土地增值税主要纳税事项及案例解析

土地增值税主要纳税事项及案例解析栾庆忠（内训资料注意保密）

一、土地增值税征税范围、纳税人二、土地增值税的扣除项目、计算三、土地增值税账务处理四、土地增值税税收优惠五、土地增值税清算六、其他规定上述内容详见《土地增值税主要纳税事项表》、《房地产开发企业与非房地产开发企业可扣除税金的区别》、《房地产开发企业土地增值税清算主要内容》六、案例解析七、疑难问题

六、案例解析例1：甲房地产开发企业20X7年度委托建筑公司承建花园小区住宅楼10栋，其中：80％的建筑面积直接对外销售，取得销售收入7700万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入60万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：支付土地使用权价款1500万元，取得土地使用权缴纳契税45万元，拆迁补偿费100万元，前期工程费60万元，建筑安装工程费1000万元，基础设施800万元，公共配套设施费240万元，开发间接费用50万元，发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用未超过同期银行贷款利率，不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为10％。该企业城建税税率为5%。该公司应纳土地增值税的计算：六估、乐案坏例亮解奥析该滨公钳司锹应乒纳更土牙地谷增滔值属税陈的厅计晶算催：1、直转漫让赞房钢地姥产汇的记收喘入桑＝7镇7购0敢0万冤元2、碰准勒予压扣筝除练的摊项锐目叶金糕额壤：取隙得厦土紫地汪使问用屈权产所援支腿付像的垃金惹额滔＝仓（1旷5恶0可0＋4体5）×8接0％市＝1爪2绑3耗6（半万泰元谦）房掘地糠产绵开断发型成敢本工＝柱（1格0过0＋6都0＋1唯0楚0雪0＋8冷0虾0＋2亭4甩0＋5匹0）×8吊0％镰＝1紧8将0忠0（代万而元柔）房岁地知产惨开纸发定费冈用比＝嫁（1震2僻3字6＋1至8伙0告0）×1耐0％忧＝3肃0傻3桑.奇6（自万攀元页）与秀转乓让悼房拥地刘产辜有疾关扩的迁税停金壶＝7佩7缘瑞0培0×5％×（1＋5％钢＋3％拨）陡＝4魄1伟5恳.门8（农万诞元织）辛（寻不哥包吨括动出铲租赵房哲屋珍的侦税阅金贷）加税计惕扣兼除透＝巾（1顽2煮3格6＋1汪8卫0沙0）×2祝0％再＝6折0父7勇.葵2（看万便元饶）允伯许白扣勿除源项紫目俯合常计盛＝1嚷2遭3券6＋1浪8识0浴0＋3共0找3住.旬6＋4条1血5氧.属8＋6住0崖7至.鱼2＝4峰3冷6加2岛.盐6（柳万握元丈）3、票土涂地优增遭值由额育＝7程7刻0薯0－4坡3遇6非2辛.割6＝3叫3焰3厦7笼.牲4（腰万充元像）4、粉土佣地炸增处值科率凡＝3垃3析3渗7端.竟4÷4宁3粥6锡2诱.主6＝7康6如.怎5％5、纷应其纳哄土缩慧地笛增禾值唯税锣＝3摊3助3公7防.蛋4×4院0％券－4荡3失6限2婆.踩6×5％速＝1味1纵1融6椅.烈8爹3（落万眼元头）宵。六淘、骄案芹例拦解纤析例2：乙内工吊业跪公杰司2赴0浑X愁7年1挥2月减转进让该一吩幢2柴0货X兰2年阵建雀造软的抱办案公尽楼院，造当催时犯的丢造甘价执为1怒8惑0救0万蛛元榆。挑经纯房辨地必产之评僚估踢机崭构川评茄定倒，气该蕉办态公别楼集的唉重柏置惩成旺本陶价紧为3街0民0革0万素元各，施该拼楼堵房示为椅八钟成醋新执，佩该镇评搂估箱价凤格鲁已欧经长税泪务圣机仆关赔认宁定糠，未评缝估桶费移用1本0万筝元能。腹转崖让堂前字为棋取尖得衬土重地语使誓用豆权临支酿付洋的外地宗价温款耻和姥按肢规忍定炒缴岗纳艳的摄有皂关岂费清用歌为1沈2尺5蛛0万学元葵，历能影提孕供竭合异法剖有反效而凭裁证糕，情转奥让仇时名取废得间转咏让剥收士入6泄6架0膜0万纠元款，趟已里按览规罗定基缴蛙纳础了永转淹让帜环书节刃的照有附关设税古金紧，咽能庸提替供诊完桐税净凭旷证默。增该厌公井司墙城豪建铸税柜税佛率离为7旺%。窜该吧公胁司治应证纳截土杂地渐增饰值坚税锻的露计父算誓：1、奏转富让扒房草地艳产图的岸收粘入衡＝6忆6阻0惧0万距元2、灭准债予混扣砖除蛮的奶项祸目评金服额伙：取明得嘱土信地杏使谢用杠权吓支语付膏的绢金搁额只＝1盒2壤5仔0万搏元评睛估召费越用贸＝1奸0万层元房助地滋产派的唱评度估摘价剪格任＝3芬0舰0与0×8炉0％耀＝2纽奉4暗0饥0嗓(万樱元)与撕转恐让膜房炒地纷产冤有班关责的钟税辟金言＝6狼6篮0汗0×5％×(肢1＋7％寄＋3％)＋6馆6凳0起0×0领.感5‰＝3松6贼6鬼.岂3宰(万杜元)扣文除刺项壁目坦金盈额花合第计佳＝1息2吗5颠0＋1阻0＋2竖4滥0级0＋3挪6米6做.妨3＝4龙0匀2驴6遥.侮3裙(万魔元)3、教土鄙地芳增觉值已额循＝6疑6毅0概0—4勇0责2买6岭.棵3＝2逝5谣7峰3征.恭7页(万撑元)4、椒土涝地装增墨值社率俱＝2宜5独7淹3庙.爹7÷4深0楼2笨6科.垃3×1撒0洗0％顶＝6晴3别.石9致2％5、岭应卵纳恼土枣地限增氧值指税衡＝2闹5挽7姐3菠.蚁7×4日0％—4兼0播2叨6卖.加3×5％赚＝8航2爱8牙.鸡1星7毙(万晶元)。六毯、畜案矩例枯解遣析例3：丙炎商须贸舅公虫司2戏0万X赶9年1目2月替转艳让熔一球幢2孔0简X牲5年4月赔购夫买真的关厂采房判，杆转趋让爪收孔入零为5染0兴0万缝元津。坝该普厂疑房键不洲能梨取桑得嫁评旗估势价泛格耻，限但哀能铺提厕供啦购倚房克发许票路，史原溜购梦房恶发索票丘价3棒0阅0万妹元妥。膛支肉付胃转咱让袋房裕产按有薄关盈的逢营领业泄税2朗5万学元叹，雄城苗建变税1淘.西7佛5万叶元末，薄教刚育稍费戏附甚加0膝.末7灰5万册元留，遗合宋计2谣7塘.势5万仇元翠。该缘瑞公讽司兵应乞纳开土宣地锯增足值箭税坊的察计精算捷：1、晌转抹让豪厂堂房森收慰入甘＝5读0醉0（银万闷元浸）2、愈准稀予倒扣逆除扰的盈项雄目班金顺额温＝3咬0细0×（1＋5％×5）姐＋2龙7抵.挨5＝4魄0份2蹈.仍5（何万狠元苦）3、津土执地鹿增桶值像额弄为返＝5纳0课0－4越0公2梁.杂5＝9丙7骆.别5（伞万鞭元露）圈。4、阵土翻地处增驶值售率痒＝9掘7是.欧5÷4蚕0劫2扯.追5＝2紧4扁.壶2倦2％5、昆应饼纳江土猫地抬增饥值厉税萄＝9浙7往.践5×3有0％障＝2到9枝.圈2弯5（律万冤元盆）盗。七弊、煌疑览难腔问疫题房躁地堵产灶开卸发辉企功业魄土朝地俊增啄值卖税表清便算（趴一勺）蠢确忆认转应蹦税扛主熟体动资齐格（松二摘）误确遍认宁应耳税忙行揪为（惊三野）里确往定午清傻算墓条柜件（恭四料）忠清屿算不单蛙位哗的呜确悔认（水五定）乖普榆通猫住答宅毅、柏非里普追通兴住波宅澡的植收蓬入渣、卖支咽出杠划陆分（发六欺）废收杨入胜审鸦核（窃七摸）辈扣兰除照项悉目苏审蜘核（或一皇）哥确尊认沿应辱税劲主稿体辣资丹格首骂先拆应叶判轮定辫该杨企裳业怀是仪否每属交于颗土硬地卵增荷值垦税近的偷纳蛋税茧义撕务痒人营；阁其呀次衰，健判绩定轿是俗否妨为康土忠地而增柄值脱税河的臂应男税声主防体勒。房腹地租产牛开爆发许一材般卸经久过内立爹项纯阶阿段量、嫁前骆期呀开爹发辉阶台段躺、驻工泳程贯建绕设祖阶华段匹、赌营晨销泪阶永段惕。启房肺地框产蜻开抢发低过绳程闲需它要窄办碧理眉有初关屡手桨续己，且并债取躬得“五找证”等触证沉明勇。根首据驱房秩地斧产呆开台发巷业炮务孔的杆流腥程耐，此确挂认野房趟地豆产粘开歪发祝企局业袭是速否放为哥纳卵税越主挤体掀的微条妈件献，冤主敏要抽看乡丰形齐式志条旱件皮，垫就隐是俗开节发禁商赠取饭得葱有曲关获部颂门统颁概发剪的她下然列“五滩证”：《国妹有益土蜓地青使撞用见证》《建湖设滥用刑地好规牢划握许沉可债证》《建四设仰工竞程龙规上划角许扮可递证》《建厘设掘工舱程碌开余工缎证》或《建男筑泪工颗程钳施备工朽许宫可灭证》《销僻售筑许拳可御证》或《预品售薪许确可沙证》（牺一愧）昏确另认怀应梨税禽主艳体惠资口格怎偶么栏审制核“五双证”（1）绍判蓄断来项挑目证占岸地锅是熟否阔属破于夸违赤章侦建塘筑—眯—建慎设蝴用切地跳规润划匹许疗可尝证建琴设留用谁地忙规贞划守许种可扁，嘱是情判孩断泻项象目昌所拴在贴地宰的头占短地华情炊况缓是鼠否蒜合绣法祥的椅证辩据嘉。窜尽万管衡项唐目堤基腰本底位牺置灿是袜正穗确棍的津，骄但撕是诉如桥有逆超睛出剃四从界珠的喇部旬分杜仍眼属摘于渐违智章脉建哑筑浅。（2）查判架断却项果目疏工院程岸是蓬否他属坏于贞违恩章诸建瞒筑—萌—建旷设念工吸程腿规惩划足许业可签证建东设塌工嘴程阅规涂划寸许硬可津，捎是述判毫断膝项鹊目孔工洪程螺情亲况表是蒸否泳合址法威的来证靠据膛。霸尽招管怒项斑目质占王地灿合乏法联，淡但狗是半如助果兆发粮生紫达欧不内到名容嚼积径率骡标沈准勿、晶或途超缠过来了菌规滨划称建借筑尸面验积浮、桑或更建煮筑导位押置巷移酿动史等纺情此形签，冷仍吗属艘于借违碗章妹建正筑篇。（3）季判杨断当项续目围是假否后属花于总土字地绝增免值求税洋征近收计范骡围—沾—国猛有盟土武地东使喝用邻证国舱有吩土副地海使较用肢证筑，锤是省判鼠断鼻土主地贝是欺否翁属萝于胳国坊有们性因质臣的桃证飞据通，毕也糟是涛判忙断红是狂否悬属桂于巾土牺地训增途值笔税隶征戒收锤范猴围待的娇证采据稼。血如择果靠项破目省占腹地沃不兽具翁有翁国化有极性云质弯，峰根痕据颂条捧例妇的并规顷定甩则孟不谊属寸于业土扶地之增进值者税般的屯征高收银范默围容。（蠢二糟）娃确灵认银应五税艰行表为应至税旬行患为挖已辽经姜发材生饮：1、刘转兄让屡行层为逝已摸经袋发碌生冲：《销男售渴许切可学证》慢《销况售语情授况箱统堵计捏表》2、家转枕让查对焰象轨为千国阿有努土雀地网使本用麻权从：《国外有丙土属地每使险用普权酸证安书》涂《国尝有忘土仆地饥使罪用樱权缸出低让蛋合滋同》土俊地南增代值画税袋仅磁对殃转淘让猾国时有离土道地凉使呀用增权链的谱征意收为，烈对炎转戒让丘集鸡体院土讲地换使升用柄权弹的朴不分征肉税婶。3、藏已倚经耻取如得浪增恋值后收化入裳：徐收饭款径凭析证对陶虽怎然慕发漆生月转符让零房旋地欺产氧行氧为长，扮但词没焰有家增纸值愧收暂入骆，殊如妄：冶通何过疲继锈承迎、村赠睛予果等窗无闹偿汉转日让廊房血地粘产身的览行斤为掉不浴征宴税据。开步发需项圾目介与妹非日开驱发削项摧目护的城确暂认有网证弃据展证赌明倚是援房拳地播产义开响发屯项煮目竞，饮按邻程述序些进招行安清湿算宴；法如坛果沾不场属宪于姑房铜地础产逢开蛮发叮项完目踢，隆则营应骡按管非夫从邻事寺房玻地供产垦开骨发芹业墓务欲进火行彼处钥理隐。橡很抹多名人淘还厉没希有堵认业识转到敲开昂发命项海目蕉与咳非掠开奖发哲项饲目刷的妖税愿收笼待芹遇贝不宾同磁且慈申捷报雪程宽序址也团不本同权，嘴当椅然门也躬有理的串是骡故需意池混叶淆糠这痰个洋区添别色试坏图蚂让霞非扑开枯发切项晓目撑享圈受泳开垄发棋项店目拳的卵待曲遇医，格前番者勉容溪易待造横成铲错壮误咏的霸运洁用吗税从收越政肿策传，胞后选者闯则芬滥叮用称税犯收佩政湾策改。（钩二围）饱确涨认剩应虫税能行袍为确茎认率应每税厌行搏为朝的美税渗法柱依线据保：《国建家浑税泰务饶总右局零关朋于扁印术发<土次地唇增幼值沈税圾宣虑传篇提屯纲>的幕通即知》国闷税还函璃发[美1尖9矛9梁5坟]绿1千1净0号椅文蝇件泽的戴规风定卸：森根象据《条应例》的肌规状定把，调凡镇转搜让承国青有宰土滥地钱使摄用锹权夹、雹地贷上批的愧建卫筑敞物初及钳其坛附判着图物怀并国取揭得脑收错入诞的下行时为誉都衡应城缴算纳改土擦地成增导值质税葡。国宫税营函[恰2喝0公0拥7纽奉]院6庸4丽5号框文摔件宪规份定孔：报土羡地精使务用震者信转盏让露、藏抵物押尝或骂置习换锤土继地轨，春无祝论类其灯是引否洋取肤得鼻了缸该值土遇地赶的辽使瞎用毁权剑属仰证乱书苦，塞无即论药其修在怀转潮让罚、名抵男押便或抵置彻换晨土功地裳过屿程和中卫是篮否工与掘对挖方个当特事杰人虚办躁理像了牙土骂地膝使拖用绿权姨属搁证惰书糖变丹更歼登贡记捆手帜续迈，贯只杀要旺土甩地很使字用锋者疮享矩有汗占钉有唐、要使宋用裙、价收样益薄或毙处吓分款该洁土下地皇的则权良利兄，合且拍有葛合绳同艰等披证纱据捡表拾明戴其铅实科质雪转护让稼、胃抵灰押狠或誓置现换既了成土躲地涝并里取篮得坟了侄相粱应似的摄经嫩济找利写益站，妇土崭地刷使禽用现者朱及移其卷对冰方衡当蚂事痰人颗应帽当订依碰照辫税还法衡规染定比缴细纳朴营亲业荡税议、辣土展地这增百值扇税闲和致契莲税绵等琴相铜关探税晒收自。（恰二睬）授确姐认默应刷税貌行劳为确抓认枕应同税地行朝为仔的微税闸法送依诞据纽奉：财宜税[符2扰0推0论6结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