秦皇岛房地产市场及市中心项目开发认知分析报告

秦皇岛市居民购房意向调研分析报告┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉秦皇岛市房地产市场及昌德公司市中心项目认知分析报告（部分草案）2004年5月26日秦皇岛市房地产市场及昌德公司市中心项目市场认知分析报告一、本次调查及实施情况介绍1．调查方式本次调查采用的问卷路遇调查和深度访谈相结合的方式2．样本及样本数量本次调查问卷共有27个大题，每份问卷又包含了162个信息簇，共印制了1150份，发放1150份，收回有效问卷1000份，达到了市场调查对样本信息量及样本规模的要求。3．调查实施与控制本次调查从5月23日至今5月25日止，共计30小时左右；参加本次调研的访员共计15人，录入统计用时18小时。4．调研区域本次调查覆盖秦皇岛市海港区、北戴河区，以海港区为主。5．被访者的情况本次调查在访问对象的选择上，基本上做到男女比例的平衡，在年龄的控制上，选择在20至60岁之间；访问对象职业集中在个体劳动者、职员、企业管理者、医生、党政机关干部、公务员、工人等显著的职业形态，具体情况见附表。二、秦皇岛市居民理想的户型1．总体情况有购房意向的居民对房地产的位置选择以市中心居多，通过调查可以看出该趋势非常明显，详见下表统计结果：位置东部东北部东南部北部西部西南部西北部南部市中心无所谓数量32164289262628214118比例5．3%2．7%0．7%4．7%15.3%10%1%4．7%35．7%20%有购房意向的居民对户型的选择上偏爱二室一厅、二室二厅、三室一厅和三室二厅这四种户型，而其中尤以二室一厅和二室二厅的户型最受居民喜爱。户型一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅复式结构跃层楼中楼数量181561501101101612246比例2．9%26%25%18．3%18．3%2．66%2%4%1%在住房面积的选择上，有购买意向的居民也有明显的偏好，多数集中在60-100平米之间。面积60平米以下61-80平米81-100平米101-120平米121-150平米151-200平米201平米以上数量321722069472186比例5．3%28．7%34．3%15．7%12%3%1%从居民户型选择与面积选择的交叉分析来看，居民所选择的二室一厅住房的面积多在61-80平米，二室二厅的住房面积多在61-100平米，三室一厅的住房面积也集中在81-100平米左右。详见下表一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅60平米以下242820061-80平米415411626481-100平米06213010048101-120平米02185090121-150平米0016862备注此表为该两项交叉的总表，上述数据为绝对值2．购房目的对住房户型和住房面积的影响首次置业满足居住需求的居民首选二室一厅和二室二厅的住宅，经济条件较好的居民会选择三室一厅和三室二厅，但这部分居民所占的比例与上述人群在规模上有较大的差距。但为子女购房的居民在户型选择上从二室一厅到三室二厅有了更多的选择，而且表现出了对大户型的偏好趋势。首次置业满足居住需求的居民对户型的选择表户型一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅数量1010811482564比例2．7%28．9%30．5%22%15%1%为子女购房的居民对户型的选择表户型一室一厅二室一厅二室二厅三室一厅三室二厅四室二厅数量2243422202比例1．9%23．1%32．7%21．2%19．2%1．9%首次置业满足居住需求的居民在住房面积的选择上也表现出了一定的趋向性特征，即集中在61-100平米之间。详见下列表格60平米以下61-80平米81-100平米101-120平米121-150平米151-200平米201平米以上1814213848201024．8%37．6%36．5%21．2%12．7%2．6%0．5%3．年龄对住房户型和住房面积的影响不同年龄层次居民的生活观念和生活方式有所不同，反映在对住房户型、住房面积的选择上，也有所差别。调查显示，21-25岁的居民选择二室一厅住房的比例高于二室二厅，而26-30岁或31-40岁的居民选择二室二厅的比例则高于二室一厅。这三种不同年龄层次的人群在对住房面积的选择上，也反映了同样的趋向性差异。详见下表：户型二室一厅二室二厅21-25岁725226-30岁606231-40岁5646面积61-80平米81-100平米101-120平米21-25岁84703826-30岁56824631-40岁6688524、收入水平对住房户型与住房面积选择的影响收入水平越高的人对大户型需求就越强，对住户面积要求越高。附：秦皇岛市居民购房意向调研平面统计图表目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目名称与承办单位 11.2研究工作的依据、内容及范围 11.3编制原则 31.4项目概况 31.5技术经济指标 51.6结论 6第二章项目背景及建设必要性 82.1项目背景 82.2建设的必要性 9第三章建设条件 113.1项目区概况 113.2建设地点选择 错误！未定义书签。3.3项目建设条件优劣势分析 错误！未定义书签。第四章市场分析与销售方案 134.1市场分析 134.2营销策略、方案、模式 14第五章建设方案 155.1建设规模和产品方案 155.2建设规划和布局 155.3运输 185.4建设标准 185.5公用工程 205.6工艺技术方案 215.7设备方案 215.8节能减排措施 24第六章环境影响评价 256.1环境影响 256.2环境保护与治理措施 266.3评价与审批 28第七章项目组织与管理 297.1组织机构与职能划分 297.2劳动定员 297.3经营管理措施 307.4技术培训 30第八章劳动、安全、卫生与消防 318.1编制依据及采用的标准 318.2安全卫生防护原则 318.3自然灾害危害因素分析及防范措施 328.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 328.5消防编制依据及采用的标准 348.6消防设计原则 358.7火灾隐患分析 358.8总平面消防设计 358.9消防给水设计 368.10建筑防火 368.11火灾检测报警系统 378.12预期效果 37第九章项目实施进度 389.1实施进度计划 389.2项目实施建议 38第十章项目招投标方案 4010.1招标原则 4010.2项目招标范围 4010.3投标、开标、评标和中标程序 4010.4评标委员会的人员组成和资格要求 42第十一章投资估算和资金筹措 4311.1投资估算 4311.2资金筹措及使用计划 45第十二章财务评价 4712.1费用与效益估算 4712.2财务分析 48HYPE