2023年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试备考题库附带答案卷9

米宝宝科技2023年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试备考题库附带答案题目一二三四五六总分得分第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(单项选择题)(每题2.00分)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。如果采用收益法估价，经调查，在估价时该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5%，则收益价格为（）万元。A.3752.92B.3786.20C.3875.70D.3892.442.(单项选择题)(每题2.00分)某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%—10%。本次估价的价值类型为（）。A.快速变现价值B.投资价值C.谨慎价值D.现状价值3.(多项选择题)(每题1.00分)某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：拍卖估价时，采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用的建筑面积应为（）m2。A.22500m2B.20000m2C.大于22500m2D.无法确定4.(多项选择题)(每题1.00分)某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。对该房改房进行估价时，表述不正确的是（）。A.利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格B.利用成本法估价时，应估价估价对象含土地出让金下的房屋重新购建价格C.利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应补交的土地使用权出让金或土地收益D.该房地产估价时，需要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题5.(单项选择题)(每题2.00分)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表3-1： 表3-1基本情况表 名称 建筑面积/m2 建筑基底面积/m2 房屋结构 建筑物重置单价/（元/m2） 建筑物成新率 店面 1000 1000 砖混 800 90% 仓库 2000 2000 砖木 500 85% 住宅 1500 1500 砖混 650 90% [2008年真题]如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。A.耕地占用税B.征地管理费C.耕地开垦费D.新增建设用地有偿使用费6.(单项选择题)(每题2.00分)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为20万m2、容积率为2.5的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法（史家之言:应为动态分析法，下同）进行估价。采用现金流量折现法进行估价时，正确的做法是（）。A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对三期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总7.(单项选择题)(每题2.00分)甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查：甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款欠款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在价值时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500万元。[2011年真题]拍卖变现时的费用及税金不包括（）。A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税8.(单项选择题)(每题2.00分)甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000m2的商品房。至2010年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2012年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（）。A.2010年12月B.2012年7月C.项目转让之日D.项目建成之日9.(单项选择题)(每题2.00分)甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表3-1： 表3-1基本情况表 名称 建筑面积/m2 建筑基底面积/m2 房屋结构 建筑物重置单价/（元/m2） 建筑物成新率 店面 1000 1000 砖混 800 90% 仓库 2000 2000 砖木 500 85% 住宅 1500 1500 砖混 650 90% [2008年真题]如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是（）。A.店面内的装修装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定B.因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价C.评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定D.甲公司可自行委托估价机构评估店面价值10.(单项选择题)(每题2.00分)注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重11.(单项选择题)(每题2.00分)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。在接洽过程中，李某可以承诺（）。A.现场勘查后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告B.评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自已亲自估价D.由自已亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告12.(多项选择题)(每题1.00分)估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。如果该企业的财务数据能客观反映同类商业的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该房地产价值时，（）。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益13.(单项选择题)(每题2.00分)某市规定自2013年4月1日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的1%计征，调整为按照转让所得的20%计征。张某于2013年4月15日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低。房屋登记资料显示该套住房为张某于2009年8月27日购得。为合理确定张某应缴纳的个人所得税额，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。注册房地产估价师应当在估价报告的（）内容中对该税收政策调整进行阐述。A.估价假设与限制条件B.市场背景描述与分析C.风险提示说明D.估价测算过程14.(单项选择题)(每题2.00分)某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在价值时点为（）。A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.815.(多项选择题)(每题1.00分)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是()。A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化16.(多项选择题)(每题1.00分)由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。现甲对估价结果有异议，正确的做法是（）。A.向当地估价专家委员会申请鉴定B.向原房地产估价机构申请复核估价C.提起行政诉讼D.申请仲裁17.(多项选择题)(每题1.00分)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B.无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金18.(单项选择题)(每题2.00分)某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕，该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。该医院应与（）接洽购买综合楼事宜。A.被拆迁人B.拆迁人C.建筑物拆除方D.政府规划主管部门19.(单项选择题)(每题2.00分)某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。[2013年真题]本估价项目最适宜采用的估价方法是（）。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损害前后价差法20.(单项选择题)(每题2.00分)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益21.(单项选择题)(每题1.00分)在房地产项目中，开发的方案是多种多样的，我们要对多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最具操作性的一种，这体现了房地产开发项目策划具有（）。A.创新性B.前瞻性C.系统性D.多样性22.(单项选择题)(每题2.00分)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2，装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建筑面积）；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。A.178.71B.1313.25C.1170.39D.933.0723.(单项选择题)(每题2.00分)甲房地产开发公司拟投资开发一个大型居住区，预计工程全部完工需要三年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后三年内该地区的住宅空置率会从目前的2%上升至10%左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是（）。A.因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B.因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C.该部分士地的价值等于该部分土地占全部士地的份额乘以项目全部土地的价值D.该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价24.(单项选择题)(每题2.00分)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（）。A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整25.(单项选择题)(每题2.00分)（一）某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同。经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位，收益归全体业主所有。目前该广告位已对外租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。本次住宅转让估价的估价对象范围应为（）。A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权26.(多项选择题)(每题1.00分)某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是()。A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化27.(单项选择题)(每题2.00分)某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积为1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。能否改建的最终批准权在()。A.政府房地产管理部门B.政府规划管理部门C.政府土地管理部门D.上级总公司28.(单项选择题)(每题2.00分)某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩佘租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。[2014年真题]采用收益法测算地下一层租金收益时，正确的做法是（）。A.应充分考虑各店面租约租金的限制B.只需考虑低租金店面剩余租期内租约租金的限制C.若低租金的优惠条件不可延续，则不需考虑租约租金的限制D.不考虑各店面租约租金的限制，以目前市场租金水平为准29.(单项选择题)(每题2.00分)某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。

评估中房地产市场状况应选择（）。A.集资建房之日B.距离上市6个月之日C.法院判决之日D.发放房地产权证之日30.(单项选择题)(每题2.00分)某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30目，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。[2007年真题]若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（）。A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值B.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准D.作价出资价格应较评估出的价值低31.(多项选择题)(每题1.00分)某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。下列关于房地产损害赔偿估价的表述中，正确的是（）。A.损害赔偿估价包括正价值估价和负价值估价，不包括相关经济损失估价B.损害赔偿估价容易找到类似损害的赔偿实例C.损害赔偿估价对建筑专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定D.对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用比较法进行估价32.(单项选择题)(每题2.00分)某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。[2013年真题]导致两个估价结果差异较大的因素不包括（）。A.房屋渗漏情况B.房屋购置原价C.修缮工期长短D.房屋使用人数33.(单项选择题)(每题2.00分)某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2，装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建筑面积）；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。A.100B.200C.240D.30034.(多项选择题)(每题1.00分)甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。采用成本法估价时，应（）。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值35.(多项选择题)(每题1.00分)钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是2000年2月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：价格评估所依据的市场情况应为()。A.当前房地产市场情况B.实施拆迁时的房地产市场情况C.拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况D.纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况36.(单项选择题)(每题2.00分)某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/㎡。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/㎡，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。报酬率为9%，折现率为13%。该在建工程的销售费用和销售税费总额为()万元。A.128.11B.208.72C.223.30D.272.3037.(单项选择题)(每题2.00分)某宗房地产2013年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2013年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日到10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2011年1月1日的价格指数为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（）元/m2。A.2300.22B.2401.22C.2502.22D.2302.2238.(单项选择题)(每题2.00分)某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。抵押贷款首次月还款额为()元。A.3326.78B.3404.96C.3486.77D.3504.6739.(单项选择题)(每题2.00分)某地块规划用途是商业用地，该地块上有一个旧的建筑物。该地块的出让起始日期是2005年6月30日，出让年限为40年。W公司欲购买该地块开发一个四星级酒店，在2008年年底拆除该旧建筑物时花费60万元，拆除的旧料折价10万元。开发建设的四星级酒店是框架结构，开发期为3年。在2008年年底委托某房地产估价机构用市场法评估的该地块在空地状况下的价格为1850万元，（在建设用地出让合同中约定，在无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿）则：2012年6月30日用成本法求取该四星级酒店价格，计算建筑物折旧时，考虑土地使用权剩余年限影响的建筑物经济寿命应为（）。A.33年B.59.5年C.60年D.33.5年40.(多项选择题)(每题1.00分)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。7.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（）。A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格41.(单项选择题)(每题2.00分)某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为委托人办理续期贷款提供价值参考数据。该大厦地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为二年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面15%左右，这部分店面剩佘租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。[2014年真题]采用比较法，测算地下一层房地产估值时，若选择该大厦首层作为可比实例，则必须进行（）。A.交易情况修正B.市场状况调整C.实物状况调整D.区位状况调整42.(单项选择题)(每题2.00分)甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。采用比较法和收益法进行测算时，若比较价值为收益价值的1.2倍，则被征收房屋的价值一般宜采用（）。A.比较价值B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值43.(单项选择题)(每题2.00分)某酒店一楼有一空调机房，建筑面积为250m2。空调主机于1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别，改换空调主机的净支出为()万元。A.530B.472C.455D.45044.(单项选择题)(每题2.00分)某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。卖方实际得到的价格为（）元/m2。A.2325B.2500C.2560D.262545.(单项选择题)(每题2.00分)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益46.(单项选择题)(每题2.00分)甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000m2的商品房。至2010年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙