商品房的套内境况体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算法为：1）、共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。2）、非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

5、套内阳台建筑面积：按照《建筑面积计算规则》的规定，套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：1）、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2）、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；3）、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4）、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇6、公用建筑面积：又称公摊。分摊的公用建筑面积为每幢楼内的公用建筑面积。公用建筑面积由两部分组成：1）、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房以及其他为该建筑服务的专用设备用房；2）、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积（如地下车库、仓库、人防工程等）另外，购房人所受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，要在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。

公用建筑面积不包括仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房不计入公用建筑面积。【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇分摊的公用建筑面积计算：根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积计算公式如下：1）分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数2）公用建筑面积=整幢建筑的面积-各套套内建筑面积之和已作为独立使用空间（如租售的地下室、车棚、人防工程地下室）的建筑面积3）公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和【第四节：销售知识与案例分析】销售专业术语——面积篇

7、面积计算公式汇总：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面