美国REIs带给中国投资者的机会

鹏华基金管理有限公司2012年7月31日美国REITs带给中国投资者的机会中国投资者投资需求

中国在本轮金融危机中表现优异，经济增长趋势良好。但在宽松的货币政策和多轮财政政策刺激下，国民面临的通货膨胀压力明显。持续贸易顺差和资本流入导致国内外汇储备增长过快。

国内居民的可支配收入增长显著，资本市场发展迅速，但目前的投资渠道和投资品种选择仍不能完全满足投资需求增长。

投资者需求主要有以下几种：

不赔钱：安全性

不贬值：抗通胀、抵御人民币汇率下跌

不复杂：投资标的清晰、易理解

不麻烦：交易、管理手续简便、成本低

能分红：有现金收益

能赚钱：有良好的投资回报中国投资者投资需求房地产与其他投资产品比较优点缺点定存保本，无风险收益率低银行理财产品安全性较好透明度低、部分门槛高债券收益相对稳定最大收益限制贵金属抗通胀、实物短期波动率大、存储成本高、变现难商品期货杠杆高、短期收益高资金要求高、风险高、操作较复杂股票流动性好、长期回报高收益稳定性低高利贷利息高、周期短本金无保障、安全性差房地产抗通胀、实物、周期长、定期收益+资本增值流动性差、交易成本高、信息不对称中烘国勇投矩资凡者陕投义资街需蛾求国树内姥投纠资愚者伙对馋房愿地诵产惊青裹睐搏有遇加匀，借一很方更面欠城运市乔化抄进做程理和浅商跃品增房腥市狗场涨发零展钩催索生叼了自金住底需疯求，妨另悼一你方哪面弓房踢地纳产兵特贞有幕属蹄性组也峰满缠足玻了投培资丈需孙求。摘主吉要强城魂市粪房分价槽在朵过骄去5年需中涉大僚幅说攀造升厅。币一哈线料城弦市淹房丈地寻产堆价冠格隙增鸭长隆过常快论降少低益了翁未械来忍潜换在鱼投性资冰收外益劲预需期造，沟开吹发嫌商讲和恨投浆资背者叉高暖杠伞杆绒、惩高锅回症报触的踪蝶模匆式刚难惑以进为呀继逢。饮部木分束房吴地水产席商脂正劲经昼历幼从开戒发毛型存住旅宅摊地搞产模女式谦向持划有素型完商锯业歉地其产模弃式释的民转运型专，银而捞一听些窗投葵资缴者梦也脸在气经绝历墙从买动卖纠倒肆手到追够求揉收什益的预转查变片。从2孔0叼1厕0年择起因，养为雷了分抑舞制窗房液价扇过贫快蛙上诞涨勤，挥政孕府腾出合台府了肿土墨地晃、虚金单融饺、烈税圣收发等探一疼系宏列袖政氧策煎抑党制题房将地息产汤投给机下，铁各惹类尤保晨障何房袜项罚目咽开疫工逼建忠设苍也询缓液解权了舱需渐求及的状压疑力税。乒国讯内货房敏地农产音投低资适者晒面肚临糖政温策贪限贤购番、娱信救贷兵收箩紧胳、恋持众有骗成馒本城增农加肉等尝挑苗战揭。秩从碧目脂前军的荣大谈环消境霞看扔，团政报策繁在酸近疮期征放饱松午的庙可妖能鞋性月较宿低非。投选资迷者溪对疏房自地揪产杂热沫情茧不姥减涉，好部恩分枕有忆条摆件持的脉个绪人早和牛企捷业讯跨著出链国好门悠，坐寻顽找汪境蓄外瞒房具地仰产徐投销资恨机唯会颈。熊香性港匀、安新筋加置坡传、川日燥本扇等羞地业均漆出熊现素了贡内锐地询投扯资仍者僵的为身慎影溉，会拉萄动救了属当挡地银房串地拔产脚价婆格傅。猎欧瞧美秋等穷地低旱廉观的秧房胡地属产嘱价散格勿和吊融愚资老成抱本也怒吸布引徒国我内载投种资捷者卧的坐注海意阿。中窝美致房器地挡产同市益场影现础状喝对保比中丛美宾房糖地丑产决价慨格淋对究比中坐美庄房容地削产口市烤场扶现及状茄对累比中哑美蒜房颤地颂产丛特誓征诸对由比中国美国市场规模最大新建市场最大二手市场物权保护使用权所有权投资品种住宅、商铺多种模式发展阶段新兴市场成熟市场历史收益高、未出现大幅度调整稳定、经历多次调整市场地位支柱产业服务行业政策导向限制商品房和投机鼓励房地产投资怎萝样胜投券资拢境碌外凡房磁地卖产投棕资历者势有耻以走下慎几伏种皆方梅式单投沾资近境替外飘房阶地配产增：直衡接仓购果买庄境指外压住化宅闭，池自眯住皂为掀主购逗买积境塞外拖商连业脸地园产蓝，臭取修得露租袄金毛收递入为样海给外上地宣产距项犹目扭提辅供撇融川资抖，调获绿得择利会息磁收彩入购扬买具海员外沃房调地孤产剖企源业衫股臣票购狸买孕海拣外聚房型地避产喝私申募姜基踪蝶金咬，最取叉得L芝P份脸额购梯买回房缩慧地锯产构信奸托驶凭伍证致（R斧E翠I押T木s）购秋买忙投昌资R没E珠I滴T叉s的记公通募发基秃金潜奖在浅问臣题/优闭点木有被：信踩息词不拘对嘉称批、浇无肌租位金埋收鹅益剥、醋流档动道性据差载、助风哲险贼集卸中信武息芽不聚对忘称飞、坚管梳理吹难彼度搜大终、屑流苍动灵性腐差躁、醒风汽险断集傲中信贺用铲风夹险迟、倦投盯资何周箩期口限剥制企能业沉经菜营拾业小绩漂与语房真地挠产遗表苹现享存贱在触差渔异合答格耻投显资钉者荒限拨制告、升投弄资稍门姜槛雷高个皂券庸选珍择料困怀难一沙站佛式件投杯资许、京风融险搂分泡散收、昌投站入巷小身、钢流挪动突性显好怎造样韵投笨资赌境艘外套房瞎地玻产对奔普师通严投议资浊者惜而秆言萌，音直倘接吗参肿与污境迟外寻房屑地荒产天投舱资胡还蔽有崭以译下务困稻难范：法党律/税喉收尿手炊续愉复鹅杂外羊汇笋操波作盈困徒难单少笔比投令入冤大闷，伶投戴资擦周导期适长咐、绸融控资而困奇难持译有效成吓本么高流姐动翼性字差风竞险返集挖中投删资宰范动围岁选当择鸟：是轰投百资饶自湖住然住咳宅壤还馒是音投控资扰包捐括说写艺字杀楼侍、泡公狸寓宿、矮酒舒店婶、洒物袄流竟中漠心扰、廊仓废储仙、勉医链疗搭设逗施舞在浇内圆的规一拢篮笑子骑商狱业行地需产稀？投泡资虹目尽标齐：是集以共获旗取睬物播业薪升笛值敢为眼目权的鄙还舞是掌兼健顾枪租禁金感收拌益赞？解守决副方权法共：通彩过Q耀D楼I盼I渠狠道块投筑资选境璃外档房组地涛产慕信塌托怜凭逮证骄（R下E跨I议T壤s）桐，1升0扶0收0元枯投旧入弃即波能嗓成故为嘴海善外求各百类翠商加业饭地靠产部房登东祖，熄获灿得拼稳暮定祖的出租浑金赏分堵红庭收桶益艺和谷分雄享谊潜汇在杀的渣资科产疑增各值克。R亮E腹I蝇T总s简付介R故E陆I酿T是R堵e际a要l痕E通s兵t臭a氧t蜜e肢I济n拐v呼e钟s脏t吨m片e劣n卡tT宾r盛u期s咱t的缩慌写尸，奔是叫一涛种涨以沿发季行拌收绍益需凭贝证跟的巡寿方披式仗汇筒集遭特傅定在多脂数征投软资承者呈的杰资筝金揪，五由哗专薄门篮投父资此机窜构词进乓行挨房匀地扣产轧投欢资史经筛营秃管区理谈，凉并填将小投凡资需综拦合裹收驾益研按袖比酿例裤分青配慨给席投欧资裙者歪的熊产糠品旋，凯属牙于馒资来产雷证副券巴化姓的诉一活种爷方坝式。以R两E慌I乡丰T形辛式永经语营逐房涛地充产强是外公丢司论的派一谋种哀自逗愿烂选差择企，碍需照要炎满明足饲税摘收偿法订规贯要旦求全，醋同鹅时县获范得拼特窄殊牛的悟权固利倚和悼义想务踩。喉以筹美下国辅为叫例律，R俭E搅I递T菊s房销地捞产没业岔务速收述入疑被角免北收弃企筋业沫所沿得逢税盼与株资财本众利触得稼税塘。中没国例目千前机没检有R述E隆I品T捎s，败万嚷达秃、S短O呈H着O等充国拉内铁房左地贤产讽企谈业络经系营紧模长式设最捧接师近糊境示外牢的R员E削I验T斥s，篮但晓没组有惑分溉红强的稿强飞制斧要步求。什计么仰是R杏E莲I刃T？R笼E加I结T豆s简尚介全种球宗上译市R考E开I森T雪s市在值朵超戏过9抄0浪0咐0亿奥，侵主幻玉要怕市册场汽有纽奉美恒国广、谢澳旧大腰利朝亚花、妻英岭国裙、影日僻本库、碌法箭国仍、钥加休拿赢大馅、棵新脚加衬坡败、尿香驰港存等齿。持饰有治的摧房念地秋产守资水产把超冶过才万种亿步规到模篇，每目割前冈占滨全茫球宜商呢业目地鼻产翠比密重赏在1潜0脂%爽-株2张0敏%，懂随铺着屑行间业络的转不雀断蜜成底长联，叛这衔一界比根例两也除在扯逐陵步将提倘高禽。美迷国货是R禁E康I彼T倾s模杨式臭创并造旱者，占改全恨球R串E马I狡T愤s市妻值4责8易%，岸其酸制樱度观结艘构术、望监准管呈体斧系丛、淋行状业国规仿范些、师市兽场尽运悬作晨是峰其滥他饥国荡家很推遥出R研E次I恐T习s市岂场榜时眨重舱点字参磁考下对醉象鸦。由碑于驾法他律脑、酒税腊收线、做会罗计波准峡则匪、务投缓资最监颤管快等民制漏度腐不阵同阅，辛各脚个当市翠场熄推吐出刃的R宪E毙I愿T架s产居品满结臂构响存谱在勺一筛定罪差么异含。区惹域告行经业州协能会蜓的听建侧立乞和斑合路作盼，储对洪推取动R己E久I校T安s行柏业杰全拍球伶化性发杀展缝起亮到扔关加键移作宰用书：亚慌洲尺上骨市受房翅地药产第协撞会塑（A狱P偏R沫E漫A）洽、日英本房姐地撑产爹证康券弯化慰协熄会器（A睁R况E厚S）涝、虚英摸国视地熊产章联稼合鱼会症（B假P剥F）退、写欧月洲木上斑市代房丸地窜产垒协菜会歌（E敬P状R花A）字、盗美体国抖全勒国R被E络I任T协赞会细（N严A维R景E聋I约T）源、求澳来大爱利统亚娇地夜产犬理浮事固会落（P膊C资A）昆、馒加镇拿鸭大港房章地虫产矿协弦会钥（R耐E肿A译L消p宅a杯c）海椅外R钱E季I肾T粥s市脑场投现达状R吃E胁I淹T池s简腐介全素球甜主料要R论E驻I唤T羊s市芬场修比燃较主要市场美国荷兰比利时法国澳大利亚加拿大新加坡香港日本成立时间196019691995200319711993199920032000占全球比重48%2%1%10%12%6%4%2%5%集合理财工具否是是否是是是是是上市或不上市都有都有仅有上市仅有上市都有都有都有仅有上市都有封闭式或开放式封闭式封闭式封闭式封闭式封闭式都有封闭式封闭式封闭式内部或外部管理都有都有都有内部外部都有外部外部外部法律结构公司、信托公司、信托公司公司信托信托公司、信托信托公司、信托最低资本金无45万欧元120万欧元1500万欧元无无无无1亿日元最少持股人数100无无无无150无无50房地产投资比例至少75%100%100%无至少50%至少80%至少70%至少75%至少75%房地产开发可以仅限项目投资需持有至少5年20%资产上限有限制可以仅限项目投资不可以不可以股息要求至少90%税前收入100%至少80%税前收入至少80%房租收入无无至少90%税前收入至少90%税前收入至少90%税前收入数据来源：房地产证券化协会（ARES）手册R文E碑I之T寨s简降介R道E联I头T泽s简音介美蚕国R升E窗I沿T朽s的大优雷势公栏司居制脾与系内弦部勾管姓理商优崇势萄；规绪模芝最刺大覆和订历裳史圆最汪长刚的R辟E暴I垫T奏s市肺场恒；严凶格弱的辣监挺管授制亚度衣；优挑越喂的锐税凶收仁待纸遇养；完达善盾的强行谎业灶规己范菊和饱会缠计纺准劝则秒；成伤熟陪的窃市设场架运呈作幅；不复动管产工质衫量地最逼优艇、毫种炸类增最侧丰骂富观；管彻理娇层禽经捧验为最钢丰骆富期；投矛资键价创值厦最巩佳追。R镜E每I孝T物s简歉介R总E夸I猴T贫s简隶介结鱼构艰为漏公辜司霉、坟信违托博或何协桂会愧，鲁由贝董祖事愁会郊管否理栏；公杰司钳必辆须靠从湿事撇房翁地星产琴业荐务怜：必贿须可把擦其刚最骄少7诵5声%的工总先资年产滤投鸣资寻于采房屋地傻产夫；最谋少7慨5牵%的榴收件益旦必收须啦来唉自颗投秋资护组饶合备所蛮持关物绣业驻的检租骄金感或夺抵众押向贷江款胞利耀息奥；股广份孩必文须提被阅广佣泛倾持称有:必朝须左拥条有桐最都少1熟0谁0名党股劝东贸；5名呼或狸更喉少互的饥人饭所佳占缘瑞的温股滔额姻不如能虏超捞过擦全饺部贿股段份发的5尽0香%（捏“5盆-烟5记0”兵规芒则惨）帐；每鸽年坐必松须臭把库至甲少9匹0策%的订应民纳跌税含收慎入秋派域付泊给筒股惭东简。美梦国R厅E机I怕T芦s的超法次规冶条酒件R礼E霞I漫T浆s简团介公炮司制摧内放部菠管炕理U浮P瞧R寺E垒I婶T模汇式公司制REIT

G.P.物业所有人L.P.伞形合伙

Op.Partnership提供物业换取LP份额可置换成

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