基于资本结构对房地产企业战略的影响讲义

基于资本结构对房地产企业战略的影响

2013/11/15——以绿城地产为例分析

组长：赵雪茜成员：李彦贞、马伟坚、张雪志、杨晓君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美红第一小组成员

房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内容

企芦业烫层没面握可周能影出浑现声的歇转快型膊：空换间隶布聚局英、袜物刘业龟状雾态钟、惧盈积利佛模慎式纺、企情业稻组喝织靠、踪蝶产返品屋、源行否业练关银系一些、柔房左地乌产殖行善业漂背悦景迅速发展宏观调控房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内巨容二涉、纯绿汗城抗地间产慰公清司刑概阵况成立日期1995年1月6日注册地址浙江杭州2005年反向收购，转变为外商独资企业2006年7月13日绿城中国控股在香港上市股票代码03900机构评定至2013年，连续九年被评定为「中国房地产企业综合实力TOP10」

绿城总品牌价值190.09亿元二求、虽绿诵城暮地叛产此公鲁司棉概稳况二春、担绿抗城樱地休产脾公鹅司独概疾况2轨0界0临6闪-端2语0竟1狗2年仔度顽营糖业摄额没、夕损杜益给额辽（牲单膝位亮：漂亿陷元冈）二碧、钩绿员城烧地活产胆公羡司固概抢况截专止贫2扔0膛1洗3躬年爱6扬月掉3尾0削日羊土养地葵储训备情餐况肉：1移3个功地包区辰、9君9个而项台目肚、县土引地它面夫积2锁1件1贪6垃5千晋平买方肥米匙、欧总禽建斤筑百面争积4惜1雅3投8重7千蚀平附方咏米朴，买其饶中饿浙郑江樱省井占4睡4页%房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内团容资本结构的内涵3雁.材1三茂、舍资钥本宜结若构涉分晨析资本结构理论3循.袖2绿城资本结构分析3本.注3资号本流结寻构钻：全也默称进融痒资厅结臭构牛，岗指愚股有权储资按本扇与惜债贷权奖资难本岁的纤比仪例扫关另系河。3由.盐1资诱本德结悬构茶的呜内疼涵广浩义炕：症各猫种该要没素废的葵组哲合束结抓构孕。狭您义羡：贤各宅种晃长似期生资镰本袜价角值放的逝构牢成辜及得其扒比刻例障关树系免。3、学代随理帮成良本拌权械衡啊理胆论3捞.很2资搏本约结讨构悼理鼠论1、幼完屡善乱市口场本的咳资距本灵结悬构嚷理哲论优纽奉序匙融抽资熔理忘论驻：内炒部溜融致资盏优妇先虽，势若忽企公业稀要袜进脉行锹外欲部赵融圣资俘，底也顾优服先允选证择洁债坑券悔融帮资2、冤财涂务晒危葬机祸权央衡间理季论4、版信膨息泼不惰对相称厚与借控刘制搂权乒理继论3裹.赵3绿肯城狼资墙本府结躺构鹿分皆析权益资本公开发行H股配股战略投资者入股负债资本可转换债券银行贷款定向发行高息债筹土资真方淘式3糕.寺3绿害城痒资城本尤结裤构含分伸析融愤资拣途借径捕：年度主要融资手段2006IPO2007-2008负债资本2009-2011信托融资3当.袋3绿壳城祥资庆本谅结保构肿分迟析融截资部之展路俗：日期融资途径金额2006-1-18境外合作资金、可转换债券2000万、1.3亿美元2006-7-13IPO3.5亿美元2006-11高息债券7年到期，4亿美元3饱.留3绿抖城宪资亿本掌结左构船分担析融笔资库之驱路拦：日期融资途径金额2007-5-7配股23.1亿港元2007-5-15可转换债券23.47亿港元2007-10-24银团贷款39个月，8.5亿人民币3适.心3绿冲城臣资贿本症结懂构广分剃析融罢资梳之庙路店：日期融资途径金额2008年银行借款超100亿2008年5月信托融资1.5亿，第一笔2009-4-15信托融资19.83亿人民币

2010年信托融资31.5亿人民币2011年信托融资33.2亿人民币3做.淘3绿筒城务资恨本然结蒸构莫分招析2学0校0掩6守-深2稳0呼1元2年乘度高资笛产赔负己债锈情伟况矮（妻单役位锹：哗亿戏元共）报告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年流动资产1673033937061,1601,152933流动负债75140229470874929736流动比率2.222.171.721.501.331.241.27存货112.99225.21313.76458.32786.56847.56565.63速动比率0.720.560.350.530.430.330.50总资产1783294287551,2541,2801,077总负债1352483466591,1521,160866资产负债率75.48%75.33%80.83%87.28%91.86%90.67%80.37%3凭.幅3绿何城病资姐本券结犯构猪分耀析2夏0蓬0馋6拥-究2折0勺1谦2年狂度策融喊资由情瞒况慈（疼单爆位灭：库亿滔元聪）报告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年利息费用/

融资成本0.62.24.06.63.44.25.6银行贷款

(一年内到期，

流动负债)19.424.438.784.7119.9158.8150.1非流动

银行贷款19.743.773.9139.5216.2158.161.2可转换债券3.920.721.621.91.81.9

高收益债券30.728.827.02.62.52.42.4信托融资

3.42.58.3

3么.梢3绿构城坦资佳本登结康构姐分静析2娇0赴0刊6桂-煤2凭0豪1亭2年僻度部现胀金创流遵入尖净察额忍分枝析颤：7年决间获共驻流毙入唇净喊额5奴3赶.絮5亿门元答，饿其估中筐：译融答资谈活察动2郊6矛4阅.麦5亿晒元廊，净经槐营组业吩务火所撤得-还1尖7伞1他.品5亿伴元哨，耀投宏资民活索动-陡3湿9罗.殊5亿和元喷。3菠.领3绿毙城泉资腾本哗结百构台分坏析现何金智流尖结高构缺分肆析3巷.皱3绿江城粥资过本慨结更构负分缸析现边金轻流幕结葛构诸分求析3蛮.缠3绿俊城撞资恩本喇结属构梯分常析外赌部扑融药资废现沿金茎流挠入狡结亡构拨分统析种类2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年银行及其他贷款筹集286072186283150115信托贷款筹集

3233

发行可转换股债券所得款项1023

发行股份所得款项28

23

21发行可换股证券

21出售附属公司

5房地产行业背景1绿城地产公司概况2资本结构分析3问题探讨4内肃容存在问题速动比率资产负债率融资途径流动比率四世、住问喝题蜓探霸讨四纹、旗问医题投探龟讨启胁示欠与呈建舟议1、北拓仍宽蚂融锣资默渠肆道宁，乳充蒜分啄利指用诵金德融睡创携新庙产工品奶；2、缘瑞保萍持哗良销好绣的臂信隶用甩能摘力家；3、竖调甩整秒负葛债崭结节构录；4、厦寻纯求锣最私佳票资关产橡负望债肤率节；5、剂提燥高舞盈己利糠水浅平忙。四冻、归问歌题盒探惧讨绿后地君公滑司2丸0竿1很2详-司2搁0蚁1坐3年罢动湖向乱：1、传持邮续颈提异升腐产庭品泼和涛服自务圾品育质2、牧产蚀品遵多幸元饲化3、剃财盐务胆稳净健4、叮成皂本孕管者控5、山轻捎资婆产缩慧战吐略6、茎区蓄域毕布芳局7、扣引戒进钻战万略屯投柱资梨者四音、惕问受题踢探风讨引普入描战急略稠投槽资湾者续：2绒0说1刑2脖年油6猪月郑8拴日舌，课绿御城晌引俱进寨九死龙表仓惊作个为感战细略执性没股乓东异，移九凯龙随仓姑合爸共耳投买资朝约笛港饼币介5朝1银亿醉元让（传约除人享民铅币恋4数1宗.坡6置亿疏）。2参0单1殊2雷年般6圈月千2用2府日浮，惹绿蒸城散与趴融偶创亚达膝成毯协搬议割，逆共忌同府组务建味合赵资博公筋司意－失上中海冲融嫌创查绿糕城缴投次资亲控全股杆有户限白公关司绣，喘其劲中申，户绿侵城摇与首融耕创坊各摆持这有朴合巾资段平将台州公察司农5防0纲%健的哭股震权顶。此罗次壁交松易属绿著城罚转恰让任上予述穗九痕个芒项塞目娃权茶益笑的5晴0本%，逮收客取吨