XXXX思源长沙洋湖垸中国铁建项目前期定位报告

中铁城建洋湖垸项目定位投标报告2014.06项目开发定位报告项目本体分析Part1商业机会挖掘Part3核心问题结构化分析Part2商业定位Part4住宅定位Part5整体规划布局及开发组织Part6附件附件：住宅市场分析区域条件交通状况资源及配套地块指标分析PART1项目本体分析P束A该R猴T律1薪项虹目叮印膜象束/醒项呢目议区瞒域流认信知区牌域兔认融知位欣于洁洋绒湖厦垸捐"冤科纺教声及崇配帆套舌居永住茂"狐片危区赤，小地食处拔规阳划馒的意含旗浦捷大垫道告科布研侮文锐化芦产贸业配发誓展轴雷中虏心取。“错一嫁心嗽”挑：指仆城恼市想绿膏心闪即叹洋茫湖赞湿志地鞭公玻园第城少市余绿场心裹是严城蓝市闭最唱重探要疑的逃生络态迅支松撑遥及伍空砖气址净虽化归的亭绿熄肺阻，挡它掏将绍保模证目区延域豪内宽的蔑生钥态彩平阳衡什及璃物雅种题迁盐移敌通共道常的永畅日通阿；“短两幕轴越”饮：分察别升是揉沿含躺浦迁大该道迷的宫科筑研捆文满化跑产医业笨发助展纵轴和鞭潇逝湘泳大纸道唯的推创返新绣创盟意绸产假业肢发唱展苍轴喷。“被三滤片旅”额：西雅部汁的糊教言育债科罪研含组孔团滚及希配贼套慨居柴住择区睁、位鉴于策东壶北翁角毙的日总袖部绿基浆地长组压团葛及邮配辟套榜居漆住也区艘、似位哭于容东浓南退角蛙的橡居凡住坏组夺团叮。借环揉绕客生秩态妄体曾育疗休杯闲登公青园欣和渡湿钓地膀公采园垄布愁局般等则。整皆体贡规垄划透：宇“猜一主心抵、缺两观轴骑、浅三拜片水”生态宜居区总部经济区生态景观区科教公园P慕A度R梅T扒1倒项勉目越印截象医/珠项首目悲地漠段访认跟知地庭段悟价辽值第二价值梯队含浦板块洋湖大道潇湘南大道含浦大道坪塘大道南二环绕城高速价值由东向西递减非核心区域核心区域湘府路大桥两绝极孤分答化判严对重垒：恋区钢域扎价掉值介由浅东醉向殃西熄递猛减蒙，乘洋际湖则板已块体＞俱含呢浦议板哄块昨，苗本掘案扎地隶段今占位雅非狡核令心闪区虑域P创A坊R榨T烘1吨项汽目卖印替象烈/碑项健目挠交秒通候条翁件交仅通号条蒸件南二环猴子石大桥湘府路大桥洋湖大道含浦大道绕城高速项杨目刃西兰临泥含出浦挡大海道亩，仇洋注湖考大周道锐贯窃穿倚本余案阵地犹块觉，后交语通陆便雁利洋膊湖芦大弯道己延劳伸圆至龟湘顿府孝路吸大我桥渣直熔通灭河摩西宋，水大允大海提岸升赚了舌本物案诸的雀升阔值卖潜泽力公田交他配牲套洽：9耀0裤8路良、9刃0娘9路厘、9盈1博2路本澡案坟紧户临怎含国浦年大默道杏、膊洋泥湖旧大仔道止，熊交洲通灰畅堤通耍，谁但肾周麦边悲公敢交知线溪路陶较块少参，锁公静共疾交潜通兄配矛套咽欠粥缺盐，唉有武待显完臭善P触A既R宏T肢1错项卫目狸印冠象北/源周焦边陶环汪境样条府件景秆观色及妙配堆套本熟案谈东阵临状靳加江御河粱风绍光想带忆，医与会洋鹿湖纹湿取地瓣公丽园芳二引期已仅哄一区河雾之糊隔遗，杀景税观间资链源睁优头越狡；周植边奴居屡住淘氛住围烧日雄趋阀成惜熟满，灶但寇现啊阶踪蝶段吸项嘱目阵商僚业虎氛驱围宗不混够烫浓誓重洋。景升观标资敲源占度地7幸5粥0籍0余学亩诵洋根湖图垸崭湿律地用生摩态鞋保疏护巩区衔是呈长是沙裁市沃区能三订环困线罪范尖围售唯讲一牵规五模冠性厕湿亚地址。规史划谜中尿的绘靳坛江努河堪风膝光差带宗将枝按货照风湘准江组风住光源带棕标扛准起打葬造羽。远蓬眺政湘采江爪。景搭观崖绝谱佳真。周驳边丑配缓套周累边贞生岭活圾配丸套轿设哑施知相失对弱缺雀乏经。区视域废内参集或中摸大鉴量桶的软居贸住定项绳目想，鉴区边域记居钳住徐氛置围顽日谅渐猾浓蹦厚均。湖南中医药大学中南大学湖南大学新校区阳光100汀湘十里湖南工业职业技术学院麓山恋迪亚溪谷麓卓越山岳麓山公馆南二环学士联络线西二环西三环含浦大道洋湖垸湿地靳江河风光带湘江九龙领仕汇米兰春天中海项目凯利项目岳麓山风景区华润橡树湾P伴A何R犹T泛1降项决目顾印丙象辟/巾地壮块消指坝标诱及蹦现英状地块经济技术指标A地块B地块C地块合计用地面积（㎡）16328.6218030.9028489.2662848.78建筑面积（㎡）39188.697000094014.56203203.3容积率2.44.03.33.2限高100米150米100米——商业建面（㎡）07000028204.3798204.37住宅建面（㎡）39188.69065810.19104998.9A地技块斤：氧纯吨住救宅室用情地缠，涂紧泛临预华脸润剥橡俗树率湾胀高固层态住丹宅泉，仅地求块雾狭伙长刃，母临漏含骂浦本大递道戏；B地址块夫：猾纯民商基业港用啄地那，仆建改筑勒限哄高1竭5漆0米腹，越具骆备烤打躺造棚超吼高唉层部建秆筑墨条闲件坟；C地吊块芦：俱商赏住陡结贱合符用葱地扛，慢商怪住捞比痰为3：7，何西弓面俭临拼路朽，岂东泥南尽面姨临嚼汀平湘挠十连里兽项泥目渡。（聪在彩满沟足衡总和体疼商誉住测比孩的勾前皮提成下酒，惩地旁块让商唱、雁住辟物驻业厌位假置崇可焰根姑据纸地鼻块寻价非值标另脸行惧分橡配悲）A地块B地块C地块汀湘十里江山帝景橡树湾A地块现状C地块现状B地块现状指拨标倡及肺现蜓状项津目德地拣块串形愚状众不佣规克则输，立分绞为禽三战个黄小披地倾块吐，先地眨块搁间怨有毁市刮政他路姐及用公陵共衰设芹施龟阻姐隔雄，影训响卡地今块角间乓的达关坚联织性嫂，肚整巷体离商桂住今比夕接醒近1蒸:款1P命A滚R纤T巷1黄项炭目屠印趁象旨/析小执结本岸体谨印蝴象叠小奏结属性类别优势劣势（红线外）地段

区位洋湖垸规划"科教及配套居住"片区，占据含浦大道科研文化产业发展轴核心位置客户距离感远，周边配套尚不完善，商业氛围不强交通紧临含浦大道、洋湖大道，交通畅通路网完善项公交站点较少，公共出行不便资源本案东临靳江河风光带，与洋湖湿地公园二期仅一河之隔，景观资源优越——（红线内）产品属性规模总用地62848.78平米，总建面203203.3平米，规模适中——开发现状——地块零散分割，且不规则，影响地块间的关联性开发指标商住性质用地，整体商住比接近1:1，商业开发是关键地块综合容积率相对较高品牌属性铁建集团有丰富运营经验非黄城驶市寇核翻心部新淹兴旋区狗域处，贺具马备扫上群层撤景跌观喜资下源痒条铅件郊，献大走体姑量控商菜业到规恨模厉的笼品塑牌御复络合钢型还项断目陵，捧商胡业青打在造射将弯为蒸本具案定关伟键目窄标倘解踩读核址心饮问亚题膀界赏定P谱A柱R界T2核延心症问秃题没结卖构至化族分街析P防A燃R凯T店2堪核毒心贵问咽题混结腿构点化挣分座析沉/且目冈标登解圈读目枣标剖解蓝读品绝牌今目角标建记立动项吉目累的深地择标居形劣象影，轨实闪现柿项抹目秆价确值,从泄而重延挽伸悼发砖展索商暴的傍品语牌云目奔标价智值湿目氏标控坡制穴市窄场震风葡险表，德确家保拌项成目域成浇功贸，腔实愤现鉴高氏收纯益著率算，袄稳半健殃销吃售擦，顺回益笼影资漠金思摸源秀对版于队目肃标焦的嗽理法解甚，繁首好先园保蠢证去项骂目刃稳掩定稻现外金注流郑，逝保雷证咬项雹目俭持棒续亩稳槽定脏开午发舒，通再棍考羊虑猎利敢润吨最纠大馆化般和乐项巷目艺标颂杆鸣形轿象优的伐树俭立沈；P进A傅R计T竹2室核见心桑问飞题治结炼构亏化趴分坚析亚/香核殖心糕问泪题店界舍定核休心道问芒题迟界唇定R终1踩-市更场整胀体果市扎场述表蜜现虽下建行瘦，双市累场例无天论沸是胜纯邮商凝业白、毛公郑寓刷、掠写劫字皱楼搬亦名或阔住父宅功，朵都劝存刻在忘一盼定果风朱险稳臣定芹利送润括，拒速还度削，目品猪牌酷（曾标扣杆触）顽；以营高悔形竭象阵立鸽市醋，照实德现言区水域田标蚂杆劈燕，涨同怎时制保烦证性一氧个俊有膜效爽速构度芦，脸保寺证践资雪金财安绢全R洋2露-目课标区反域流背闸景赚：钟非棒城脆市候核驰心格区斩，言但雷景凤观害资慨源玩丰舰富采，拐非惑区即域砍一突级粥价蚂值咏区米，泡客麦户淋对废产办品寒和奴定亲位青以弱及益价宿格使较撕为告敏籍感僵；市锻场痒背秃景优：义区学域化高宗速雷发丸展溉期邀，忌市早场轨竞盛争脚大项幕目腰界程定会：鲁大悉体扇量哨商交业麻复仍合聚型润项变目S僻-情嫌景风犁险黑！核务心名问仿题眯：1、膏如缓何风化哈解码非射核密心抹价礼值均区绢的弦低馅认占知第度骆，弃实甘现乓大做体混量舌商太业始的脊成咳功良开娘发喉？2、作如者何萌在朗激励烈借市趁场制竞须争书中唐打肿造闹本疗项辅目荣的龄核恰心堪竞碰争凭力牛，损合呜理揪进薪行坛物督业碎选粒择另？S霜C阁Q仓模辉型抚导镜入P眯A粒R谣T3商最业星市剃场范机妥会装挖牧掘可糠行此物逝业挎初球判市室场跪空货间兄分勺析在眉容泽积设率钳限觉制设条菊件周下探，竖本喂项马目扮商截业刘指击标笨可躬能助分则解闭的蓬三葡种顿产警品磁形伞态炼：呜专列业独写穷字瓜楼辈、哑公桥寓幸、织裙仗楼慰商隔业看（据或秘街进区摆）我成们流需梅要僚这参三倾类冻产肥品扁在般对挤实掩现桂目庭标背的运效畏用孩条嘉件剑下已，吨从氧市竭场焦竞殿争涌、剖客夕户鸦需功求拉两倘个卖维手度狡进萍行坏分疲析秋，贫从章而维得盒出压适姑合端本返项贱目音的奇物榴业见组次成松和腥具分体婚发尼展闻方稻向恋。处于发展阶段的科教园及配套居住区项目临干道，交通便捷；容积率指标下，均为高层产品。酒店公寓居住公寓商务公寓专业写字楼裙楼商业（或街区）？？？？？P冰A粒R要T革3午商陕业蔽市扰场猎机教会此挖租掘赵/伍可探行言物墨业疏初炕判可爽行锋物扬业想初番判P絮A隔R番T死3激商锈业根市械场袄机胃会济挖闸掘树/践可乱行奔物葵业枝初坊判可服行怀物灵业判萍定侄方养法各胖类礼产厦品乳面失临姐的图市煎场精情选况棵如写何唱，皇何益种扰产抱品筑最舒能横发漫挥扭项寻目滴优群势助、妇达晴成间目昏标帖？各燥类湾产不品稿的孩客训户泛如躬何耐？高针疲对恳客摩户允需棉求圾本收项铲目听最触佳竹的旨发爬展距方卷向诉在禁哪纳？专业写字楼

公寓

商业从衡市榆场唉竞桌争攻和俊客台户碰需违求昨两石个逗方县面周，嘉对仗各脖类经物把业棚实归现赖目纸标赵的约效窃用稿进蔑行侧审扣视茂，泰指雷导骑本逆项征目咽的订产予品娘定庙位榜。细宗分释商拣业宴产胁品夸机阶会承分因析写可字毒楼公顶寓商学业3英-遮1整倡体康市腹场捏表挥现自愁2角0嚷0累4筝年千来木，坝长煌沙茄优委质款写遍字工楼君供饺应礼相从对惠平垂稳球，陆自行2气0径1菠2扭年削起陪，胸年基供沙应泻量末爆奏发拢，瘦年粮供驶应坟量毙猛施增翻。坚虽且然败2第0形1邀3躁年剥写惑字伶楼伤供检应桐减必少稻，苗但写笛字煮楼罢库旅存妨仍夸达猜1庆4核4茂万毅㎡。辩按扣照怕月鼓均膏3慈万养平嗽米报去等化傅速碌度垒，悦整帜体职库魂存日消妨化必周饰期泰长恩达稀3义年欲之串久校。自漆2森0虽1灯2限起悉写仪字缠楼努供哀应往爆蠢发迅式夏增歉长牢，伏高百库竹存鞋带分来吉高岗竞捕争职压挤力仗！P糖A脊R韵T挽3款_谱1商菌业徒市搞场扶机妄会穴/写府字练楼斗市博场夫/整什体物市校场惰环蛛境长沙办公写字楼销售面积：2009年，写字楼销售面积为16.70万㎡，占房地产总销售面积的0.9%；2010年，写字楼销售面积为17.96万㎡，占房地产总销售面积的0.91%；2011年，写字楼销售面积为23.96万平方米，占房地产总销售面积的1.46%；2013年前11月，写字楼销售69.02万㎡，环比大幅增加，但整体仍小于供应面积，高库存态势并未缓解。供需比：2.29供需比：1.39供需比：2.52供需比：1.06整耕体荐市符场镜表剥现销淋售乡丰速鞠度炭虽惊逐叔年智递夏增钉，舟但早远防不谱及也供丧应燥速因度音，答高即库巡寿存孟态援势倘毫窜无钉缓逼解雹！抬高类库互存歇态昂势旁也碌未记逆借转什！P报A秋R链T净3衡_职1弹商败业既市蒸场吼机盲会把/亚写筑字顿楼竟市难场低/夸整冠体房诚市吗场屿环天境未锅来轰市悔场质趋衔势名称总体量写字楼项目状态规格备注规划建成时间楼高长沙国金中心98万㎡30万㎡在建待售5A89层;总投资160亿元五星级酒店，5A写字楼，大型购物中心2016年建成452梅溪湖国际新城945万㎡80万㎡筹建5A总投资600亿元住宅、5A写字楼、白金五星级酒店、商业400红星国际财富中心20万㎡20万㎡筹建高400米(AB塔)，80层。400德思勤城市广场156万㎡80万㎡在建待售投资88亿元白金五星级酒店(凯悦酒店和费尔蒙酒店)，5A写字楼2014年9月建成320世茂广场23万㎡23万㎡在建5A——国际5A写字楼2014年销售347北站国际总部约40万㎡40万㎡筹建5A——金融总部，5A写字楼星级酒店300保利万科综合体120万㎡30万㎡筹建5A——酒店、写字楼、购物中心300+华创国际广场30万㎡10万㎡在建待售5A——五星级酒店5A写字楼购物中心2013年11月开盘280中联重科总部————筹建——饭店、办公楼280裕天国际商汇中心43万㎡约5万㎡筹建5A一期先推5栋公寓。250金光华双子楼28.6万㎡8万㎡筹建5A总投资30亿元五星级酒店，5A写字楼，购物中心。280新楚擎天广场5万㎡5万㎡5A位于长岛路2号。276建鸿达威斯汀酒店70万㎡8万㎡在建5A白金五星级酒店，5A写字楼，旗舰商城;2012年10月奠基260长沙运达中央广场60万㎡6万㎡在建5A总投资50亿元白金五星酒店，5A甲级写字楼，国际公寓;255滨江世茂大厦55万㎡6万㎡在建5A总投资15亿元五星级酒店，写字楼249泰贞国际金融中心20万㎡8万㎡在建5A五星级酒店，甲级写字楼，国际公寓。245湖南日报传媒中心20万㎡20万㎡在建5A总投资16亿元文化，新媒体，写字楼;2016年建成238湾田国际广场42万㎡5万㎡筹建5A总投资18.5亿元商业、五星级酒店、5A写字楼。230楷林国际大厦29万㎡29万㎡5A总投资25亿元纯写字楼;2012年12月开工223新长海广场100万㎡5万㎡在建5A总投资40亿元五星级酒店、5A甲级写字楼、国际公寓;2011年9月奠基200长沙西中心45万㎡8.7万㎡筹建5A写字楼100+合计合计约468万㎡未划来泊3姿-掩5凤年钻写傅字葡楼木供纺应理面丑积幸达闭4划0霸0挤万仆㎡却以洁上兰，践未醉来贯竞聪争斧激食烈波。P来A窝R稼T盏3拘_束1诊商明业膝市举场染机似会催/忽写征字与楼兵市咏场坝/倘整侵体浊市踢场外环言境客野户愁主赖要穷关稻注姻写遣字矿楼锈的瞎商暴务泄氛欠围格、兼形配象损、脑地雾段肤！整博体度客奶户啄需帅求P赶A筋R镰T贷3建_网1滨商馒业骨市喂场仁机闯会想/电写车字股楼茶市虹场栗/英整序体鄙客畅户条分仆析自检用威客售户相占局绝吧大迎多坐数剑，3束5聪%客枣户悠为姜中申短多期州自斤用的兼殊投抽资托增际值风，2迅0都%左令右哥客雹户迫为过纯回投江资愉；客稳户主财要杏购寨买帜因迷素筑仍者然蓄来忌自被于威地允段引、留周着边耽商案务梳商广业佣配刺套留等撤外椒界肺资斑源停条观件，寺同城时青对产疗品词自律身有设串计也扛保错持份较滴强粮的嫂关烫注躬度病。整分体京办它公兆氛墓围盛缺仰失柄，基对菊比耻竞翁争穗板倍块陶呈酬现罗劣冰势劫；历本恳项否目洁在欧地兼段屠上兰相杯对乱总注部硬经顿济娱区皮商敌务杠价活值哨进扯一之步深弱台化殖，界外瓜围躁牵蛇引盟力揪表籍现奴不收足考，孙开扒发锋专想业婚写亲字汇楼眠风馋险高。中心板块

传统的城市中心腹部区域，全市写字楼集中区市府板块依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成省府板块依托省政府新址南迁形成武广版块

依托高铁的交通枢纽价值而开发的新兴CBD区梅溪湖版块

依托市政府及山水资源而开发的新兴区域洋湖垸板块

依托湿地公园规划总部经济区中心版块市府滨江版块武广版块省府版块梅溪湖版块长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块；市府滨江版块与省府版块目前已经有办公项目开发，但正式入驻较少；梅溪湖版块、洋湖垸版块与武广版块目前仅停留在概念阶段，暂无办公项目开发；洋湖垸版块目前洋湖垸板块起带动作用的CBD区域开发度不高，根本无法带动整体办公氛围的提升，开发专业写字楼物业，对投资者吸引力较小，项目开发风险较大。区骡域呼市盏场泰现津状P哨A载R万T悔3别_议1陶商金业加市盈场碗机孤会若/败写佛字惰楼亡市巨场昌/什区醋域慢市静场灾环款境P宵A害R圈T腿3猎_筋1戒商档业明市摸场孙机亡会司/御写芹字翁楼纵市今场睡/塔小蹄结写只字盘楼配机偷会桂小粗结供销状况[供销严重失衡]2010年以来长沙写字楼年均新增供应在40万㎡以上，目前年均销售面积仅25万㎡，供销严重失衡，高库存潜在巨大危机。客户首重[商务氛围]客户更多的关注写字楼的形象、配套、地段！区域现状[氛围薄弱，尚需培育]目前区域写字楼市场供需都为空白，尚未起步；市场还需要培育专惹业死写失字收楼漏开疏发协风信险雄高麦企虚，恭建肥议淡放刚弃混考壮虑妨。细坊分辈商济业刃产密品厨机丸会漫分放析写委字程楼公森寓商姻业3粘-股2P蚁A愤R桂T内3萌-裂2商确业市抓场保机兵会欠/公骨寓软市哀场唇/整晨体培市垮场爽环焦境整扔体替市链场赵供细需2胖0慕1品3年抵市贪场核回醋归差，女供急销暗保猪持晓平车衡雨！房欧产搬数犁据般统稿计贱显夹示敌，2妨0或1守3年1丽-告1港1月6通0饼㎡以泳下宏户呼型翅供亲销宵比偿为1，饥甚所至恳供涂不斥应虫求乘。子走杆势抗来伸看土，但公葵寓供产凶品隔市可场怎不尘稳糠定扑，疾受开环禁境锹影刻响飘大哄，贼呈倾间漆隔替波接动堡趋拆势勒。芝随库着腔长障沙润城孤市睛升愁级氧建华设枪，嗓交澡通昂更敌便慨捷符，源小凤户然型涂将药更失受照青疯睐冠，徒预晕期未笛来6庄0勒㎡以忠下奏户亮型盼将雾持列续嫩受办到姑热难捧垄。

20071112112266

0.91

200813843

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1.000.911.990.841.161.001.921.000.000.501.501.002.502.00

0供[套]销[套]供销比10000200002焦0报0械7年跪以硬来雷内蚕六刚区6迁0㎡以牺下豆住留宅凑户持型尊供梯销接走匀势供[套]销[套]供碎销弱比P雁A岔R醋T艘3慈-决2讽公纪寓民市蛾场惕机买会顽/闸公殊寓窗市瞧场嫌/广整已体劣市需场喜环莫境集活中钓在碗主促城侨区猾二找环奸内垒，敢城怕市只热蚀点椅区藏域洒岳疲麓酿区凝、荐武拿广杯片损区向、篮南嫌城羽等茂依险托浆城剩市瓜发映展闯及稠日扮渐士成查熟既的闯配听套宇，扫众剩多垄个崭项件目伟均侄有煤规咏划笛公途寓愚产组品汇恭金赚国蹦际东吵宸1晴9公惭馆铂描宫知二衡期明作城夸国膊际东晴塘厦瑞捎府米腊兰顽春颗天沁婆园句春年御兆院像讲素雹汇观纹湖纷公贩寓恒考大化华胃府涉剑外衡公肾馆湘壳腾椒城窜市幅广绒场兰沟卡笑威逃国辜际万来博为汇潇晋湘登国挡际西臣子坊一强间先期锋思东悠外掠滩长浪房刺时窄代丹城壹焦号腥公裳馆中突信春新熔城星贺城命荣磁域紫趟檀誓三庄期嘉区斯胜茂患广叉场金突域壁华蹈府运支达泡国而际烦新柴城泉辛昇析同降福盈大译厦沙栽发拔公皱寓泰故格厨公伏寓少迁帅耻府曙递光雄领循峰帕良克挤水桑岸五患一柔中州央伪领认域长祝盛肉岚殖庭铂温金及国辞际湘盟麓悉国扬际天屿翼轨公景寓沸伟点1霉0漂0铂葛金默馆友吩谊逃公扰寓观咸园裤公芳寓大妥地粮国生际脉公语寓鹏骡鑫孙公天寓泊顿富严广先场藏医珑恒厚大置金钩都万裁达婆公福馆保束利之国侄际金济领做公计寓合队能殃公顽馆湘造域湿城称邦绿活地粒公籍馆将万爱君公棒寓整思体嫁格厘局P吓A职R铃T占3亲-昏2沃公谦寓嫁市疫场殃机目会羡/拔公匀寓瞒市酷场侧/旦整斯体虎市辽场渔环佛境价耻格品实日现谱度公漠寓浸价伪格影实这现盟度洞良润好徒，鸣尤造其虹通别过佣精蝴装姜可纠进爬一混步捧带尊动晌溢梦价执。P违A阻R尾T稿3仍-铺2撞公答寓健市庄场焦机峡会章/犯公侦寓苹市壁场斑/吹整忍体兄市住场繁环料境区驻域喊个撒案规表浩现栋号户型面积段推出套数销售套数销售率销售均价备注18#1房

50.43-51.342828100%5104元/㎡共计办卡113张，到场客户68组，成交62套，到访解筹率90%。2房63.97-67.03953840%5206元/㎡合计1236250.4%5173元/㎡折扣体系总价减20000（相当于93折），按时签约98折，开盘98，即：综合折扣为89折。米嗽兰景春爽天遵公仓寓1熔8蕉#开翁盘的情滴况怕分购析/数光据某资若料当展前听市提场睡低肯迷趁环俯境烧下布，碌利套海助米膊兰蜓春喇天柄公饿寓渠开余盘湾销闭售仓6夸6抢套奥，乳销强售还率烟5饰3悼%肤，器整理体辣表误现响良职好页，芬控施制景面估积歉是唉市阿场喂热塞销摇的污前暮提樱。P葬A温R榨T滴3洋-胀2凝公大寓洽市巡寿场顶机鸟会刘/猫公怒寓集市分场纲/挖客痕户亦构档成客厨户舟购容买痰需泉求审盛视禁全扭城悟，辫长甲沙妙公尺寓运市袜场注客仍户坦主窗要蛾由酷投躬资扶型详、瞧自们住窜型耗、依办芒公诱兼摆自醒住谷三月类承客吧户殿组藏成恳。明城、蓝湾利海米兰春天、万科城德思勤、喜盈门、华晨第一类客户第二类客户第三类客户投资型自住型

办公兼自住客辩户肥来析源判宽援泛谅，帅受驴区面域笋发言展逐的扇限晴制程相述对克较课小忽。项目客户来源年龄分布职业特征置业目的置业关注点蓝湾国际广场长沙市区的客户45%地级市的客户35%外地的投资客20%30岁以上做生意的老板企业中高管公务员投资60%自住40%地段与升值潜力精装修户型明城国际中心娄底、益阳等地级市的客户35%长沙市区的客户30%省外投资客户25%30岁以上生意人公务员老师等泛公务员投资60%自住40%地段与升值潜力商住两用开发商品质东塘瑞府长沙市区的客户50%地级市的客户30%省外的湖南人20%30岁以上个体户私企白领事业单位投资60%自住40%地段精装小户万博汇

长沙本地人35%在长沙工作的湖南人20%地级市的客户25%省外投资客20%25-3040岁以上生意人教师公务员投资60%自住40%地段与配套教育资源小户型壹号公馆长沙市区客户40%地级市的客户30%省外投资客30%25-40岁个体户企业中高管富二代投资60%自住40%地段升值空间精装修东宸19公馆长沙市区客户70%地级市客户20%省外客户10%25-45岁企业中高管事业单位职员投资60%自住40%地段教育资源德思勤广场长沙市区客户60%地级市及省外投资客户40%30-50私营业主企业中高管公务员100%投资地段配套升值潜力投资回报P祖A颜R蚕T省3恢-咏2福公笑寓密市霞场港机些会宴/甩公到寓肯市怒场场/削客腿户须构钻成客贡户弄特烦征及王关测注蕉点热锄销幼公声寓金一份：尚返敏租师酒恼店水成箭为屠市茧场最火标爆液产宾品核。P挡A坛R侮T染3煮-杠2恩公示寓颤市闹场塔机凳会改/协公乖寓乔市貌场省/均热妙销封原滨因你分勉析热富销箱原恰因撤一观园、东宸19公馆、潮宗御苑、华晨世界广场等项目依靠引进主题酒店，公寓销售效果十分理想。东宸19公馆艾豪斯酒店观园速8酒店潮宗御苑华美达酒店华晨世纪广场豪生大酒店P排A判R绕T河3揪-织2霉公贡寓勉市毅场挑机摘会秘/桃公图寓魄市耕场使/父热满销乘原居因心分切析热诉销皂原你因芳二项目主力面积折后单价总价套数销售率备注建安像素汇24-40㎡精装700018-28万1065套100%低总价奥克斯广场45-50㎡毛坯690030-35万450套100%低总价德斯勤城市广场40-45㎡精装900030万起616套100%低首付+低总价建安像素汇总价18万起德斯勤城市广场奥克斯广场热骑销殊公航寓欢二光：直低爬总到价退商窃务仙公幻玉寓端不膨限叉购面不题限五贷姻销蹈售摇火摇爆弹。热尘销骆公项寓三：附劣带公“锐学限位尼”气，类主揭打袍学降区秃公娱寓待销绳售流火百爆杰！项目主力面积折后单价总价套数销售率备注万博汇50㎡左右980049万485套99.17%主打砂子塘小学学位公寓北辰美寓50-57㎡鑫远•微中心明德中学学位万博汇砂子塘小学热景销炕原俩因抢三P宏A寻R线T当3切-夜2像公黎寓影市芹场犯机盘会符/厌公伶寓笋市绸场贞/盾热剩销捎原屿因提分浆析P泉A趁R早T孟3晴-鸣2兄公缸寓损市嫌场惯机早会植/瓜公斩寓君市升场优/辟小浪结分冈布借状炒况丈：号依嗽托拘地进段隶，主黎要渐分钱布坚在复二泥环秀内闻城加市锅核抓心绒区销谣售殊价驾格煎：宏公赵寓伸价星格掀实就现晶良全好甘，精澡装事公庸寓谷通贡过厦拔宴高苦精挪装枪价醒格梁实承现付溢建价跑；销播售及速港度秤：区素域羡内音米耻兰苍春鹿天表当砖前远市晨场邪环规境促下伪，告公财寓构销擦售卵依殊然保词持对良捆好际销没售辅速娘度。摸3亦0兰-择5拴0亏㎡六为追主援力迅面史积监户溪型车区常间惠，毒套漂房爷小甚面顶积庄销冠售难优凝于晶大随面叶积案融例伪借励鉴或：定返南租转&挽低灯总础价烦商锐务碎公址寓执、迎学者区坊公肿寓斯成灾为宽当脑前君市载场臂最酬热黄销斯的签公喜寓政产炭品以。小吨结客羊户蛙来撕源版宽损泛素，思受秩区永域聪发剑展脚的矛限债制娃相叉对白较熄小译。贪市网场士机矛会家相喷对遣较不大第，提市既场催成叉功更案桑例呆通惑过唯返参租斜酒秀店猎、圈低聋总士价莲商罩务拖公耕寓菜及兄学驴区钥公扮寓抱实寨现问热教销沃，换并梢带觉动绩溢裙价绕。本案若开发公寓，上文所提及的几种“热销”产品是否适应在本项目进行开发公赢寓炸产验品岛机饥会碧分哥析写堡字这楼沿市赌场公偶寓夜市折场有机柳会—案—商粮业真市盒场酒示店珍公湖寓商在务杆公芳寓学影区泻公遗寓>摸>区烦域眼酒硬店疮类里物射业笛两杠极叨分离化供严流重蚂，降竞晶品杨项令目我多灭以侍四恼星旦级轨以捎上陪酒滴店阿规掀划屑为幼主软，炕周吓边向安婶置乐小赵区眨则别多浮以侨低漫档桃次昆酒沉店塑、爬宾细馆尺为会主兆，粮片伐区触未秃来捎酒捕店抛市裙场陈需拍求少较垒大糊，灾酒糊店贸公规寓扇市雀场辈存健在下较询大耀的晓发重展植空判间江山帝景华天商务酒店洋湖style星级酒店该区域超过5家以上低端经济酒店该区域超过5家以上低端经济酒店区县域持内妈项扑目薄多绢以助四雨星厌级酸以秘上灶酒投店嫌规竹划购为珍主忘；片漂区爬安抢置盾小赚区清较姜多幼，覆提要供美了费一愿些盏低贼档治次育的养住内宿轿安续排班；区答域扭内凭聚勺集肃了行多冒所壁高绑校艳及出长智沙秤岳石麓航科川技借产岭业办园脑，域酒紫店太公愧寓凝市扶场龙发歪展涝空每间只巨抹大中键医批药纹大屋学工锄业两学匀院P漏A萌R循T净3须-棵2筑-序1查公货寓舱市闭场葱机映会厕/纺酒胶店雕公坝寓榨/葵区师域胜酒瞧店撞现届状区温域巷酒央店已现毕状区春域障内赌科痰技朱产唉业师园童，物为跨酒疑店拣公已寓锅带凝来盏了院可粉观甲的当终价端竭客宣户咐群验资骑源这拼里抓的狐管附理棍者放有预很探多并，残他龟们括在常这浑里嚷也移没调有虫其蜂他测好典的轻地倡方肚住呆，乒一代般称都桃住跃在易厂店区碑。缠还校有画许宫多必经抄常锦过领来俩进患行顾培把训笑的修人销员叶，像也侄住虏在显园熟区及职辨工柴公老寓书里胸。—当—岳妹麓矛科辩技送产格业拼园盖李惕老爸板这叉里理以睁后牙会欣有屡一已些哨星怖级始酒秩店疮，勉但腐毕早竟躺只渠能泻满滨足减少跟数巾人罚，屈没件有妨像壳样吸的蔽酒积店王或杜商狡务变公假寓石。—殖—华投润累橡跨树庙湾角张粮先光生产业园中高管客户现状需求特征商务或酒店公寓产品置业次数首次置业总价承受能力较高客户置业目的企业使用、个人自住置业敏感点形象档次/配套/交通/物业服务管肝理奇者挽的涝居渴住服现坦状管城理涉者盐的筹置民业梯要畅求住笛在郑厂物区猾员栽工伴宿帽舍绘内佩或适周剑边成安蠢置役小侵区企骨业清缺督乏厨有拖档延次询的唉商幼务诱接结待困和斤办富公猫场猪所吃遇饭瓶、悠商皇务磁洽尝谈初等旧活方动羞都抗不及太烘方撕便到肾其鲁他骡酒隶店荡等犹地奔方极距对离孝较膜远养，毯来非回镜感总觉驻比胁较婆麻奋烦有遇档怜次凉的矮商哈务飞公海寓祝做父做动企陡业踪蝶进甘行佛洽锯谈导等榴商西务扒活方动携的葡场捎所配绳套衔比进较岭齐叉全窗的脑酒炼店战公寄寓帝一栽，踏安啦排持出粱差凡人瓜员功或税自硬住配毛套兔要洁齐针全胳，债距补离永不袄要肢太喊远P沟A系R其T雄3赏-京2皇-摧1湿公挨寓史市穴场小机乌会秘/技酒稻店阻公壤寓猜/绸客文户纸资辩源客轮群剩需荣求遭1周弯边殃聚筒集讽的社高太校迟聚临集来了箭5剂万星余够的脸师刷生亩，窗存岔在怪巨观大启的浩公且寓管租搁住姜群倦，办高背收腿入灰老享师记则泡具剃有夺潜肃在援的为投棍资丢和茧改拉善伸需截求高校老师约5000人大中专院校中小学湖南中医药大学联丰小学湖南工业职业技术学院博才小学湖南省医药学校湖南服装工业学校老撇师荐的雕住驶宿碧现逃状中淹医晶药视大王学鲜老晚师浅的洁收宪入垃情犁况老惰师罢大鞭多兆住涉在络学治校凝里践面啦，跨如凑教兄师闭宿次舍拼；役老乱师闭大闭多塔期扣望桶在葛学帝校籍附肢近抵置姻业荐，列但京因购为容供暗应取少估，潮许剪多殖老赞师亚也紧在饮区麻域选内移买魂房疫；部冤师清在票学律校珠附紫近针小奸区罚租爷住笋。讲寨师饭月偶收掌入嫌约辫2霜0夺0嗓0敢～债4睡0捡0亭0踪蝶元歉，盟副啄教敏授慰月晃收塑入旺约财4巡寿0圾0剖0放～盯5紧0彩0电0厨元趴，纹教蜡授琴月佩收距入受约涌6丢0嗽0迈0温～名7限0成0农0适元免，返加野上销补符贴父、需奖点金翅等棕，斩年逗收酱入闲至比少浑在叨1主0麦万贝元名左泉右露；老孕师控有恰丰夹厚擦的鞠住覆房芒公括积订金兴，丙一吼般号工盗作晓3裹～秩4偷年妥的苗老犁师郊公凭积伐金笋约缘瑞1断0庸万脏元卸左吵右必。数法据领来触源图：却教彼师拾访冶谈P慰A宪R炕T侍3袍-岭2稻-联1县公震寓弱市净场遗机谋会臂/黄酒懂店虏公便寓萍/赔客椅户皇资苗源客布群准需化求学2投葱资拼类属客伸户抬覆期盖元全盛市面，闻客糟户授实零力崇较切强世，暑关潜注饮区直域觉未卫来袜发勿展伏前罪景迹和市升深值挖潜嘉力附，弄对贞投耍资傍类枣小森户渠型蓬产马品甜比贯较旨青源睐长犯沙湘柏潭株疼洲普程遍抢看扑好杀区馒域膏的滑未宁来忍发制展铁前粘景搂，岁对报配僻套疮关寄注腾比述较虾明有显蛛，扩注贴重米升月值露潜膏力腐，代公阀寓也等洁小结户刑型民产子品昆受笛欢勉迎投杀资枝客贼户善分弱布投银资袄客魂户朋置朵业勤关染注禁点首均先晓关患注洲区舍域益的对发蒜展饰前舟景伍和表规撑划玻，薯是迈否掀城择市父发仔展绿的防热袋点兴区兄域关井注错产差品故性扎价诞比垄和絮小蔑区般环羡境铅，忽小咳户铜型责公固寓时产只品些是愿首妹选对匙回负报贿率乎稳眯定曲的轿投蛇资桥产添品像很诱感蕉兴搞趣投予资撒客轮户画约冤占敏区在域色的躁1挤0邪%长践株索潭费客抛户振为防主属，倒来么自孩长扰沙袖的社投旺资丈客宪户独较硬多P巩A喷R受T对3宴-郊2枪-限1亡公盯寓练市丧场迅机冶会容/均酒跟店税公薪寓边/守客召户筒资刷源客靠群抗需戒求敢3P图A瞒R倒T鹊3衔-榨2型-余1虎公乏寓迷市碗场臭机降会杀/浙酒咐店历公或寓津/垫客绍户把资恐源成仍功蓝案更例序借怎鉴作为后现代主义的追随者，酒店正是为“橙子族”们量身订制的，它是“橙子族”心灵的栖息地，以“橙子”的形象来彰显其气质与品味。服务主力对象为：大学生、时尚白领、艺术家、年轻的商场才俊。这个阶层正是今日滚滚红尘中，彰显个性、引领时尚的人群，即“橙子族”，他们奉《发条橙子》为他们卓尔不群的立世宣言。通过鲜明的酒店主题打造，加之酒店客群的准确定位，酒店以及附属商业街运营十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%的水平。特色酒店成功案例：橙子酒店通点过伶发污展碧特滔色盒主仇题椒酒肤店端规余避税星泉级库竞岔争齿，佛抢与占无市弃场辨空稼白本静案颠公棚寓卫机钞会醒分食析写等字量楼秋市现场公颈寓割市蛙场祸机翁会膜—辛—商请业企市共场酒余店砖公岛寓商患务甚公精寓学旋区贫公冬寓>示>周唱边播客袍群租支薪撑长命沙凡含劣浦勿科允教侦产腰业顿园渣是2海0贺0义1通年私成堡立柜的浆一篇个秒以作科多教证事谎业变为技主级，焦其具它焰配漫套嘴产群业残为店辅药的土综狐合佛性给产赤业涂开活发吴园缸区种，仓功桶能高定联位信为长国贝家悉级以科璃技等成宣果修转休化嘱基携地喷、己新痛型球工烛业诵化闲示蜓范傲基熊地例、炕生亩态峰宜离居六新妥区源。自园盆区米规热划茅总滔面演积闭6沾0炭平唐方研公腿里必，蚊其咏中摊一疯期性2锐0遍平俘方定公渣里靠已架被被纳狼入巷长药沙狂市骑2迎0桌2翻0荣年屑总坊体捷规箩划率所览属光都景市仰范畅围六，役并蛛明蔑确深为执城疲市柱“巴组请团他”叔。债现惹已豆有纳南馆方槽大址学遣、守湖诊南孕工回业据职病业游技贴术可学侨院典、值湖陵南峰电很力炕学粪院测、长巩沙厦环浙保序设虏备良厂躲、砌长亦沙笔晚想安艘床怨上歉用央品英公样司陵、池长色沙离宝绞晟索实亿业脱有狮限雁公运司携等1郊0真多凭个懂项绵目席落精户形该杂园。科响教槐产雄业宴园的悔快酱速拢发吼展短，朽给霸含返浦献带鹿来饭的匠外筒部借影堵响塞力乓，衔提绒升解区蹦域盒的鸡商别务岸需肢求幅和震商碗务箩价睬值周。样当研前茄区艇域岸内糊尚封无目相清对理较倡高权商度务炼场望所魔满锻足向需副求坊。P主A善R注T直3巴-葬2疯-刃2菜公睁寓技市动场魂机忍会毁/息商呜务民公条寓悉/胡区屯域详发摘展头条缘瑞件伴支他撑各秒类怎型粮企昂业拍不喷同泛发仙展气期拜的裁办挎公垮物蓝业翅需衔求灯规役律新生期，创业阶段贸易物流业制造加工业发展期，挣扎阶段稳定成长阶段成熟期及以后办公物业需求商住楼：低成本，可居住写字楼：提高形象，建立客户信心初期，作坊类发展期，规模成长业务拓展阶段高速成长，某些职能部门分离成熟期及以后有稳定的客户和销售网络厂区办公：便捷写字楼：竞争导向，形象，品牌办公物业需求商住楼：接待客户，可住，可办公办纽奉公般物锻业蚀的脏发薄展浆与离第哪三茎产血业宣的躲发扇展玻程况度芦和虾聚伪集面程除度饭密抽切理相则关药，挺在诊第蚕三选产厘业屠迅碗速皱发川展驶的沈区乒域呜，江办票公乐物茄业股需粉求央较匆大直。目惰前陷科扫教屠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