2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试高频考点参考题库答案

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。2023年房地产估价师-房地产估价理论与方法考试高频考点参考题库带答案（图片大小可自由调整）答案解析附后第1卷一.单项选择题(共15题)1.下列房地产实物因素中，（）的分类不同于其他三项。A.土地开发程度B.建筑规模C.空间布局D.建筑物完损状况2.下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是（）。A.限制在居住区内建设某些工业或商业设施B.因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C.对房地产征税或提高房地产税收D.在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产3.在运用（）估价时，不应选取成交价格明显髙于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘。A.收益法B.市场法C.成本法D.假设开发法4.下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（）。A.广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B.没有交换价值也一定没有使用价值C.没有使用价值肯定就没有交换价值D.人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值5.从经济角度上看，下列对土地利用的选择顺序，描述正确的是（）。A.牧场、耕地、放牧地B.居住、办公、工业C.商业、办公、工业D.办公、工业、居住6.利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（）。A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关7.城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势8.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.169.房地产所有权人公开出售房地产时所公布或标出的要价，是（）。A.挂牌价格B.成交价格C.市场价格D.理论价格10.估价上的折旧注重的是（）。A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价值的分摊、补偿与回收C.重置价值的摊销与回攸D.资产市场价值的真实减损11.某套建筑面积为I00m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%,家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.488712.下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。A.同一估价对象的价值并不是唯一的B.同一估价对象的价值是唯一的C.同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D.以上说法均不正确13.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制14.一幢办公楼2010年评估了500万元，贷款乘数是0.7，贷了210万元，同年又从该银行贷款，假设评估价格不变，则该行最多能放款（）万元。A.140B.150C.190D.20015.房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，还会影响()的利益。A.社区B.社会公众C.周围D.周围和社会公众二.多项选择题(共15题)1.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程2.最高最佳利用包括（）上的最佳。A.用途B.规模C.集约度D.档次E.规划3.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（）。A.未来净收益的大小B.获得净收益的可靠性C.获得净收益期限的长短D.获得净收益预期E.估价对象的现值4.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的有（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产5.下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（）。A.挂牌价格通常高于成交价格B.挂牌价格可以作为估价依据C.在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价D.成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同E.通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价6.下列房地产交易中，不需要进行交易情况修正的有()。A.以正常市场价格成交的交易B.急于出售的交易C.以协议方式进行的房地产交易D.公司与其员工之间的房地产交易E.相邻房地产的合并交易7.下列属于建筑物折旧的是()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.结构折旧E.性质折旧8.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)9.下列估价中适宜采用假设开发法的有（）。A.征收补偿估价B.在建工程估价C.出让地块估价D.改变用途房地产估价E.房屋抵押估价10.房地产的独一无二特性导致了（）。A.没有完全相同的房地产供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易不宜采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别，并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大11.下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.物业管理情况B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋空间布局12.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。A.开发成本B.运营费用C.纳税状况D.对未来的信心E.市场利率13.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。下列属于经济折旧的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.正常使用的磨损14.经济适用住宅基准价格由（）构成。A.开发成本B.税金C.经营用房的建筑安装费D.利润E.中介费15.关于投资价值和市场价值的说法，错误的有（ ）。A.市场价值可以采用收益法评估，投资价值不能采用收益法评估B.评估市场价值采用的折现率是与该类房地产风险程度对应的社会一般报酬率C.评估投资价值采用的折现率是某个特定投资者所要求的最高报酬率D.评估投资价值时，净收益应釆用税前净收益E.评估投资价值时，要求对未来净收益估计是客观的三.判断题(共5题)1.正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。()2.某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（）3.某房地产由于空间布局欠佳而引起的折旧属于外部折旧。（）4.某宗房地产买卖合同的约定卖方实得金额为5500元/m2，买卖中涉及的税费均由买家负担，若买方和卖方在买卖交易中应缴的税费分别为交易税费正常负担下成交价格的3%和6%，则该房地产在交易税费正常负担下的价格为5851元/m2。（）5.从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。（）第2卷一.单项选择题(共15题)1.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类3.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假如该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。A.548.19B.558.15C.567.39D.675.404.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的5.基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法6.下列关于合法原则说法错误的是（）。A.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象B.合法原则中所讲的法，是广义的法C.估价对象状况必须依法判定D.合法原则的依据可以是估价对象的不动产登记簿7.某在建工程于2018年4月1日开工，2019年4月30日因故停工，2019年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.148.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值9.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于（）。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素10.开发经营期的起点是()。A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开始预售的日期D.开始销售的日期11.下列选项中属于自物权的是（）。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权12.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.867013.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（）。A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-灭失量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量D.存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量14.下列选项中属于咨询性估价的是（）。A.政府强制拍卖土地拍卖保留价评估B.特定投资者投资价值评估C.证券发行资产价值评估D.异议复核评估15.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5二.多项选择题(共15题)1.下列房地产估价活动中，能够较好的控制评估中的误差的做法有（）。A.选择评估方法时，理论上适用的方法都必须选用B.建立估价报告内部审核制度C.遵循估价程序D.选择适用的估价原则E.过度利用估价假设和限制条件，控制评估风险2.某类房地产2007?2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有（）。A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C.2010年的价格趋势值为6900元/m2D.2011年的价格趋势值为7283元/m2E.2012年的价格趋势值为7634元/m23.房地产的社会经济位置经过一段时间之后可能会发生变化，是因为房地产的（）会发生变化。A.环境景观状况B.对外交通C.外部配套设施D.市场E.用途4.城市规划对房地产使用管制的内容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途5.市场法中权益状况调整的内容包括（）。A.土地使用期限B.容积率C.土地开发程度D.房屋空间布局E.地役权设立6.净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税7.不符合选取标准临街宗地要求的是（）。A.一面临街B.土地形状为正方形C.临街宽度与临街深度的比例适当、D.用途为所在路线区段具有代表性的用途E.容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率8.下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）A.提高购房最低首付款比例B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收D.减少房地产开发用地的供应量E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机9.下列选项中，难以采用比较法估价的有（）。A.特殊厂房B.普通住宅C.存量成套住宅D.博物馆E.在建工程10.成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的()。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近11.可以用于判断房地产估价是否存在估价误差的方法有（）。A.与实际成交价格相比B.与合格估价师的重新估价结果相比C.考察估价程序是否严谨D.考察估价过程方法有无失误E.考察是否遵循估价业务技术规范和职业道德规范12.建筑物折旧的求取方法主要有（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.年限法E.市场提取法13.下列选项中，属于“完全市场”必须同时具备的条件有（）。A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.买者和卖者的人有限C.买者和卖者都有进出市场的自由D.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化14.不属于环境景观的是()。A.大气环境B.水文环境C.声觉环境D.地质环境E.地理环境15.一般人通常对土地最直观的认识是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层E.地面三.判断题(共5题)1.重置成本，也叫重建成本，是指在估价时点时建造与估价对象相同的、全新的建筑物所花费的客观成本。2.成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（）3.建立房地产交易实例库仅仅是比较法估价的需要。（）4.被征收房屋价值的补偿应包括属于被征收人的、被征收人搬不走的不动产价值的补偿，因此其估价对象的财产范围应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产，其中的被征收房屋理应包含室内装饰装修，因此实践中通常将室内装饰装修与房屋一并评估。（）5.在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为未来某个时点的状况，因此估价时点应为未来。()第1卷参考答案一.单项选择题1.正确答案：A,2.正确答案：A,3.正确答案：B,4.正确答案：C