购房与抵押融资教案课件

会计学1购房与抵押融资学习目标1介绍最常用的抵债贷款融资方式并学习主要费用的计算方法。2探讨一个人能买得起多大的房子。3评价把买房当作一种投资的价值。4介绍对房子评价的几种方法。5介绍一种比较租房和买房的模式。第1页/共30页第一节抵押融资1什么是抵押融资2什么是住房抵押3什么是抵押4什么是第二抵押第2页/共30页抵押融资的概念抵押融资是一种传统的借钱买房的方式。住房抵押是每个月要偿还相同金额的一种固定资产贷款。抵押被定义为一种以还贷为前提条件的.从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。第3页/共30页换句话说，当你以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，你只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的产权。这种从贷方重新获得产权的权限叫做担保赎回权。因此，抵押实质上并不是一种贷款，而是一种贷款的保证（见下面的列子）。第4页/共30页约翰（John）和珍妮特（Janet）夫妇从保罗.埃文斯（PaulEvans）那里购得一处价值20万元的住房。库尔森夫妇首先付给埃文斯先生80000元现金，剩下的12万购房款将以第一抵债的方式贷款付清。抵债人——NovaScotia银行已经同意了他们的抵债要求，也就是说，银行已经允许库尔森以抵押的方式贷款。

第5页/共30页像许多买房者一样，库尔森夫妇以为他们已经拥有了一所新房子，包括房子的产权。然而，事实上房子的产权归银行所有，库尔森夫妇拥有的只是对房屋占有和使用以及未来赎回产权的权利。

抵押交易的双方分别被叫抵押人和被抵押人。抵押人是提供保证以获得贷款的人，换句话就是买房人。抵押人得到贷款，占有房产（但不是法律上所指的产权）。抵押权人就是借钱给抵押人，并获得房产的产权直到贷款被完全清偿为止的贷款人。对于任何一处房屋只能有一次合法的抵押，因为房屋的产权只能被赚让一次。通常，包含房产产权转移的那次抵押被叫做“第一抵押”。第6页/共30页第二抵押对于一处特定的房产如果只能有一次合法的抵押（因为房产的产权只能被转移一次），那么第二抵押和第三抵押提供的担保又是什么呢？从前面的讨论，我们应该清楚，当一个人将房产抵押，他就得到一种叫做赎回权（在安全偿还贷款后获得房产产权的权利）的权利。很显然，这种权利也是一种资产，本身也有价值，也可以作为另一种贷款的担保。因此，第二抵押的条款就包含了使用赎回权作为贷款保证或担保的内容。第7页/共30页基本概念和术语本金：借款的金额。利息：是借款人因使用贷款人的资金所付的价格。摊还：通过定期部分偿还本金，以逐渐清偿债务的一种方式。摊还期：通过定期偿还本金，以至最终完全清偿债务所需的整个期间。混合还款：每期还款为固定金额（包括利息和部分本金）的还款方式。贷款期：这是以某一特定利率的真正贷款期限。通常住房抵押贷款的贷款期有六个月.一年.三年.四年和五年期。到期日：抵押贷款期的最后一天叫到期日。传统抵押：这一术语是指由机构贷款人，如银行.抵押公司.贷款公司或信托公司提供到款，并且贷款额不超过房产评估价值的75%的第一抵押第8页/共30页高比率抵押贷款：是一种贷款额超过房产房产评估价值的75%的抵押贷款。这种贷款方式必须经国家住房贷款机构或私营保险公司保险，保费由借款人支付。保险要以贷款人为受益人，以防其因借款人违约而遭受损失。违约：指没能履行与债务有关的义务（例如：抵押人没能按月偿还贷款）。剥夺抵押品赎回权：指当抵押贷款合同发生违约时，抵押权人所采取的补救性法律行动，以使抵押人丧失对抵押品的赎回权。处置权：当违约发生时，抵押权人（如银行）强行处置抵押房产的权利叫处置权。第9页/共30页抵押融资的数学计算抵押融资计算五大要素：1本金2贷款期3利率和计复利的频率。4还款期(通常一个月)。5摊还期第10页/共30页例子王先生刚刚买了一套房子。他从B银行获得了利率为7%（每半年计一次复利），金额为10万元的三年期第一抵押贷款。贷款分摊在25年中以按月混合还款的方式还清。王先生每月的还款额是多少呢？在这笔抵押贷款交易中，五大要素分别为：1本金=10万元2贷款期=3年3利率=7%一年（每半年记一次复利），相当于月复利率为0.575%。4还款期=1个月5摊还期=25年或300月第11页/共30页答案月还款额为700.41元下面是你从计算器上得到这个答案的过程：10000PV300N0.575I/YCPTPMT答案：-$700.41第12页/共30页抵押融资数学计算小结在抵押交易中有五大要素，它们是：本金、利息、贷款期、还款期（一个月、一周等），以及摊还期。所有这些要素都可以很容易地在抵押货款合同中找到。基于这五大要素，我们可以计算：1等值月复利率；2定期抵押还款额；3在任意时间的未尝本金；4当利率或摊还期发生变化时新的还款额（这种变化通常发生在贷款期末）。第13页/共30页你能买得起多贵的房子？于很少有人能一次付清房款，所以一个人所能承受的房产价格要很据他所能得到的抵押贷款的多少而言。传统的抵押贷款由银行和信托公司这样的金融机构来提供。金融机构用一定得标准器衡量借款人的资信。通常的标准之一就是总债务（GDS）比率。你的抵押贷款月还款额加上财产税必须低于你月收入的一定比例（通常是30%）第14页/共30页最低首付款为首付款而攒钱应该做到以下几点：1很据你的收入、现行GDS率(30%)或TDS率（40%）、抵押贷款利率，估计你能得到的抵押贷款额。2抵押贷款的金额应该约等于房屋价值的75%。由此，你可以找到理论上你能买得起的房子。3最低首付款等于上述房产价值的25%。4为攒够最低首付款设定一个期限。第15页/共30页平衡预算其他融资和抵押贷款来源：到目前，我们已经阐述过传统的抵押贷款方式。这种方式中，银行和其他金融机构是第一抵押贷款的主要来源。卖方收回（VTB）抵押是指房屋的买方将所购房产重新抵押给卖方用作部分购房款的抵押方式。有时，这种抵押方式又叫做卖方信贷第16页/共30页小结：你能买的起多贵的房子？一个人能买得起多贵的房子要看他能从银行或信托公司借到多少钱，而这又要看你是否符合这些金融机构的评估标准，如GDS、TDS等。影响贷款人决定的主要因素有家庭收入、房屋的价值、现行抵押贷款利率和该机构所使用的信用评估标准（如GDS率为30%）。同时，还要看借款人能否支付首付款。第17页/共30页1房屋的评价。2把房产作为一种投资。3无论什么投资都有两个重要特征：投资回报、风险。4房产所有权的非金融含义第18页/共30页如何评价一套房子？市值估价方法：直接市场比较法和成本法。直接市场比较法是通过比较在市场上出售的相似房产的价格来估价的方法。不可能有两套房子是完全一样的。所以要很据它们之间的差别作适当调整。第19页/共30页影响房屋估价的主要因素1土地面积2建筑面积3房间数4浴室数5房屋的结构（例如：全砖、砖护面、铝襟面等）6车库数7壁炉数8家庭间或休息室9地面装潢10这一地区近期的房屋售价11其他因素第20页/共30页用直接市场比较法对房屋进行估价时，你必须先找一些近期在当地市场上出售的与你的目标房（即你要评估的房子）尽可能类似的房子。最好的解释直接市场比较法的方法就是通过实例。第21页/共30页关于买房的其他问题何知道买房是否得不偿失呢？你无法知道。你必须在家做好准备工作，但这一切都无法保证。对于像位置、房间类型和数目这样的问题因人而异，你要根据你家庭的喜好来判断。第22页/共30页几个律师，还是更多的律师你可能不需要律师帮你处理买房或卖房的事，但我们建议你还是请一个的好。很多律师是靠房产地产交易为生的，他们了解其中所有的“猫腻”他们所做的最重要的工作就是产权检索。他们会检查土地记录以确认卖方拥有该房产的产权，并且没有与该房产有关的未尝债务或其他限制。在多数情况下，他们可以保证产权交易的有效性。一旦事后发现该房有债务、质押或产权问题，并因此给你带来损失，你可以要求他们赔偿。第23页/共30页另外，律师还可以帮你整理大量所需的法律文件，并且就有关土地转让税或省政府强制的其他税赋问题给你提供建议。由于现在法律界竞争很激烈，你可以多走几家，选择一个合理的价格。一些律师可以就标准的房地产交易向你收取固定的费用，但这仍然需要几百元。如果你打算自己处理这些法律事务，那就要准备花一些时间去看一些书，然后走访一些机构。任何一家商务书店都会有几本详细指导你自己去处理这些法律事务的书。不过，就我个人的意见，还是建议你请一个律师。第24页/共30页小结本章内容涉及到了许多人理财事务中最大的两项———买房和抵押贷款。最常用的抵押形式是由银行、贷款和信托公司提供贷款的传统抵押方式。这些机构用GDS或TDS率这样的资信去衡量借款人的资格。通常的做法是贷款人只贷房屋价值的75%的借款人，并且借款人的GDS率不能超过30%。在抵押贷款交易中有五大要素：本金、利息、期限、还款期和摊还期。第25页/共30页这些要素可以很容易地从抵押贷款合同中找到。基于这五大要素，我们可以进行所有关于抵押融资的计算。我们可以计算等值月复利率、月还款额和剩余本金等，我们还可以计算当利率和摊还期变化后月还款的变化情况。你能买的起多少钱的住房要看：1有多少钱可以用来支付首付款；2你能借到多少贷款。第26页/共30页房屋的市值是一眼看不出来的，估计房屋市值的过程叫评估。我们已经介绍过两种评估房屋市值的方法：直接市场比较法和成本法。最后，房子不仅仅是一种投资，它也是一种可以享受的资产。房子还有许多其他用途，并且可以为你带来对其本身及其设施拥有的骄傲感。一栋房子可以两种方式投资回报：转移租金收入和潜在的资本收益，这两种收入都