投资社区商业与投资商业街都有什么区别

1投资社区商业与投资商业街都有什么区别？投资社区商业要考虑以下几个因素：<Pclass=pc><Pclass=pc><Pclass=pc>★小区规模、居住人口的密集度。社区规模大孝入住率高低都会直接影响到这个社区商铺未来的发展前景。<Pclass=pc><Pclass=pc>滥<P问c辨la游ss寒=p展c>朗★内居民艰的生数活标拐准和庸消费伟习惯读。业陆主的台收入拌水平撤、消弄费习剂惯、捡年龄素及职流业特仍点会物影响昂该地购区商永铺的味业态言和发贷展。走例如丈：某议小区苹的业故主平铲均年蛙龄在灯30昨岁，若那么蔬该地岩区的塘商铺沟则比摇较适坐合开带办咖说啡厅毒、快韵餐店瓦、练炕歌房趣等，伙满足杠年轻准人娱菊乐休高闲的艺需求吊。相蹲反，霜如果辉业主寄以普铁通阶础层的刷成家圣人士魂居多姥，那坑么这燃一地牺区的矿商铺着就应景以开牢设中鹿低档下的大采众餐怨馆为头主。刺总的甘来说吩，居释民消毙费水浊平的拼高低妙及习余惯，王决定行一个另地域陶商铺著的档件次和吗收入元。电<P倒c济la守ss察=p忆c>妈<P园c钢la碧ss叼=p挂c>宋<P犁c悄la扰ss辟=p傍c>夫★野业态叨配比弟的合络理性堪。这腔主要呜就是贵避免塌太多过同类象产品充互相影冲击忽市常狐假如蹦在一绳个容援纳5竭00评－6剧00闪户的李小区比内，乳开了帖十几恩家美炒容美猛发店宴或超恋市，梦同一东业态邮的商吨铺超莫过了赖小区中内整距体居泽住人飞群的枯总消姿费水袖平，眨形成玉超负浇荷消迹费，营那么垫，这押样的粥社区晌商铺廉总体岔经营醋情况袍都不回会好致，最显终要丽有部含分投遮资者侧撤退晶。衫<P织c城la理ss众=p慕c>睬<P犹c端la界ss盘=p棵c>葡<P肉c针la锈ss待=p熟c>廉■宏商业携街投宇资烟<P府c吊la淡ss番=p柴c>包<P亩c汇la绕ss区=p趴c>瑞<P跃c寨la锹ss猫=p缘c>煤投资怖商业沉街、粪商业妻中心首的商萍铺时奏又应救该考沟虑以鬼下因惠素：趴械<P蒜c捉la灰ss轨=p咸c>侨<P革c足la而ss夫=p弟c>你<P浊c报la是ss短=p傍c>寺★药地段塑、交这通是垒首要怖的。泽地段殊成熟畜、交批通方画便对稿形成牌一条帐好的肆商业生街至孩关重酸要。袄其能员够辐茄射到洞的周搭边区驶域及舰客流绘量的供大小锄直接验影响狗到整须个商往业街丘的发轿展。合锄<P晨c蚀la滤ss蚁=p溜c>梢<P抄c胃la内ss鸣=p垃c>钥<P幸c昌la仓ss牙=p三c>决★刊开发忠商对蠢于业墙态的番规划测、定辜位很朋重要泪。开撇发商鸦在最系初开乡发项告目时拴，业烤态配求比是绪否适离用直婚接影哑响其麦未来往的发三展。蛋什么悦样的天业态刃适合瑞进商姐业街筹或商单业中描心，蓬各种贞业态埋的数洋量如通何确亲定，炒商场顿中一强层摆誓什么段，二兆层摆伞什么慈，都疯是有逃商业庆规律棉的。遮遵循驻一定域的商仆业规约律，敲才可洽以避校免资矿源浪歉费。货投资杏者在押决定河投入席之前拼，可榨以向握开发横商详猴细地马咨询械相关布情况城，否饼则盲泽目投纵资，染一旦厕开发土商没墨有很享好地央驾驭梁整个牢项目气的能芝力，葬就很蔑可能阀失败岸。眯<P纠c兆la治ss否=p贷c>像<P城c颈la绵ss游=p侍c>机<P危c蚕la绝ss分=p朱c>占★归整个骄商业犯街是会否实泰行统郑一的山管理吹。商想业街析后续布配备乐的物顿业管卧理公冲司，杆其管尼理是览否到书位也插直接缩影响已到整堂体商掌业街灵的未榆来发棒展及随走势影。但者如果蛾把一铲个一缺个的婚商铺灾都分当散卖叉出去干，产絮权分溉散，缸开发励商在厚进行丰后期嘴管理竭时难炉度就寒大得舅多。朴按<P拔c产la高ss宣=p丑c>硬<P腰c质la揉ss悠=p灾c>妻<P竖c婚la市ss孟=p狮c>壮★炭商业律街的呈推广绣有无爬完整殃的计必划。丰一个油商业离街的摘商圈共氛围烈及购纲物人冻群的池形成拿和聚沉集，踪大约学需要飞2－酱3年树的时斗间才冶能培乏养出巴来，客而开嫌发商弓在最值初开碗发商熔铺时师，是检否有西推广灵预算所，计悼划是悬否完柳善，宫影响疲商业怨街未伙来的飘发展毅。液<P文c讯la谊ss磁=p猜c>辽<P窑c咸la渗ss仅=p阁c>悉<P廊c气la羞ss鬼=p稳c>筋★势同一矩地段胞商业鱼街是录否过括于雷习同。在同一笨地段刊的雷予同项约目过走多就纲会相妨互分掉散客球流，惧导致暖竞争委加剧昏，甚撒至会昏导致帆商家具的不暗正当铺竞争锹，破夜坏地简区的删商业攻发展轨。但掩这一构点要匆一分社为二巧地看吧待，列因为嘉商业桐还讲肉究一扩种气省氛，袭讲究爱“处扎堆烟”过，所锹以要遭理性袋预算未目标俩人群宾的总索体消黑费能枯力，陶再考获察现膀有的符供应碗是否忙已经浇满足谨了这遍种消沿费需影求，等然后啊再对谁一个原地区春的商舅铺是钳否过篮于雷瞒同作稍出判诵断。肺</摆P>位<!举--访co巡nt廊en拍t-奋->寇<B良R>犬特色暂商业秧街成肿功六皇要素虾几乎仰每一央座国骑际化趴大都援市，谅都有艺一条茫引以芽为自拉豪的奸特色淡商业黎街，浊如法决国的限香榭拘丽舍宴步行罪街、学美国龙纽约与的夕“运唐人读街液”庙步行腹街、甩中国倘上海桃的南湾京路理步行舍街、即北京敲王府奥井步尝行街雷，它奏记载妻着一覆座城转市发社展的袭足迹韵和历寸史，需并成产为这蚁座城滴市的脉标志其性街粘道而幕吸引研着成子千上获万的撤外地唐人。宁在河供北保指定，哲建成倦后的源鑫龙凉湾商德业特荡色街岸，就殿是这住样一伞条黄违金特竹色商腐业街轻。科<P允>鼻<P读?蓝>建亚华北丑路两庙侧的茎鑫龙刮湾、择建华艳批发皮市场瓜、东派风桥锯服装片批发累市场哀等在匙古城千乃至腾全省斤的名下气可竟谓肺“具响当顿当遍”管，这挥些市兴场吸嘴引了脚许多碍人前剖来购备物。但鑫龙高湾特遮色街该的建越成，惕它将备吸引因各地麦的投怒资者敲和经遭营者矿的眼灶球，看未来克将是每保定养商气沉最浓受的一抽条街赚。届<P粒>搁<P训>&胖nb抢sp算;&宜nb符sp隐;&蓝nb轮sp早;竖<S众TR壶ON拥G>皇辐射明</仇ST化RO闲NG景>注<P租>星<P乡>&关nb令sp缩;&弯nb坏sp斧;&推nb祥sp映;该<S扶TR战ON忌G>东笑迎左南来前北往花客<浑/S挤TR逐ON且G>幕餐<P对>&检nb改sp血;&陕nb坡sp磁;&睁nb灾sp祝;艺特色焦商业冤街的烫功能般要辐轿射整将个城尽市而智不是幼仅在巴某一通地区青某一谁范围每内发数挥作芒用。洽换句何话说蜜，特识色商垦业街昏应是凶一座去城市净的开竞放窗肯口，惠它是忆整个琴城市篇经济妄和商暖业发州展的递中枢皱，是视南来挤北往豪的客崖流集枣散地座。禾<P叼>艳<P急>目致前，眯建华蝇北路针鑫龙取湾商湾业街叮可以删说是蛛面向惑本地螺，辐胆射全孟国。敲许多贩国内梨外名裳吃、淡名店帆、名停品将切进驻叼鑫龙绒湾，倘他们钓的加他入将竖带动遗建华透北路姻众多烦的客悼商，差聚合捎在鑫质龙湾波，未裁来的公鑫龙滑湾将唇形成围“粉买全塞国、逃卖全绑国亭”饱的局商面，牢并逐摧步与陵国际堤接轨父。寺<P初>禁<P绳>&子nb团sp垫;&今nb巴sp共;&失nb挠sp美;秩<S储TR撑ON漏G>岂地段尾</希ST适RO识NG丝>枣<P谋>呈<P京>&盈nb害sp糕;&割nb公sp昌;&地nb诸sp睬;诚<S幅TR途ON塌G>传风水疮宝地卸黄金摆街梅</奴ST维RO浆NG做>索<P切>&外nb厘sp封;&牧nb拐sp铃;&则nb述sp孙;尊特色鞠商业姿街应坚位于任城市捷的黄搁金地天段。梨地价害和土井地的葵利用旨率最资高，拘交通歪极为根便利物，建令筑物苦高度仔集中呆，有毛现代津化的狼市政揉、信题息环凯境，估对国洗际跨说国公知司有回巨大悄的吸赖引力亚。赌<P拣>酿<P接>&宣nb始sp臭;&害nb魂sp鱼;&彻nb起sp资;哪处于安黄金絮地段压的建信华北您路，链交通懂非常崭便利钳，其充周围粗有裕终华路薄、百矛花路托、东迎风路墙，使事建华驼北路渗具有轧得天亦独厚愁的交乎通优返势。婶建华翠北路鞭附近粮还有性火车六站、卫长途忽汽车秩站、犹公交夏汽车豆站，街极大像方便欧了市秆民和峡外地扭游客赌旅游朝、观锈光、宇购物泰的需浙要。婆注<P从>誓<P倍>槐<P让>&夏nb螺sp见;&稼nb堪sp长;&列nb天sp米;锁<S鉴TR系ON蝴G>站客流乔</战ST黎RO静NG误>疫<P东>罚<P脊>&被nb株sp变;&启nb掉sp裕;&中nb爬sp肌;础<S旬TR酱ON转G>改熙熙给攘攘住人气为旺<腿/S穿TR科ON砖G>刷羽<P虚>&谣nb温sp咬;&俊nb所sp其;&台nb先sp亿;猴人口屠因素精是特掩色商栽业街弦发展渗的动醉力。涌建特暂色商名业街碑首先县要为陪商业键街的园客流铅量和抖客流正密度处作较宴准确小的计浓算。周有了削客流氏的保饶证，傍就有引了充锤足的鸽购买期力。周例<P恋>填<P情>&截nb岭sp渐;&性nb净sp伟;&店nb弯sp脑;趋有关楚部门颠曾做柴过精煎密统俩计，锋建华大北路莲每天灶的客传流有薄5万血至1放0万寒人次刻，1断2小苍时内触最多蕉客流缩可达酒15决万人辜次。荡毋庸裂置疑品，待仗建华节北路宁两侧声的项瘦目全晌部建闻成后盯，这篇条街棵上的枕客流棚将会左进一笋步增渠长。版偏<P论>辞<P担>&锋nb搞sp酱;&避nb弃sp打;&姜nb漏sp葬;脆<S易TR遍ON执G>念历史虑</勇ST交RO袍NG遗>绍<P奉>愚<P赤>&倚nb舅sp删;&稳nb着sp速;&霸nb枕sp抹;此<S级TR鹊ON他G>陆经年扭老街岗有影贝响<甩/S霞TR矿ON丙G>贷删<P师>&锻nb终sp诉;&提nb察sp纲;&网nb住sp罚;盗特色打商业睡步行慨街要碗有浓车厚的奴文化盛、历屯史氛杆围。师有了瓶浓厚颂的文贡化、石历史睛基础则，才店能够婚吸引棚消费脏者的幅购买教意识垫。商嗓业文证化特猾色不中仅是耐商家甜追求拆的经骨营目寿标，秆也是光未来哗商业杀街建刑设的崇着眼字点。渐建华搏北路浆是传静统的偿商业王聚集均区，估有着苹久远极的历流史。逢解放疼前在临这里携就形置成了诱酱菜什、铁蝴球、恭春不投老等摊一批姥保定袍最早毕的商蒙业品袍牌。隔而随冒着建沫华北宁路鑫锄龙湾太的全废面开告发，罚将成捷为市材区最贱大的愤商业愚中心父，形腿成浓习厚的径商业厘氛围顷。零<P盾>&堂nb椅sp散;&半nb扶sp叼;&钱nb施sp吐;扑我们倘可以捆看到长，建降华北暑路完嗽全符斑合建捷商业仪特色奔街的绘六大剪要素僚，具泊有建识特色糊商业规街的线绝佳镇优势志。港</声P>烫<!换--睛co费nt眠en朱t-贵->奸<B口R>下商业何街的抢空间锋限定虚和功淹能划锐分撒叹涌阁起础盛谈孩断耍陶宴涨妹售海降旋吓&n纵bs塌p;围&n斑bs完p;讲&n迹bs水p;隶商宋业街诚不是果简单阿的概窑念，岔更不每是简樱单地枝把一短条街类道两纯边做蜓成&得nb伞sp竭;炼店铺睡就完贫了。夹每个帽人对脏空间梁个性棒都会供产生律一种抄感受厕，每铅个不鹊同的爬广幼场、川街道竖也都卵有自摧己的育个性羽，怎测样能仇够让班消费阁者对判购物名环境疯有亮一种答良好世的感翅觉？版这就屿需要赶建筑准师进父行精解心地珠设计其。&祸nb剑sp沃;<纸BR腊>&星nb倘sp壁;&今nb然sp笔;辈<B颈R>驱&n绣bs赵p;井&n并bs梳p;导&n业bs洲p;遣现辈在中迷国处全于反只映了界经济帖的大自爆发滑时代另，特打别强剧调气跃派，罩建默筑设刊计也惭是如投此。蚂很多吼大商户厦，店远看贿很雄致伟，屠但缺相乏人拿情味膏，不蜓是罪很好磨的购胶物环干境。厚王府肢井大住街经侨过改捉造以梢后，冬四、求五十闪米宽抗的抖大尺朋度，亭购物款的人附只能凭顺着番一边刊走，娘不愿装走之帅字形露来回身过到为马路滨对粘面购葡物。热过去桌王府返井是计老店驱街、茫名店宇街，显千姿州百态叔，现签在变筑成韵一眼努看过取去就计是像悦政府家办公保大楼贷的几两栋大红厦，烂没有扒人的旗尺度泛感。只现字在开熄始慢捎慢地积进行伶改善肢，马翅路中浅间围艳起一伍小块罪咖啡键座，签几个之凳子士，几胞个雕谨塑小微品，霸试图箭在辽墙阔的妥广场熄尺度渡上做被出仿一点耳人情乖味。激其实份这些承东西旗在原军来的述规划买设计星中就营应该乱考虑斯到。筐商业蒜街要赤特别紧强调镰平易重近人披，这宴样才躬能吸峰引人汗来。菜尺选度作鉴为建虾筑用隶词，饱尽管泽尺寸彻是固碌定的内，但防小的按尺度臭更能仰让人岂觉很凭舒服抚、很误亲切脊。柏钱扬讲械过美柴国的金尺度龄体现挠的是直马宾路非轮常宽主，汽染车非奸常宽垃，楼傅房非唉常高抱，好换像是纵给巨券人、签神用富的。电亚洲肥是鬼肆的尺伟度，推主要灵是香屋港、伸东京刺的楼毙房非槐常蓄高，撤给人肃非常雄压抑子、狭功窄的妄感觉罩。欧驱洲是李一种秋人的涂尺度您，小论镇、锦小桥液流水杂都很居有人适情味劈。所布以尺泪度舒校适应区该以炭欧洲积的某商业文街、者步行资街这意种模裤式，谎而不乱是像狐美国弄那种绝自大散自狂婆的尺去度。辛&n昨bs灾p;降<B司R>鄙&n面bs峰p;盗&n候bs讲p;迁&n关bs肯p;丝<B吼R>迁&n戴bs顽p;绿&n灰bs厘p;国&n晌bs宽p;唉现迷在商米业街喊的外倒观设制计已罗经不挨仅仅预建筑者材料农，包悦括用粒装饰么材料乌、灯依箱广桃告，将干花绢、灯时饰、怒招牌挖等各弃种各挎样的宇软猴性装膊饰，迈目的拉是为混了营哭造繁课华感醋和商全业氛执围。赚商业窝街的安细部别处理译，跟驻业态崖定位狸、店逢铺档绑次有挎关。糖每个摔商业晚街应丘该有锡自巧己的云个性娃，而就不是脸千篇草一律五，做螺餐饮督酒吧诸一条晶街和沈国贸驱品牌霉店不惊应该务采用假同一算种手隆法。耍&n残bs真p;辆<B晶R>采&n名bs毫p;残&n壮bs梳p;殊&n歉bs称p;方<B盈R>话&n勾bs躲p;氏&n掉bs努p;浸&n温bs霸p;芦住丛宅和锁商业贩是互艺相支债撑的桑，以胆前的部商业常街可竭能是射出于挺配套贼的考笛虑，联因为存住宅范小区畜有这眯方面朗的需五要。采但广边东更坦注欺重人笛人皆盲商，驼小区券下面兆一定闹要有级底商吐，商卷铺也鸟很好槽出租碑。这跌种底御商档郑次一估般不箱高，躁但一杀应俱跨全，尽商业提非常泛普及哈。北兄京星的高尺档楼气盘大早都规狸定不设让餐弹饮业杜进去脾，实玻际上帅餐饮堪业也峰是小盛区配兰套需保要的病一部侧分。掩<!碎--闪co所nt丧en苦t-降->扔<B惊R>斧浅谈确商业仿街区看广场碌文化锹活动伞的特否征   随着我国经济发展和社会进步，城市商业街区建设的不断完 善，商业街区的广场、大商场门前或大商场内的中庭广场，成了具有广阔前景的各种文化活动载体，商家利用这些阵地广泛开展各种具有商业味道的文化艺术表演活动，既为商家带来无限商机，为游客带来精神上和物质上的双重享受，又为原有的商业旺区在广场文化活动与游客的互动下，带来了别样的繁荣，还为城市中心区域平添了浓郁的文化色彩。这种具有多方位功能的商业街区广场文化活动现象，在当今的改革大潮中，已于我的一个主要因素，就是我们通过比较，认为在“深圳”这个特殊概念的大背景下，东门广场的文化现象从全国意义上看，极具典型性和代表性。<BR><BR>   地处深圳腹地的东门（老街）商业步行街区，是个沉淀了数百年历史文化的“老深圳”。改革开放以来，在政府的大力扶持和精心规划下，东门（老街）已发展成为一个万商云集、寸土寸金的现代化商业旺区。数以万计的商铺密布其间，各色各样的建筑毗肩林立。今天东门的知名度随着深圳知名度的扩展而扩展，“来深圳必游东门”，东门享有深圳商贸一面旗帜的盛誉，是深圳人引以自豪的亮丽的风景线。国各大中城市悄然兴起，并以一种独特的文化表现方式显示着其独特的魅力。而这种独特所产生的社会功效与经济功效使得商业街区广场文化活动这个文化上的生力军表现出旺盛和经久不衰的活力。<BR><BR>   研究和探讨商业街区广场文化活动的现状、特征、效应，分析商业街区广场文化的趋势，对于坚持精神文明建设的前进方向，繁荣群众文化具有十分重要的理论和现实意义。为此，我们特意选择了深圳东门商业步行街区作为考查对象和课题研究的试点。选择东门文化广场东门是深圳客流量最大的繁华街区，平日客流量达二十万人，在节假日期间，高达四十万人左右，因而，东门文化广场是群众文化活动以及商家开展宣传推介、展示品牌形象的理想载体。以这种载体做为开展群众文化活动的基础条件，举办丰富多彩的、形式多样的、游客喜闻乐见的、雅俗共赏的文化活动，既能活跃群众文化生活，又能展现现代文明都市的精神面貌。<BR><BR>   1999年10月，在市、区各级领导的大力支持下，东门在“开街庆典”的同时，拉开了“文化广场”的序幕。在短短的一年多时间里，举办厂大量的、形式多样的文化活动，收到了极好的效果。在进一步扩大了东门知名度的同时，为广场文化活动的发展方向及表现方式等，积累了丰富而宝贵的经验。<BR><BR>   对东门文化广场现象，我们做了初步的调研与分析，从其表现方式上，我们对东门文化广场的有关特征及其效应作了以下的归纳：<BR><BR>   <STRONG>一、开放性<BR></STRONG>   首先，从商业活动的发展阶段来看，具有相应条件的广场活动载体是新的经济形势下开展商业宣传促销活动的最佳选择。广场活动以文化艺术形式为主，以一种通俗贴切的方式，以其特有的感染力打动人心，深人人心，给人留下深刻印象，展出了促销活动中独特的广告效果。<BR>   东门文化广场及舞台是一个开放性场地，显示出了文化广场的开放性特征。文化广场位于东门街区繁华闹市中的交汇处，占地面积近4000平方米，可容纳过万人，广场东侧舞台为有顶式的开放型舞台，并配有音响室、更衣间等，可做多功能表演。广场周边的建筑独具特色，东门在改造建设中，保持了浓郁的岭南建筑特点，恢复扩展了“女儿墙”和“骑楼”等古典风格的建筑样式，重建了文物古迹“思月书院”，使东门文化广场在现代商业贸易的气氛中透着一种古典的气息。在开展广场文化活动以来，广场以开放的姿态，不断接纳和融合着各种与文化有联系的活动，如商家举办的婚纱、发型、服饰、健美健身等表演；商家冠名的卡拉OK比赛以及各种重要的大型活动等。在融于娱乐表演、游戏、咨询等内容的各种商业性宣传促销活动中，每一个渴望展示自身兴趣爱好及满足表现欲的游客，都有走上舞台或以各种形式参与的机会，表现了文化广场这种广泛参与、主客相融的气氛。青年人喜爱参与，跃跃欲试，得到自我能力的体现；少儿们也时常在这里大显身手，他们的音乐舞蹈等表演，别具特色，极受欢迎。开放型舞台为他们艺术成长过程中的锻炼提供了方便条件。老年人则享受到一种休闲欣赏的乐趣，从粤曲、京剧的表演中看到过去某些街头文化的活动影子。<BR><BR>   <STRONG>二、参与性</STRONG><BR>   商家多种形式、多种体载的群众文化活动在东门频频亮相，如《燕京啤酒探秘》、《美的空调新空气》、《海尔四机竞猜》、《傲旗原创歌手献真情》、《相约影帝廊》等。而东门商业街区文化广场在融合艺术表演与商业品牌推介活动之中，也相得益彰。这种雅俗共赏，贴切宜人的广场文化活动方式，很为市民喜闻乐见。<BR><BR>   在这块生机勃勃的方寸之地，群众文化活动如火如荼。商家的主动参与意识非常强烈，并十分注重追求文化含量，寻求自身价值，塑造自身形像，突出地表现了企业文化精神和竞争实力，并收到了小投人大效益的广告宣传效应；游客在活动中获得了大量的产品知识和信息，大开眼界也大饱眼福，受益匪浅。一边欣赏了文艺表演，一边了解或购买了促销产品，其乐融融；广场活动的策划者们则使高品味的、雅俗共赏的、新颖多样的艺术形式与商业活动有机的结合，在这个特殊的场地，充分表现着商业和艺术的自然和谐。他们的精心策划和精心编排，得到了商家与游客的共同称赞。<BR>   可以这样说，文化广场的商家参与性是构成广场文化活动的重要因素之一。商家的各种有内涵的活动，既提高了品牌的知名度，也为商业街区带来了人气，带动了物流，促进了消费，使繁荣的市场更添了一分活力。<BR><BR>   <STRONG>三、多元性<BR></STRONG>   建立东门文化广场是政府为民服务的举措，符合市民心愿，也为商家带来显著的经济效益。广场文化活动在开放性、参与性等基本特征基础上还具有群众性、娱乐性、公益性、社会性、互动性等多元性特征。如商家举办的活动中，穿插着群众广泛参与的知识问答以及卡拉OK演唱形式，充分体现了群众性；广场的游艺活动以及舞台上的有奖竞猜游戏等活动形式，又充分表现出轻松活泼的娱乐性；而义工联授旗仪式活动以及义工理发等服务活动，则体现了公益性；而政府搭台，商家唱戏又体现了商家参与文化活动的社会性。在东门（老街）开街时举办的“曲首届葬购裁物旅罪游节绒”盯上，辰文化伴广场笔系列滴展演钟活动顾，以凉参与薄商家萍的企桥业名远称冠撑名，森并将变精彩浪的商猪家广逝告语挠作为桃舞台某背景查：如景《密服务思深圳右人民锦，弘出扬民视族文漫化册——挠深圳汗书城颈》；般《深蛇房百君货虚——吸我们退提供垮的不秤仅仅忍是高剩品质养的商触品》馒；《夜金威验啤舌酒央——歇伴您批通往打成功押之路碰》；趣《安络莉芳拢——四发自见内在日的魅针力》库；《盾天天议更新市生活蛾，日刘日茂左业百稍货》策；《荐当月浮光升涛起超的时拉候，淹我们责的爱喇与你件同在酸》；虫《过屑了罗折湖桥晃、走既进金泛色时疾代》赔；《辜知行讯合一将、德党智相纤融》们等。所由于狼广场姨活动割宣传基效白果显武著，脾商家装品牌改形象昨的扩绸展，肾得到蝶事半恳功倍脖的效剥果，渣从而掠不断坚有商地家愿恋意到嘉东文引化广增场做暂宣传额活动香。在数融人症群圣众文稳化活衫动形下式的领商家壤宣传省中，霞商家胸的品粥牌形延象和肠“妨东门朴（老悔街）保”旧的品铁牌形诊象都桑得到淡了相狸应的养扩展射和提令高。写这就翁是木一种然互动担。没漆有这映些活令动时有，市线民来页东门低只能练是逛素街、潜购物炎、转诚商场面，而运商业槐街区抛广场粗有文恨化活史动后揉，客讯流量嫁大遵大增臂加，插广场祖文化以活动捧增添经了游究客到艘东门暗购物炕的兴令趣，户逛街元也似看乎有凶了目谁的。兽东门角商业池街区将文化近广场课活动亮确确庆实实桥地际带来炸了客盲流量逐成倍滥增长劳和物性流量攀迅速保增加桃，这交又是处一种路互动派。<倚BR电><极BR丙>&竭nb剖sp暑;&行nb惜sp邪;&在nb避sp大;施<S滚TR残ON捡G>蕉四、阅融合熔性<走BR文><侦/S阶TR撑ON杰G>竟&n缘bs宅p;歼&n汗bs喝p;彩&n冻bs唱p;诚政馆府各助部门轻将有番关的音活动亮融于真商业裁街区辈文化隙广场匪，也岁是东属门文掘化广脾场活贩动的源一个哭特性稀。如披：政侮通人艘和迎青新春卷—面表—推深圳茂市政截府把蜘20尊00埋年春弱节商淡业活丢动的刻重头青戏放冠在了举东门厅文化径广场愚，政仿府以你“粗政通戏人和全迎新愚春，载欢天犯喜地悉过大盈年缎”斧为主伪题，简邀请竞深圳植十大制零售双商老冠总现箭场致拳词。瞒万佳记百货纯、天些虹商丸场、络华润变万方砖超市舰、岁伐宝百宵货、唱免税案市场瑞、沃蝶尔关玛购曾物广欣场、芬茂业灾百货怠、国蛾际商慢场、错太阳云利联隐广场笼的老赏总们葛纷纷兆登台聋亮出探口才代，充洲分利义用这投个机锻会展瓦示商扁家的市风槐采。润为期恩二十贷天的猎活动河，天蜡天是蚊人声帮鼎沸绕、万济头攒续动的杠场面勾，收问到了潜极好其的效极果。念在即勇将落宰下帷每幕的幼最后芬一天浸——兔台2月核21茫日京，江渐总书知记也划光临柿了东态门，粗并观疏赏了岔“边元宵泡万千现谜会往”匀的灯数谜活底动。国“旧东门巡”执形象殃，再秘一次谅受到育世人授的瞩骄目。远<B庙R>荐&n塔bs谣p;筝&n还bs糖p;钟&n枯bs豪p;母母纳亲节体的呼妖唤贯——凳在母滩亲节棉期间呈，妇扭联在殃东门蚀商业绣街区届文化更广场敲举办猾了一驼系列锣文体她活动层，有私妇女提拔河唉比赛今，美弃德批教育也知识寻展，怠“哭母亲亮节泳’’平专场葱联欢纽晚会成等等撤，在滥联欢段晚会督上，袭市、蜜区领其导与筑广大赴市民馆一起辨，载献歌载勺舞庆喇祝桐“丈母碑亲节巾”塑。有臭奖问底答针“杯美德垮在身搅边峡”羊，主院持与应观众踢一起注做节炊目，句共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商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。</P><P>   如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。</P><P>   在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。</P><!--content--><BR>我国商业街的主要类型城市步行街商业街（区）是城市商业发展、城市风貌、城市综 合竞争力的代表，也是城市改革开放成果和城市经济繁荣的代表，因此，人们都把城市步行街商业街称之谓“城市窗口”、“城市名片”。</P><P>   目前，全国有各类示范街193条，其中中宣部等6部委先后五次推出全国性示范街81条，各省市公布的示范街112条。这些示范街在规范经营行为、维护市场秩序、繁荣市场经济等方面作用突出。据不完全统计，全国现有著名商业街步行街200多条，今后几年正在建设和规划中的商业街步行街近百条。</P><P>   中国城市商业网点管理联合会步行商业街工作委员会前不久分别到上海、南京、济南、天津、杭州、吉林、沈阳、大连、贵阳、成都、重庆、宜昌等12个城市进行考察座谈，认为我国步行街商业街（区）主要有以下四种类型：</P><P>   1．历史上形成的，城市中心区和城市区域中心的商业街步行街。它是城市名片，体现城市繁荣。如北京王府井、西单，上海南京路、淮海路、四川路，广州的上下九商业步行街，天津的和平路商业街，南京的湖南路商业街，沈阳中街，苏州的观前街等。</P><P>   2．专业商品街和服务性街区。如北京南城马连道的茶业一条街，杨村的装饰布一条街，杭州的丝绸城，广东省番禹电器一条街，以及散落在各地的很多美食酒吧一条街等。</P><P>   3．旅游观光休闲街。尤其是有很长历史和文化底蕴的古城镇，如北京的琉璃厂、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。</P><P>   4．室内商业街。如北京东安商场的地下“老北京一条街”，沈阳兴隆大家庭“室内商业一条街”等，MALL里和地铁里商业街也属于这个范畴。目前，我国商业街步行街有两个趋势值得关注：</P><P>   一是从经营走势分析，第一种类型，即历史上形成的、城市中心区和城市区域中心的商业街步行街，购物比例呈下降，而旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升的趋势，因此，正面临经营业态和错位经营的调整，进入再次改造期。其他三种类型，只要定位准确，经营状况越来越好。</P><P>   二是大城市商业街步行街的改造建设正向中小城市幅射。在经济发展中，城市改造结合商业结构调整，特别是地级市和旅游城市，都十分重视步行街商业街规划，都十分重视步行街商业街建设。我们可以断言，用不了几年，我们将看到风格各异、各具地方特色的商业步行街点缀在全国249年地级市和众多大大小小600多个的城市，到那时，我们的国家一定更美了。</P><!--content--><BR>商业街建设的战略、战术研究   市场消费需求的巨变直接导致了零售业交易方式的变化，随 着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重包括产品因素在内的“整体服务质量”，与此相应，他们越来越以一种“机会成本”的意识对购物活动做出价值判断，他们希望在单位时间内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权，在这里，顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值”甚至“生命价值”的考虑了。为了顺应这种消费潮流，自然而然产生了网上购物这种交易方式，中国迅速掀起了一股电子商务热潮，但是电子商务的发展要受到诸如人口素质、基础设施、传统消费观念、网络支付机制等多方面的制约，难以在我国这样的发展中国家达到普及水平。然而我们说，即使以上制约电子商务的瓶颈问题得到了解决，网上交易仍然无法代替其他诸多零售业态，因为判断一种现代商业业态在某个国家或地区是否有发展前途，关键是看其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方式。现在很多情况下，人们并不是为了购物而购物，他们渴望与人交流、受人尊敬，甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的全过程（或其中的某个环节）之中，从而在获得商品使用价值的同时，得到一种颇具意味的体验。<BR>   网上交易很显然无法满足人们的这种需求，而商业街则不同，当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时，你不仅仅可以满足自己的多方面购物需求，还可以亲自体验商品，与商品真正切切的接触；与认识的或不认识的人相互交流；感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐”（one&nbspstopping）的消费心理，又因汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，而有比较灵活的市场反应能力，可以提供全面服务，满足了人们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国未来的消费发展趋势。因此我们只能把网上购物作为一种交易方式，即一种销售渠道，而不能成其为一种零售业态，更不可能成为人们日常的一种生活方式，即使在网络充斥着整个社会的e时代，商业街的魅力依然难挡。<BR>     一、商业街的定义、特点及分类<BR>   什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。<BR>   综观现在各种商业街，大致可以分为三大类：<BR> 1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。<BR> 2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。<BR>  3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。<BR>     二、商业街在我国发展的必要性<BR>   随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（one&nbspstep&nbspshopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。<BR>   顺应着这种新的消费潮流，1999～2000年，商业街与购物中心（shopping&nbspmall）迅速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空间呢？<BR>   这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物；二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，是鲜活的“清明上河图”，shopping&nbspmall虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择；四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场所，它是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的甚至成为招商引资的“龙头项目”。<BR>   可以这样说，商业发展到今天提出了商业街建设，这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现，既是对中心城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢？我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为；其管理模式究竟是怎样的；应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等。<BR>     三、商业街建设的战略研究<BR>   任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。<BR>   企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。<BR>   （一）消费者群体目标对象的选择<BR>   消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。<BR>   从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。<BR>   （二）商业街市场定位所应考虑的消费者因素<BR> 1.消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。<BR> 2.消费者的性别、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。<BR> 3.消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。<BR> 4.消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。<BR> 5.消费者的收入状况。消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。<BR>     四、商业街建设的战术研究<BR>   （一）商业街建设应是企业和政府的珠联璧合<BR>   商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最引人注目的门面，就好像名片，不管真实情况如何，制作精美的名片终能带来更多的机会，为了提升城市形象、加强城市竞争力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上予以安排，商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面，如果完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，那么这种商业街建设得绝对没有价值。<BR>   于是在“城市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始了，对象是“街”，目的是诸如“漂亮”、“洋气”这样的审美价值，而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明：达到了城市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为商业街，“商”之不存，“街”将焉附？既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来的，而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是城市建设问题。追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演主要角色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会绞尽脑汁，迎合顾客的需求，在今天中国的商业街上，这种机制存在吗？所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街——悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。<BR> 但是对于一些老商业街，它的历史文化遗产非常丰富，如果全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段，地价和获准进入的成本都非常高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之列。因此，商业街改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。<BR>   （二）管理模式上要不断创新<BR>   现在，我国商业街的管理模式大致分为三种：委托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街；抽调制，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街；物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子，我国住宅区和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。<BR>   （三）各种类型商业街侧重点应各有不同<BR>   中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市600万有很强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街。<BR>   （四）业态、业种组合要合理，各种功能要配套<BR> 如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商厦的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色街应以专卖店、专业店