房地产金融与投资-中央财经大学中国大学mooc课后章节答案期末考试题库2023年

房地产金融与投资_中央财经大学中国大学mooc课后章节答案期末考试题库2023年等额本金住房抵押贷款每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）

参考答案:

错误

假设借款人从一银行借了一笔30年期，200000元的贷款，年化贷款利率为5%，按月等额本息还款，贷款规定如提前还款，借款人应支付提前清偿本金的2%作为提前清偿罚金。借款人在持续还款十五年之后，有机会从另一家银行借贷到一笔与尚未偿还完贷款的本金剩余金额相同的新贷款，该新贷款的年化利率为3.5%，但借款人需以现金支付再融资的前期相关费用2500元。请问该借款人再融资总成本的回报是多少？

参考答案:

22.93%

假设有一个200,000元住房抵押贷款，30年贷款期，4%的合约年利率，假设一年之后市场利率上升至6%，请问该住房抵押贷款的账面价值相较于市场价值贬值了多少？

参考答案:

39175.90元

假设有一套房子的评估价格有200000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，5%的利率，30年；2）70％的贷款，4%的利率，25年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分20000元看作一个新的贷款，请计算该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数）

参考答案:

8.47%

向银行争取建设贷款是房地产企业融资的首选，但这要求房地产开发商有足够的股本金。通常房地产开发商拥有的股本金至少要达到30%。

参考答案:

正确

美国的建设工程抵押贷款的贷款额度一般上限为土地与建筑物总价值的70%。

参考答案:

错误

贷款利率由预期的真实利率、()和预期通货膨胀三部分组成：

参考答案:

风险补偿

可变利率房地产抵押贷款产品ARM3（ARMIII）是指：

参考答案:

设置利率调整上限的可变利率抵押贷款

假设一房地产开发商在4年前借贷了一笔5000000元的房地产开发抵押贷款，偿还方式为等额本息模式，贷款期为15年，合同年化利率为6%。然而4年后市场利率下降到4%，为了保障贷款机构的收益，该合同设置了收益率维护溢价条款，以保障贷款人不管是否存在提前清偿或者再融资，都能够获得6%的收益。请问在上述情况下，如果房地产开发商提前清偿贷款，需要缴纳多少收益率维护溢价？

参考答案:

429862.54元

现有一个30年的可变利率的等额本息住房抵押贷款合约，本金为800000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个3-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过3%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第二年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.8%，请问该合约第二年调整之后的贷款利率是多少？

参考答案:

7.8%

美国商业地产长期抵押贷款比较常见的清偿结构是（）。

参考答案:

气球膨胀式付款方式

为了资产隔离，是属于SPV产生的原因之一。

参考答案:

正确

住房产权所有人属于住房抵押贷款证券化的主要参与者。

参考答案:

错误

提前还款风险不属于住房抵押贷款证券化可能面临的风险之一。

参考答案:

错误

以下哪一家信用评级机构（）不属于国际上公认的最具权威性的专业信用评级机构：

参考答案:

大公国际信用评级机构

以下哪一项（）不属于不同交易结构下的房地产抵押贷款证券化类型：

参考答案:

信用证

以下哪一点（）不属于房地产抵押贷款证券化对金融机构的作用：

参考答案:

提高金融机构的负债率

现有一个30年的可变利率的等额本息住房抵押贷款合约，本金为800000元，合约可变利率由1年期的T-Bill(美国国债）利率加上2%的溢价，每年调整一次，该可变利率住房抵押贷款合约设置有一个3-6的利率上限（每年合约利率变动不能超过3%，贷款期内利率总变动幅度不能超过6%），该合约签订时的初始利率是5.5%。假设在第二年调整的时候，1年期的T-bill的利率为5.8%，假设在第三年调整的时候，1年期的T-bill的利率为6.8%，请问该合约第三年调整之后的贷款利率是多少？

参考答案:

8.8%

（）是目前房地产金融市场最发达、房地产金融产品种类最丰富、房地产金融制度体系最健全的国家。

参考答案:

美国

假设有一套房子的评估价格有200000元，目前共有两种等额本息抵押贷款方案：1）80％的贷款，5%的利率，30年；2）70％的贷款，4%的利率，30年。如果将第一种贷款方案的增量借款部分20000元看作一个新的贷款，请计算该增量借款部分贷款的真实借款成本？（计算过程保留2位小数）

参考答案:

11.00%

资产证券化运行机制中最核心的设计是（）：

参考答案:

风险隔离机制

假设您从银行借贷了一笔只息抵押贷款400,000元，年利率为8%，贷款期限为2年，求您每月的还款额是多少？

参考答案:

2666.7元

现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？

参考答案:

7.20%

现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为70000元，贷款年化利率为7.75%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？

参考答案:

8.00%

现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款应设定的APR是多少？

参考答案:

7.20%

现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，请问该贷款应设定的APR是多少？

参考答案:

7.20%

假设一笔贷款金额为$15,000的等额本息住房抵押贷款，利率为6.9%，分4年还清贷款，那么每月需要还款多少钱？

参考答案:

$358.5

影响房地产抵押贷款收益的一共有如下（）变量：

参考答案:

付款期的总期数、年利率、现值、每期付款金额、未来值

复利能收获多少和两个主要因素有关：（）

参考答案:

利率和时间

下面哪种（）不属于较新出现的房地产经营业态？

参考答案:

房屋中介

房地产金融通过（）和购房者未来收入情况，给购房者提供住房按揭贷款或者相关抵押贷款产品服务。

参考答案:

个人征信状况

新加坡房地产金融体系的最大特色是（）。

参考答案:

住房公积金体系

下面哪种表述符合房地产抵押贷款提前清偿的衰竭效应的原理：

参考答案:

在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势

现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取本金2%的贷款手续费，假设借款人只会持有该贷款15年，假设该贷款设置有3个点的提前清偿贷款罚金，请问该贷款的真实贷款成本EBC是多少？

参考答案:

7.33%

在什么情况住房抵押贷款真实成本EBC与住房抵押贷款设定的APR相等？

参考答案:

借款人一直会持有该住房抵押贷款到期

现有一笔30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金为60000元，贷款年化利率为7%，该贷款按月还款，贷款银行规定向借款人收取3000元的贷款费用（originationfee），假设借款人会一直持有该贷款到期，请问该贷款的借款人的真实贷款成本EBC是多少？

参考答案:

7.52%

在美国，贷款费用（OriginationFees）属于住房抵押贷款的法定费用。

参考答案:

错误

自我国，住房抵押贷款的相关费用中不包括评估费。

参考答案:

错误

住房抵押贷款提前清偿的衰竭效应表现在，在贷款发放的初期，房地产抵押贷款的提前偿还率呈现上升的趋势。

参考答案:

正确

当房地产抵押贷款存在融资成本时，贷款的真实贷款成本利率往往要低于合同利率。

参考答案:

错误

美国房地产金融体系的最大特色是（）。

参考答案:

住房抵押贷款资产证券化

美国房地产市场存在一个住房抵押贷款疼痛阀值，该疼痛阀值的含义是，一旦住房抵押贷款利率突破（），除非房价降到足够低的水平，否则卖家将面临严重的房产出售困难。

参考答案:

6%

美国如下各类资产平均收益率和风险的高低排列，如下哪个高低排列顺序是正确的？

参考答案:

股票>住房资产>国库券、债券等固定收益类资产

现有一30年的等额本息住房抵押贷款，贷款本金65，000元，贷款年化利率6%，该贷款按每月还款，请问该住房抵押贷款每月的还款额是多少？

参考答案:

389.71元

如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择真实贷款成本（EBC）最低的贷款。

参考答案:

正确

住房抵押贷款的市场价值是贷款人或投资者为获得贷款余额而支付的金额。

参考答案:

正确

如果不同抵押贷款合同的贷款额和贷款期限相同，则应选择以下哪种特征的贷款：

参考答案:

真实贷款成本（EBC）最低的贷款

在任何抵押贷款再融资决策中，已知当前贷款余额和每期还款额的情况下，以下哪一个要素是不需要考虑的：

参考答案:

原抵押贷款合同的利率

如果两种投资资产的回报存在正相关，将它们进行组合投资时会投资风险。

参考答案:

减少##%_YZPRLFH_%##减小##%_YZPRLFH_%##降低

将房地产资产纳入投资组合中，可以带来效应。

参考答案:

多样化

两种资产均具有正的投资回报率，且两者回报率，将该两种资产进行投资组合可以实现零风险水平下正的投资回报率。

参考答案:

完全负相关

房地产资产可以对冲。

参考答案:

通货膨胀

关于房地产投资的回报率，以下哪一项陈述不正确？

参考答案:

比较房地产实物投资和房地产投资信托的历史回报率，房地产投资信托具有更高的回报率，所以房地产投资信托是更好的投资选择

以下哪种方式不能带来房地产投资的多样化效应：

参考答案:

投资地标资产

关于效率曲线的以下哪一项陈述不正确？

参考答案:

由股票和债券两类投资组成的效率曲线位于由股票、债券和房地产资产三类投资组成的效率曲线上方

关于投资组合的以下哪一项陈述不正确？

参考答案:

投资组合收益的方差是投资组合中个别资产收益方差的加权平均值

关于财务杠杆和风险的关系，以下哪个表述正确？

参考答案:

对于房地产投资项目来说，债务比例越高，风险越大

如何比较以下两个资产的投资机会：资产甲的期望回报率为10%，对应于标准差2%；资产甲的预期回报率为12%，对应于标准差4%。

参考答案:

两者无法比较，取决于投资者的风险态度

以下哪个最恰当的描述了“分割IRR”的过程？

参考答案:

将IRR作为折现率，分割运营的现金流的现值和资产销售的现金流的现值的比例

以下哪个指标不代表风险程度

参考答案:

平均回报率

考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。该项目的三种可能情景如下：悲观的情景-NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。最有可能的情景-NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。乐观的情景-NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。该物业将以2,200,000美元的价格出售。上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。c.该投资项目的期望内部收益率对应的方差为____%。（保留2位小数）

参考答案:

0.03

考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。该项目的三种可能情景如下：悲观的情景-NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。最有可能的情景-NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。乐观的情景-NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。该物业将以2,200,000美元的价格出售。上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。b.该投资项目的期望内部收益率IRR为____%。（保留2位小数）

参考答案:

10.01##%_YZPRLFH_%##10.02

考虑一个房地产投资机会，项目售价为2,000,000美元。该项目的三种可能情景如下：悲观的情景-NOI第一年将为200,000美元，然后在5年的持有期内每年减少2％。该物业五年后将以1,800,000美元的价格出售。最有可能的情景-NOI将在未来5年内达到每年200,000美元的水平（水平NOI），该物业将以2,000,000美元的价格出售。乐观的情景-NOI将在第一年达到200,000万美元，并在5年的持有期内每年增长3％。该物业将以2,200,000美元的价格出售。上述三种情景的概率分别为30％，40％和30％。a.在最有可能发生的情景下，该投资项目的内部收益率IRR为____%（不保留小数）。

参考答案:

10

房地产市场的交易不频繁，市场足够多的买方和卖方所导致的风险是____风险。

参考答案:

流动

某房地产资产的税前内部收益率BTIRTRP是12%，投资者可贷仅支付利息的抵押贷款，第二个贷款方案是贷款85%，利率是10.25%，与方案一贷款80%，贷款利率是10%相比，投资者应该选择哪个方案？

参考答案:

无法比较，取决于增量贷款的成本和自有资本投资所要求的回报率之间的关系

某房地产资产的税前内部收益率BTIRTRP是12%，投资者可贷仅支付利息的抵押贷款，第一个贷款方案是贷款80%，贷款利率是10%，计算该投资的股本的收益率

参考答案:

20%

以下对财务杠杆的描述哪一项是不正确的？

参考答案:

当财务杠杆是中性的时候，债务比例越高，股权投资者的回报就越高

贷款人资产的净营业收入中获得百分比的贷款称为:

参考答案:

参与抵押贷款

以下对房地产投资者举债动机的描述哪一项是不正确的？

参考答案:

财务杠杆作用总是积极的

某投资者处于28%的税率水平，欲投资的房地产项目总投资的税后内部收益率ATIRR为8.92%。在不导致消极杠杆率的情况下，该投资者可以支付的最高利率是多少？

参考答案:

12.39%

某房地产资产投资的资金来源是25年期75%的贷款，11.5%的利率。根据31%的税率，该物业投资的ATIRR为7.34%。关于该投资的财务杠杆以下哪种说法正确？

参考答案:

存在负杠杆

税后财务杠杆是积极的，当

参考答案:

ATIRTRP>ATIRRD

贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。如果房产的净营业收入是60,000美元，贷款人允许的12％年利率（每月还款）的15年期抵押贷款的最高金额是多少？

参考答案:

$347,174

贷款人要求最低1.20的债务偿还比率（DCR）。如果房产的净营业收入是60,000美元，那么贷款人允许的最高偿债额是多少？

参考答案:

$50,000

您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。投资者的内部收益率IRR是____%。（保留2位小数）

参考答案:

22.86

您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。该物业投资第五年末的销售净收入CFR是____美元。（取整数）

参考答案:

278415

您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。该物业投资第一年的净现金流NCF是____美元。（取整数）

参考答案:

35753

在大多数国家，房地产资产具有（）的双重属性。

参考答案:

金融投资品与居住消费品

您是某公司的员工，将向潜在投资者提供一个正在出售的小型住宅收益性资产的投资分析。该物业的要价为1,000,000美元;预计将持有该资产5年，每年的租金估计为200,000美元，假设没有空置和催收损失，运营费用占有效毛收入的40％。可贷款80%，利率为10％，为期30年。预计该物业的价值将以每年1％的价格升值，5年后再出售。该物业投资第一年的净营业收入NOI是____美元。（取整数）

参考答案:

120000

以下关于投资决策的描述，哪一项是不正确的：

参考答案:

如果预期内部收益率IRR

小型住宅收益性资产的购买为1,250,000美元，第一年的NOI估计为100,000美元，该年度的债务额为95,000美元，其中93,400美元为利息，其余为本金，年折旧为38,095美元。应税收入为多少？

参考答案:

-$31,495

投资者处于36%的税率范围内。她投资的小商店购物中心的BTIRR为13％，ATIRR为10%。有效税率是

参考答案:

23%

以下哪一项不是进行收益性房地产资产投资的动机？

参考答案:

业务经营需要

在净租赁的模式下，资产运营的可变费用由_____承担。

参考答案:

租户

房地产价值的经济分析的两种思路之二是_____分析，对租户的利润可能体现在（1）增加销售收入;（2）降低运营成本;（3）两者的组合。

参考答案:

位置

衡量和比较资产运营实际收益的指标是_________。

参考答案:

有效租金

房地产价值的经济分析的两种思路之一是_____分析，是市场上的均衡的租金水平取决于经济基础。

参考答案:

供需

业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案：甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付；乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元；丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。对于该业主来说，这三个方案的风险的正确排序：

参考答案:

丙

业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案：甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付；乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元；丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。这三个方案的有效租金的正确排序：

参考答案:

乙>甲>丙

业主正在评估未来五年办公楼租赁以下三种方案：甲：带逐期增长的净租赁方式。第一年租金为每平方英尺15美元，每年每平方英尺增加1.50美元，所有运营费用将由租户支付；乙：毛租赁方式。租金每年每平方英尺30美元，业主负责支付所有运营费用。第一年的费用估计为9美元，之后每年增加1美元；丙：带费用上限与CPI调整的毛租赁方式。第一年的租金为22美元，第一年后租金将随CPI增加幅度而增加，预计CPI每年将增长3％，费用上限为每平方英尺9美元，运营费用的变化与上述相同。使用10％的折现率计算甲方案的有效租金。

参考答案:

17.72%

关于房地产空间市场和资本市场的关系的描述，以下哪一项不正确？

参考答案:

房地产空间市场和资本市场没有关系

房地产开发流动资金贷款属于房地产开发企业的房地产开发建设融资。

参考答案:

正确

由于对于工程建设贷款的偿还没有保险担保，美国很多建筑融资机构会要求工程建设贷款的借款公司购买竣工抵押债券。

参考答案:

正确

德国的（）是德国最大的住房消费贷款人。

参考答案:

存款抵押银行

德国运用（）积极吸收存款。

参考答案:

配贷储蓄系统

德国的（）是国家为解决居民住宅消费资金问题于1924年创立的。

参考答案:

住房储蓄银行

关于新加坡的中央公积金制度，如下论述哪一项是错误的：

参考答案:

目前是单纯为退休公民提供生活保障的强制性储蓄计划

目前（）是亚洲第一个允许跨境资产发行房地产投资信托的国家。

参考答案:

新加坡

1987年，国务院同意“成立（），作为住房资金的信贷、结算中心”，开始出现中国的住房储蓄银行雏形。

参考答案:

蚌埠住房储蓄银行

以下哪一项不是房地产抵押贷款的作用表现：

参考答案